Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: AIRTON LOPES DA SILVA FILHO Advogado do(a)
AUTOR: LUIS ALBERTO MARTINS ARAUJO - SP259573
REU: CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, CAIXA ECONOMICA FEDERAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: SANDRA PINHEIRO DE FREITAS - SP337343 Advogados do(a)
REU: MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 D E C I S Ã O
autora: “a) tornar definitiva as tutelas concedidas, devendo as Requeridas se absterem definitivamente de cobrar as quantias indevidas a título de ‘juros de obra/ juros de financiamento/ taxa de evolução de obra’ e ‘INCC’, visto que tais dívidas decorrem exclusivamente do atraso na entrega do imóvel, por culpa das Requeridas, sem prejuízo de eventual astreinte a ser aplicada por este nobre magistrado, bem como determinando que as Requeridas se abstenham de utilizar os recursos do FGTS existentes nas contas vinculadas em nome do Requerente, cancelando as autorizações outrora concedidas, inclusive, cumprindo-se a previsão contratual estabelecida no Parágrafo Sexto da Clausula Vigésima Sexta do contrato de financiamento firmado junto a CEF; b) declarar a RESCISÃO do ‘Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra’, com a condenação da Ré na devolução de 100% (cem por cento) dos valores pagos, devidamente atualizado desde o desembolso de cada parcela e juros de mora a partir da citação; subsidiariamente, não acatando o pedido acima, seja determinada a devolução de no mínimo 90% (noventa por cento) dos valores pagos, devidamente atualizados desde o desembolso de cada parcela e juros de mora a partir da citação; c) declarar indevida as cobranças de valores a título de ‘Juros de Obra/Juros de Financiamento/ Taxa de Evolução de Obra’ e de ‘INCC’ no período de atraso da entrega do imóvel, sendo que os valores pagos indevidamente deverão ser repetidos em dobro ao Requerente pelas Requeridas, de forma solidária, ou no mínimo, repetidos de forma simples, visto que o atraso na entrega do imóvel é de responsabilidade das Requeridas, não podendo o Requerente ser prejudicado com o pagamento de tais verbas, devendo tal montante ser devidamente apurado em fase de liquidação de sentença; d) condenar as Requeridas, solidariamente, a indenizar o Requerente, a título de danos morais, face as condutas ilícitas relativas a propaganda enganosa, ao atraso na entrega do imóvel e as cobranças indevidas lançadas no período de atraso das obras, no valor correspondente a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em razão do abalo moral e constrangimento causados em desfavor do Requerente, ou em montante a ser prudentemente arbitrado por este D. juízo; e) condenar as Requeridas, solidariamente, a indenizar as perdas e danos/lucros cessantes causados ao Requerente, em quantia a ser calculada sobre o período do atraso de entrega do imóvel, tendo como base a data da primeira previsão de entrega do imóvel, qual seja, outubro de 2013, devendo tal valor ser apurado em fase de liquidação de sentença, levando-se em conta o preço médio de locação de imóveis com a mesma estrutura e padrão, localizados na mesma região do imóvel adquirido; ou em outro montante e forma de cálculo a ser arbitrado por este D. juízo; f) condenar as Requeridas a indenizar os danos materiais causados em desfavor do Requerente, em razão da necessidade do contrato de locação, na quantia de R$ 85.994,38 (oitenta e cinco mil, novecentos e noventa e quatro reais e trinta e oito centavos), correspondente ao valor pago a título de aluguel, a qual deverá ser atualizada e acrescida dos demais encargos legais desde a data do efetivo desembolso até a data do pagamento; além do pagamento dos aluguéis que forem vencendo no curso da demanda devidamente atualizados até a data do pagamento; g) condenar as Requeridas, de forma solidária, a restituir a quantia indevidamente cobrada e paga a título de Taxa SATI ou atividade congênere (“Custeio das despesas relativas a processo de financiamento”), a qual deverá ser devidamente atualizada e acrescida dos demais encargos legais desde a data do pagamento até a data do efetivo reembolso; h) condenar as Requeridas, solidariamente, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, ou em montante a ser fixado por Vossa Excelência”. Com a petição inicial vieram documentos. A gratuidade processual foi deferida. O pedido liminar foi parcialmente deferido para: suspender a cobrança dos encargos a título de juros de obra/ juros de financiamento/taxa de evolução de obra e de INCC e das parcelas vincendas do financiamento imobiliário; determinar às requeridas se abstenham de utilizar o saldo da conta vinculada do autor ao FGTS para o fim de amortização das parcelas em aberto ou de tomar medidas de apropriação de valores do mutuário para tal fim, de incluir o nome do autor em cadastros de restrição ao crédito por débitos vinculados ao contrato nº 155551631375 e de promover a venda da unidade autônoma adquirida pelo autor (ID 3998024). Citada, a CEF apresentou sua defesa. Em sede preliminar defendeu a sua ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução de valores pagos a terceiros ou danos provocados pelo atraso da obra. No mérito, afirmou que não há solidariedade entre o agente financeiro e o construtor. Alegou não tem responsabilidade além do fornecimento dos recursos, sendo que a responsabilidade pelo atraso na conclusão das obras é da construtora. Argumentou que não cobrou ou recebeu qualquer valor a título de INCC, repetição de pagamento de comissão de corretagem, despachante e SATI. Pugnou pela improcedência dos pedidos formulados, conforme razões contidas na peça ID 4359268. Juntou documentos. Houve réplica (ID 8285616). A Conviva foi citada por edital (ID 244135302). Foi decretada a revelia da Conviva nos autos. O Juízo nomeou advogada dativa para exercer a representação processual (ID 260323228). Contestação por negativa geral (ID 265356839). Os autos retornaram conclusos para julgamento. Eis a síntese do necessário. Passo a decidir. Matéria preliminar Nos termos do art. 109 da Constituição Federal, compete aos juízes federais processar e julgar os litígios em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho. A presente ação foi ajuizada neste Juízo em razão da indicação da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo. A Justiça Federal não possui competência para examinar e julgar o pedido relativo à devolução de valores da compra e venda do imóvel a ser construído, exceto quando configurado o litisconsórcio passivo unitário entre construtora/incorporadora e CEF. Excepcionalmente a CEF pode desenvolver papel para além daquele normalmente desenvolvido por agentes financeiros em situações de financiamento habitacional. Quando por força de lei ou contrato a CEF assumir papel de executora de políticas públicas de habitação, ostentando inclusive poderes semelhantes àqueles identificados como extroversos pelo Direito Administrativo, então haverá responsabilidade da empresa pública também pela relação de compra e venda do bem, configurando-se litisconsórcio unitário. E por força da presença da empresa pública federal na relação jurídica de direito material, a Justiça Federal será competente para examinar e julgar o pedido de devolução de valores decorrentes da compra e venda do bem. Mas essa hipótese não está configurada nos autos. Ainda que exista conexão entre os pedidos apresentados pela parte autora nesses casos, via de regra incide o artigo 327, § 1º, II, do CPC. Inviável promover a cumulação de pedidos, submetendo a este Juízo pleito para o qual é absolutamente incompetente. O fato de existir conexão entre os pedidos não é razão bastante, isoladamente, para o deslocamento de competência absoluta, muito embora dessa lição comezinha se olvidem alguns operadores do Direito. E a competência da Justiça Federal, nos exatos termos do artigo 109 da CF é de natureza absoluta, especial em relação à Justiça dos Estados. Leitura da petição inicial não permite conclusão no sentida da legitimidade da CEF para responder à integralidade dos pedidos formulados, porque o financiamento do bem se deu pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), segundo normas do Sistema Financeiro da Habitação (ID 3833882). A atuação da CEF, no caso, deu-se como qualquer instituição financeira que disponibiliza quantias para a aquisição de determinado bem, sem qualquer responsabilidade pela entrega e construção do imóvel. A CEF, conforme análise do instrumento contratual, desempenhou papel ordinário a qualquer instituição financeira. O acompanhamento da obra deu-se apenas para fins de medições e liberação de parcelas do financiamento do empreendimento, destinadas à construtora (cláusula 3ª, parágrafo 3º). Nessa situação a CEF não responde por vícios de construção, fundamento para o pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com repetição de valores pagos. No mesmo sentido: TRF3 - AI 50166772920224030000 - 1ª Turma - Relator: Desembargador Federal Wilson Zauhy - Publicado no Dje de 08/11/2022. Vejo que o c. Superior Tribunal de Justiça assentou o seguinte raciocínio: 'No tocante à ilegitimidade da CEF nas ações de indenização decorrentes de vício na construção do