Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, FORUM DE CORTICOS E SEM TETOS DE SAO PAULO ADVOGADO do(a)
APELANTE: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: MARIA INES VOLPATO - SP213454-A
APELADO: JAQUELINE DE SOUZA FERREIRA RELATÓRIO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5015248-65.2019.4.03.6100 RELATOR: ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO
Trata-se de apelações interpostas contra sentença (ID 264946173) que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual com pedido de declaração de inexistência da dívida cumulada com danos morais e materiais, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e da Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos. Em sentença, o Juízo a quo reconheceu (1) a legitimidade passiva dos réus, pelas liberações percentuais realizadas pela Caixa Econômica Federal e pela Associação ter celebrado contrato de empreitada com a construtora do empreendimento que é objeto deste feito, além de determinar (2) o dever de ressarcimento à autora por todos os valores pagos para a obtenção da moradia, sem prejuízo de ação de regresso em face da construtora, e (3) o pagamento de danos morais pela associação, no valor de R$2.000,00, em razão da má-administração dos recursos públicos que lhe foram repassados. Em sua apelação, a Caixa Econômica Federal arguiu, em sede preliminar: (1) a sua ilegitimidade passiva, por não ser responsável pelo atraso da obra. No mérito, sustentou: (2) a necessidade de substituição da autora no Programa Minha Casa Minha Vida, ante a vedação regulamentar à exclusão, (3) a inexistência de previsão contratual de responsabilidade por atraso, (4) é a inviabilidade de presumir solidariedade entre a instituição financeira e a Associação, nos termos do art. 265 do CC; e (5) a ausência de conduta dolosa sua que pudesse caracterizar nexo de causalidade com os danos alegados. A Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos, por sua vez, alegou, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva: (1) por não ter construído nem alienado o imóvel objeto da demanda. No mérito, sustentou: (2) ser mera entidade organizadora do projeto, e não vendedora do bem; (3) que o julgamento antecipado da lide violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, ante a indispensabilidade da prova testemunhal; (4) que não houve rescisão contratual, mas sim desistência voluntária da associada; (5) a necessidade de substituição da autora no PMCMV; (6) a impossibilidade de restituição das contribuições vertidas pelos associados à própria entidade; (7) que não abandonou a obra, mantendo o local em condições de segurança a despeito da ausência de recursos; e (8) a improcedência do pedido de danos morais. A autora requereu tutela de urgência (ID 266227215), sob o fundamento de que permaneceu como devedora do contrato de mútuo, para que fosse determinada a imediata desvinculação de seu nome e de seu CPF da dívida. O pedido foi deferido (ID 272835664), com interposição de agravo interno (ID 273348120) pela Caixa Econômica Federal, no qual alegou não haver perigo de dano, pela não demonstração do apontamento restritivo ou da tentativa de obter outro empréstimo habitacional. É o relatório. VOTO A Juíza Federal Convocada Eliana Marcelo (Relatora): PRELIMINARES – LEGITIMIDADE PASSIVA Preliminarmente, ambas as partes insurgiram-se quanto às suas legitimidades passivas, afirmando a associação que apenas representa as famílias para aquisição das unidades, e a Caixa Econômica Federal que não tem responsabilidade pelo atraso da obra, limitando-se à concessão de financiamento à autora. A CEF, em suas razões recursais, afirma que: “O empreendimento foi contratado em 30/07/2010 na modalidade Aquisição de terreno e pagamento de assistência técnica para elaboração de projeto para futura edificação de 252 UH, sendo que a contratação da fase de obras foi realizada em 06/02/2012” e que “Em 01/10/2014 ocorreu a alteração do Regime de Administração de obra para Administração Direta”. Para a correta definição das responsabilidades das partes, é necessário examinar a estrutura jurídica do PMCMV – Entidades, especialmente no que concerne à aquisição do terreno, à elaboração do projeto e à execução da obra. DO PROJETO MINHA CASA MINHA VIDA O direito à moradia, consagrado no art. 6º da Constituição Federal de 1988 como direito social fundamental, constitui pedra angular das políticas públicas habitacionais brasileiras. Sua efetivação, contudo, não se esgota no ato formal de entrega das chaves: pressupõe que o imóvel seja dotado de solidez, segurança e habitabilidade compatíveis com a dignidade da pessoa humana, valor supremo do Estado Democrático de Direito. Em sua formulação original, inaugurada pela Lei n. 11.977/2009, o Programa tinha como objetivo central incentivar a produção e a aquisição de novas unidades habitacionais por famílias com renda mensal de até dez salários mínimos, mediante concessão de subvenção econômica ao beneficiário no ato da contratação do financiamento, com a participação de fundos públicos como o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e o Fundo de Desenvolvimento Social – FDS. A legislação sofreu sucessivas alterações ao longo dos anos, especialmente pela Lei n. 12.424/2011, até ser inteiramente revogada e substituída pela Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que relançou o Programa e ampliou consideravelmente seus objetivos e instrumentos de implementação. Nesse contexto, o Programa Minha Casa Minha Vida — PMCMV — representa uma das mais relevantes políticas públicas habitacional das últimas décadas, responsável pela construção de milhões de unidades destinadas à população de menor poder aquisitivo. O PMCMV se caracteriza por uma complexa rede de agentes públicos e privados, cada qual com atribuições específicas definidas na legislação e nos contratos. A compreensão dessa estrutura é essencial para a correta identificação das responsabilidades em caso de vícios construtivos ou atraso na entrega da obra. O acesso ao PMCMV é condicionado ao cumprimento de requisitos tanto objetivos quanto subjetivos, estabelecidos na legislação e nos regulamentos do Ministério das Cidades e da Caixa Econômica Federal. O PMCMV caracteriza-se por uma intrincada rede de agentes públicos e privados, cada qual com atribuições específicas definidas na legislação e nos contratos. Compreender essa estrutura é essencial para a correta identificação das responsabilidades em caso de vícios construtivos ou atraso na entrega da obra. A Lei n. 14.620/2023, vigente, redefiniu os objetivos do PMCMV em termos muito mais amplos do que sua predecessora. Nos termos do art. 1º da nova lei, o Programa visa a assegurar o direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, articulado a política habitacional ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades, à prevenção de riscos de desastres, à geração de emprego e renda, e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população. Inovação relevante é a previsão expressa, no § 2.º do art. 4.º de que as unidades produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias sob diversas formas jurídicas: cessão, doação, locação, comodato, arrendamento ou venda, com ou sem financiamento, em contrato subsidiado ou não. Essa flexibilidade operacional reflete a sofisticação do novo marco normativo, que abandona o modelo único de financiamento em favor de soluções habitacionais diversificadas. Importante inovação é a previsão expressa, no § 2º do art. 4º, de que as unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob diversas formas jurídicas: cessão, doação, locação, comodato, arrendamento ou venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não. Essa flexibilidade operacional revela a sofisticação do novo marco normativo, que abandona o modelo único de financiamento para adotar soluções habitacionais diversificadas conforme as necessidades de cada público. O acesso ao Programa está condicionado ao cumprimento de requisitos objetivos e subjetivos, entre os quais: não ser proprietário de imóvel residencial; não ter sido contemplado anteriormente por programa habitacional federal; ter inscrição no CadÚnico, no caso das Faixas 1 e 2; e não possuir financiamento habitacional ativo em qualquer ponto do território nacional. As construtoras são contratadas pela CEF mediante processo seletivo simplificado, autorizado pelo art. 6.º-A da Lei n.º 11.977/2009 e pelo art. 17 da Lei n.º 14.620/2023, dispensada a observância formal da Lei de Licitações. Assumem, perante a CEF e, solidariamente, perante os beneficiários, a responsabilidade pela qualidade da execução, pelo cumprimento das especificações técnicas e pela entrega das unidades no prazo contratual. Tal responsabilidade é objetiva, nos termos do art. 618 do Código Civil, que estabelece a garantia quinquenal pela solidez e segurança da obra, e do Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do imóvel constitui inadimplemento contratual que gera responsabilidade solidária da CEF e da construtora perante o beneficiário. À CEF, como gestora do Programa, incumbe fiscalizar o cronograma das obras e intervir quando constatado atraso injustificado, podendo substituir a construtora em caso de descumprimento, nos termos das cláusulas padrão dos contratos do PMCMV. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a CEF responde solidariamente pelo atraso na entrega, independentemente de atuar como agente financeiro ou como gestora do FAR, pois sua atuação vai além da mera análise de crédito, abrangendo a fiscalização e o gerenciamento da obra. DO CASO CONCRETO Delineada a estrutura do PMCMV – Entidades, passa-se ao exame das questões controvertidas. Ficou demonstrado no curso da instrução que o empreendimento em questão foi contratado na modalidade PARCERIA – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – ENTIDADES – RECURSOS DO FDS – PESSOA FÍSICA E JURÍDICA, conforme MN HH 155, com a Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos, O contrato foi celebrado em 30/07/2010, e nos autos consta (ID 264946020) o instrumento firmado entre a CEF e a Associação – denominado TERMO DE COOPERAÇÃO E PARCERIA – PROGRAMA HABITACIONAL POPULAR – ENTIDADES – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – FDS –, cujas cláusulas décima primeira e décima segunda dispõem: CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA DENÚNCIA - A não execução, total ou parcial deste TERMO por quaisquer dos partícipes, ensejará a sua denúncia pela parte prejudicada, com a devolução das parcelas liberadas atualizadas pela Taxa SELIC e demais consequências previstas em lei independentemente de notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. Parágrafo Único - Reservam-se os participes a faculdade de efetuar a denúncia imotivada deste termo. Mediante e prévia comunicação escrita à outra parte com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias, sem que disso resulte à parte denunciada o direito à reclamação ou indenização pecuniária. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - Caso os recursos do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS, liberados diretamente aos beneficiários do programa, sejam utilizados para finalidade diversa da estipulada nos contratos de financiamento, será exigida a devolução dos valores concedidos, acrescidos de juros de mora e atualização monetária, sem prejuízo das penalidades previstas em lei. Por aquele instrumento, houve a aquisição do terreno em nome da Associação (ID 264946026), além da assunção, por ela, da obrigação de custeio de assistência técnica para elaboração de projeto para futura edificação de 252 unidades habitacionais, com contratação da fase de obras para início em 06/02/2012 e prazo de conclusão até agosto de 2013 (ID 264945856, f. 2). Em 01/10/2014, houve a alteração do regime para Administração Direta. O referido Termo encerra quatro contratos distintos: (1) compra e venda do terreno; (2) mútuo habitacional; (3) alienação fiduciária; e (4) seguro. As obrigações decorrentes seriam repassadas aos interessados na aquisição das unidades, com a Associação atuando como entidade organizadora. A Associação, por sua vez, firmou Contrato de Empreitada por Preço Global com a CONCRELITE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (ID 264946029). Conforme Notificação Extrajudicial e Distrato de 03/05/2017, a construtora foi instada a manifestar-se sobre a rescisão do contrato, destacando-se, da Cláusula 1.ª, alínea b): Na Cláusula 1,ª alínea b), ‘Valor Inicialmente Contratado para Construção do Empreendimento, Forma de Pagamento e Prazo para Conclusão: “b) Prazo para conclusão das obras: O prazo para a conclusão da obra e de 18 meses, conforme previsto no cronograma físico-financeiro pactuado entre as partes contratantes com aprovação e anunciada da Caixa Econômica Federal, agente financeiro da operação que passa a fazer parte integrante deste contrato, e poderá ser prorrogado mediante a concordância entre todas as partes participantes.” E como também de seu conhecimento a obra até a presente data não foi entregue, ou seja, existe um atraso de 36 meses na entrega do empreendimento, o que por si só representa um enorme prejuízo para o Fórum de Cortiços e Sem Tetos de São Paulo que é quem administra o projeto e possui 252 associados aguardando o término da obra. Na cláusula 10ª nas “Declarações da Construtora” encontramos a alínea C: “Na condição de responsável pela construção do empreendimento objeto deste contrato declara que: c) Responderá pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento das obras” Como também é de seu conhecimento no mês de Fevereiro de 2017 ocorreu a invasão da obra por desconhecidos, que somente foram retirados por força de medida judicial conseguida pelo Contratante. Tal invasão acarretou a destruição de muito que fora construído o que ocasionará um novo atraso na entrega da obra. Na Cláusula 9ª do referido contrato, se encontram os “ Motivos Ensejadores da Rescisão Contratual”: “São Motivos de rescisão do presente contrato, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial a ocorrência cumulativa ou não dos seguintes fatos: a) Não cumprimento ou cumprimento irregular de clausulas, especificações previstas neste contrato” (...) Desta forma, o presente serve para, nos termos do artigo 473 do CC, NOTIFICÁ-LO DO DISTRATO DO REFERIDO CONTRATO DE EMPREITADA ASSINADO EM 12 DE JUNHO DE 2012, com a consequente rescisão contratual. Em contranotificação extrajudicial a construtora repudiou a rescisão, invocando a invasão por sem-tetos como causa do atraso (ID 264946029), não tendo sido juntado o inteiro teor da peça.. Consta ainda que, em fevereiro de 2017, ocorreu a invasão da obra por terceiros, com a consequente destruição de parte do que havia sido construído. A Associação ajuizou ação de reintegração de posse (ID 264946082), julgada procedente pelo Juízo da 4.ª Vara Cível do Foro Regional de Itaquera e Guaianazes, conforme sentença com trânsito em julgado em 25/07/2018: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, e o faço para confirmar a medida liminar concedida a fls. 205, tornando-a definitiva. Deixo de condenar os réus no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, tendo em vista a ausência de identificação dos invasores. Oportunamente, arquivem-se os autos com as anotações e comunicação de praxe.P. I.”, transitada em julgado em 25/07/2018. A CEF, por sua vez, liberou 91,07% dos recursos (R$ 16.656.980,04) com base em medição de 88,98% de avanço físico (última liberação em 24/03/2016), ainda que o empreendimento não estivesse habitável. Essa conduta vai além da análise de crédito e confirma sua atuação como gestora dos recursos públicos do FDS.Em relação a invasão do imóvel o Fórum Cortiços e Sem Tetos de São Paulo, ingressou com ação de REINTEGRAÇÃO DE POSSE (ID 264946082), que tramitou no Juizo de Direito da 4ª Vara Cível do Foro Regional de Itaquera e Guaianazes, tendo a ação sido julgada procedente, conforme se infere da consulta no site do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo a sentença julgado procedente o pedido, nos seguintes termos: A Associação, também firmou com os associados regras específicas, conforme recibos emitidos (ID 264945856, f. 4-18), nos quais constam, dentre outras, as seguintes condições: 6° Cada Associado terá direito a uma única Unidade Habitacional. I - No ato da adesão ao Projeto o Associado deverá efetuar como contribuição um salário mínimo vigente; 11 - Os encargos de construção, projeto e contabilidade ficam sob á responsabilidade dos associados do Conjunto Habitacional, construído ou reformado; lll - Se houver qualquer tipo de impedimento pelo Órgão Financiador o associado terá a devolução de 50% (Cinqüenta por cento) da contribuição efetivada. IV - Se houver desistência da Unidade Habitacional pelo associado, os valores pagos não serão ressarcidos. V - A Associação terá a responsabilidade de substituir o associado desistente. Os recibos juntados comprovam o pagamento das parcelas referentes ao Projeto Lageado, incluindo: parcela da porta (2015), recibos relacionados a incorporação não registrada no Registro de Imóveis (2014), custos com projetos (2011) e parcelas mensais a título de contrapartida e fundo de obras, entre R$ 20,00 e R$ 25,00, de 2012 a 2016 (ID 264945856, f. 14-18). Não se sabe, ao certo, se houve um instrumento específico firmado entre as partes (associação e associados), pois não trazido aos autos pelas partes, observa-se, contudo, que foram juntados inúmeros recibos em favor da associação, que atestam o pagamento das parcelas referentes ao Projeto Lageado (ID 264945856, f. 4-18. Pelo que consta seriam Recibos de Contra-Partida do Projeto S. Francisco do Lageado, dentre os quais se destacam: Parcela da Porta (2015), recibos relacionados à incorporação, não registrada no Registro de Imóveis (2014), pagamentos para o custo dos projetos (2011); além das parcelas mensais a título de contra partida e fundo de obras, estabelecida nos valores entre R$20,00 a R$ 25,00, desde o ano de 2012 a 2016. (ID 264945856 – fls. 14 a 18). Registre-se que, apesar de a ré ter mencionado a juntada do (1) mandato de procuração das famílias representadas e (2) do contrato de financiamento celebrado entre a Caixa Econômica Federal e a autora não ter anexado ao processo os documentos relacionados ao contrato firmado com a CEF, este fato não inviabiliza a apreciação da lide, haja vista que os extrados anexados e de um futuro contrato a ser mantido com a CEF, não se estabeleceu uma relação jurídica de exigência de parcelas do mútuo firmado com a Associação, diante conforme faz prova, dos extrato negativo, extraído do sistema interno da CEF e apresentados com a inicial. Nesse interim, no ano de 2016, conforme afirmado pela CEF, houve a paralisação da obra, e em sua contestação de ID 264945865, assevera que não houve o pagamento de nenhuma parcela da fase de amortização do financiamento, a quais teria início a partir do término da obra, o qual até a propositura desta ação não havia se concretizado. Quanto à Caixa Econômica Federal, incumbia-lhe “Vistoriar a obra para comprovar a correta aplicação dos recursos e liberá-los”, conforme Cláusula 6º, item “g” do Termo de Cooperação e Parceria (ID 264946019, f. 9), atuou, assim, como verdadeira gestora dos recursos e executora de políticas públicas, devendo ser responsabilizada por eventuais prejuízos causados. Contudo, no seu entender sua obrigação foi cumprida, pois o percentual dos recursos foram liberados à obra (última liberação realizada em 24/03/2016) 91,07%, que correspondia a R$16.656.980,04, percentual e recurso medido naquele ano (medição realizada em 88,98%), ainda que ela não estivesse habitável, por ter sofrido a invasão de sem tetos na construção em curso. Mesmo que se cogitasse da necessidade de inclusão da construtora responsável no polo passivo, por litisconsórcio, é certo que, como ambas as rés possuíam as atribuições de vistoriar as obras e, no caso da Caixa Econômica Federal, de liberar as verbas, há responsabilidade solidária no atraso ou na não entrega do empreendimento, sendo facultado à autora demandar uma ou ambas as rés. Nesse sentido, colhe-se o entendimento desta Corte: AI 5013350-42.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. ANTONIO MORIMOTO, DJe 20/08/2024: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA EM FACE DA CEF E DE INCORPORADORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. INCLUSÃO DE CONSTRUTORA NO POLO PASSIVO PELO JUÍZO DE ORIGEM. DECISÃO NÃO AGRAVÁVEL. RECURSO NÃO CONHECIDO. (...) - Por força dos artigos 18 e 25, §1º, do CDC, está-se diante de verdadeira solidariedade passiva entre CEF e incorporadora, com reflexos processuais importantes ao caso. É daí que emerge a natureza facultativa do litisconsórcio formado entre CEF e incorporadora.- Sendo facultativo o litisconsórcio e solidária a obrigação de indenizar tal qual narrada na inicial, ao autor é dado litigar contra um, outro ou ambos os reputados por ele responsáveis pelos danos narrados no processo, podendo escolher contra quem dirigirá a demanda, de acordo com circunstâncias práticas que podem variar por diversos fatores (incapacidade financeira de um dos coobrigados, dificuldades para citação de um deles etc). (...)” Reconhecida a legitimidade passiva de ambas as rés, passa-se à análise da segunda preliminar referente ao cerceamento de defesa, decorrente do julgamento do feito sem a produção da prova testemunhal requerida. A Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos argumentou ser imprescindível a produção de prova testemunhal, por faltar esclarecimentos sobre “pontos nodais suscitados pelas partes” (ID 264946184, f. 6), sem maiores indicações do que exatamente pretendia comprovar por meio das oitivas das testemunhas. Ademais, a justificativa apresentada na especificação de provas (ID 264946168, f. 2) se revelou excessivamente genérica, conforme transcrição que se segue: Referida prova tem a finalidade de esclarecer os documentos juntados nos autos, como por exemplo fls. 34, 35, 36, as testemunhas Wahington Francisco Palaaro, Cleny Lurdes Palaaro e Luiza de Jesus, declararam que o empreendimento esta abandonado. Requer, portanto, o depoimento pessoal dessas testemunhas. Como bem destacado pelo magistrado a quo na decisão que indeferiu a produção dessa prova, a inexecução contratual e o abandono das obras puderam ser comprovados por meio de documentos (ID 264946171). Assim, pelo princípio do livre convencimento motivado, amparado no artigo 370 do CPC, o magistrado a quo expôs a razão pela qual entendeu ser inócua a prova pericial, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. A propósito, esse é o entendimento deste Tribunal: ApCiv 5001429-11.2022.4.03.6115, Rel. Des. Fed. CARLOS FRANCISCO, DJe: 16/03/2026: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PREÇO VIL NÃO COMPROVADO. (...) O indeferimento das provas não caracteriza cerceamento de defesa. O julgador possui competência para avaliar a necessidade das provas conforme o art. 370 do CPC. Os documentos constantes dos autos são suficientes para o exame da matéria, que é predominantemente de direito. (...) Tese de julgamento: "1. A indeferimento de prova pericial, testemunhal e documental não configura cerceamento de defesa quando os autos já contêm elementos suficientes para o julgamento. (...)” Superadas as preliminares, passa-se ao exame do mérito. O Contrato n.º 655551865002.4, firmado entre a autora e a CEF, destinava-se à aquisição de unidade habitacional no bairro de Lajeado/SP. A autora narrou que, não obstante o estado de abandono desse empreendimento imobiliário por mais de cinco anos, as cobranças realizadas pela Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos permaneceram, tanto para as contribuições mensais destinadas à entidade, como para a cobertura das mais diversas despesas, a exemplo de aquisição de portas e custos com advogados. Em relação à CEF, a própria instituição confirmou em sua contestação que nenhuma parcela de amortização foi paga, o que é corroborado pelos extratos juntados no ID 264945866. Tendo em vista que o contrato de mútuo não chegou a se implementar – em razão do não cumprimento da condição de entrega do imóvel –, é cabível o distrato, com a consequente exclusão do nome da autora dos cadastros que a impediriam de se habilitar novamente ao PMCMV. Também é admitida e a condenação da Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos por danos materiais, com a devolução do valor correspondente a R$13.000,00 (treze mil reais, alegando ter pago a Entidade esses valores), em ressarcimento dos valores pagos pela habitação que não receberá. Pela breve narrativa dos fatos, o Contrato 655551865002.4 consistiria, incontroversamente, em prova documental imprescindível para o reconhecimento do direito da autora de ser ressarcida pelos valores vertidos para a aquisição do imóvel. Entretanto, para a CEF nada pagou, como ela mesma afirma em sua peça contestória e, ainda, conforme se depreende do extrato juntado no ID 264945866, devendo essa rescisão ser providenciada pela Caixa Econômica Federal, para que a autora possa se habilitar, novamente, à aquisição de uma moradia com os benefícios advindos do PMCMV. Nesse ponto, faz jus a parte autora ao ressarcimento do que pagou para a Associação, acrescido de juros e correção monetária, haja vista que não houve o adimplemento por parte desta, pela promessa de entrega dos imóveis, cuja compra estava intermediando, e cobrando valores de seus associados. A prova de ter cumprido a sua obrigação a associação não apresentou, dentre os quais a averbação da Incorporação no Registro Imobiliário e a vinculação das respectivas unidades autônomas aos seus mutuários, porquanto, não se tem notícias da concreção do empreendimento e a entrega das residências aos seus pretensos adquirentes. Ainda que assim não fosse, encontra-se justificado o pedido de rescisão do contrato outrora avençado, considerando que expirou-se há muito o prazo para o cumprimento da obrigação pela Associação, a qual recebeu os valores pelo contrato de mútuo liberados pela CEF, não se desincumbindo da sua obrigação de responder perante a instituiçãoa financeira da empreitada assumida. Embora o contrato não tenha sido juntado aos autos, o Juízo a quo verificou, com base nos extratos disponíveis, sua existência e conteúdo: “Em relação à CEF, em que pese não ter sido juntado aos autos o instrumento de contrato, tanto a CEF quanto a autora mencionam tratar-se do contrato nº 655551865002.4, sendo certo que os extratos constantes do ID 20917419 e aqueles juntados pela referida ré (ID 24548999) atestam a existência do contrato entabulado em 06/02/2012, relativo a imóvel a ser construído.” (trecho da sentença em ID 264946173, f. 3) A hipossuficiência da autora, representada pela Defensoria Pública, justifica que a ausência do instrumento contratual seja suprida pelas demais provas produzidas nos autos. O conjunto probatório é suficiente para confirmar a existência do Projeto Lageado, a celebração do Contrato n.º 655551865002.4 e a legitimidade das partes. Destaca-se, ainda que as provas foram suficientes para concluir sobre a existência do Projeto de Lageado, bem como sobre a celebração do Contrato 655551865002.4, revelando-se tanto a legitimidade das partes para compor os polos deste feito, como legítima a pretensão para a procedência do pedido, conferindo à autora o direito a ser ressarcida dos valores pagos ao FORUM DE CORTICOS E SEM TETOS DE SAO PAULO, porquanto descumprido todos os direitos dos interessados na aquisição de sua moradia. Assim, a autora faz jus à restituição dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária. A entidade organizadora não cumpriu a obrigação de entrega das unidades habitacionais, não juntou prova de ter averbado a incorporação no Registro de Imóveis e tampouco demonstrou ter vinculado as unidades autônomas aos respectivos mutuários. Estando expirado o prazo para o cumprimento da obrigação, e tendo a Associação recebido os recursos liberados pela CEF sem concluir o empreendimento, o pedido de rescisão contratual e devolução dos valores está plenamente justificado. Ademais, pelo contexto probatório, conforme contrato firmado com a CEF, a produção do empreendimento seria de inteira responsabilidade da associação, a qual subempreitou a obra a terceiro, não integrante da lide. Por tal, deveria executar a obra mencionada de acordo com o projeto apresentado, respondendo pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento das obras, haja vista que nãoa houve êxito na aquisição da futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel. No caso dos autos, pretende a parte autora a rescisão de um contrato de compra e venda que sequer chegou a ser implementado, considerando que até o momento apenas a CEF e a Associação estão estreitamente vinculadas ao contrato para execução de obras e serviços necessários à conclusão do empreendimento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A Associação se obrigou não só pela execução do empreendimento como pelas políticas públicas relativa ao Programa Minha Casa Minha Vida, sendo a responsável pela execução das obras e serviços necessários à conclusão do empreendimento e pela prestação de contas de seus custos aos associados e cabendo-lhe, na medida das obrigações assumidas, responder perante a CEF nos termos do artigo 618 do Código Civil (Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo). Por fim, em relação ao pedido de dano moral, penso inexistir justa causa ou nexo de causalidade que o autorize. A escolha da Associacao como intermediaria foi feita pela propria autora, sem qualquer imposição da CEF. Ademais, a rescisão do contrato com a CEF e a possibilidade de nova habilitação ao programa habitacional já afastam as dificuldades que poderiam fundamentar a indenização extrapatrimonial. Quanto aos honorários advocatícios, considerados os critérios do art. 85, §§ 2.º a 6.º, do CPC – grau de zelo do profissional, natureza e importância da causa, tempo exigido de atuação – majoro-os em 10% sobre o valor atualizado da causa..
Ante o exposto, dou parcial provimento às apelações, para julgar parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos: (a) reconheço o direito da autora ao distrato do Contrato n.º 655551865002.4 perante a CEF, determinando a exclusão de seu nome dos cadastros que a impeçam de nova habilitação ao PMCMV; (b) condeno a Associação ré à devolução de todos os valores pagos pela autora para o exercício do seu direito à moradia, atualizados monetariamente; e (c) rejeito o pedido de indenização por dano moral. Fica prejudicado o agravo interno. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV. MODALIDADE ENTIDADES. FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL – FDS. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA. ATRASO E ABANDONO DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DE ENTIDADE ORGANIZADORA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. DANOS MATERIAIS. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS À ASSOCIAÇÃO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. CASO EM EXAME
Trata-se de apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com declaração de inexistência de dívida e indenização por danos morais e materiais, ajuizada por beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, modalidade Entidades (FDS). A autora sustentou que, não obstante o abandono do empreendimento habitacional do Projeto Lageado, em São Paulo/SP, por mais de cinco anos, a Associação continuou cobrando contribuições mensais e outras despesas, sem que as 252 unidades habitacionais contratadas em 2010 fossem entregues. Pediu a rescisão do contrato firmado com a CEF (Contrato n.º 655551865002.4), a declaração de inexistência da dívida, a devolução dos valores pagos à Associação (R$ 13.000,00) e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a CEF e a Associação Fórum de Cortiços e Sem-Tetos são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda; (ii) estabelecer se o indeferimento da prova testemunhal requerida pela Associação configura cerceamento de defesa; (iii) determinar se a autora tem direito ao distrato perante a CEF e à devolução dos valores pagos à Associação em razão do inadimplemento contratual consubstanciado no atraso e abandono das obras; (iv) verificar se há dever de indenizar por danos morais decorrentes da demora na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR Legitimidade passiva da CEF. A Caixa Econômica Federal não atuou como mera agente financeira no PMCMV – Entidades, mas como verdadeira gestora dos recursos do FDS, tendo assumido, pelo Termo de Cooperação e Parceria, a obrigação de vistoriar a obra para comprovar a correta aplicação dos recursos antes de cada liberação. Nessa condição, liberou 91,07% dos recursos (R$ 16.656.980,04) com base em medição de 88,98% de avanço, ainda que a obra não estivesse habitável. Tal atuação vai além da análise de crédito, comprometendo-a solidariamente pelos prejuízos sofridos pelos beneficiários. Legitimidade passiva da Associação. A entidade organizadora não se limitou a representar os associados: firmou o Termo de Cooperação e Parceria com a CEF, adquiriu o terreno em seu nome, contratou a empreiteira responsável pela construção (CONCRELITE), cobrou contribuições mensais e outras quantias dos associados e assumiu a responsabilidade pela execução e entrega do empreendimento. A não conclusão das obras, o rescisão do contrato de empreitada por inadimplemento da construtora e a ausência de averbação da incorporação no Registro de Imóveis revelam o descumprimento integral das obrigações assumidas. Responsabilidade solidária. Por força dos artigos 18 e 25, § 1.