Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
APELANTE: JEREMIAS FAUSTO DA SILVA Advogado do(a)
APELANTE: ANA PAULA DANTAS ALVES - SP208991-N
APELADO: MARCOS AURELIO GALVAO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
APELADO: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079-A, PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS - SP23134-A Advogado do(a)
APELADO: LILIAN SANAE WATANABE PEREIRA - SP231946-N OUTROS PARTICIPANTES: ASSISTENTE: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a) ASSISTENTE: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173-A RELATÓRIO
autor: - cópias de contas de consumo em nome do autor, referente aos meses de 07/2012, 10/2012, 12/2012, 01/2013, 02/2013, 03/2013, 04/2013, 05/2013, 06/2013 e 07/2013, tendo como endereço "Trinta e dois 110 J S Marina / Jacareí - SP", que posteriormente foi alterado para "Rua Paulo Leminski 110" (ID 277794596 - Pág. 10 a ID 277794599 - Pág. 7); - contrato de locação relativo ao imóvel em tela, celebrado entre o autor, na condição de locador, e Raimundo Alves da Rocha, na qualidade de locatário, em 27/03/2008 (ID 277794599 - pág. 12/13); - contrato de locação referente ao imóvel em questão, firmado entre o autor, como locador, e Maciel dos Santos, como locatário, em 08/03/2013 (ID 277794599 - Pág. 15/17); - "termo de compromisso de pagamento extrajudicial", pelo qual Maricel dos Santos, na qualidade de inquilino do imóvel, assumiu débito de água, esgoto e serviços referentes ao imóvel em questão, no período de 11/2011 a 05/2012, em nome do autor (ID 277794599 - Pág. 8); - recibos de aluguel referentes ao imóvel em questão, dos meses de 10/2014, 11/2014 e 12/2014 (ID 277794619 - Pág. 3); - contrato de locação do imóvel em discussão, subscrito pelo autor, como locador, e João Paulo Curi, como locatário, em 04/01/2017 (ID 277794599 - Pág. 18/20; - recibo emitido por Serralheria ALS, no valor de R$ 150,00, pelo serviço de reforma de portão prestado ao autor na Rua Paulo Leminski, 110 (ID 277794599 - Pág. 21); - demonstrativos de lançamentos referentes a taxa de resíduos sólidos emitidos pela Prefeitura Municipal de Jacareí (exercícios 2011 e 2012), acompanhados de comprovantes de pagamento (ID 277794599 - Pág. 22/23); - "instrumento particular de venda e compra com recursos do PRÓ-CRED forma associativa da Caixa Econômica Federal", no qual figuram Desur - Desenvolvimento Urbano Ltda., como promitente vendedora, e Marcos Aurélio Galvão, como compromissório comprador, referente a loteamento no Jardim Santa Marina, Jacareí/SP, assinado em 28/02/1997 (ID 277794738 - Pág. 1/3); - boletos de cobrança direta, com autenticação mecânica de pagamento, em favor de Desur Desenvolvimento Urbano Ltda., referentes aos meses de 11/1997, 12/1997, 02/1998 (ID 277794612 - Pág. 6/8); - boletos de cobrança referentes a prestações do financiamento imobiliário, com respectivos comprovantes de pagamento ou autenticação mecânica, relativos aos meses de 05/1998, 06/1998, 07/1998, 08/1998, 09/1998, 10/1998, 11/1998, 12/1998, 01/1999, 02/1999, 03/1999, 04/1999, 05/1999, 06/1999, 07/1999, 08/1999, 09/1999, 10/1999, 11/1999, 01/2000, 02/2000, 03/2000, 04/2000, 05/2000, 06/2000, 07/2000, 10/2000, 11/2000, 01/2001, 03/2001, 04/2001, 05/2001, 06/2001, 07/2001; 08/2001, 09/2001, 10/2001, 04/2002, 05/2002, 06/2002, 07/2002, 08/2002, 09/2002, 10/2002, 06/2003, 10/2003, 11/2003, 12/2003, 01/2004, 02/2004, 03/2004, 04/2004, 12/2004, 01/2005, 02/2005, 03/2005, 04/2005, 05/2005, 08/2005, 09/2005, 10/2005, 11/2005, 12/2005, 01/2006, 04/2006, 05/2006, 11/2006, 12/2006, 02/2008, 11/2008, 02/2009, 03/2009, 05/2009, 07/2011, 08/2011, 09/2011, 10/2011, 11/2011 (ID 277794599 - Pág. 24 a ID 277794612 - Pág. 4; ID 277794612 - Pág. 9; ID 277794612 - Pág. 16; ID 277794651 - Pág. 3 a ID 277794734 - Pág. 5); - comprovante de liquidação antecipada em 