Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: SILAS MARTOS, CELIA MARIA DE MENESES MARTOS Advogados do(a)
AUTOR: DIOGO TORRES DA SILVA - SP416679, LUCAS GOMES CATOZO - SP409876
REU: JEFERSON FONSECA ALVES, ALBA VALERIA DIAS COSTA ALVES, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: ANTONIO CARLOS SOUTO COSTA - BA16677 D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002771-13.2021.4.03.6141 / 1ª Vara Federal de São Vicente
Vistos.
Trata-se de ação pelo procedimento ordinário ajuizada por SILAS MARTOS e CÉLIA MARIA DE MENESES MARTOS em face de JEFERSON FONSECA ALVES, ALBA VALERIA DIAS COSTA ALVES e CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, com o intuito de obter provimento jurisdicional que declare resolvido o contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do SFH (sistema financeiro da habitação) com a última ré, em razão dos vícios de construção e demais defeitos existentes na casa adquirida, situada no município de Itanhaém-SP, condene os réus a devolver as despesas efetuadas em razão da compra e ainda indenizá-los pelos prejuízos experimentados em razão da descoberta e permanência desses vícios (danos morais e materiais). Alegam, em síntese, que, em abril de 2016 adquiriram dos réus Jeferson e Alba um imóvel residencial na cidade de Itanhaém, com parte do valor da aquisição financiado pela Caixa Econômica Federal – CEF. Todavia, afirmam a existência de vícios que não são nunca solucionados. Pedem a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das prestações. Com a inicial vieram documentos. Intimados, os autores anexaram documentos. Indeferido o pedido de justiça gratuita, recolheram as custas iniciais. Foi indeferido o pedido de tutela. A CEF foi citada, e apresentou contestação. Também citados, os réus Jefferson e Alba também apresentaram contestação. A parte autora se manifestou em réplica. Concedido prazo para especificação de provas, as partes se manifestaram. Vieram os autos à conclusão. É o breve relatório. DECIDO. Primeiramente, esclareço que a concessão dos benefícios da JG na decisão que indeferiu o pedido de tutela foi equivocada, já que tal pedido havia sido indeferido. Assim, torno sem efeito tal concessão – mantendo a decisão de 27/09/2021 – indeferido o pedido de JG, portanto. Indo adiante, analisando os presentes autos, verifico a possibilidade de julgamento antecipado parcial de mérito, nos termos da nova legislação processual civil (artigo 356). Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada pela Caixa Econômica Federal, uma vez que o fundamento da pretensão deduzida pela parte autora é a avaliação realizada pela instituição financeira no bojo de contrato de financiamento, circunstância esta ignorada pela parte ré ao suscitar sua ilegitimidade e que justifica a presença da instituição financeira na relação processual como questão a ser resolvida no mérito. Por fim, não há que se falar em decadência ou prescrição, eis que se aplica ao caso em tela o prazo de 05 anos – vícios de construção em imóvel. No que toca ao mérito propriamente dito, em relação à CEF, os pedidos deduzidos na inicial mostram-se incontroversos e estão em condições de imediato julgamento. Os pedidos autorais versam sobre danos oriundos de vícios existentes em imóvel adquirido pelo PMCMV, os quais, se comprovada a origem na construção original, permitem responsabilizar o respectivo construtor pela falha de construção e o vendedor pelo vício redibitório, além de danos morais decorrentes diretamente dos danos materiais. Inviável, todavia, responsabilizar a instituição financeira. De início, importa anotar que, quando da realização do financiamento imobiliário, o imóvel em questão encontrava-se pronto e acabado, de modo que a sua construção não foi feita pela CEF, nem por ela acompanhada. Já a realização de prévia vistoria no imóvel antes da aprovação do financiamento constitui procedimento interno para fins exclusivos de avaliação do bem ofertado em garantia, com efeito direto na liberação do financiamento pelo valor necessário à sua aquisição. Nessa medida, em garantia do financiamento e das obrigações assumidas no contrato de mútuo, o imóvel objeto da compra e venda, diga-se, escolhido pela parte autora, foi alienado fiduciariamente à CEF (cláusula décima terceira). Por essa razão, para a concessão do financiamento obrigatoriamente se deve fazer uma avaliação do imóvel que está garantindo a dívida, a fim de aferir se o bem é compatível com o crédito pretendido. No caso dos autos, portanto, a prévia vistoria do imóvel realizada pela instituição financeira teve por finalidade constatar a idoneidade do bem dado em garantia, não configurando na assunção de nenhuma obrigação pela solidez da edificação. Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados (g.n.): “CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL E DE SEGURO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela antecipada determinando que a Caixa Econômica Federal, ora agravante, e a Caixa Seguros S/A providenciem ao autor imóvel nos mesmos padrões do objeto da lide, até que seja resolvida a questão acerca da pessoa responsável pela realização das obras necessárias à recuperação do imóvel descrito na petição inicial. 2. A Caixa Econômica Federal não foi a responsável pelo financiamento da obra. Os engenheiros de sua confiança apenas vistoriaram a propriedade para averiguar as condições do imóvel e autorizar a liberação do financiamento, de forma que não houve a fiscalização no exame dos materiais utilizados na construção. 3. A CEF limitou-se a financiar a compra de imóvel usado, escolhido pelos próprios mutuários. O imóvel em questão não foi vendido pela CEF, não foi construído pela CEF e nem tampouco esta financiou a construção. 4. Não há motivos para responsabilizar a CEF, dado que apenas o alienante (artigos 441 e seguintes do Código Civil) e o construtor (artigo 618 do Código Civil, artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor) podem eventualmente responder pela solidez da obra, mas não o agente financeiro que limita-se a financiar a compra e venda. 4. O contrato de seguro firmado com a litisconsorte passiva necessária (Caixa Seguros S/A) exclui expressamente do seguro "os prejuízos decorrentes de vícios de construção". Deste modo, a princípio, a agravante não está contratualmente obrigada a realizar os reparos no imóvel mencionado na petição inicial. 5. Os fatos mencionados pelo agravado na petição inicial dependem de prova técnica para apuração da eventual responsabilidade do construtor, incorporador ou vendedores pela solidez e segurança da obra, desde que não tenha ocorrido a prescrição. 6. Agravo de instrumento provido”. (TRF 3ª Região, AI 310489, Rel. Juiz Fed. Conv. MÁRCIO MESQUITA, 1ª Turma, DJF3 26/08/2009) “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA. - Adjudicado o imóvel, em face da inadimplência do mutuário, cabível a realização de procedimento licitatório pela CAIXA para a alienação do referido bem. - No contrato de mútuo celebrado sob a égide do Sistema Financeiro da Habitação, a CAIXA exerceu papel de mero agente financeiro, emprestando dinheiro para a aquisição do imóvel escolhido pelo mutuário, devendo ser responsabilizada, apenas, pelas questões inerentes ao dito pacto firmado. - Os vícios de construção porventura existentes no imóvel não alcançam, portanto, a relação jurídica havida entre o mutuário-apelante e a mutuante- apelada. - As vistorias realizadas pela CAIXA quando da celebração do contrato não implicam em atestado de qualidade da obra, mas visam, particularmente, avaliar o bem para efeitos da garantia hipotecária. - Apelação não provida.” (grifos nossos) (TRF 5ª Região, AC 427590/SE, DJ: 28/02/2008, Rel. Des. Federal Cesar Carvalho) Desse modo, atuando a CEF estritamente na qualidade de agente financeiro, a sua responsabilidade não pode ultrapassar o contrato de mútuo celebrado para a aquisição da unidade habitacional. Conquanto relevante a preocupação social subjacente aos negócios firmados no âmbito do SFH e do PMCMV, não pode a CEF responder por todo e qualquer problema que deles possam advir. Diante de tais elementos, verifico não estar minimamente comprovado qualquer descumprimento contratual por parte da CEF, vícios na prestação do serviço, nem tampouco conduta dolosa ou culposa que estivesse relacionada aos prejuízos alegados pela parte autora. Assim, ausente o nexo causal, não há que se falar em responsabilização da instituição financeira por danos materiais, nem em danos morais, sobretudo em razão da ausência do nexo de causalidade. Não se ignora que o contrato de mútuo contempla a alienação fiduciária em garantia, mas a procedência dos pedidos não resultará, de imediato, no desfazimento do contrato de financiamento do qual fazem parte os autores e a CEF. Isso porque não há impedimento a que haja indenização por perdas e danos decorrentes do eventual desfazimento do negócio imputável aos réus vendedores. Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DEDUZIDOS EM FACE DA CEF, com resolução antecipada e parcial do mérito, nos termos dos artigos 356 e 485, VI, do CPC (Código de Processo Civil). Condeno a parte autora, por conseguinte, ao pagamento de honorários advocatícios à CEF, no montante correspondente a 10% sobre o valor dado à causa (§ 2º do artigo 85 do CPC), devidamente atualizado. Decorrido o prazo para interposição de eventual recurso, tornem os autos conclusos. Int. SãO VICENTE, 10 de dezembro de 2022.