º, do CDC, e da estrutura contratual do PMCMV, tanto a CEF quanto a Associação detinham a atribuição de fiscalizar e garantir a execução das obras, respondendo solidariamente pelo atraso e pelo inadimplemento perante os beneficiários, sendo facultado à autora demandar uma ou ambas as rés (litisconsórcio facultativo passivo). Ausência de cerceamento de defesa. O indeferimento da prova testemunhal requerida pela Associação não configura cerceamento de defesa, pois a inexecução contratual e o abandono da obra foram comprovados por prova documental suficiente, sendo a justificativa para a produção da prova excessivamente genérica. O magistrado, no exercício do livre convencimento motivado (art. 370 do CPC), avaliou fundamentadamente a prescindibilidade da oitiva de testemunhas. Danos materiais – devolução dos valores pagos à Associação. A autora faz jus à restituição das quantias pagas à Associação, acrescidas de juros e correção monetária, pois a entidade organizadora não cumpriu a contraprestação prometida – a entrega da unidade habitacional – nem apresentou prova de que realizou a averbação da incorporação e a vinculação das unidades autônomas aos respectivos mutuários. Rescisão do contrato com a CEF e exclusão de cadastros. Como o contrato de mútuo firmado com a CEF não chegou a se implementar – a condição de entrega da moradia jamais se verificou e nenhuma parcela de amortização foi paga – cabe o distrato, com a consequente exclusão do nome da autora dos cadastros que a impediriam de se habilitar novamente ao PMCMV. Danos morais – ausência de nexo de causalidade. Não há justa causa para a condenação por danos morais, pois a escolha da Associação como intermediária e da construtora foi feita pela própria autora, sem qualquer imposição da CEF. Ademais, a rescisão do contrato e a possibilidade de nova participação no programa habitacional já afastam as dificuldades que justificariam a indenização extrapatrimonial. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelações parcialmente providas, para julgar parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos: (a) reconheço o direito da autora ao distrato do Contrato n.º 655551865002.4 perante a CEF, determinando a exclusão de seu nome dos cadastros que a impeçam de nova habilitação ao PMCMV; (b) condeno a Associação ré à devolução de todos os valores pagos pela autora para o exercício do seu direito à moradia, atualizados monetariamente; e (c) rejeito o pedido de indenização por dano moral, ficando prejudicado o agravo interno. Tese de julgamento: "1. No âmbito do PMCMV – Entidades (FDS), a Caixa Econômica Federal, na condição de gestora dos recursos e responsável pela fiscalização e liberação das verbas, responde solidariamente com a entidade organizadora pelos prejuízos causados aos beneficiários em razão do atraso e do abandono das obras, sendo facultativo o litisconsórcio passivo. 2. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais dos autos são suficientes para o julgamento da causa, nos termos do art. 370 do CPC. 3. A entidade organizadora do PMCMV é responsável pela devolução dos valores pagos pelos associados quando não cumpre a obrigação de entrega das unidades habitacionais contratadas. 4. Inexiste dever de indenizar por danos morais decorrentes da demora na entrega do imóvel quando a escolha da intermediária e da construtora foi feita pelo próprio beneficiário, sem qualquer imposição da instituição financeira gestora do programa." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6.º; CC, arts. 265, 473 e 618; CDC, arts. 18 e 25, § 1.º; CPC, arts. 370 e 373, I, e 85, §§ 2.º a 6.º; Lei n.º 11.977/2009, arts. 6.º-A e ss.; Lei n.º 12.424/2011; Lei n.º 14.620/2023, arts. 1.º, 4.º e 17. Jurisprudência relevante citada: TRF da 3.ª Região, AI 5013350-42.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto, DJe 20/08/2024; TRF da 3.ª Região, ApCiv 5001429-11.2022.4.03.6115, Rel. Des. Fed. Carlos Francisco, DJe 16/03/2026. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento às apelações e julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão