Procedimento Comum Cível 5000080-84.2019.4.03.6112 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5000080-84.2019.4.03.6112 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Baixa Definitiva

06/11/2025, 13:38

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

02/10/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO EXEQUENTE: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Despacho Aguarde-se eventual manifestação, pelo prazo de 15 dias. Nada sendo requerido, arquive-se. Intimem-se. PRESIDENTE PRUDENTE/SP, 1 de outubro de 2025. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112

02/10/2025, 00:00

Expedida/certificada

01/10/2025, 21:29

Mero expediente

01/10/2025, 19:55

Conclusão (para despacho)

01/10/2025, 18:09

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

22/09/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO EXEQUENTE: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DESPACHO Manifeste-se a parte exequente. Int. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112

22/09/2025, 00:00

Mero expediente

18/09/2025, 15:03

Conclusão (para despacho)

18/09/2025, 14:09

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

14/08/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO EXEQUENTE: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DESPACHO Avoquei estes autos. No ID 411616730 foi comunicado o deferimento do pedido de efeito ativo ao agravo de instrumento interposto pela parte exequente, determinando a incidência de multa de 10% sobre o valor principal da dívida e sobre os honorários. Foi determinado, ainda, a imediata realização de pesquisa e bloqueio de valores via sistema Sisbajud nas contas da executada Caixa Econômica Federal. A par disso, no despacho ID 411890928 foi determinado o bloqueio Sisbajud, nos termos em que decidido no agravo de instrumento. Melhor analisando os autos, no entanto, observo que a Caixa realizou o pagamento da dívida em 22/11/2024, conforme verificado no ID 346378228. O que ocorreu, de fato, foi a concessão de novo prazo para o pagamento espontâneo nos termos do despacho ID 335767367. Decorrido o prazo, foi realizado bloqueio de valores via Sisbajud, sendo posteriormente liberado em vista da Caixa ter realizado o pagamento. Foi, também, expedido ofício de transferência eletrônica em favor da Aragos Sociedade Individual de Advocacia para se apropriar do valor pago pela Caixa (ID 347058329). Pende nos autos apenas o cumprimento da obrigação de fazer. Segundo informações prestada pela Caixa, o cumprimento da obrigação de fazer depende de informações a serem prestadas pelo responsável da Prefeitura Municipal. Assim, determino que por ora aguarde o cumprimento da ordem de bloqueio Sisbajud e encaminhe-se cópia do presente despacho bem como dos documentos aqui referidos ao relator do agravo para deliberação acerca do efetivo cumprimento do que restou decido ID 332528170 dos autos do agravo de instrumento. Cumpra-se com urgência. Intimem-se. PRESIDENTE PRUDENTE, 13 de agosto de 2025. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112

14/08/2025, 00:00

Expedida/certificada

13/08/2025, 19:49

Mero expediente

13/08/2025, 16:23

Conclusão (para despacho)

13/08/2025, 15:48

Documentos

Despacho

•02/10/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO EXEQUENTE: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DESPACHO Avoquei estes autos. No ID 411616730 foi comunicado o deferimento do pedido de efeito ativo ao agravo de instrumento interposto pela parte exequente, determinando a incidência de multa de 10% sobre o valor principal da dívida e sobre os honorários. Foi determinado, ainda, a imediata realização de pesquisa e bloqueio de valores via sistema Sisbajud nas contas da executada Caixa Econômica Federal. A par disso, no despacho ID 411890928 foi determinado o bloqueio Sisbajud, nos termos em que decidido no agravo de instrumento. Melhor analisando os autos, no entanto, observo que a Caixa realizou o pagamento da dívida em 22/11/2024, conforme verificado no ID 346378228. O que ocorreu, de fato, foi a concessão de novo prazo para o pagamento espontâneo nos termos do despacho ID 335767367. Decorrido o prazo, foi realizado bloqueio de valores via Sisbajud, sendo posteriormente liberado em vista da Caixa ter realizado o pagamento. Foi, também, expedido ofício de transferência eletrônica em favor da Aragos Sociedade Individual de Advocacia para se apropriar do valor pago pela Caixa (ID 347058329). Pende nos autos apenas o cumprimento da obrigação de fazer. Segundo informações prestada pela Caixa, o cumprimento da obrigação de fazer depende de informações a serem prestadas pelo responsável da Prefeitura Municipal. Assim, determino que por ora aguarde o cumprimento da ordem de bloqueio Sisbajud e encaminhe-se cópia do presente despacho bem como dos documentos aqui referidos ao relator do agravo para deliberação acerca do efetivo cumprimento do que restou decido ID 332528170 dos autos do agravo de instrumento. Cumpra-se com urgência. Intimem-se. PRESIDENTE PRUDENTE, 13 de agosto de 2025. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112

14/08/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL APELADO: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA Advogados do(a) APELADO: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214-A, RAFAEL ARAGOS - SP299719-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. AUDREY GASPARINI APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL APELADO: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA Advogados do(a) APELADO: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214-A, RAFAEL ARAGOS - SP299719-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL APELADO: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA Advogados do(a) APELADO: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214-A, RAFAEL ARAGOS - SP299719-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Versa o recurso interposto pretensão de reconhecimento de sentença extra petita, com sua consequente anulação, bem como afastamento da condenação em verba honorária, “seja pela aludida nulidade, seja porque, como já se demonstrou, não houve o proveito econômico ao apelado em função da alteração do valor da consolidação, tampouco a CAIXA restou sucumbente no processo”. A respeito da suposta nulidade da sentença, alega a CEF que “o Magistrado de 1ª Instância, ao condenar a CAIXA a promover a alteração do valor da consolidação da propriedade referente a Cédula de Crédito Bancário e Termo de Constituição de Garantia Fiduciária para o valor de RS 1.000.000,00, proferiu decisão extra petita, em total violação ao disposto no artigo 492 do Código de Processo Civil”. Compulsados os autos, colhe-se da leitura da inicial que requer a parte autora a “procedência integral da pretensão autoral, assim fazendo para: a) declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, com a consequente anulação da consolidação averbada na matrícula nº 11.025, do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca de Presidente Prudente/SP, em nome do banco Requerido; ou b) subsidiariamente, para determinar a realização de nova avaliação judicial da garantia fiduciária, a fim de que o valor de avaliação do imóvel seja majorado ao seu real e atual valor de mercado”. Observa-se, ainda, que a parte autora, ao formular o pedido inicial, argumenta que no contrato entabulado entre as partes ficou estipulado como valor da garantia o montante de R$ 1.000.000,00, que corresponde ao valor da própria cédula de crédito bancário em questão. Também aduz que, inobstante os termos avençados, houve a consolidação da propriedade em nome da CEF no valor de R$ 556.816,40, em descumprimento ao contrato. Alega, ainda, que a instituição financeira recolheu o ITBI a menor. Conclui a parte autora na exordial que o procedimento de execução extrajudicial incorre em duas irregularidades, a saber: “a) a consolidação não respeitou os termos ajustados pelas partes na celebração do negócio jurídico; bem como b) foi efetivada sem o recolhimento integral do imposto de transmissão inter vivos, exigível como uma das condições essenciais para a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário” (ID 257445275 - Pág. 6). Sustenta, outrossim, a defasagem do valor de avaliação do imóvel para fins de leilão em comparação com o valor de mercado. A sentença, por sua vez, entendeu que o valor da consolidação da propriedade deve corresponder ao montante fixado contratualmente entre as partes para a garantia fiduciária, também que eventual discrepância não acarreta a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, mas a existência de irregularidade passível de correção. Consta ainda da decisão de primeiro grau que para fins de eventual leilão o valor mínimo do imóvel deve ser o indicado no laudo de avaliação elaborado pelo perito judicial (R$ 1.287.720,00), tendo como base janeiro de 2020. Quanto à alegação de recolhimento a menor do ITBI, asseverou o Juízo “a quo” que eventual diferença de valor em nada repercute no procedimento de execução extrajudicial, de modo que a questão não ultrapassaria a esfera dos interesses da municipalidade. No cenário que se apresenta, verifica-se do cotejo entre a inicial e a sentença que não há se falar em violação ao princípio da congruência. Ao contrário, a decisão recorrida cingiu-se à causa de pedir e ao pedido, examinando cada uma das alegações deduzidas pela parte autora, que foram acolhidas em parte, sendo que, ao final, o Juízo “a quo” concluiu que as irregularidades apontadas não seriam causa de nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, porquanto passíveis de correção. Ressalto que as determinações da sentença no sentido de correção de valor da consolidação da propriedade não extrapolam os limites do pedido inicial, cuidando-se de providências decorrentes do ponto em que a CEF restou sucumbente. Nesta mesma linha de considerações, depara-se inconsistente a alegação da CEF de ausência de sucumbência. Com efeito, do quanto acima relatado resta patente que foram reconhecidas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial levado a cabo pela instituição financeira, de modo que nesta extensão a CEF ficou vencida. Também não prospera a alegação de ausência de proveito econômico, já pela natureza da demanda não sendo este o caso dos autos. De qualquer sorte, ainda que se tratasse de causa com proveito econômico imensurável, não seria motivo apto a afastar a condenação da parte vencida em verba honorária, tendo em vista que o Código de Processo Civil prevê critérios para arbitramento de honorários advocatícios em tal hipótese. Enfim, não logrou a parte apelante demonstrar desacerto na sentença ao fixar a verba honorária. Diante do insucesso do recurso interposto, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. AUDREY GASPARINI Trata-se de ação ajuizada por Prudenstaca Sociedade de Engenharia e Construções Ltda. contra a Caixa Econômica Federal versando matéria de Cédula de Crédito Bancário – Girocaixa Fácil n. 734-0337.003.00000437-2, com cláusula de garantia de bem imóvel alienado fiduciariamente, postulando a parte autora a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia, particularmente no que tange à consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, averbada com valor inferior ao estipulado entre as partes no contrato, e, subsidiariamente, a determinação de “realização de nova avaliação judicial da garantia fiduciária, a fim de que o valor de avaliação do imóvel seja majorado ao seu real e atual valor de mercado”. Por sentença proferida em ID 257445630, o pedido inicial foi julgado parcialmente procedente, com dispositivo nos seguintes termos: DIANTE DO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, nos termos da fundamentação acima apresentada, para fins de declarar que: 1) o valor de consolidação da propriedade fiduciária, nos termos da Cédula de Crédito Bancário (Id 13550869) e do Termo de Constituição de Garantia Fiduciária (Id 13550871), deve corresponder ao valor de RS 1.000.000,00, já que foi este o valor da avaliação da garantia ofertada, devendo a CEF adotar as medidas necessárias perante o CRI para correção do valor referido; 2) o valor de avaliação do imóvel, para fins de futuro leilão, deve ser corrigido para RS 1.287.720,00, para Janeiro de 2020. Por óbvio, dado o tempo transcorrido, por ocasião de novo leilão, o setor administrativo da CEF deverá fazer nova avaliação de mercado, devendo se valer desta, caso superior a RS 1.287.720,00, ou utilizar este valor, caso a nova avaliação administrativa seja inferior. Presentes os fundamentos da tutela de urgência/evidência, mantenho parcialmente tutela antecipada concedida, naquilo que não contrariar esta sentença, ficando a CEF autorizada a prosseguir com o procedimento de leilão do imóvel, desde que adote as providências ora determinadas. A fim de viabilizar esta decisão, fica desde já a CEF autorizada a corrigir perante o Cartório de Registro Civil o valor da consolidação da propriedade, bem como a promover novo leilão, após nova avaliação do imóvel em questão, desde que o valor mínimo de avaliação seja o estabelecido pela perícia judicial. Em consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte ré (CEF) a pagar honorários, que fixo RS 45.000,00, na data da sentença, correspondente a cerca de 10% sobre a diferença entre o valor da consolidação da propriedade utilizado pela CEF (RS 556.816,40) e valor da consolidação da propriedade fixado em sentença (RS 1.000.000,00). Apela a CEF, alegando, em síntese, nulidade da sentença por ser extra petita na parte em que condenou a instituição financeira a promover alteração do valor da consolidação da propriedade. Também pugna pelo afastamento da condenação em honorários advocatícios (ID 257445632). Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. AUDREY GASPARINI Diante do exposto, nego provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos supra. É como voto. E M E N T A CONTRATOS. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. GARANTIA FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA. REJEIÇÃO. VERBA HONORÁRIA. I – Caso em que do cotejo entre a inicial e a sentença se verifica que não há violação ao princípio da congruência. Ao contrário, a decisão recorrida cingiu-se à causa de pedir e ao pedido, examinando cada uma das alegações deduzidas pela parte autora, que foram acolhidas em parte, sendo que, ao final, o Juízo “a quo” concluiu que as irregularidades apontadas não seriam causa de nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, porquanto passíveis de correção. II - Hipótese dos autos em que a parte apelante não logrou demonstrar desacerto na sentença ao fixar a verba honorária, não prosperando as alegações de ausência de sucumbência e de proveito econômico. III – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

01/05/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL Advogado do(a) AUTOR: ANDRE LUIS DE FRANCA PASOTI - SP405214 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A 1. Relatório PRUDENSTACA SOCIEDADE DE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA ajuizou a presente Ação Ordinária com pedido de Antecipação de Tutela em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, visando a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e manutenção na posse do imóvel, bem como para que o imóvel não seja levado a leilão. Afirma que contratou CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – GIROCAIXA FÁCIL – OP 734 Nº 734-0337.0 03.00000437-2, no valor de R$ 1.000.000,00, garantida por garantia fidejussória dos sócios e por alienação fiduciária do imóvel matrícula 11.025, do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Aduz que iniciado o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, e não purgada a mora, a propriedade fiduciária foi consolidada em nome do banco pelo valor de R$ 556.816,40. Afirma que há nulidade porque o ITBI foi recolhido a menor, sobre o valor de avaliação municipal do imóvel e não sobre o valor do negócio. Alega que o valor de mercado do imóvel é bem superior ao da avaliação, como o que o imóvel não poderia ser levado à leilão somente pelo valor em questão. Pediu a gratuidade da justiça. Juntou documentos. Alegaram, em resumo, que as partes formalizaram em 13 de junho de 2014, o referido contrato de financiamento, a qual seria quitada através do pagamento de 420 parcelas mensais e consecutivas, onde haveria a amortização do saldo devedor em cada parcela, tendo ofertado em garantia o próprio imóvel. Informou a autora que deixou de pagar as parcelas, em função da grave crise econômica que assola o país, e que, mesmo estando em negociação com o Banco, foi informada que teria sido consolidada a propriedade, não lhes tendo sido facultado a oportunidade real de purgar a mora e evitar a consolidação da propriedade, ou seja, não foi notificada da consolidação da propriedade. Requereu, ao final, a procedência da ação, para tão-somente purgar os efeitos da mora e assim, manter o contrato de financiamento em todos os seus termos. O feito foi instruído com documentos. A liminar foi indeferida (Id 13985477). A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação (Id 15689853). Discorreu sobre a execução do contrato e a consolidação da propriedade pela inadimplência, inclusive com pagamento dos encargos pela CEF, devendo o imóvel ser alienado a terceiros na forma do art. 27 da Lei 9.514/97. Disse que vendido o imóvel a CEF entregaria eventual saldo, após a quitação da dívida, em favor do devedor, com quitação do contrato de financiamento. Argumentou que o único direito do autor seria o de preferência na aquisição do bem, nos termos do art. 13.465/2017. Informou que o valor do ITBI é recolhido com base em guia expedida pelo Município, que seria o único legitimado ativo para reclamar eventuais diferenças. Alegou que, quanto ao valor da consolidação foi embasada em avaliação atualizada, realizada em 08/2018. Disse que o registro na matrícula se deu com base nos valores encontrados para recolhimento do ITBI, não se confundindo com o valor da garantia ou valor de mercado do bem. Explicou que após a consolidação do imóvel (Garantia integral) houve a liquidação do contrato pelo valor de R$ 972.080,77, conforme posição da dívida à época, em cumprimento ao contrato. Explicou que consolidada a propriedade em nome da CAIXA, o imóvel será alienado a terceiros, conforme procedimentos previstos no art. 27 da Lei 9.514/97. Pediu a total improcedência do pedido. A parte autora apresentou réplica (Id 16487753). Vieram os autos conclusos para sentença. A decisão saneadora de Id 18903476 concedeu a gratuidade de justiça e determinou a realização de perícia judicial. A decisão de Id 25239576 deferiu parcialmente a tutela de urgência, “a fim de que a CEF suspenda qualquer procedimento relativo à alienação do imóvel matrícula nº 11.025, do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca de Presidente Prudente (SP), por qualquer modalidade (arrematação extrajudicial, venda direta ou outra forma de alienação), bem como que não adote qualquer procedimento destinado a reintegrar-se na posse do imóvel, de modo que permaneça na posse da autora”. O perito nomeado apresentou seu laudo de avaliação do imóvel ao Id 27886851, fixando o valor em RS 1.287.720,00, para Janeiro de 2020. A CEF juntou parecer e laudo de avaliação em Agosto de 2018, no valor de RS 1.032.000,00 (Id 29892111 e 29892113). Complementação do laudo pericial ao Id 55229211. É o relatório. Decido. 2. Decisão/Fundamentação Não havendo preliminares, e já encerrada a instrução, passo a julgar o feito, na forma do art. 355, I, do CPC. Pelo que consta dos autos, a parte autora firmou CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – GIROCAIXA FÁCIL – OP 734 Nº 734-0337.0 03.00000437-2, no valor de R$ 1.000.000,00, com o Banco réu- CEF, tendo ofertado garantia fidejussória dos sócios e constituído alienação fiduciária do imóvel matrícula 11.025, do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Ante o inadimplemento do contrato, houve o vencimento antecipado da dívida, e foi o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do artigo 26, da Lei nº 9.514/97. Como não houve a purgação da mora, a propriedade fiduciária foi consolidada em nome do banco pelo valor de R$ 556.816,40. No caso dos autos, a parte autora declarou que está INADIMPLENTE com o contrato, tendo sido consolidada a propriedade em nome da CEF. Assim, resta claro que nos termos do pactuado, que foi a parte autora que deu causa ao DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO, sendo que a dívida se encontra antecipadamente vencida, ensejando a execução deste contrato, para efeito de ser exigida de imediato na sua totalidade, com todos os seus acessórios. A princípio, é necessário esclarecer que o contrato firmado entre as partes, pelo sistema de amortização SAC, é um contrato equilibrado, tanto que a autora não contesta os encargos nele previstos, até mesmo porque, sobre eles o Judiciário inúmeras vezes já se pronunciou, declarando-os regular e legal. Passo então à análise das alegações da parte autora. Do Procedimento de Consolidação da Propriedade O procedimento de consolidação da propriedade se encontra previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9514/97. Confira-se: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. Da Nulidade por conta do recolhimento de ITBI supostamente a menor Afirma a parte autora que, o valor realmente devido a título de ITBI, perfaz a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), uma vez que a base de cálculo do imposto de transmissão não é o valor do imóvel segundo a avaliação municipal (R$ 556.816,40,) mas sim o valor estipulado pelas partes no negócio jurídico (R$ 1.000.000,00), por ser este superior àquele. Argumenta que o art. 24, parágrafo único, da Lei 9.514/97, reforça este entendimento. Ora, diz referido art. 24 que: O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. Depreende-se da simples leitura do dispositivo que o imóvel em momento algum teve seu valor inferior ao valor venal fixado para fins de incidência de ITBI. Ao contrário, a CEF e o Cartório utilizaram justamente o valor venal do imóvel para fins de emissão das Guias de Recolhimento de ITBI. Logo, nenhum desrespeito houve ao rito da Lei 9.514/97 Poderia, é bem verdade, ter havido recolhimento a menor do ITBI que poderia ter sido cobrado pelo Município. Mas esta circunstância em momento algum levaria à nulidade do procedimento de consolidação de propriedade, senão apenas à necessidade de lançamento tributário complementar por parte da Municipalidade. Observe-se o fato do Art. 158 do CTM (Código Tributário Municipal) estabelecer que “A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou ao direito transmitido, ou ao valor atribuído ao imóvel pela Comissão Municipal de Avaliação”, aparentemente não implica na necessidade de recolhimento complementar de ITBI, dado que o negócio jurídico a que se refere o artigo é o relativo à alienação do imóvel (compromisso de compra e venda; permuta; dação e etc) não àquele que serviu de base para a instituição de alienação fiduciária. Mas, veja-se, ainda que assim não fosse, eventual recolhimento a menor do ITBI não teria o condão de nulificar o procedimento de consolidação da propriedade, mas apenas de permitir eventual cobrança complementar por parte do Município. Em outras palavras, embora a comprovação do recolhimento do imposto de transmissão seja condição para a averbação da consolidação, nos termos do artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, eventuais controvérsias quanto ao valor correto a ser recolhido devem ser resolvidas entre as partes diretamente interessadas (no caso Município e CEF), não havendo na nulidade da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. E tanto é assim, que a CEF emitiu as Guias de Recolhimento de ITBI no próprio sistema da Municipalidade, o que foi devidamente fiscalizado pelo Cartório de Registro de Imóveis respectivo. Da nulidade por conta da consolidação da propriedade em valor do ITBI e não garantia fiduciária A parte autora afirma também que a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em valor abaixo do valor convencionado pelas partes no contrato também é causa de nulidade do procedimento extrajudicial, pois contrariaria o ajuste de vontades manifestado pelas partes na celebração do negócio jurídico. Alega que, conforme consta no termo de constituição de garantia e pelo R.10 da matrícula, o valor convencionado pelas partes para a avalição da garantia fiduciária (R$ 1.000.000,00) é superior ao valor da avalição municipal (R$ 556.816,40), de modo que deveria ter sido ele o valor norteador da consolidação da propriedade fiduciária em nome do banco. Porém, a consolidação teria sido averbada pelo valor da avaliação municipal, o que contraria o disposto no artigo 26, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97. Pois bem. O Art. 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, não estabelecendo expressamente o valor pelo qual a consolidação deve ser averbada. Na mesma linha, o já citado art. 24 da Lei nº 9.514/97 apenas estabelece, entre outras disposições, que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário deverá conter a indicação, para efeito de venda em leilão público, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 e que o valor mínimo para venda do imóvel será o valor venal deste no Cadastro do Município. Ou seja, o imóvel deve ser devidamente avaliado, a preço de mercado, para fins de leilão público. Mas caso o valor da avaliação seja inferior ao cadastrado pela Prefeitura, o valor mínimo de venda no leilão será o cadastrado no Município. Por óbvio, se a avaliação de mercado for superior, será este o valor do imóvel que será levado a leilão. Por outro lado, na Cláusula Primeira, Parágrafo Quarto, as partes convencionaram que o valor da garantia fiduciária corresponderia ao valor de RS 1.000.000,00 (ou seja, o valor total da dívida) (vide Id 13550871). Não obstante, o imóvel foi objeto de consolidação de propriedade com base no valor de avaliação que consta na Prefeitura Municipal (vide Id 13550872). Primeiramente é preciso desde já deixar claro que da narração dos fatos mencionada na inicial havia a impressão de que este valor do imóvel nos cadastros municipais, no valor de R$ 556.816,40, seria o que seria utilizado para fins de leilão. Mas, na verdade não é isto que se depreende dos autos. Com efeito, a própria CEF avaliou o imóvel em RS 1.032,000,00 em agosto de 2018 (Id 15689859) e este seria o valor que seria utilizado para fins de leilão público. Acrescente-se, ainda, que com a consolidação da propriedade, a dívida foi extinta, pelo montante de RS 972.080,77. A discussão, portanto, cinge-se a saber se o valor da consolidação da propriedade deve ser o valor da garantia fiduciária estabelecido no contrato ou o valor do imóvel para fins de ITBI. E caso seja o da garantia fiduciária estabelecido no contrato, se haverá nulidade caso se estabeleça valor diverso, como o valor do imóvel para fins de ITBI. Em relação ao primeiro ponto, a resposta é positiva. De fato, a consolidação da propriedade deve se dar pelo valor da garantia ofertada pelo contratante, dado é que este valor que efetivamente é transferido para o credor fiduciário, e não pelo valor venal do imóvel. Mas, desta conclusão não decorre propriamente nulidade do procedimento de consolidação de propriedade, visto que este decorre automaticamente da inadimplência e da não purgação da mora contratual. Em outros termos, como a consolidação decorre do inadimplemento e da não purgação da mora, eventual equívoco no valor da consolidação gera irregularidade passível de correção a partir de então, mas não nulidade de todo o procedimento. Nos termos da Cédula de Crédito Bancário que se encontra ao Id 13550869 e do Termo de Constituição de Garantia Fiduciária que se encontra ao Id 13550871 a consolidação da propriedade em nome da CEF realmente deveria se dar pelo valor de RS 1.000.000,00, já que foi este o valor da avaliação da garantia ofertada, conforme se vê da primeira página do Termo de Constituição de Garantia Fiduciária. Do Valor da Avaliação do Imóvel No que tange ao valor de avaliação do imóvel, restou comprovado que realmente o valor inicial de avaliação (R$ 1.000.000,00, no primeiro trimestre de 2015) se encontra parcialmente defasado. Com efeito, o perito nomeado apresentou seu laudo de avaliação do imóvel ao Id 27886851, fixando o valor em RS 1.287.720,00, para Janeiro de 2020, sendo que este valor deverá ser o valor mínimo a ser utilizado como parâmetro para fins de futuro leilão. Por óbvio, dado o tempo transcorrido, por ocasião de novo leilão, o setor administrativo da CEF deverá fazer nova avaliação de mercado, devendo se valer desta, caso superior a RS 1.287.720,00, para Janeiro de 2020, e deste valor, caso a nova avaliação seja inferior. Ora, muito embora devam ser observadas as cláusulas do contrato formalizado livremente pelas partes, em conformidade com o princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), não podendo fatos alheios ao contrato – que levaram a autora à inadimplência – ser imputados à CEF, não pode o Judiciário deixar de levar em conta o caráter social do contrato. Ademais, é preciso ter em mente que o objetivo do procedimento de consolidação da propriedade e posterior leilão do imóvel é fazer com que a CEF seja ressarcida do empréstimo formalizado e não simplesmente fazer cumprir o contrato. O caso, portanto, é de parcial procedência da ação. 3. Dispositivo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000080-84.2019.4.03.6112 / 3ª Vara Federal de Presidente Prudente DIANTE DO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, nos termos da fundamentação acima apresentada, para fins de declarar que: 1) o valor de consolidação da propriedade fiduciária, nos termos da Cédula de Crédito Bancário (Id 13550869) e do Termo de Constituição de Garantia Fiduciária (Id 13550871), deve corresponder ao valor de RS 1.000.000,00, já que foi este o valor da avaliação da garantia ofertada, devendo a CEF adotar as medidas necessárias perante o CRI para correção do valor referido; 2) o valor de avaliação do imóvel, para fins de futuro leilão, deve ser corrigido para RS 1.287.720,00, para Janeiro de 2020. Por óbvio, dado o tempo transcorrido, por ocasião de novo leilão, o setor administrativo da CEF deverá fazer nova avaliação de mercado, devendo se valer desta, caso superior a RS 1.287.720,00, ou utilizar este valor, caso a nova avaliação administrativa seja inferior. Presentes os fundamentos da tutela de urgência/evidência, mantenho parcialmente tutela antecipada concedida, naquilo que não contrariar esta sentença, ficando a CEF autorizada a prosseguir com o procedimento de leilão do imóvel, desde que adote as providências ora determinadas. A fim de viabilizar esta decisão, fica desde já a CEF autorizada a corrigir perante o Cartório de Registro Civil o valor da consolidação da propriedade, bem como a promover novo leilão, após nova avaliação do imóvel em questão, desde que o valor mínimo de avaliação seja o estabelecido pela perícia judicial. Em consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte ré (CEF) a pagar honorários, que fixo RS 45.000,00, na data da sentença, correspondente a cerca de 10% sobre a diferença entre o valor da consolidação da propriedade utilizado pela CEF (RS 556.816,40) e valor da consolidação da propriedade fixado em sentença (RS 1.000.000,00). Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. PRESIDENTE PRUDENTE, 15 de março de 2022.

17/03/2022, 00:00

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Baixa Definitiva

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

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