Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: INALDO RODRIGUES DE MIRANDA, MICHELLE ALVES DOS SANTOS MIRANDA, PAULO LUPERCIO TODAI JUNIOR ADVOGADO do(a)
APELANTE: JOAO MARCOS GONCALVES ARAUJO - SP401664-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: CHRISTIAN DA SILVA BONFIM - SP387911-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 1 OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA DE SAO JOSE DOS CAMPOS ADVOGADO do(a)
APELADO: FLAVIO SCOVOLI SANTOS - SP297202-A ADVOGADO do(a)
APELADO: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A ADVOGADO do(a)
APELADO: HUGO SEROA AZI - BA51709-A ADVOGADO do(a)
APELADO: HELIO LOBO JUNIOR - SP25120-A ADVOGADO do(a)
APELADO: NARCISO ORLANDI NETO - SP191338-A ADVOGADO do(a)
APELADO: LUIZA ROVAI ORLANDI - SP376773-A PARTE RE: KELLI VEIGA NIMETH TODAI REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO KELLI VEIGA NIMETH TODAI: JOAO MARCOS GONCALVES ARAUJO - SP401664-A, CHRISTIAN DA SILVA BONFIM - SP387911-A DECISÃO
Decisão Monocrática Terminativa com Resolução de Mérito - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004050-22.2019.4.03.6103 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA
Trata-se de apelação interposta por PAULO LUPÉRCIO TODAI JUNIOR, INALDO RODRIGUES DE MIRANDA e MICHELLE ALVES DOS SANTOS MIRANDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal da Subseção Judiciária de São José dos Campos nos autos de ação de nulidade de negócio jurídico ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Na origem, a autora alegou que celebrou contrato de financiamento habitacional com os corréus Inaldo Rodrigues de Miranda e Michelle Alves dos Santos Miranda, garantido por alienação fiduciária registrada na matrícula nº 199.402 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos. Sustentou que, diante do inadimplemento contratual, requereu ao cartório o início do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, ocasião em que foi informada de que a alienação fiduciária havia sido cancelada mediante apresentação de termo de quitação e que o imóvel havia sido transferido ao corréu Paulo Lupércio Todai Junior. A autora afirmou que tal termo de quitação é falso, pois a assinatura atribuída a representante da instituição não corresponde à pessoa indicada e o suposto signatário sequer possuía poderes para dar quitação ao contrato, razão pela qual requereu a declaração de nulidade do referido documento, bem como da escritura pública de compra e venda lavrada posteriormente (ID 320049627). Sobreveio sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da Oficiala do 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos e da corré Kelli Veiga Nimeth Todai, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ambas. No mérito, julgou procedente o pedido principal para declarar a nulidade do termo de quitação, determinando o cancelamento da averbação de baixa da alienação fiduciária e do registro de transferência do imóvel, com restabelecimento da garantia fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (ID 320050458). Inconformados, os corréus interpuseram apelação, sustentando, em síntese, a inexistência de nexo causal entre os apelantes e a fraude documental. Alegam ainda contradição na sentença e defendem que eventual responsabilidade decorrente do registro do documento fraudulento deveria recair sobre o Oficial de Registro de Imóveis (ID 320050466). Apresentadas contrarrazões pela Caixa Econômica Federal e pela Oficial do Registro de Imóveis, pugnando pela manutenção da sentença (ID 320050469; 320050470). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O Código de Processo Civil possibilita, em seu artigo 932, o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente. A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro, conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/3/2016, DJe 17/3/2016). A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2.882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21/2/2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 4/3/2022 PUBLIC 7/3/2022; ARE 1.260.087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17/2/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 8/3/2021 PUBLIC 9/3/2021). Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial. Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema. Viável, portanto, o julgamento por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Pois bem. Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a este Tribunal. Isso posto, cinge-se a discussão sobre a responsabilidade dos apelantes frente ao cancelamento da averbação de alienação fiduciária por meio de documento fraudulento. Inicialmente, cumpre analisar a alegação recursal referente à decretação de revelia. Conforme se verifica da sentença, o corréu PAULO LUPÉRCIO TODAI JUNIOR foi regularmente citado e permaneceu inerte no prazo legal para apresentação de defesa, razão pela qual foi decretada sua revelia pelo juízo de origem, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil (ID 320050458). Posteriormente, sobreveio contestação apresentada em conjunto com os demais corréus (ID 320050093). Os apelantes sustentam que a contestação deveria ter sido considerada tempestiva, ao argumento de que, nas hipóteses de pluralidade de réus, o prazo para apresentação da defesa somente se inicia após a juntada do último ato citatório aos autos. Todavia, a tese não prospera. Com efeito, a regra prevista no art. 231, §1º, do CPC, segundo a qual o prazo para contestação se inicia após a juntada do último aviso de recebimento quando houver pluralidade de réus, pressupõe que todos os demandados sejam efetivamente citados por meio de modalidade de comunicação sujeita à comprovação de recebimento. No caso concreto, contudo, conforme expressamente consignado na sentença, nem todos os réus foram inicialmente localizados para citação, circunstância que levou ao prosseguimento do feito em relação aos que foram regularmente citados, sendo decretada a revelia daquele que, mesmo citado, deixou de apresentar defesa no prazo legal. Além disso, ainda que posteriormente tenha sido apresentada contestação conjunta, tal circunstância não tem o condão de afastar a revelia já configurada, pois a apresentação tardia de defesa não retroage para convalidar a inércia processual anteriormente verificada. De todo modo, cumpre destacar que, mesmo reconhecida a revelia, o Juízo de origem não se limitou a aplicar automaticamente os seus efeitos, tendo procedido à análise do conjunto probatório constante dos autos para formação de seu convencimento, em observância ao disposto no art. 345 do CPC. Superada essa questão processual, passa-se ao exame do mérito recursal. A fraude, sob a perspectiva jurídica, consiste na utilização de artifícios ilícitos destinados a produzir resultado contrário à lei, mediante ocultação da verdade, simulação ou induzimento em erro, com o propósito de obtenção de vantagem indevida ou alteração artificial da realidade jurídica. No âmbito civil, o ordenamento jurídico brasileiro repele expressamente os negócios jurídicos contaminados por vícios de vontade ou por ilicitude de objeto, conforme dispõe o art. 166, incisos II, III e VI, do Código Civil, segundo o qual é nulo o negócio jurídico quando ilícito o objeto, quando não revestir a forma prescrita em lei ou quando tiver por finalidade fraudar disposição legal. Na mesma linha, o art. 167 do Código Civil estabelece a nulidade dos negócios simulados, especialmente quando contenham declarações não verdadeiras ou aparentem transmitir direitos de forma artificial, em afronta à boa-fé objetiva e à segurança das relações jurídicas. A fraude documental revela-se ainda mais grave quando inserida no âmbito registral e contratual imobiliário, especialmente em contratos garantidos por alienação fiduciária, nos quais a higidez documental constitui pressuposto essencial para a validade dos atos de averbação e transferência da propriedade. A Lei nº 9.514/1997, ao disciplinar a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece procedimento rigoroso para constituição, manutenção e extinção da garantia fiduciária, exigindo a efetiva quitação da dívida e a regular manifestação do credor fiduciário para cancelamento do gravame. Dessa forma, qualquer alteração registral promovida mediante documento falso, ideologicamente inverídico ou emitido sem autorização legítima afronta diretamente os princípios da legalidade, da autenticidade e da fé pública registral, comprometendo a segurança do sistema imobiliário e justificando a declaração de nulidade dos atos praticados. Além disso, a fraude não exige, necessariamente, a demonstração imediata de benefício econômico consumado para sua caracterização no âmbito civil, bastando a comprovação de que o ato praticado foi apto a alterar indevidamente a realidade jurídica ou produzir efeitos incompatíveis com o ordenamento. Por essa razão, a nulidade decorrente da fraude possui natureza objetiva e pode ser reconhecida independentemente da apuração definitiva de responsabilidade criminal dos envolvidos, sobretudo quando evidenciado que o ato jurídico foi instrumentalizado mediante documentação falsa ou irregular. Em hipóteses dessa natureza, impõe-se ao Poder Judiciário o restabelecimento da legalidade e da segurança jurídica, com a invalidação dos atos contaminados pelo vício de origem, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e da proteção da confiança legítima nas relações negociais e registrais. Os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência de participação na fraude documental que ensejou o cancelamento da alienação fiduciária, afirmando que também teriam sido vítimas de terceiros. Ao compulsar os autos, verifica-se que o referido documento se revelou material e ideologicamente falso, porquanto não foi emitido por representante legítimo da Caixa Econômica Federal e declarava a quitação integral de financiamento que permanecia em vigor, circunstância também apontada em investigação criminal mencionada nos autos (ID 320050112). Reconhecida a falsidade do documento, correta a conclusão do Juízo de origem no sentido de que o cancelamento da alienação fiduciária e o registro subsequente da transferência do imóvel constituem atos igualmente inválidos, nos termos dos arts. 104, 166 e 167 do Código Civil. De fato, a prova produzida revela que os corréus celebraram entre si negócio jurídico particular de cessão de direitos aquisitivos — o chamado “contrato de gaveta” — relativo ao imóvel financiado, pelo qual o corréu PAULO LUPÉRCIO TODAI JUNIOR assumiu o pagamento das parcelas do financiamento originalmente contratado pelos mutuários INALDO RODRIGUES DE MIRANDA e MICHELLE ALVES DOS SANTOS MIRANDA, conforme admitido na própria contestação apresentada nos autos (ID 320050093 - p. 4/5). Nos termos da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel constitui garantia real pela qual o devedor transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida. O contrato estabelece relação jurídica específica entre o credor fiduciário e os mutuários originários, cuja alteração depende de manifestação expressa da instituição financeira. Com efeito, o art. 29 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que a cessão de direitos do devedor fiduciário somente pode ocorrer com a anuência expressa do credor fiduciário. Tal exigência decorre da própria natureza da operação de crédito, que pressupõe prévia análise de risco e capacidade financeira do mutuário. O denominado “contrato de gaveta” consiste em ajuste particular celebrado entre o mutuário e terceiro adquirente, por meio do qual se transfere, à margem da instituição financeira, a posse e, em regra, a assunção fática das obrigações relativas a imóvel financiado. Embora produza efeitos obrigacionais entre as partes contratantes,
trata-se de instrumento desprovido de eficácia perante o credor fiduciário, especialmente quando ausente sua anuência expressa, circunstância que impede a alteração subjetiva da relação jurídica originária. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a legislação de regência estabelece requisitos específicos para a transferência dos direitos e obrigações decorrentes do financiamento. O art. 1º da Lei nº 8.004/1990, com redação dada pela Lei nº 10.150/2000, condiciona a validade da cessão à interveniência obrigatória da instituição financeira, justamente em razão da natureza personalíssima da análise de crédito e do risco assumido pelo agente financiador. Ademais, o art. 29 da Lei nº 9.514/1997 reforça a necessidade de anuência expressa do credor fiduciário para a cessão de direitos, evidenciando que a modificação do polo passivo não pode ocorrer por iniciativa unilateral das partes privadas. Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei. Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 2000) A par disso, a Lei nº 10.150/2000 instituiu marco temporal específico ao admitir, de forma excepcional, a regularização de cessões realizadas sem a participação da instituição financeira apenas quando firmadas até 25/10/1996. Para os negócios jurídicos celebrados após essa data, como no caso em análise, permanece a exigência de concordância expressa do credor, sob pena de ineficácia da transferência perante a instituição financeira e de manutenção da vinculação contratual exclusivamente com os mutuários originários. Art. 20. As transferências no âmbito do SFH (...) que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei. Nesse contexto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais firmou entendimento no sentido de que o cessionário de contrato de gaveta, celebrado sem anuência do agente financeiro após o referido marco legal, não detém legitimidade para pleitear, em face da instituição financeira, a revisão do contrato, a transferência da titularidade ou a invalidação de atos decorrentes da execução da garantia fiduciária. Eventuais direitos do adquirente devem ser discutidos exclusivamente na esfera obrigacional mantida com o cedente, não sendo possível impor ao credor fiduciário obrigações decorrentes de ajuste do qual não participou. É também o entendimento deste e. Tribunal Regional Federal da 3ª região: PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. LEI 10.150/2000. CESSÃO DE DIREITOS APÓS 25/10/1996. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. (...) 2. No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para discutir em juízo questões pertinentes ao contrato.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv 5025697-53.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, julgado em 18/3/2020) – grifos acrescidos. APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. TRANSFERÊNCIA SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA. - O art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. Referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos. - Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data. - O c. STJ, ao julgar o REsp nº 1.150.429/CE, submetido ao rito de recursos especiais repetitivos, pacificou o entendimento de que “no caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura”. No mesmo sentido, precedentes desta e. Corte. - No caso dos autos, a cessão de direitos do contrato de financiamento à parte autora foi firmada após o limite temporal estabelecido na Lei nº 10.150/2000, que impõe como indispensável a intervenção da instituição financeira. - Assim, o cessionário do imóvel é parte ilegítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através do referido contrato. - A procuração pública simula a real intenção das partes (compra e venda do imóvel), caracterizando-se como uma tentativa de burlar a exigência legal de anuência do agente financeiro, razão pela qual não pode ser considerada. - A ilegitimidade de parte é matéria de ordem pública e, como tal, pode ser conhecida em qualquer fase processual pelas instâncias ordinárias, inclusive de ofício, nos termos do art. 485, VI e §3º, do CPC. - Extinção da ação sem resolução do mérito. Prejudicada a apelação. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002390-63.2020.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 30/3/2023, DJEN DATA: 4/4/2023) – grifos acrescidos. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta em ação ordinária ajuizada por adquirente de imóvel por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda (“contrato de gaveta”), firmado em 12/3/2020, sem a anuência da Caixa Econômica Federal, com o objetivo de anular procedimento executivo extrajudicial (consolidação da propriedade e leilão) de imóvel financiado com alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o cessionário de direitos decorrentes de contrato de financiamento imobiliário celebrado no âmbito do SFH, por meio de contrato particular firmado após 25/10/1996 e sem a interveniência da instituição financeira, possui legitimidade ativa para questionar judicialmente a validade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A transferência de direitos e obrigações de contrato de financiamento imobiliário no âmbito do SFH exige, como regra legal, a interveniência obrigatória da instituição financiadora, nos termos do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90. A Lei nº 10.150/00 estabeleceu marco temporal expresso, limitando a possibilidade de regularização dos contratos de gaveta sem anuência do agente financeiro àqueles celebrados até 25/10/1996. O contrato particular de compromisso de compra e venda que fundamenta a pretensão do autor foi firmado em 12/3/2020, após o marco legal, sem a indispensável anuência da Caixa Econômica Federal. Ausente a anuência da instituição financeira, a relação jurídica do contrato de financiamento permanece restrita aos contratantes originários, não se estendendo ao cessionário, que não adquire legitimidade ativa para discutir cláusulas contratuais ou a validade do procedimento de execução extrajudicial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, reconhece a ilegitimidade ativa do cessionário em contratos de gaveta celebrados após 25/10/1996 sem anuência da instituição financeira. As Súmulas 84 e 375 do STJ não se aplicam à hipótese, por tratarem de defesa possessória em embargos de terceiro contra penhora, situação distinta da ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial fundada em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97. Reconhecida a ilegitimidade ativa em relação à Caixa Econômica Federal, remanesce controvérsia apenas entre particulares, o que afasta a competência da Justiça Federal. O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11º, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O cessionário de direitos decorrentes de contrato de financiamento imobiliário no âmbito do SFH, por meio de contrato de gaveta celebrado após 25/10/1996 e sem a anuência da instituição financeira, não possui legitimidade ativa para questionar judicialmente a validade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. A ausência de reconhecimento da cessão pela instituição financiadora impede o cessionário de exigir notificações ou intimações próprias da condição de devedor fiduciante. As Súmulas 84 e 375 do STJ não se aplicam à ação anulatória de leilão extrajudicial fundada em contrato de alienação fiduciária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000982-66.2025.4.03.6002, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 25/3/2026, DJEN DATA: 31/3/2026) – grifos acrescidos. No caso dos autos, o contrato de gaveta pactuado entre os réus foi firmado em 23/5/2016 (ID 320050096), muito após a data limite de 25/10/1996, sendo incontroverso que o apelante não celebrou contrato de financiamento com a CAIXA, tendo adquirido o imóvel por meio de instrumento particular de compra e venda firmado com os mutuários originários, o chamado “contrato de gaveta”, circunstância admitida pelas próprias partes nos autos. Embora o apelante afirme ter assumido o pagamento das prestações, tal circunstância não tem o condão de obrigar a instituição financeira a aceitar a substituição do mutuário no contrato de financiamento. Isso porque a transferência da posição contratual depende de procedimento próprio junto à instituição financeira, com análise de crédito e observância das normas que regem o Sistema Financeiro da Habitação e o Sistema de Financiamento Imobiliário. A ausência de manifestação expressa da instituição financeira não pode ser interpretada como anuência tácita à alteração da titularidade contratual. Ao contrário, a legislação exige manifestação inequívoca do credor fiduciário para a cessão de direitos do contrato. Logo, a celebração de contrato particular entre os compradores e os mutuários originários não produz efeitos perante a instituição financeira credora, que não participou da avença e não está obrigada a aceitar a substituição do devedor. Nesse contexto, verifica-se que a situação que culminou no cancelamento indevido da garantia fiduciária e na tentativa de transferência da propriedade do imóvel decorreu diretamente do negócio particular celebrado entre os próprios réus, realizado sem observância das exigências contratuais e legais aplicáveis ao financiamento habitacional. Assim, ainda que não tenha sido possível identificar, no âmbito da investigação criminal, a autoria específica da falsificação documental, é inequívoco que a cadeia de eventos que deu origem à irregularidade registral decorreu da negociação informal realizada entre os apelantes, o que justifica a aplicação do princípio da causalidade para a fixação da responsabilidade processual. Também não procede a tentativa de atribuir responsabilidade ao Oficial de Registro de Imóveis, cuja ilegitimidade passiva foi corretamente reconhecida na sentença. Como consignado pelo Juízo de origem, o registrador limitou-se à prática de ato formal à vista da documentação apresentada, inexistindo demonstração de má-fé ou de vício no procedimento registral apto a justificar sua responsabilização. Portanto, a sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie, não havendo fundamento para sua reforma. Por fim, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Custas e ônus processuais na forma da lei. É o suficiente.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Intime-se. Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, retornem os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal