Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CARIMA Advogado do(a)
AUTOR: JAIR GOMES DE BRITO - MS14115
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: FABIO ADAIR GRANCE MARTINS - MS13189 S E N T E N Ç A I.
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5006896-93.2020.4.03.6000 / 1ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande
Trata-se de ação qual pretende a parte autora Condomínio Residencial CARIMÃ a execução da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no pagamento de despesas condominiais. O processo veio por declínio de competência da 4ª Vara Federal de Campo Grande. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei 10.259/01. II. Fundamentação Questão Prévia Ilegitimidade ad causam A CAIXA aduz que é parte passiva ilegítima para a execução pois, o imóvel integra o patrimônio do FAR, sendo obrigação do arrendatário/devedor fiduciante a assunção das despesas com as taxas de condomínio, eis que detém a posse do imóvel. Deixo para apreciar tal arguição juntamente com o mérito, pois com ele se confunde. II. Mérito Embora alegada como preliminar, na verdade, a questão controversa dos autos é a responsabilidade, ou não, da CAIXA pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. Tratando-se de despesas condominiais, a legislação prevê que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa, nesse caso, à unidade autônoma. Pela regra do art. 543-C, do CPC, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, devem ser pagas, em regra, pelo possuidor do imóvel, independentemente de qualquer registro de compromisso de compra e venda e/ou propriedade do imóvel, a saber: A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. (Grifei) (STJ. Informativo 0560, de 17 de abril a 3 de maio de 2015) Assim, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel. Ou melhor, é a realidade fática que define com quem o condomínio mantém relação de credor. Tratando-se de obrigações propter rem, as despesas condominiais devem acompanhar, então, o titular dos direitos reais sobre o imóvel. Por sua vez, o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) foi instituído pela Lei 10.188/2001. É gerido pelo Ministério das Cidades, operacionalizado pela Caixa Econômica Federal e financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes, e destinado a famílias com renda de até R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais). O referido arrendamento tem as seguintes condições: a) o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do arrendatário e sua família, com ocupação no prazo máximo de 90 dias após a assinatura do Contrato de Arrendamento; b) cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e conservação; c) O prazo arrendamento é de 180 meses; d) a contratação do arrendamento residencial é firmada por meio de Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra; e) o atraso no pagamento da taxa de arrendamento por mais de 60 dias consecutivos é motivo para retomada imediata do imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de taxa de arrendamento. Portanto, a partir da inadimplência do devedor/arrendatário, a CAIXA passa a ser titular dos direitos reais sobre o imóvel, respondendo pela dívida, eis que o FAR é destinado somente para prover recursos ao programa, e, nesse aspecto, não possui personalidade jurídica. Essa questão já foi decidida pelos Tribunais Federais da 3ª e 4ª Região: DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DA CEF PARA RESPONDER AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINAIS. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A COMPROVAÇÃO DO CRÉDITO ALEGADO. PRECEDENTES. Compete à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse Fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, VI, ambos da Lei nº 10.188/2001, com a redação dada Lei nº 10.859/2004. Pertencendo o imóvel ao patrimônio do FAR, a CEF tem legitimidade passiva para a lide. O credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ostentando a condição jurídica de condômino, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. Não há necessidade da juntada de balancetes, livros, atas, rateios, demonstrativos e demais documentos que deram origem às taxas condominiais, bastando, para o ajuizamento da ação de cobrança, anexar aos autos os boletos de cobrança. (TRF4, AC 5048680-06.2015.404.7000, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 26/05/2017) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. AJUIZAMENTO DA AÇÃO TANTO EM FACE DO FIDUCIÁRIO COMO DO FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DA CEF NO POLO PASSIVO DO FEITO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. 1. A taxa condominial constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel. 2. A alteração do parágrafo único do artigo 4º da Lei n. 4.591/64 pela Lei n. 7.182, de 27.03.84, não revogou a regra do artigo 12 da Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas tão somente condicionou a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio, não isentando o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos eventualmente existentes quanto a despesas condominiais não saldadas pelo alienante, caso em que poderá cobrar -lhe o valor em ação regressiva. 3. O imóvel de que originou a dívida condominial em cobrança foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, a qual é a atual proprietária do bem, conquanto tal propriedade possa se resolver com o pagamento da dívida e de seus encargos, na forma prevista no artigo 25 da Lei n. 9.514/97. 4. É lícito ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do fiduciário – a instituição financeira - como do fiduciante - o possuidor da coisa -, já que este também possui relação jurídica vinculada ao imóvel. 5. O § 8º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97 não se aplica ao caso em tela, haja vista que tal dispositivo regula as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, no caso o condomínio edilício. 6. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais, o que acarreta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito. 7. Agravo de instrumento provido.” (TRF3 Primeira Turma. DESEMBARGADORA FEDERAL VESNA KOLMAR. AI 00103527520124030000. e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/01/2013). Diante disso, a CAIXA é solidariamente responsável pelas dívidas condominiais, juntamente com o arrendatário/devedor fiduciante do imóvel. A CAIXA ofereceu exceção de pré-executividade, alegando falta de documentos indispensáveis a comprovar o débito; e comprova ser a proprietária do imóvel (ID 44173096). No que tange à alegada inexatidão e excesso de valores, a parte autora trouxe, aos autos, a prova do valor do débito, diante das Atas de Reunião, Assembléias Ordinária e Extraordinárias, planilhas, boletos e demonstrativos das despesas condominiais (ID's 40960043, 40960106, 40960110, 40960106, 40960116, 40960119, 40960048 e 40960043). Enfim, a CAIXA não se desincumbiu do ônus de apontar o excesso de execução, conforme determina o parágrafo 3º do artigo 917 do CPC, razão pela qual não conheço dos embargos nesse ponto, na forma do que estabelece a parte final do inciso II do parágrafo 4º do mesmo artigo. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade e julgo procedente o pedido para condenar a CAIXA a pagar as taxas condominiais vencidas até a data da propositura da execução, bem como aquelas vencidas no decorrer da execução, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil. IV. Após o trânsito em julgado, deverá a parte exequente apresentar o valor atualizado do débito, juntando os respectivos comprovantes de fixação das taxas cobradas; com incidência da multa condominial na base de 2% (dois por cento), juros estipulados na convenção de condomínio (ou regulamento interno do condomínio) e correção monetária, conforme índices previstos no vigente Manual de Cálculos da Justiça Federal, sendo todos os consectários contados a partir de cada vencimento. V. Em seguida, intime-se a parte ré para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se. Advirta-se que eventual impugnação aos cálculos deverá vir acompanhada de memorial respectivo, apresentando fundamentadamente as razões das divergências. VI. Silente ou em conformidade com os cálculos apresentados, intime-se a ré para cumprimento da sentença, nos termos do art. 523, § 1º, do CPC. Caso haja divergência fundamentada, à Contadoria para conferência. Sem custas e honorários advocatícios nesta instância judicial, a teor do art. 1º da Lei nº 10.259/01 c.c. o art. 55, caput da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Intimem-se. Campo Grande/MS, data conforme registro da assinatura eletrônica no sistema.