Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: THIAGO RODRIGO RIBEIRO Advogado do(a)
AUTOR: DALMIR VASCONCELOS MAGALHAES - SP90130
REU: SABIA SUGAYA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: DEAN CARLOS BORGES - SP132309 DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5017405-40.2021.4.03.6100 / 4ª Vara Cível Federal de São Paulo
Cuida-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por THIAGO RODRIGO RIBEIRO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de SABIA SUGAYA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., objetivando a concessão de tutela de urgência para determinar “a MANUTENÇÃO DA SUSPENSÃO da exigibilidade das parcelas vincendas atinente ao imóvel sub judice financiado (Contrato: 8.5555.3822.157-0), bem como que a segunda Ré se ABSTENHA de promover a inscrição do nome do Autor junto ao SPC, SARASA, CADIN e outros órgãos de proteção ao crédito, ou que pratique qualquer forma de execução extrajudicial, inclusive protestos, referente ao contrato objeto desta demanda, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00”. Relata o autor que, no dia 11/06/2016, firmou com a SABIA SUGAYA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. um “CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CONDICIONADO À CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO COM A CAIXA ECONOMICA FEDERAL-CEF E OUTRAS AVENÇAS” (Contrato CVC-06957), para a aquisição de um imóvel designado como Unidade apartamento nº 1.702, a ser construído na Rua Oscar Cintra Gordinho, nº 33, 2º Subdistrito, Liberdade, São Paulo/SP. Esclarece que o preço total da unidade foi de R$ 178.000,00 (cento e setenta e oito mil reais), sendo que utilizou recursos do FGTS para auxiliar no valor de entrada, tendo financiado com a CEF R$ 118.700,00 (cento e dezoito mil e setecentos reais), o qual seria pago em 360 (trezentas e sessenta) parcelas. Informa que a previsão de entrega do mencionado empreendimento restou convencionado para o dia 31/08/2018 e, após 31/11/2018 (conforme clausula 11 do contrato aditivo), seria admitida uma tolerância de 180 dias contados da referida data. Todavia, alega que houve atraso na entrega do empreendimento, muito superior ao prazo avençado entre as partes, isso já incluindo a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cujo prazo fatal dar-se-ia em 31/06/2019. Entretanto, no local onde seria construído o empreendimento, verifica-se um esqueleto inacabado, bem como não há qualquer operário no local da obra, indicando que a mesma está parada há algum tempo. Assevera que, apesar da não entrega da unidade prometida, até a presente data, realizou todos os pagamentos concernentes ao negócio entabulado com as Rés, bem como das prestações do financiamento com a CEF, quitadas até o mês de junho de 2020, quando foi suspensa a cobrança pelo agente financeiro em razão de ausência de previsão da entrega do imóvel e diversas reclamações de outros mutuários do mesmo empreendimento. Sustenta que, inclusive, contraiu empréstimo bancário para honrar com as parcelas intermediárias da construtora. Alega que a CEF celebrou Termo de Cooperação com a outra ré, que o imóvel se enquadra no Programa Minha Casa Minha Vida, que se aplica ao caso o CDC, que tem direito à resolução do contrato e à devolução de todo o valor pago nos termos da Súmula 543 do STJ, que tem direito à lucros cessantes reconhecidos na Súmula 162 do STJ e que tem direito ao pagamento de danos morais. Ao final, requer pronunciamento judicial “para declarar rescindido os contratos celebrado com as rés, condenando-as, solidariamente, a devolver ao autor tudo o que pagou por conta do preço, qual seja, a quantia de R$ 107.842,91 (cento e sete mil, oitocentos e quarenta e dois reais e noventa e um centavos) para junho de 2021, sendo R$ 94.726,74 da construtora e R$ 13.116,17 da CEF, com atualização monetária desde os desembolsos e juro de mora de 12% (doze por cento) ao ano”. Ainda, requer a condenação das “Rés, solidariamente na indenização por lucros cessantes presumidos no valor de R$ 25.036,19 (vinte e cinco mil, trinta e seis reais e dezenove centavos) até junho/2021, exigível as parcelas vincendas até a efetiva rescisão contratual, ou caso não seja este o entendimento deste D. Juízo, a condenação de perdas e danos no montante de R$ 14.984,94 (quatorze mil, novecentos e oitenta e quatro reais e noventa e quatro centavos) atualizado até junho de 2021, exigível as parcelas vincendas até a efetiva rescisão contratual, a ser apurado em sede de liquidação”. Por fim, requer sejam as rés condenadas “solidariamente, em danos morais no valor correspondente a 50 (cinquenta) salários mínimos nacionais vigentes a época da condenação”. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 187.879,10 (cento e oitenta e sete reais e oitocentos e setenta e nove reais e dez centavos). Inicial acompanhada de procuração e documentos. Intimado, o autor regularizou a inicial. Recebidos os autos, foi proferida decisão para indeferir a antecipação dos efeitos da tutela porquanto não restou demostrada, de plano, a verossimilhança do alegado (ID 58647499). A Caixa Econômica Federal apresentou sua contestação (ID 98439089). Preliminarmente, alega a ilegitimidade passiva ad causam para questões alheias as do contrato de financiamento. Afirma que a CEF é parte ilegítima para os pedidos alheios aos contratos de mútuo e alienação fiduciária, tais como a devolução de valores pagos à Construtora, despesas com registro e individualização da matrícula do imóvel, multa por atraso na entrega do imóvel e outros danos materiais e morais, visto que tão somente emprestou dinheiro para que o mutuário adquirisse o imóvel que escolheu. Defende que a CEF não construiu nem vendeu aquele imóvel e jamais se responsabilizou pela construção ou prazos de entrega, tampouco por entrega de chaves. No mérito, pugna pela improcedência da demanda, alegando, em síntese, que cumpriu sua parte no contrato. Sustenta que atuou apenas como agente financeiro e que não praticou qualquer ato ilícito que enseja sua condenação no pagamento de danos morais e/ou materiais. Salienta que as cláusulas contratuais estão sendo respeitadas, que não houve capitalização composta ou juros sobre juros (anatocismo), que as parcelas foram atualizadas de acordo com o contratado bem como o recálculo do saldo devedor, e que a forma utilizada para a amortização se encontra respaldada em cláusula contratual livremente pactuada. Defende que a responsabilidade solidária somente pode decorrer da lei ou do contrato e este não compreende qualquer previsão acerca da responsabilidade da CEF por atraso na obra do imóvel financiado. Outrossim, a lei nada dispõe a respeito de qualquer responsabilidade do agente financeiro pelo cumprimento do prazo de entrega pela construtora dos imóveis que financia. Afirma que não há que se falar em indenização, seja a que título for, até porque, é fato incontroverso que a não entrega do imóvel no prazo – é de responsabilidade exclusiva da vendedora/construtora, jamais da CEF. Ademais, a responsabilidade atribuída à CAIXA é subjetiva, tendo em vista que, embora se trate de empresa pública, a mesma não se encontra na prestação de serviços públicos, agindo simplesmente na condição de instituição financeira. E para que seja reconhecida a responsabilidade da CAIXA, faz-se necessária a comprovação de ação ou omissão - dolosa ou culposa -, bem como, o dano e o nexo causal entre estes. Por fim, aduz a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e não aplicação no caso da inversão do ônus da prova. Foi apresentada a contestação da SABIÁ SUGAYA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (ID 105469818). Salienta que, no que se refere à obra do edifício onde está localizada a unidade objeto desta ação, já foi acionado o seguro de responsabilidade de risco para término da obra, de modo que está garantida a entrega da unidade aos adquirentes e em razão do acionamento do seguro, não pertence mais à contestante, mas sim à Caixa Econômica Federal ou a quem ela designar, de modo que os novos cronogramas serão informados diretamente pelo referido agente financeiro. Afirma que incorreu qualquer pressuposto caracterizante de indenização por danos materiais, e de igual forma não comprovou a Autora o sofrimento de qualquer abalo justificável à concessão de indenização por danos morais. Assevera que o requerente não quer cumprir as suas obrigações no contrato, e, visando o enriquecimento ilícito, busca um injusto caminho judiciário para aumentar ainda mais as dificuldades da ré buscando a restituição de um valor que não lhe é devido. Pugna pela improcedência da demanda. Houve Réplica (ID 121167750 e 121171822). Instadas a se manifestarem acerca da produção de provas, as partes nada requereram e, vieram os autos à conclusão. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela CEF. Ressalto que a parte autora pretende a rescisão do contrato firmado com a construtora e também do firmado com a Caixa. Considerando que eventual rescisão do contrato com a construtora afeta necessariamente o contrato de mútuo com a Caixa é necessário reconhecer a legitimidade desta última. Ainda, ressalto que a parte autora firmou “CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CONDICIONADO À CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO COM A CAIXA ECONOMICA FEDERAL-CEF E OUTRAS AVENÇAS” (Contrato CVC-06957 – Id. 56577591), que, na cláusula 8.2, aponta que parte do financiamento da CEF seria para pagar a construtora e, na cláusula 9, aponta que se trata de programa de apoio à produção imobiliária da CEF. Ademais, conforme CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV – RECURSOS DO FGTS – COM UTILIZAÇÃO DO FGTS DO COMPRADOR (Id. 56577956), este financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal estava integrado ao Programa Minha Casa Minha Vida. Portanto, ainda que não seja a responsável imediata pelo atraso da entrega do imóvel, é a responsável mediata, em tese, agindo por omissão na fiscalização do andamento da obra e liberação de valores. No caso, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, sendo solidariamente responsável para responder pelo atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel. Ademais, eventual rescisão do contrato de compra e venda do imóvel poderá repercutir no contrato de financiamento do imóvel objeto da lide, o que demonstra ainda mais que está caracterizada a legitimidade desta instituição bancária. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. APELO PROVIDO. 1. No caso em questão, foram firmados dois contratos: o primeiro com a Construtora e Incorporadora, consistente no 'Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade autônoma condominial'; e o segundo, firmado com a CEF, consistente no 'Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Apoio À Produção De Habitações e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recurso FGTS'. 2. A CEF não se limitou a atuar como mero agente financeiro, na medida em que também operou como agente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual deve integrar o polo passivo da demanda. 3. Consta no instrumento contratual firmado com a CEF, que a construção do empreendimento 'Condomínio Residencial Quinta das Figueiras', do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelo Apelante, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FGTS, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela conclusão das obras de construção da casa própria que financia, posto que fiscalizadas permanentemente pela Instituição Financeira, havendo inclusive acerto contratual que vincula a liberação do capital ao andamento do cronograma físico-financeiro. 4. Assim, se a CEF foi a financiadora da construção de todo o empreendimento imobiliário, com recursos do FGTS, deve também se responsabilizar pelo cumprimento do prazo de entrega da obra. 5. Aplica-se na hipótese, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 6. Uma vez caracterizada a legitimidade passiva da CEF na relação jurídica dos autos, na medida em que eventual rescisão do contrato de compra e venda do imóvel poderá repercutir no contrato de financiamento do imóvel objeto da lide, deve ser reconhecida a competência da Justiça Federal para julgar e processar o feito, nos termos do artigo 109, inciso I da Constituição Federal. 7. Apelação a que se dá provimento, a fim de anular a sentença guerreada, e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o devido processamento.” (ApCiv 0006991-44.2016.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, j. em 07/02/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 12/02/2020, grifos nossos) Partes legítimas e bem representadas, o feito não se encontra em termos para julgamento. O cerne da controvérsia cinge-se na possibilidade ou não de rescisão em razão do atraso na entrega da obra, bem como devolução de valores pagos e indenização a título de danos morais. Pretende a parte autora a declaração de rescisão dos contratos celebrados com as rés, condenando-as, solidariamente, a devolver ao autor tudo o que pagou por conta do preço, qual seja, a quantia de R$ 107.842,91 (cento e sete mil, oitocentos e quarenta e dois reais e noventa e um centavos) para junho de 2021, sendo R$ 94.726,74 da construtora e R$ 13.116,17 da CEF, com atualização monetária desde os desembolsos e juros de mora de 12% (doze por cento) ao ano; assim como a condenação das Rés, solidariamente na indenização por lucros cessantes presumidos no valor de R$ 25.036,19 (vinte e cinco mil, trinta e seis reais e dezenove centavos) até junho/2021, exigível as parcelas vincendas até a efetiva rescisão contratual, ou caso não seja este o entendimento deste D. Juízo, a condenação de perdas e danos no montante de R$ 14.984,94 (quatorze mil, novecentos e oitenta e quatro reais e noventa e quatro centavos) atualizado até junho de 2021, exigível as parcelas vincendas até a efetiva rescisão contratual, a ser apurado em sede de liquidação e condenação das rés, solidariamente, em danos morais no valor correspondente a 50 (cinquenta) salários mínimos nacionais vigentes a época da condenação. Verifico que o CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CONDICIONADO À CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO COM A CAIXA ECONOMICA FEDERAL-CEF E OUTRAS AVENÇAS” (Contrato CVC-06957) foi firmado no dia 11 de junho de 2016 para a aquisição de um imóvel designado como Unidade apartamento nº 1.702 a localizar-se no empreendimento “Connect Studios”, a ser construído na Rua Oscar Cintra Gordinho, nº 33, 2º Subdistrito, Liberdade, conforme incorporação registrada no R-18 da Matrícula nº 23.769 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. O preço total da unidade autônoma condominial apto. 1702 foi de R$ 178.000,00 (cento e oitenta mil reais) A empresa SABIA SUGAYA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. recebeu o valor de R$ 12.845,00 (doze mil, oitocentos e quarenta e cinco reais) como subsídio/desconto, integralizando com recursos próprios o valor de R$ 41.111,59 (quarenta e um mil, cento e onze reais e cinquenta e nove centavos) e recursos da conta vinculada do FGTS no valor de R$ 5.343,41 (cinco mil, trezentos e quarenta e três reais e quarenta e um centavos). O total financiado resultou em R$ 118.700,00 (cento e dezoito mil e setecentos reais), o qual seria pago em 360 (trezentas e sessenta) parcelas. O contrato de mútuo foi assinado com a corré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em 21/03/2017 – contrato nº: 8.5555.3822.157-0. A unidade autônoma deveria ser entregue em 31.08.2018 e após, 31.12.2018, havendo a tolerância de 180 dias seria em 31.06.2019 (clausula 11 do contrato aditivo), mas a entrega da obra, aparentemente, não aconteceu até o presente momento. Considerando que a última manifestação das partes nos autos ocorreu em março de 2022, tendo se passado mais de três anos, entende esse juízo prudente ouvir as partes sobre a realidade fática atual (para saber se a obra foi concluída, qual a data da eventual entrega de chaves, qual a data do acionamento do seguro em que CEF passou a ser responsável pela contratação de outra construtora, qual quantia a parte autora pagou à Construtora e à CEF) para fins de apreciação dos pedidos, bem como para que as partes informem se possuem interesse na solução consensual por meio de audiência a ser conduzida por este juízo. Acerca das questões fáticas, se for o caso, devem as partes juntar documentos ou apontar os ids. dos documentos já juntados. Fixo o prazo de 15 (quinze) dias. Caso alguma das partes tenha interesse na conciliação, designe-se, com prioridade, audiência de conciliação a ser conduzida por este juízo. Intimem-se. Publique-se. Cumpra-se. São Paulo/SP, data lançada eletronicamente. ANA CÉLIA DE SOUSA RIBEIRO Juíza Federal Substituta