imóvel, segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é importante fazer a distinção existente entre duas situações diversas, quais sejam, quando aquela instituição financeira atuar como mero agente financeiro ou quando for executor de políticas federais de promoção de moradia. Dessa forma, quando atuar meramente como agente financeiro, não será parte legítima para figurar no polo passivo da demanda indenizatória pelos vícios na construção do imóvel, ficando sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo. Todavia, quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro em stricto sensu, a CEF tem legitimidade para responder por vícios de construção, justificando a sua integração ao polo passivo da relação processual. Nesses casos, a CEF assume responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. Os papéis desenvolvidos em parceria pela construtora e pelo agente financeiro poderão levar à vinculação de ambos ao negócio jurídico, acarretando na responsabilidade solidária. Sendo assim, a legitimidade ad causam é definida em função de elementos fornecidos pelo direito material, e, a depender dos fatos narrados na inicial (causa de pedir), será possível, em tese, identificar hipóteses em que haja culpa in eligendo da CEF na escolha da construtora e do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto, entre outras.' (grifei) (STJ - RESP 1798464 - Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze - DJe de 01/04/2019). Cito ainda o seguinte julgado do c. TRF3: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRONTO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETENCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. I. O contrato de mútuo com alienação fiduciária para garantia da dívida foi firmado para compra de imóvel no âmbito do programa Carta de Crédito FGTS e do programa minha casa minha vida, nesse tipo de contrato no qual existem três contratantes que assumem obrigações recíprocas entre si, cada um tem uma posição específica em se tratando de financiamento imobiliário. II. O agente financeiro, ao celebrar o contrato com aqueles que querem adquirir um bem imóvel, assume a obrigação de colocar à disposição do proprietário e vendedor de uma só vez, ou em prazos especificados no contrato, o montante total correspondente ao preço do bem negociado, estando embutidos no contrato e no valor das prestações, a contratação e pagamento de seguro do imóvel. O mutuário, por sua vez, compromete-se a perante a CEF a devolver a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. O vendedor compromete-se a transmitir o domínio do imóvel ao comprador, respondendo pela evicção. III. Em razão da diversidade da natureza jurídica entre os referidos contratos não se pode responsabilizar o agente financeiro por supostos vícios redibitórios encontrados na coisa vendida. IV. A regra acima somente vem sendo excepcionada pelo Colendo STJ quando a responsabilidade da instituição financeira não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, "mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular", o que não é o caso dos autos. V. Agravo de instrumento provido." (grifei). (TRF3 - AI 50066338220214030000 - 2ª Turma - Relator: Desembargador Federal Cotrim Guimaraes - Publicado no Dje de 08/07/2021). Leitura do instrumento contratual revela a existência de dois negócios jurídicos principais, paralelos, a compra e venda de unidade a ser construída (envolvendo mutuário, construtora e incorporadora) e o contrato de mútuo para pagamento da unidade a ser construída (envolvendo mutuário e CEF). Do mutuário é ainda exigida a contratação de seguro (cláusula 22ª) para a proteção do imóvel em relação a danos físicos, com vigência durante o período de financiamento, justamente porque esse bem é dado em garantia fiduciária à CEF pelo mútuo. O mutuário responde pelo pagamento do seguro enquanto vigora o financiamento e não obtém antes disso a propriedade do imóvel. A construtora participa como garantidora fidejussória dos valores que devem ser pagos à CEF durante o período de construção do imóvel, até a efetiva entrega e recebimento da última unidade construída/emissão do “habite-se” (cláusula 18ª). Há ainda a previsão de uma segunda espécie de seguro (cláusula 22ª), esse celebrado pela construtora em favor da CEF (seguro garantia pós entrega - SGPE) com vigência até a obtenção do "habite-se", período de responsabilidade do construtor por vícios de construção (artigo 618 do CC). A construtora é obrigada a celebrar esse seguro para acautelar a CEF contra vícios de construção do bem dado em garantia fiduciária do mútuo. Note-se que o mutuário não participa desse negócio jurídico. É possível, como no caso, que haja eventual causa de rescisão para o contrato de compra e venda da unidade e repetição dos valores pagos a esse título, sob alegação de vício de construção ou demora na entrega do bem. Mas isso não significa que eventual ilegalidade na redação ou execução do contrato de compra e venda do imóvel (firmado entre parte autora, construtora e incorporadora), automaticamente, leve à rescisão do contrato paralelo de mútuo para fins habitacionais (firmado entre parte autora e instituição financeira). Caso não configurada ilegalidade na redação e execução do contrato de mútuo, permanece a parte autora obrigada ao pagamento de valores à instituição financeira, mesmo que rompido o contrato de compra e venda. O imóvel segue como garantia fiduciária do negócio jurídico, ainda que devolvido à construtora/incorporadora. Eventual inadimplência posterior do mutuário que leve à consolidação da propriedade nas mãos da CEF, evento gerador de potencial prejuízo à construtora/incoporadora, porque demanda entre particulares, deverá ser objeto de eventual demanda na Justiça Estadual. Em assim sendo, reconheço a ilegitimidade da CEF (extingo o feito sem exame do mérito em relação a ela nessa medida, conforme artigo 485, VI, do CPC) e a incompetência deste Juízo para examinar os pedidos relacionados à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, considerada a causa de pedir exposta nos autos. Não é ainda da competência federal o pedido de devolução da denominada "Taxa SATI" (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária). Também os pedidos indenizatórios relativos a esses pleitos não são de competência deste Juízo. É ainda ilegitima a CEF (extingo o feito sem exame do mérito em relação a ela nessa medida, conforme artigo 485, VI, do CPC) e incompetente a Justiça Federal para análise do pedido de indenização por dano moral "face as condutas ilícitas relativas a propaganda enganosa, ao atraso na entrega do imóvel", bem como os pleitos identificados na petição inicial pelas letras "e", "f" e "g", quais sejam: "e) condenar as Requeridas, solidariamente, a indenizar as perdas e danos/lucros cessantes causados ao Requerente, em quantia a ser calculada sobre o período do atraso de entrega do imóvel, tendo como base a data da primeira previsão de entrega do imóvel, qual seja, outubro de 2013, devendo tal valor ser apurado em fase de liquidação de sentença, levando-se em conta o preço médio de locação de imóveis com a mesma estrutura e padrão, localizados na mesma região do imóvel adquirido; ou em outro montante e forma de cálculo a ser arbitrado por este D. juízo; f) condenar as Requeridas a indenizar os danos materiais causados em desfavor do Requerente, em razão da necessidade do contrato de locação, na quantia de R$ 85.994,38 (oitenta e cinco mil, novecentos e noventa e quatro reais e trinta e oito centavos), correspondente ao valor pago a título de aluguel, a qual deverá ser atualizada e acrescida dos demais encargos legais desde a data do efetivo desembolso até a data do pagamento; além do pagamento dos aluguéis que forem vencendo no curso da demanda devidamente atualizados até a data do pagamento; g) condenar as Requeridas, de forma solidária, a restituir a quantia indevidamente cobrada e paga a título de Taxa SATI ou atividade congênere (“Custeio das despesas relativas a processo de financiamento”), a qual deverá ser devidamente atualizada e acrescida dos demais encargos legais desde a data do pagamento até a data do efetivo reembolso". Declaro a ilegitimidade da CEF (extingo o feito sem exame do mérito em relação a ela nessa medida, conforme artigo 485, VI, do CPC) e a incompetência da Justiça Federal para exame de tais pedidos, conforme artigo 64, § 1º, do CPC. Encaminhem-se copia desmembrada dos autos à Justiça Estadual de Barueri, para prosseguimento do feito em relação à Conviva Empreendimentos Imobiliários, acerca dos pedidos acima indicados. A demanda prosseguirá neste Juízo em relação aos demais pedidos, que giram em torno de contrato de mútuo e pedidos indenizatórios decorrentes, dirigidos em desfavor da CEF. Venham os autos conclusos para sentença. Int.. Barueri, data da assinatura eletrônica.
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002505-56.2017.4.03.6144 / 1ª Vara Federal de Barueri
Trata-se de demanda sob procedimento comum ajuizada por AIRTON LOPES DA SILVA FILHO em face de Conviva Empreendimentos Imobiliários e CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF. Invocando a ocorrência de atraso na entrega de imóvel, imputável às requeridas, pretende a parte