Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: VINICIUS DE MORAIS DOS SANTOS Advogados do(a)
AUTOR: BRUNA DE OLIVEIRA SILVA - SP431156, GABRIEL SILVA ARANJUES - SP376632, LUCAS VARELA COVOLAM - SP452174
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, SEGA FAE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 SPE LTDA, CONSTRUTORA SEGA LTDA Advogado do(a)
REU: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477 Advogados do(a)
REU: ALEXANDRE ORTIZ DE CAMARGO - SP156894, FABIO MAIA GARRIDO TEBET - SP320661 SENTENÇA
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001851-60.2021.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana
Trata-se de ação de conhecimento de rito comum proposta por VINICIUS DE MORAIS DOS SANTOS em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL, SEGA FAE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 SPE LTDA e CONSTRUTORA SEGA LTDA, em que se pretende provimento jurisdicional que rescinda os contratos celebrados entre as partes. Pediu a concessão de tutela de urgência. Juntou procuração e documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (id. 70137605). Da decisão foi interposto o recurso de agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento (id. 245277270). A CEF, citada, não ofertou contestação (id. 111464554). As empresas SEGA FAE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 SPE LTDA e CONSTRUTORA SEGA LTDA, citadas, apresentaram contestação, na qual aduziram, em suma, em preliminar, a ilegitimidade passiva da segunda, sob o fundamento de que esta não faz parte dos contratos alusivos à lide, e, no mérito, que deve ser observada a pacta sunt servanda e que foi celebrado contrato de mútuo e o de alienação fiduciária, com a citação, outrossim, dos efeitos da inadimplência quanto a este (id. 111609610). O autor apresentou réplica (id. 247181571). É o relatório. Passo a decidir. O objeto da presente ação não coincide com a questão controvertida que será enfrentada pelo C. STJ no Tema 1095 (“Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”), não havendo que se falar em sobrestamento. Conheço diretamente do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC, eis que as questões de mérito são de direito ou permitem julgamento a partir dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Preliminares Diante da natureza da relação jurídica – em que há contratos de mútuo e de compra e venda conexos entre si, referentes ao mesmo bem e firmados no mesmo instrumento – e do que se extrai do contexto da prefacial, dimana-se indubitável, inclusive à vista do conjunto da postulação (CPC, art. 322, § 2º), que a pretensão deduzida se refere tanto ao mútuo com alienação fiduciária quanto ao contrato de compra e venda, ambos os negócios jurídicos interligados. O contrato de financiamento está funcionalmente coligado ao de compra e venda, sendo este causa daquele (TJ-SP APL 9253206162005826, publicado em 12/07/2011), de sorte que se revela necessária, para a solução da lide, a resolução de todas as avenças – inclusive, pois, os contratos acessórios – que integram a operação comum, constantes do instrumento acostado. Em consequência, dimana-se assente a legitimidade da CEF e das empresas SEGA FAE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO e SPE LTDA e CONSTRUTORA SEGA LTDA, que também participaram da avença. Ainda, oportuno também observar que, em face do narrado na causa de pedir, há, na linha da teoria da asserção, legitimidade passiva da Construtora Sega, que, malgrado não figure no contrato como vendedora, conforme se extrai dos autos, tinha a empresa Sega Fae Empreendimentos Imobiliários como sua longa manus. Deve ser observada, in casu, a teoria da aparência. Além disso, a Construtora Sega Ltda. também figura no contrato como interveniente construtora e fiadora (id. 64765252). As Requeridas inclusive apresentaram contestação conjuntamente. Revela-se, destarte, sua responsabilidade solidária. Assim tem se decidido, mutatis mutandis: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS MOVIDA PELO ADQUIRENTE. INADIMPLEMENTO RECONHECIDO NA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS NO JUÍZO A QUO. INCONFORMISMO DAS RÉS (VENDEDORA E INCORPORADORA). 1) RECURSO DA VENDEDORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM POR SER MERA PERMUTANTE DO TERRENO. EMPRESA QUE FIGUROU NO CONTRATO COMO VENDEDORA E QUE PARTICIPOU DO OFERECIMENTO DO EMPREENDIMENTO AO CONSUMIDOR ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA E DA BOA-FÉ NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA VENDEDORA CARACTERIZADA. 2) RECURSO DA INCORPORADORA. ALEGADA INEXISTÊNCIA DE PROVA DOS LUCROS CESSANTES. ATRASO DA OBRA INCONTROVERSO. PRIVAÇÃO DE FRUIÇÃO DO BEM PARA USO PRÓPRIO OU PARA LOCAÇÃO. PREJUÍZOS PRESUMIDOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. APELOS IMPROVIDOS. 1. Vendedora de empreendimento imobiliário que participou ativamente do oferecimento do imóvel perante o consumidor/adquirente possui legitimidade passiva ad causam, respondendo solidariamente pelo inadimplemento da incorporadora, em homenagem à teoria da aparência e à boa-fé nas relações contratuais. (…) (TJSC; AC 2013.073503-1; Capital; Segunda Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Antônio do Rêgo Monteiro Rocha; Julg. 13/03/2014; DJSC 02/04/2014; Pág. 190) COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE AUTÔNOMA. EMBARGO DA OBRA PELA MUNICIPALIDADE. RESPONSABILIDADE DAS RÉS. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA COM EMPRESA QUE SE APRESENTA NA RELAÇÃO DE FORNECIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS, E DE UMA SÓ VEZ. SÚMULA Nº 2, TJSP. APELAÇÕES DAS RÉS NÃO PROVIDAS. (...) Legitimidade passiva. Pessoa jurídica que se apresenta na cadeia de fornecimento, ao lado da cooperativa, sendo encarregada pela construção e atividades de natureza administrativa e assessoria do empreendimento. Teoria da aparência. Responsabilidade solidária. 3. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Cooperativa utilizada como disfarce para atividade de comercialização de imóveis. Precedentes deste Tribunal. (…) (TJSP; APL 9092284-59.2009.8.26.0000; Ac. 7301582; Campinas; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alexandre Lazzarini; Julg. 28/01/2014; DJESP 06/03/2014) COMPRA E VENDA – Ação de rescisão de contrato c.c. repetição de parcelas pagas - Sentença de procedência - APELO DA RÉ - Pretensão à inversão do julgado, pois é parte ilegítima para responder pela comissão de corretagem e porque as cobranças se fundaram no contrato. Inadmissibilidade – Empresa que integra, como parceira, a cadeia de fornecimento de serviços à consumidora. Taxa de administração e comissão de corretagem - Requerente que foi compelida a arcar com corretagem e taxa de administração, não validamente contratadas – Violação ao dever de transparência – Valores que devem ser integralmente restituídos. Rescisão contratual – Frustração do negócio que não se deu por culpa de nenhuma das partes, mas por ausência de concessão de financiamento – Não configuração de hipótese de desistência ou de arrependimento do negócio - Resolução com retorno das partes ao status quo ante – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10082900320148260032 SP 1008290-03.2014.8.26.0032, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 06/05/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2015) Ainda: “(...) Verifica-se a legitimidade passiva da corré Inpar, pois, em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento são solidariamente responsáveis perante o consumidor, por força do que dispõem os artigos 7º, parágrafo único, 12, caput, e 25, § 2º do Código de Defesa do Consumidor. (...)” (TJSP, Apelação Cível nº 1006088-83.2014.8.26.0604) “(...) Da legitimidade da corré Viver Incorporadora e Construtora Ltda. Respeitando o entendimento da Magistrada, não há que se em ilegitimidade, uma vez que a atuação da empresa resulta inequívoca no teor de todos os documentos apresentados, inclusive consta o seu logotipo no compromisso de compra e venda em questão (fls. 34/64). Então, perante o consumidor, assumiu a posição de contratante, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo. (...)” (TJSP, Apelação Cível nº 1006088-83.2014.8.26.0604) Mérito Inicialmente, cabe consignar que, embora tenha havido a revelia da CEF, não se pode falar, na espécie, no efeito alusivo à presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial. Além de as demais requeridas terem ofertado contestação, os fatos asseverados na inicial, a teor do adiante explicitado, ainda que assentes, não conduziriam ao acolhimento da pretensão. E, nesse contexto, não se pode olvidar que o sobredito efeito da revelia se refere aos fatos, e não a questões de direito. Além disso, a revelia é relativa, sendo certo que, no caso em tela, há nos autos documentos bastantes para delinear toda a situação fática. Observo, de proêmio, que da própria prefacial não se depreende a narrativa de fatos que concretamente se refiram à perfectibilização de situações que ensejariam a resolução do contrato (extinção por justo motivo, distinto da simples vontade das partes, como o desequilíbrio econômico-financeiro por fato superveniente, a ocorrência de condição resolutiva expressa ou o inadimplemento), a nulidade de cláusulas ou mesmo a anulação por vícios de consentimento. Ao que se extrai, os autores apenas pretendem resilição unilateral, desvinculada de quaisquer razões que pudessem levar a nulidades ou ao inadimplemento contratual pelos Requeridos. Não se pode olvidar, então, nesse passo, do princípio da substanciação, que afasta a aferição de fatos outros não deduzidos. De qualquer sorte, para além das razões expressamente consignadas na inicial (que se referem, na realidade, a mera desistência) e da ausência de descrição nesta de fatos que tivessem aptidão de levar à resolução ou mesmo nulidade dos contratos, verifica-se, em adição, das próprias mensagens de texto (enviadas por meio de celular) coligidas – e, portanto, dos elementos de prova – que o autor não busca o rompimento da avença com esteio em inadimplemento contratual, nulidades ou vícios de consentimento, mas, sim, apenas em sua desistência do negócio jurídico. Ademais, denota-se dos autos que o autor tinha ciência de todas as obrigações e consequências previstas nos contratos. Outrossim, os valores, custos e encargos estabelecidos nos contratos se revelavam claros. Em acréscimo, ainda que se tenha como assente que os requerentes não conseguiram junto à CEF financiamento na forma esperada, mas, sim, de menor valor em relação àquele pactuado originariamente com as demais requeridas, o financiamento, de qualquer modo, foi livremente avençado, com a celebração, ainda, de contratos coligados em situação incindível. A propósito, deflui-se da própria prefacial que, quando a parte autora narrou ter manifestado o interesse de resilir unilateralmente o contrato, já havia sido firmado o contrato de mútuo. Reitere-se, nesse contexto, que não se dimanam da própria inicial questionamentos específicos e concretos quanto aos termos pactuados. Ressalte-se, em adição, que o autor também não explicita circunstâncias supervenientes que pudessem ter levado à alteração de condições financeiras entre a data de assinatura do primeiro contrato (Compromisso de Compra e Venda) e a do segundo em 29/01/21 (Contrato de Compra e Venda). Aliás, dessume-se que, a considerar o lapso decorrido entre as avenças, teve o autor considerável tempo para a reflexão. E, nesses termos, assente que visa o autor à resolução do contrato apenas com base em seu não mais interesse em prosseguir com a avença, também não se poderia, de qualquer modo, pautar a pretensão na r. corrente segundo a qual é possível a resilição lastreada em dificuldades financeiras, as quais, a propósito, in casu, nem mesmo são asseveradas a contento na inicial. Não obstante este Juízo já tenha adotado entendimento diverso em situações análogas, mais bem analisando casos como o dos presentes autos, passou a perfilhar, mormente à luz da jurisprudência do E. TRF3, a corrente segundo a qual descabe a resilição apenas baseada na ausência de alegada condições financeiras dos contratantes na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel coligado ao de mútuo. A operação para aquisição do imóvel celebrado entre as partes compreende dois contratos coligados entre si: (a) a venda e compra de terreno e (b) mútuo para construção da unidade habitacional. Com efeito, a partir da contratação do financiamento, a Caixa Econômica Federal se obriga diante da construtora/incorporadora a arcar com o ônus de liberação dos recursos necessários à consecução da construção de acordo com o cronograma e a evolução da obra, enquanto aos compradores/mutuários subsiste, no aspecto financeiro, a obrigação de quitar as parcelas do financiamento diretamente à Caixa Econômica Federal nas condições contratadas. Em relação aos compradores, a incorporadora/construtora permanece obrigada a outros aspectos não financeiros do contrato, em especial, a conclusão da obra e entrega do imóvel na data aprazada, porém não pode mais cobrar quaisquer valores senão da operadora financeira. Não há que se confundir a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O instrumento de compra e venda foi firmado em conjunto com o contrato de mútuo, sendo que um envolve o bem imóvel, e o outro, empréstimo em dinheiro. O contrato de mútuo se torna acabado com a entrega da coisa fungível (dinheiro) aos mutuários, surgindo daí a obrigação destes de restituir à instituição financeira o que dela receberam, no mesmo gênero, ou seja, moeda corrente, pelo que lhes cabe suportar as prestações avençadas. Sendo assim, tomada a quantia necessária perante a instituição financeira para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo, em que "o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade", consoante o disposto no art. 586 do CC/2002. Os mutuários obrigaram-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. Deve-se ressaltar que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil), isto é, a denúncia ou rescisão do contrato pela vontade de uma das partes. Uma vez aperfeiçoada a relação negocial atinente ao empréstimo de coisa fungível - no caso dos autos, o dinheiro -, o mutuário deve devolver o bem fungível em mesma espécie, qualidade e quantidade, acrescido de juros e outros encargos contratuais (na modalidade onerosa). Caso contrário, o mutuário enriqueceria sem causa, ou o contrato se desvirtuaria em doação. Ainda que se tenha convencionado a devolução do bem (dinheiro) de forma sucessiva, isto é, em parcelas periódicas, descabe a resilição, mas, no máximo, o adimplemento antecipado mediante a devolução do saldo devedor com eventuais descontos pelo mutuário. O adimplemento antecipado pode ocorrer com recursos próprios, mediante reestruturação da dívida do mutuário que efetua outra operação de crédito, ou mesmo através da solução de mercado (revenda o bem). Assim, pela natureza do negócio jurídico, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro e consequente restituição das partes ao estado anterior à celebração. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas "taxa de evolução de obra", "juros de obra", "juros de pé", "taxa de obra" etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Faz-se necessário estabelecer a distinção entre os instrumentos firmados: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida. (ApCiv 5004894-49.2017.4.03.6100, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 24/09/2021) APELAÇÃO CÍVEL. HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. - Homologado o acordo pactuado entre os autores e a Dox Guarulhos e extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, III, "b" c/c artigo 924, III, ambos do CPC, com relação a Dox Guarulhos. Via de consequência, não conhecida a parte do apelo que trata da rescisão do "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos - Empreendimento: Condomínio Pateo Dona Tecla": - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra, não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre os autores e a CEF, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. Não há fundamento para que se imponha à CEF a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelo conhecido em parte, e na parte conhecida, improvido. (ApCiv 5001896-51.2017.4.03.6119, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 29/11/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO IMEDIATA DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inexiste fundamento legal para suspensão do pagamento das prestações do financiamento, pois tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe aos mutuários restituírem o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre os autores e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. 2. Os mutuários obrigaram-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. 3. Não se há confundir as obrigações assumidas entre os promitentes compradores e vendedores com aquelas decorrentes do mútuo pactuado. 4. Como bem assinalado na decisão agravada, há um contrato de financiamento firmado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, e que essa última libera à construtora, a título de preço de aquisição da futura unidade habitacional, o valor necessário à consecução do empreendimento. Ademais, diante da expressa previsão contratual, não pode ser a credora prejudicada, não se verificando qualquer irregularidade, prima facie da cobrança de juros remuneratórios pela CEF durante a fase de construção. 5. Recurso desprovido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 5005141-26.2019.4.03.0000, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/12/2019) Importa consignar que os precedentes jurisprudenciais que autorizam a resilição unilateral ou denúncia de compromissos de compra e venda, desde que o adquirente denunciante arque com as penalidades compensatórias devidas (perda de um percentual do valor pago), têm incidência se ou enquanto não firmado o contrato coligado de mútuo para financiamento da aquisição do imóvel (vide, p. ex., AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009). Uma vez celebrado o contrato de mútuo, aperfeiçoando-se e quitando-se a compra e venda, está-se diante de negócio jurídico real e unilateral, que, como explicado, não admite denúncia. Em acréscimo, também se encontra coligado aos contratos de venda e compra e de mútuo o de alienação fiduciária, que tem por escopo garantir o financiamento. Dessume-se, assim, que, a partir do mútuo, passou a haver a existência de contratos coligados e interdependentes entre si em situação que, a princípio, se mostra incindível. No caso concreto, quando a parte autora narrou ter manifestado o interesse de resilir unilateralmente o contrato, já havia sido firmado o contrato de mútuo. Portanto, após o aperfeiçoamento do contraditório e exauriente análise das provas colacionadas ao caderno processual, conclui-se pela não aplicação à espécie dos mencionados precedentes jurisprudenciais sobre denúncia por parte dos promissários compradores. Posto isso, nos termos do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito para julgar improcedente o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios para os advogados das rés, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), por rata, a teor do § 8º do art. 85 do CPC. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Comunique-se ao Excelentíssimo Desembargador Relator do Agravo de Instrumento interposto. P.R.I. AMERICANA, data de registro no sistema.