21/12/2011, mediante pagamento do valor de R$ 5.519,25, resultando em saldo devedor de R$ 0,0 em 31/12/2011 (ID 277794735 - Pág. 1 e ID 277794736 - Pág. 1); - comprovante de pagamento de IPTU datado de junho/2020 (ID 277794775); - extrato da conta bancária do autor, com informação de que, no dia 21/12/2011, foi efetuado saque no valor de R$ 5.519,25 (ID 240877871 - Pág. 1). A Caixa Econômica Federal, a seu turno, procedeu à juntada de cópia do instrumento particular de compra e venda e mútuo com obrigações e hipoteca, no qual são partes Mônaco Siani Empreendimentos Imobiliários Ltda., Marcos Aurélio Galvão e a referida instituição financeira, assinado em 25/09/1997, tendo por objeto o imóvel objeto de debate nos presentes autos (ID 277794749 - Pág. 22/38). Em audiência de instrução, foram tomados os depoimentos pessoais do autor e do corréu Marcos Aurélio Galvão. Também foram ouvidas em juízo as seguintes testemunhas, arroladas pelo
autor: Gisele Fabiana da Silva Carneiro (como informante), Janaína Aparecida da Silva Nativo, e Simone Gonçalves dos Santos (como informante); bem como a testemunha Carlos Alessandro Bustamante, arrolada pelo corréu (ID 277794861). Do quadro de provas que se apresenta nos autos, verifica-se que o contrato de financiamento para aquisição do imóvel em discussão foi firmado no ano de 1997, tendo havido quitação no ano de 2011, por meio de liquidação antecipada. Chama a atenção o fato de que o autor comprova o pagamento de parcelas do contrato de mútuo com a CEF durante todo o período de sua vigência, inclusive tendo ocorrido saque da conta bancária de titularidade do autor do preciso valor utilizado para a quitação do financiamento. Outrossim, apresenta o autor boletos de despesas com o imóvel, como taxa de lixo e IPTU, acompanhados de comprovantes de pagamento, além de recibos de gastos com reformas no imóvel. A meu juízo, não influi na solução do caso o fato de o corréu ter juntado, com sua contestação, o recibo de liquidação do contrato, vez que relevante é a circunstância de que o dinheiro utilizado saiu da conta bancária do autor, ou seja, foi ele quem dispôs dos recursos financeiros necessários para a efetivação da quitação. A propósito, a liquidação do contrato foi realizada precisamente no mesmo dia em que houve o saque, da conta bancária do autor, do exato montante necessário para quitar o financiamento. Observa-se, ainda, que desde o início o autor dispôs do imóvel como se dono fosse, inicialmente, morando no local com sua família e, depois, locando a casa e auferindo os rendimentos com os aluguéis. Atualmente, conforme informação dada em audiência de instrução, o imóvel serve de residência para uma das filhas do autor. A propósito, merece destaque o depoimento em juízo da testemunha Janaína Aparecida da Silva Nativo, que declarou residir na mesma rua do imóvel em debate, relatando que conheceu o autor quando ele se mudou para o local com a esposa e as filhas, e que lá moraram por alguns anos. Também afirmou a testemunha que, depois, o autor alugou o imóvel por algumas vezes até uma das filhas voltar a residir na casa. Registro que nada avulta nos autos que abalasse a credibilidade do depoimento da referida testemunha, que prestou compromisso em juízo. Assim, considerando a circunstância de que o autor demonstra o pagamento das parcelas do financiamento e, também, do montante utilizado para a quitação do contrato, por liquidação antecipada, aliada ao fato de que, há quase três décadas, o autor utiliza o imóvel agindo não como mero inquilino, mas como efetivo proprietário, entendo que resta devidamente comprovado o quando aduzido na inicial, no sentido da existência de acordo entre o autor e o corréu, para que, à falta de registro formal de trabalho do autor, o corréu assinasse a documentação necessária para a compra do imóvel, comprometendo-se, ao final do contrato, a passar a titularidade do imóvel ao autor. O fato de o acordo ter sido realizado apenas verbalmente explica-se pelo fato do vínculo familiar, já que o corréu era noivo, atualmente marido, de uma das filhas do autor. Por outro lado, é de todo inverossímil a versão apresentada pelo corréu em seu depoimento pessoal de que deixou o autor morando no local por um tempo para ajudá-lo e, em retorno, o autor pagaria as prestações de financiamento. A propósito, o que se observa do instrumento contratual celebrado com a loteadora, anteriormente ao de mútuo com a instituição financeira, é que o valor cobrado a título de sinal e princípio de pagamento foi quitado no ato, mediante a apresentação de cheque, sendo que o corréu, em juízo, afirmou desconhecer tal cheque. Vale dizer, o autor pagou o sinal, as prestações e o saldo devedor remanescente, liquidando o contrato de mútuo com a Caixa Econômica Federal. Ora, não faria o menor sentido alguém anuir em arcar com todos os gastos referentes a um contrato de compra e venda para, ao final, ser apenas um locatário/comodatário. Anoto, ainda, que o depoimento da testemunha arrolada pelo corréu e ouvida em juízo, Carlos Alessandro Bustamante Ribeiro, nenhuma luz lança sobre o caso dos autos, vez que se trata de colega de trabalho, que conhece os fatos indiretamente, por meio dos relatos do próprio corréu. Neste cenário, conclui-se que o corréu, por liberalidade, cedeu seu nome para constar nos documentos referentes à compra do imóvel, assumindo a obrigação de, ao final do negócio jurídico, transferir a titularidade do imóvel para o autor.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000887-05.2017.4.03.6103 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada por Jeremias Fausto da Silva, inicialmente perante a Justiça Estadual, contra Marcos Aurélio Galvão, objetivando o reconhecimento de direito de propriedade sobre o imóvel situado na Rua Paulo Leminski, nº 110, Bairro Jardim Santa Marina, na cidade de Jacareí/SP. O Juízo estadual declinou da competência à Justiça Federal por entender necessário o ingresso da Caixa Econômica Federal na lide (ID 277794619 - Pág. 4). Distribuídos os autos à 1ª Vara Cível Federal de São José dos Campos/SP, o pedido de tutela de urgência foi indeferido por decisão de ID 277794621. Foi apresentada emenda à inicial (ID 277794622), alterando o valor atribuído à causa e, também, requerendo a juntada de documentos, a intimação da CEF para acostar aos autos o contrato de financiamento e a planilha de evolução contratual, e, ao final, a condenação do corréu a obrigação de fazer consistente da outorga de escritura pública do imóvel ou adjudicação compulsória do imóvel em favor do autor. A CEF peticionou nos autos, aduzindo que "houve rescisão parcial do contrato firmado com a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S/A - EMGEA S/A, já qualificada, para prestação de serviços relativos à administração e manutenção dos contratos da carteira HABITACIONAL Pessoa Física de propriedade daquela Empresa Pública" (ID 277794781). O Juízo de primeiro grau proferiu despacho indeferindo o pedido de alteração do polo passivo e determinando a inclusão da EMGEA como assistente litisconsorcial (ID 277794805 - Pág. 2). A CEF reiterou o pedido de exclusão do polo passivo da demanda (ID 277794832). Em audiência de instrução, foi indeferida preliminar de ilegitimidade arguida pela CEF e pela EMGEA, conforme termo de ID 277794861. Sobreveio a prolação de sentença de improcedência do pedido inicial, condenado o autor ao pagamento de honorários advocatícios "no valor de R$ 7.557,63, ao advogado do réu Marcos Aurélio Galvão, e no valor de R$ 7.557,63, aos advogados da CEF e da EMGEA, corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, haja vista a natureza da causa e o valor atribuído, de acordo com o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil", observadas as condições do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC (ID 277795995). Apela o autor, alegando que foi o único responsável pelo pagamento das prestações de financiamento habitacional e por quitar a dívida perante o agente financeiro, também aduzindo que realizou reformas no imóvel, além de pagar impostos e taxas que sobre ele recaiam, agindo, pois, como legítimo proprietário. Afirma não prosperar a alegação do corréu Marcos Aurélio Galvão de que o imóvel foi apenas emprestado ao autor. Sustenta o autor, ainda, que, desde o princípio, o corréu, seu genro, tinha ciência de que seu nome figuraria no contrato de financiamento imobiliário apenas pelo fato de que o autor, à época, trabalhava sem registro em CTPS, comprometendo-se a, posteriormente, transferir a titularidade do imóvel ao autor. Aponta, outrossim, que o corréu desconhecia o fato de que foram entregues cheques a título de sinal da compra e venda, porque o referido pagamento foi realizado pelo apelante. Também argumenta que, em contrato particular firmado com a loteadora DESUR - Desenvolvimento Urbano Ltda., constou o endereço do apelante, e não do apelado, e que o recorrido afirmou que somente entrou no imóvel antes de se casar com a filha do recorrente, o que demonstraria que nunca foi o efetivo proprietário. O recorrente aduz, ainda, que possui todos os boletos e comprovantes de pagamento referentes ao financiamento imobiliário, e que são frágeis as alegações do apelado de que o apelante lhe devia dinheiro. Nesta linha de argumentação, sustenta o autor que o referido corréu age com má-fé e busca enriquecimento ilícito (ID 277795996). Com contrarrazões da CEF (ID 277796008) e de Marcos Aurélio Galvão (ID 277796012), subiram os autos. É o relatório. VOTO Debate-se nos autos sobre direito à titularidade de imóvel após quitação de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal. Na inicial, aduz o autor que é genro do corréu Marcos Aurélio Galvão. Narra que, no ano de 1993, decidiu, juntamente com sua esposa, adquirir uma casa própria, sendo que, por trabalhar à época sem registro em carteira de trabalho, o corréu, que estava na iminência de se casar com a filha do autor, se ofereceu para figurar no contrato de financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal. Relata o autor, ainda, que ficou ajustado que ele realizaria o pagamento de todas as parcelas do financiamento, de modo que o corréu nunca arcou nem com as prestações nem com quaisquer impostos e demais encargos sobre o imóvel. Alega, ainda, que vendeu um automóvel que tinha para conseguir, com o montante obtido, quitar o referido financiamento imobiliário, aduzindo que, na data de 21/12/2011, foi retirado o valor de R$ 5.519,25 de sua conta bancária para tal finalidade. Também afirma o autor que, após a quitação do imóvel, entregou a quantia de R$ 1.000,00 ao corréu, o documento de quitação do imóvel e comprovantes de pagamento de IPTU e taxa de lixo referentes aos anos de 1988 a 2011, além do contrato do imóvel, para que o corréu pudesse ir até o cartório de registro de imóveis a fim de realizar a transferência da titularidade ao autor, o que não ocorreu. Alega o autor que o corréu se recusou a ir até o cartório e, também, não devolveu a quantia de R$ 1.000,00. Aduz, ainda, que os vizinhos têm conhecimento de que o autor é o legítimo proprietário do imóvel e que sempre realizou reformas e cuidados com a casa. Afirma o autor que, em 07/02/2017, encaminhou notificação extrajudicial ao corréu, mas que este se quedou silente. Em sua contestação, o corréu Marcos Aurélio Galvão alega que realizou o financiamento imobiliário e deixou seu sogro morar na casa, mas continuou sendo o proprietário. Sustenta o corréu que "deixou o seu sogro morar no imóvel em troca do pagamento das parcelas do financiamento", que "deixou o requerente alugar o imóvel e em troca também pagar as parcelas do financiamento". Também afirma o corréu que, em certo período, arcou com o pagamento das parcelas do financiamento. Aduz, ainda, que o valor de R$ 1.000,00 que o autor lhe entregou diz respeito a empréstimo feito entre ambos, e que nada ter a ver com o imóvel. Alega, outrossim, que entregou a documentação do imóvel ao autor pelo fato de que este iria residir no local, e que não prosperam as declarações dos vizinhos. Argumenta o corréu que deixou o autor gerenciar o imóvel por ser seu sogro, imaginando que não teria nenhum tipo de problema. A Caixa Econômica Federal, a seu turno, pugna pela juntada de documentos referentes ao imóvel e, de conseguinte, pela extinção do feito sem resolução do mérito, vez que "trouxe aos autos o pretendido documento sem oposição de qualquer resistência". A sentença é de improcedência do pedido inicial, sob os seguintes fundamentos: "Cinge-se a controvérsia sobre o direito de obter o registro de propriedade do imóvel de matrícula nº 43.977 do Ofício de Registro de Imóveis de Jacareí/SP. Embora real o conflito familiar das partes envolvidas, a matrícula anexa é suficiente para a solução jurídica do caso, pois, segundo consta, o imóvel foi alienado, por instrumento particular de compra e venda, datado de 25.09.1997, pela Mônaco Siani Empreendimentos Imobiliários Ltda., pelo valor de R$ 5.144,00, a Marcos Aurélio Galvão, conforme registro "R-1-43.977, em 27 de outubro de 1997" (ID 1257651, p. 02). A aquisição da propriedade imóvel se dá com o registro e, enquanto não for decretada a sua invalidade, o adquirente continua como dono do imóvel, como determina o artigo 1.245, caput e §2º, do Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. §2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. A norma do dispositivo é: uma vez registrado o título translativo, somente com sua invalidade e consequente cancelamento é que a propriedade retorna ao alienante. A regra do parágrafo primeiro é inversa: mesmo o comprador com título translativo, enquanto não registrado, o alienante é tido como dono. Com efeito, embora seja crível que o autor quitou o financiamento habitacional em 21.12.2011, pois, de fato, sacou R$ 5.519,25 de sua conta bancária na Caixa Econômica Federal (ID 240877871), o mesmo valor indicado na liquidação antecipada no extrato fornecido pela CEF (ID 1257790), também é fato que o título translativo foi celebrado com Marcos Aurélio Galvão (ID 11810436, p. 22/38). Observa-se, ademais, que o réu trouxe o "RECIBO DE LIQUIDAÇÃO", com autenticação mecânica, no valor de R$ 5.519,25 (ID 12480779, p. 01), bem como o "INSTRUMENTO PARTICULAR DE AUTORIZAÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTRAS AVENÇAS", emitido pela Caixa Econômica Federal e recebido pelo réu em 21.03.2012 (ID 12480779, p. 02). Enquanto não invalidado o registro do título translativo, a propriedade é de quem adquiriu, na forma do Direito, o imóvel. As testemunhas nada puderam acrescentar à solução da lide, pois apenas evidenciaram o contexto conflituoso para o qual evoluiu a relação familiar. A prova oral, outrossim, não teria aptidão de afastar a força do registro de aquisição da propriedade, pois este é prova plena, enquanto não invalidado. Por fim, a parte autora, aparentemente, assumiu o risco ao realizar o negócio informal com seu genro, mormente envolvendo financiamento habitacional, relação de trato continuado a sofrer as vicissitudes da vida ao longo do tempo. Em relação à Caixa Econômica Federal, a pretensão é improcedente, pois a sua relação contratual é com o réu Marcos Aurélio Galvão, somente a ele caberia exigir a documentação do financiamento habitacional e o termo de cancelamento da hipoteca. Está comprovado nos autos que a CEF forneceu os referidos documentos, liberando a garantia (ID 12480779).
Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora a arcar com as custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro no valor de R$ 7.557,63, ao advogado do réu Marcos Aurélio Galvão, e no valor de R$ 7.557,63, aos advogados da CEF e da EMGEA, corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, haja vista a natureza da causa e o valor atribuído, de acordo com o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. No entanto, a execução destes valores fica suspensa em razão da assistência judiciária gratuita (artigo 98, §§2º e 3º do diploma processual)." Verifica-se que o Juízo de primeiro grau rejeitou o pedido inicial na consideração de que as informações da matrícula do imóvel são suficientes para a solução do caso e que, considerando que a aquisição da propriedade do imóvel se dá com o registro, o "adquirente continua como dono" enquanto não invalidado o registro, uma vez que o título translativo foi celebrado em nome do corréu Marcos Aurélio Galvão. Também consignou a sentença que o autor assumiu o risco de celebrar negócio informal com seu genro. A meu juízo, a sentença parte de uma premissa equivocada, uma vez que, da leitura da inicial, o que se observa é que o autor não está impugnando nenhuma anotação constante da matrícula do imóvel. Não é este o objeto da ação. Com efeito, a argumentação apresentada na peça exordial tem por escopo demonstrar alegados deveres assumidos pelo corréu Marcos Aurélio Galvão perante o autor Jeremias Fausto da Silva, culminando com pedido de condenação a obrigação de fazer. Nesta senda, o que cabe é analisar o conjunto probatório e, à luz dos elementos de prova produzidos, deliberar se está comprovada a existência de obrigação assumida pelo referido corréu e se dela decorrem os desdobramentos apontados na exordial. Passo, então, ao exame das provas produzidas pelas partes. Do compulsar dos autos, verifica-se da matrícula do imóvel que se trata de "lote de terreno sob nº 33 da quadra 36, do loteamento denominado 'Jardim Santa Marina', medindo seis metros de frente para a Rua 32, do lado esquerdo com o lote nº 34e nos fundos com a área vede do loteamento, encerrando a área de 126,00 metros quadrados". Observa-se, ainda, que, conforme registro realizado em 27/10/1997, por instrumento particular datado de 25/09/1997, Mônaco Siani Empreendimentos Imobiliários Ltda. vendeu terreno e construção de casa a Marcos Aurélio Galvão, pelo valor de R$ 5.144,00. Na mesma data foi registrada a hipoteca do imóvel a Caixa Econômica Federal para garantia de dívida no valor de R$ 15.720,00, "referente ao valor do financiamento concedido pela credora com recursos oriundos do FGTS, correspondendo R$ 3.144,00 à parte financiada para a aquisição do terreno e R$ 12.576,00 ao financiamento para a construção da casa, pagável por meio de 240 prestações mensais, no valor inicial de R$ 141,12" (ID 277794596 - pág. 5/6). Destaco, ainda, os seguintes documentos constantes dos autos, juntados pelo Trata-se, pois, de obrigação de fazer, mas que vem sendo descumprida pelo corréu. De interesse na questão são as lições de Sílvio de Salvo Venosa acerca da obrigação de fazer (Direito Civil, Obrigações e Responsabilidade Civil, vol. 2, 25ª edição, 2025): "A obrigação de fazer, por se estampar numa atividade do devedor, é a que traz maiores transtornos ao credor, quando se defronta com inadimplemento. O conteúdo da obrigação de fazer constitui uma "atividade" ou conduta do devedor, no sentido mais amplo: tanto pode ser a prestação de uma atividade física ou material (como, por exemplo, fazer um reparo em máquina, pintar casa, levantar muro), como uma atividade intelectual, artística ou científica (como, por exemplo, escrever obra literária, partitura musical, ou realizar experiência científica). Ademais, o conteúdo da atividade do devedor, na obrigação de fazer, que denominamos, ainda que impropriamente, "atividade" do devedor, no sentido o mais amplo possível, pode constituir-se numa atividade que pouco aparece externamente, mas cujo conteúdo é essencialmente jurídico, como a obrigação de locar ou emprestar imóvel, de realizar outro contrato etc." Trago à baila, ainda, julgados concluindo pela configuração de obrigação de fazer em casos análogos: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BEM MÓVEL. Pretensão de alteração de titularidade de veículo. Apelante que cedeu seu nome para o financiamento do veículo e se comprometeu a transferir a titularidade para a apelada assim que quitado o preço. Obrigação que se impõe. Multa diária devida. Dilação do prazo para o cumprimento da obrigação de fazer e limitação da astreinte. Necessidade. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1003041-56.2023.8.26.0323; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2025; Data de Registro: 13/08/2025) BEM MÓVEL - Ação de obrigação de fazer - Veículo adquirido em nome do réu para uso dos autores, por meio de financiamento - Réu que teria "emprestado seu nome" para o financiamento bancário, por impossibilidade de concessão de crédito bancário aos autores, sendo que estes se responsabilizaram pelo pagamento das parcelas junto à instituição financeira - Comprovação documental de efetiva quitação das prestações do financiamento bancário pelos autores, que arcaram também com pagamento de IPVA e seguro do caminhão - Prova testemunhal que atesta que o negócio jurídico de compra e venda do caminhão foi realizado com os autores, que seriam os verdadeiros adquirentes, na medida em que o réu somente cedeu seu nome, razão pela qual, o veículo se encontra registrado em nome do requerido - Pretensão de compelir o requerido a transferir o automóvel para o nome da autora - Cabimento, ante as provas constantes dos autos - Autores que se desincumbiram de seu ônus probatório, disposto no art. 373, II, do CPC - Sentença mantida - Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 0000566-53.2015.8.26.0153; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cravinhos - 1ª Vara; Data do Julgamento: 06/11/2018; Data de Registro: 06/11/2018) Nesta senda, restando fartamente comprovada a obrigação de fazer, é de ser concedida tutela específica a fim de conferir efetividade ao comando judicial, mostrando-se necessária, diante das circunstâncias fáticas anteriormente descritas, a imposição de multa diária, que arbitro em R$ 500,00 por dia de descumprimento, não podendo ultrapassar o valor atribuído à causa, nos termos do art. 497 c.c. 536, §1º, do CPC: Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Para a concessão da tutela específica destinada a inibir a prática, a reiteração ou a continuação de um ilícito, ou a sua remoção, é irrelevante a demonstração da ocorrência de dano ou da existência de culpa ou dolo. Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente. § 1º Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial. (...) Consigno, outrossim, que o que se extrai do conjunto probatório é a obrigação de fazer consistente na transferência de titularidade do imóvel perante o cartório de imóveis competente. Nada consta, porém, que indicasse ter o corréu assumido os respectivos custos cartorários, que, portanto, ficam à cargo do autor. Neste ponto, destaco que não existem elementos probatórios que respaldem, de forma categórica, a alegação de que o autor entregou mil reais ao corréu para tal finalidade, tampouco que tal montante seria suficiente para todas as despesas cartorárias. No que diz respeito à Caixa Econômica Federal, é patente que não há nada que possa responsabilizar a instituição financeira, vez que o acordo foi realizado diretamente entre autor e corréu, razão pela qual, neste ponto, é de ser mantido o decreto de improcedência do pedido inicial. Por estes fundamentos, fica reformada, em parte, a sentença para: a) Julgar procedente o pedido em relação ao corréu Marcos Aurélio Galvão, condenando-o à obrigação de fazer consistente em efetuar, no prazo de trinta dias contados da publicação do presente acordão, a transferência da titularidade do imóvel situado na Rua Paulo Leminski, nº 110, Jardim Santa Marina, Jacareí/SP, matrícula nº 43.977, ao autor, Jeremias Fausto da Silva, apresentando todos os documentos solicitados pelo cartório competente, sob pena de multa diária de R$ 500,00, até o limite do valor atribuído à causa, ficando os custos cartorários a cargo do autor. Condeno o corréu Marcos Aurélio Galvão ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do autor, que arbitro no percentual mínimo legal sobre o proveito econômico obtido, correspondente ao valor do imóvel, tratando-se de patamar apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observadas as condições do art. 98, §3º, do CPC. b) Julgar improcedente o pedido em relação à Caixa Econômica Federal, ficando mantida a condenação em honorários advocatícios, nos termos da sentença. Proceda a Secretaria à expedição de ofício ao Registro de Imóveis de Jacareí/SP a fim de que efetue anotação, junto à matrícula 43.977, acerca da tramitação da presente ação nº 5000887-05.2017.4.03.6103 e da prolação deste acórdão, instruindo com cópia da presente decisão colegiada.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos supra. É o voto. EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EM NOME DE TERCEIRO. QUITAÇÃO INTEGRAL PELO AUTOR. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR TITULARIDADE DO IMÓVEL CONFIGURADA. MULTA DIÁRIA FIXADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação ajuizada com o objetivo de obter o reconhecimento de direito à transferência da titularidade de imóvel. O autor alega ter quitado integralmente o financiamento habitacional, embora o contrato tenha sido formalizado em nome do corréu, seu genro, à falta de registro formal de trabalho à época. A sentença é de improcedência do pedido inicial, contra a qual se insurge o autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se restou comprovada a existência de obrigação assumida pelo corréu de transferir a titularidade do imóvel ao autor; (ii) estabelecer se há responsabilidade da Caixa Econômica Federal na relação jurídica travada entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR A prova documental demonstra que o financiamento imobiliário foi firmado em nome do corréu em 1997 e quitado em 2011, com recursos do autor, que pagou o sinal, as prestações mensais e realizou a liquidação antecipada com numerário sacado de sua conta bancária. O autor também apresentou recibos de despesas com reformas no imóvel e contratos de locação firmados em seu nome, demonstrando utilização do imóvel como se proprietário fosse. Apresenta-se inverossímil a versão do corréu de que apenas teria cedido o imóvel temporariamente em contrapartida do pagamento pelo autor das parcelas do financiamento imobiliário. Restando comprovada a obrigação de fazer, é de ser concedida tutela específica a fim de conferir efetividade ao comando judicial, mostrando-se necessária, diante das circunstâncias fáticas descritas, a imposição de multa diária nos termos do art. 497 c.c. 536, §1º, do CPC Nada consta, porém, que indicasse ter o corréu assumido os respectivos custos cartorários, que, portanto, ficam à cargo do autor. Inexistem elementos probatórios que respaldem, de forma categórica, a alegação de que o autor entregou mil reais ao corréu para tal finalidade, tampouco que tal montante seria suficiente para todas as referidas despesas cartorárias. Quanto à Caixa Econômica Federal, não há nada que possa responsabilizar a instituição financeira, vez que o acordo foi realizado diretamente entre autor e corréu, razão pela qual, neste ponto, é de ser mantido o decreto de improcedência do pedido inicial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação parcialmente provido. Tese de julgamento: Configura obrigação de fazer o acordo verbal de transferência de titularidade de imóvel firmada entre particulares, ainda que o contrato de mútuo tenha sido celebrado em nome de terceiro, quando comprovado que o autor efetivamente pagou o financiamento imobiliário. A instituição financeira não responde pela obrigação de fazer pactuada exclusivamente entre particulares. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º e §3º; 98, §§2º e 3º; 497 e 536, §1º. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1003041-56.2023.8.26.0323, Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 12.08.2025; TJSP, Apelação Cível nº 0000566-53.2015.8.26.0153, Rel. Des. Carlos Nunes, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 06.11.2018. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão