Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JULIANO ROSA DE ALMEIDA Advogado do(a)
AUTOR: JOSE LUIZ FUNGACHE - SP188498
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Relatório dispensado na forma da lei. Não havendo preliminares a apreciar, passo à análise do mérito. Inicialmente, deixo consignada a subsunção dos serviços bancários ao Código de Defesa do Consumidor. Isso porque o Código de Defesa do Consumidor, ao definir o que se deva entender por serviço, inclui aqueles de natureza financeira e bancária. Sobre o tema, que já está pacificado, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 297 (“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”). Fixada essa premissa, observo que o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, ao cuidar da responsabilidade do prestador de serviços, estabelece que ela é objetiva, ou seja, prescinde de culpa, bastando que se demonstre o defeito ou a falta de adequação na presteza e na segurança dos serviços para que haja o dever de reparar. Em resumo, a responsabilidade civil das instituições bancárias tem natureza objetiva e, como consequência, para dela se eximir deverá ser comprovada a ocorrência de uma das causas excludentes. No caso dos autos, a parte autora postula indenização por danos materiais e morais em razão do atraso da parte ré em averbar os leilões negativos na matrícula de imóvel adquirido por meio de venda direta. Narra que adquiriu o imóvel em 16/11/2020 e que não conseguiu até o presente momento registrar o contrato de venda, compra, mútuo e alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Afirma que em razão da inércia da ré em averbar os leilões negativos, não logrou registrar o contrato na matrícula do imóvel, o que lhe teria lhe causado danos de ordem material na modalidade lucros cessantes, já que o autor ficou impossibilitado de alugar o imóvel durante tal período. Pleiteia o valor de R$21.100,32 a título de indenização por lucros cessantes e R$20.000,00 a título de compensação por danos morais. Em contestação, a parte ré afirma, em síntese, que não houve qualquer irregularidade no contrato de compra e venda realizado com a parte autora. Aduz expressamente que “o contrato está devidamente ATIVO e em DIA (POSSUI CONTRATO VÁLIDO E LEGÍTIMO- FATO ESTE INCONTROVERSO), faltando apenas a averbação na matrícula, o que é mera formalidade, conforme já relatado o que está sendo visto os motivos da não averbação dos leilões na referida matrícula e eventuais providências e esclarecimentos que se façam necessários, já que a responsabilidade do registro do financiamento junto ao CRI é justamente do mutuário”. O pleito é parcialmente procedente. Analisando o contrato de venda, compra, mútuo e alienação fiduciária juntado ao arquivo Num. 244646432, observa-se que o seu item 29 dispõe que os devedores devem apresentar o contrato registrado em até 30 dias de sua assinatura. Entretanto, tal registro não se confunde com a averbação de leilões negativos. Analisando nota de exigência e devolução do requerimento efetuado por despachante a serviço da ré, verifico que o motivo da não averbação dos leilões é a ausência da terceira publicação dos leilões (o próprio cartório esclarece que o contrato firmado pela anterior fiduciante exigia três publicações - Num. 244646418 - Pág. 1-2). Constata-se que de fato a ré não providenciou até o momento a averbação dos leilões negativos e que tal inércia impede a parte autora de efetuar o registro do contrato. Veja-se que antes da regularização da consolidação da propriedade em nome da parte ré, a parte autora não poderia providenciar o registro do contrato de venda, compra, mútuo e alienação fiduciária na matrícula do imóvel, uma vez que não estaria plenamente comprovada a condição de proprietária pela vendedora. Anoto que a demora na averbação dos leilões negativos é de responsabilidade exclusiva da parte ré, ainda que tal demora tenha decorrido de exigências feitas pelo cartório de registro de imóveis. Isso porque caberia à parte ré ter colocado o imóvel à venda apenas após a completa consolidação da propriedade em seu nome, com a regularização de tal situação no registro de imóveis. Observo ainda que o contrato impõe à parte autora a desocupação do imóvel, se ocupado por terceiros (item 10.1.1, alínea k - Num. 244646429 - Pág. 6) e que se a parte autora buscasse proteção possessória em face da fiduciante anterior, lhe poderia ser oposto o mesmo vício formal apontado pelo registro de imóveis. A parte ré optou, porém, por realizar desde já a venda direta do imóvel à parte autora que, ao menos formalmente, ainda não era de sua propriedade. Assim, comprovado o atraso na entrega da documentação, prazo esse que se encerrou no dia 17/12/2020 (primeiro dia útil após o decurso do prazo de trinta dias previsto no contrato), entendo que restou comprovada a mora da parte ré e a impossibilidade da parte autora de usufruir do bem ou realizar os atos necessários à desocupação do imóvel. Comprovadas a mora da parte ré e a impossibilidade da parte autora de usufruir do bem que adquiriu, fica caracterizado o dever de indenizar as perda e danos, nos termos do artigo 395 do Código Civil. Consoante previsão do artigo 402 do Código Civil, “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. No caso em apreço, a parte autora pretende o ressarcimento de lucros cessantes até a data da petição inicial, pois afirma que deixou de alugar o imóvel que adquiriu em razão da mora da parte ré. Pleiteia ainda a indenização do montante do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI). Contudo, pretende que esse valor seja arbitrado em montante equivalente ao que pagou à ré em razão da amortização e juros do mútuo celebrado. Quanto a esse ponto, é de rigor a parcial procedência do pedido de indenização por lucros cessantes. De fato, a parte autora ficou impossibilitada de usufruir do imóvel no período 01/2021 (após o prazo para entrega da documentação pela parte ré) até ao menos 03/2022 (mês de distribuição do processo). Anoto que, embora não exista documento nos autos que comprove que o imóvel estaria ocupado por terceiros na data da venda, a parte autora ainda reside em outro imóvel. Presume-se, assim, que o imóvel permanece ocupado por terceiros. Nesse ponto, esclareço que ônus de comprovar que o imóvel estaria desocupado caberia à parte ré (artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil). Assim, concluo que a parte autora ficou privada de pleitear a desocupação do imóvel, o que também a impediu de usufruir do bem. No que toca aos valores pleiteados, entendo que a fixação independe de análise pericial e deverá corresponder ao percentual de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso.
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO Endereço: Av. Paulista, 1345 - Bela Vista, São Paulo - SP, 01310-100, 10º Andar, Telefone:11-2927-0232 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004927-63.2022.4.03.6100 / 2ª Vara Gabinete JEF de São Paulo
Trata-se de valor usual no mercado imobiliário em termos de alugueis. Trata-se, ademais, de patamar utilizado pela jurisprudência para ressarcir adquirentes de imóvel que ficam impossibilitados de usufruir do bem adquirido. No caso em apreço, o imóvel foi comprado pela parte autora pelo montante de R$252.237,61 (Num. 244646429 - Pág. 1). Aplicando-se o percentual acima indicado sobre esse valor de compra, tem-se o valor mensal devido de R$1.261,63. É bem verdade que o valor de mercado do imóvel pode ter sofrido alteração ou mesmo não refletir o montante pago na venda online. Não se pode ignorar, porém, que a locação do imóvel não seria imediata à assinatura do instrumento de compra e venda, de modo que os dois fatores se compensam, afigurando-se equânime a fixação de tal montante mensal a título de lucros cessantes. Sendo assim, é de rigor a procedência do pedido de indenização por perdas e danos, na modalidade lucros cessantes, no montante de R$1.261,63 mensais, referente ao período de 01/2021 a 03/2022, estando o juízo adstrito ao pedido, em razão do princípio da congruência. O valor total da indenização corresponderá ao montante de R$18.924,57, valor que deverá ser acrescido de correção monetária a contar de cada prestação mensal e de juros moratórios a partir da citação. Note que eventual invalidade do contrato em razão da inexistência da terceira publicação (ou solução desfavorável de suscitação de dúvida) não afasta o dever de indenizar a parte autora. Afinal, ela está privada do uso do imóvel cuja posse lhe seria lídima no período que vai de 01/2021 até a data em que eventualmente se considerar inválido o contrato (reitero, contudo, que o pedido da parte autora está adstrito ao período de 01/2021 a 03/2022). Tal fato ainda aponta para a improcedência no que tange ao pedido de indenização do ITBI. Tal imposto não foi financiado (vide item B5 do contrato - Num. 244646429 - Pág. 1) e será devido pela parte autora quando do registro do contrato. E se por ventura este vier a ser invalidado, não haverá sua incidência. Passo a apreciar o pedido de indenização por danos morais. Na lição de MARIA CELINA BODIN DE MORAES, o dano moral consiste na “violação da cláusula geral de tutela da pessoa humana, seja causando-lhe prejuízo material, seja violando direito (extrapatrimonial) seu, seja, enfim, praticando, em relação à sua dignidade, qualquer ‘mal evidente’ ou ‘perturbação’, mesmo se ainda não reconhecido como parte de alguma categoria jurídica” (MORAES, Maria Celina Bodin de, Danos à pessoa humana: uma leitura civil-constitucional dos danos morais, Rio de Janeiro, Renovar, 2009, pp. 183-184). Como se sabe, não há que se falar em prova do dano moral, mas sim em prova do fato que o gerou. Ademais, a indenização a título de danos morais deve levar em conta o seu caráter punitivo, desencorajando-se a má prestação de serviços e a realização de novas condutas lesivas. Ao tratar daquilo que chama de “dano social”, ANTONIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO observa que determinados atos danosos podem ser lesivos não apenas ao patrimônio material ou moral da vítima, acabando por atingir toda a sociedade, em uma espécie de rebaixamento do nível de vida da população (AZEVEDO, Antonio Junqueira, Por uma nova categoria de dano na responsabilidade civil: o dano social, in Novos Estudos e Pareceres de Direito Privado, São Paulo, Saraiva, 2009, pp. 380-381). No presente caso, é de se reconhecer que a demora de mais de um ano para regularizar o contrato de compra e venda pactuado entre as partes caracteriza conduta ensejadora de dano moral. O Superior Tribunal de Justiça tem adotado a chamada teoria do desvio produtivo do consumidor, segundo a qual o tempo desperdiçado pelo consumidor para a solução de problemas gerados por fornecedores de serviços e produtos constitui dano indenizável. Isso porque o consumidor, para regularizar o problema ao qual não deu causa, desaproveita o tempo que poderia ser utilizado para outras atividades de sua vida (confiram-se os seguintes precentes: REsp 1.634.851/RJ, AREsp 1.260.458/SP, AREsp 1.241.259/SP e AREsp 1.132.385/SP). Dos documentos anexados aos autos, verifica-se que a parte autora, seja diretamente ou por meio de representante, procurou receber os documentos necessários à transferência do imóvel adquirido por mais de seis meses após o encerramento do prazo para entrega da documentação pela ré. A demora é abusiva, de modo que é mesmo cabível a indenização por danos morais. Entendo que enseja a majoração do quantum indenizatório o fato de a parte autora ter ficado impossibilitada de realizar os atos necessários à desocupação do imóvel no período de mora da ré, bem como livremente dispor do seu imóvel. Cabe ao Juiz, de acordo com seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar o quantum indenizatório. Considerando todas as circunstâncias acima expostas, fixo o valor de R$10.000,00 a título de indenização por danos morais. Dispositivo
Ante o exposto, resolvo o mérito da controvérsia na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para o fim de condenar a Caixa Econômica Federal a pagar R$7.350,00, a título de indenização por danos materiais (lucros cessantes), correspondente ao período de 01/2021 a 03/2022, valor que deverá ser acrescido de correção monetária a contar de cada prestação mensal (R$1.261,63 mensais, entre 01/2021 e 03/2022) e de juros moratórios a partir da citação. Condeno a parte ré, ainda, ao pagamento de R$10.000,00 a título de indenização por danos morais, atualizados monetariamente e acrescidos de juros a partir da prolação desta sentença. A correção monetária e os juros de mora incidirão nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os cálculos da Justiça Federal, aprovado pelo Conselho da Justiça Federal. Julgo improcedentes os demais pedidos formulados. Sem condenação em custas, tampouco em honorários advocatícios. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, 21 de outubro de 2022. Letícia Dea Banks Ferreira Lopes Juíza Federal