Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JOSE ROBERTO DA SILVA Advogado do(a)
AUTOR: THALIS HENRIQUE DOMINGOS BARRELIN - SP380588
REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: JACQUES ANTUNES SOARES - RS75751 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002735-55.2021.4.03.6113 / 2ª Vara Federal de Franca Vistos em sentença I – RELATÓRIO
Trata-se de ação, com pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, ajuizada por JOSÉ ROBERTO DA SILVA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, sob o procedimento comum, objetivando a obtenção de provimento jurisdicional que lhe assegure o direito de rescindir o contrato de compra e venda, com a restituição integral dos valores já desembolsados ou com retenção do percentual de 10% (dez por cento) ou outra porcentagem a ser arbitrada pelo juízo, como forma de compensar a requerida por eventuais despesas. Em sede de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, requer o autor a suspensão da cobrança de prestações vincendas relativas às obrigações e encargos referente ao negócio jurídico em discussão, obstando a requerida de negativar o seu nome em órgão de proteção ao crédito. Discorre o autor que, em 05/05/2020, entabulou negócio jurídico com MRV Engenharia e Participações S/A visando à aquisição de unidade habitacional, consistente em um apartamento, sob o n° 104, Bloco 4, do Condomínio Ferrete Residencial, situado na Rua Bahij Toufik Kanawa n° 5.0521, Chácara Espraiado, na cidade de Franca/SP, registrado sob a matrícula nº 43047 no 1° Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Relata que, quando da tentativa de contratação de financiamento do imóvel, as parcelas e seus reflexos (entrada, seguro obrigatório, tarifa de fase de evolução da obra, aquisição de materiais de Kit acabamento personalizado, etc.) anunciadas pelo agente financiador não foram claras, sendo excessivamente onerosas para o autor, que, atualmente, enfrenta dificuldades financeiras, agravadas pelo cenário de pandemia do Novo Coronavírus, o que impede a mantença do contrato. Sublinha o autor que comunicou de forma verbal e presencial à requerida a perda do interesse em permanecer no imóvel, postulando a devolução dos valores pagos, ainda que com retenção de pequena monta pela vendedora da unidade habitacional. Pontua que requerida não anuiu com a rescisão contratual, afirmando acerca da impossibilidade de restituição dos valores adimplidos pelo autor durante a vigência do contrato. Atribui-se à causa o valor de R$141.900,00 (cento e quarenta e um mil e novecentos reais). Com a inicial vieram os documentos. Distribuída a ação originariamente perante o juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP, foi prolatada a decisão Id 165428590 - Pág. 25/26 que postergou a análise do pedido de tutela provisória de urgência requerido na inicial e determinou a citação da parte ré. Citada, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A ofertou contestação (Id 165428590 - Pág. 31 a Id 165428597 - Pág. 1). Preliminarmente, sustenta a falta de interesse de agir, a incompetência da Justiça Estadual para processar e julgar a causa e ilegitimidade passiva para a causa. No mérito propriamente dito, tece argumentos pela improcedência do pedido. Defende a higidez do negócio jurídico de compra e venda. Advoga que o distrato decorre de interesse exclusivo da parte autora, sendo incabível o desfazimento do negócio jurídico por esse motivo. Aduz a ré a ausência de demonstração de inadimplemento contratual ou dano por ela causado que justificasse o pedido de rescisão. Enfatiza que não há nos autos documentos ou outros meios de prova que corroborem a alegação da parte autora, especialmente em relação à versão de dificuldade econômica e redução da renda familiar. Na eventualidade de ser acolhida a pretensão do autor, pugna que seja determinado ao Registro de Imóveis competente o cancelamento de toda e de qualquer alienação que já tenha sido registrada na matrícula do bem, para que seja possível incluir o imóvel novamente no programa Minha Casa Minha Vida, dentre outras medidas a propiciarem o retorno ao status quo ante da relação. Refuta a pretensão de devolução das prestações pagas pelo autor, e, na eventualidade de ser acolhido o pedido inicial, seja assegurado à corré o direito de retenção de até 50% dos valores, na forma do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018. Manifesta-se pelo indeferimento da tutela provisória de urgência de natureza antecipada, sob os fundamentos de que o autor omitiu e alterou a verdade dos fatos, não comprovou os fatos alegados na inicial e não instruiu o feito com lastro mínimo probatório. Juntou documentos (Id 165428597 - Pág. 2/10). Réplica em que rebatidos os argumentos apresentados pela MRV e apresentada concordância com a inclusão da CAIXA no polo passivo da demanda e remessa dos autos à Justiça Federal (Id 165428597 - Pág. 14/15). Decisão Id 165428597 - Pág. 16/18 que reconheceu a incompetência do juízo para processar e julgar a causa, declinando da competência para a Comarca de Belo Horizonte/MG. A parte autora não se opôs à remessa dos autos para a Comarca de Belo Horizonte/MG, sob o argumento de que a sede da ré está localizado naquele município, e requereu a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF no polo passivo do feito (Id 165428597 - Pág. 19/26). Embargos de declaração opostos pela ré (Id 165428597 - Pág. 25/26), os quais não foram acolhidos. Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela parte ré (Id Id 165428597 - Pág. 27/42), tendo o E. Tribunal de Justiça de São Paulo dado provimento, para reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Estadual para dirimir a controvérsia, determinando a remessa dos autos à Justiça Federal da Subseção Judiciária de Franca/SP. Redistribuídos os autos para esta 2ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Franca/SP, foi proferida decisão Id 165919697 que afastou a prevenção apontada pelo Setor de Distribuição com o processo nº 0000200-23.2017.403.6133; indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada; concedeu o benefício da assistência judiciária gratuita; determinou a intimação do autor para aditar a inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, incluindo a CEF no polo passivo da relação processual. Em petição juntada no evento Id 170926742, replicada no evento Id 171790251, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A requereu a suspensão do feito até o julgamento do Recurso Especial nº 1.891.498, afetado sob a sistemática de recurso representativo de controvérsia. O autor aditou a inicial para incluir no polo passivo a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, manifestando interesse na designação de audiência de conciliação (Id 240710688). A ré se opôs em relação ao aditamento da inicial, ante a intempestividade, requerendo a extinção do feito sem resolução do mérito (Id 240750721). O autor requereu o acolhimento do aditamento da inicial e o prosseguimento do feito (Id 240830939). Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Id 241251530). Impugnou a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita. No mérito propriamente dito, pugnou pela improcedência do pedido. Advoga que inexiste vício capaz de inquinar o negócio jurídico, impondo as partes contratantes a cumprirem as obrigações assumidas. Assevera que não há previsão normativa para rescisão da operação contratada, desistência ou permuta da unidade, independentemente da fase de o imóvel estar concluído ou em construção. Acentua que não há se falar em desequilíbrio contratual, porquanto o contrato foi firmado em estrita observância da legislação pátria. Refuta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em especial do artigo 51, inciso I, bem como a pretensão de devolução das prestações adimplidas. Expõe que não há solidariedade entre o agente financeiro e as demais partes envolvidas nos negócios jurídicos entabulados diretamente entre o autor e o construtor e o alienante do imóvel. Juntou instrumento público de procuração (Id 241251535), substabelecimento (Id 241251545) e demonstrativo de débito (Id 241251922). O autor juntou reclamação formalizada junto ao PROCON Municipal, alegando que foi impedida de realizar a renegociação extrajudicial do contrato habitacional em razão de ter promovido ação judicial (Id 251631600 a Id 251631659). Encaminhados os autos à Central de Conciliação – CECON, restou frustrada a tentativa de conciliação (Id 251859537). A parte autora foi intimada acerca da contestação apresentada e para especificar os meios de prova que pretende comprovar os fatos alegados na inicial (Id 253563800). A CEF requereu o julgamento antecipado da lide (Id 253829859). A corré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A também requereu o julgamento antecipado da lide em virtude da desnecessidade de produção de outras provas (Id 255564386). Réplica apresentada pelo autor (Id 256285445). Requereu a designação de audiência de instrução e julgamento para produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhas), bem como a expedição de ofícios à Receita Federal do Brasil, para comprovar a sua situação financeira, e aos órgãos de proteção ao crédito, para obter informações acerca das restrições levadas a cabo pelas corrés. Postula, ainda, a produção de estudo psicossocial em sua residência para verificar a sua capacidade intelectiva e as condições de habitabilidade, bem como perícia grafotécnica para averiguar a validade das assinaturas dos contratos. Requer, ainda, a realização de inspeção judicial e expedição de ofício ao INSS para apresentar o cadastro atualizado CNIS. Despacho Id 260417442 que determinou, com fundamento no artigo 1.037, inciso II, do CPC, a suspensão do feito, tendo em vista que a Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça afetou o RESP 1891498/SP e o RESp 1894504/SP sob o rito dos recursos repetitivos para consolidar o entendimento acerca da seguinte questão jurídica: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”. Despacho Id 287290741 que, ante a tese fixada no Tema nº 1.095/STJ, determinou o prosseguimento do feito. A parte autora reiterou o pedido de produção de prova pericial (Id 291662922). Em suma, é o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento, haja vista a produção de prova documental suficiente para o deslinde da causa. Indefiro o pedido de produção de prova oral (oitiva de testemunhas) formulado pela parte autora, uma vez que, consoante dicção do art. 443 do CPC, não se admite a produção de prova testemunhal quando os fatos que se pretendem provar já estiverem provados por meio de documentos ou quando recaírem sobre fatos que demandem prova pericial, exigindo conhecimento técnico específico que não pode ser suprimento por testemunha. Quanto ao pedido de depoimento pessoal formulado pelo próprio autor para sua oitiva em juízo, não encontra amparo no artigo 385 do Código de Processo Civil. O depoimento pessoal é meio de prova oral, remarcado pela pessoalidade e indelegabilidade (ato personalíssimo), que busca a confissão da parte adversa, não se voltando favorecer a parte que o presta. Nota-se que a ausência do depoente regularmente intimado ou a apresentação de respostas evasivas acarreta a confissão tácita do depoente. Ademais, a farta prova documental produzida neste processado mostra-se suficiente ao julgamento do mérito da causa. Indefiro o pedido de prova pericial consistente em realização de estudo psicossocial. Ora, a presente ação tem por objeto a rescisão do negócio jurídico de compra e venda de unidade residencial cumulada com pedido de restituição das quantias pagas pelo promitente comprador, fundada na superveniente incapacidade econômica do autor, que torna impossível a mantença de onerosa relação contratual. A análise dos elementos volitivo e intelectivo do autor de compreender o negócio jurídico por ele firmado e de se autodeterminar de acordo com esse entendimento, além de em nenhum momento ter sido aquilatada no petitório inicial, refoge ao objeto do litígio. Ademais, insta repisar que o autor não declarou ser incapaz de praticar atos negociais, almejando a nulidade ou anulação do negócio jurídico; ao contrário, confirmou que pactuou de forma livre e espontânea o contrato de promessa de compra, requerendo tão-somente a rescisão do negócio jurídico em relação de causa superveniente que torna excessivamente onerosa a sua manutenção. Também se mostra incabível a realização de perícia social, a fim de averiguar a situação de habitabilidade e a condição financeira do autor e de sua unidade familiar, porquanto aludida prova pericial não guarda nenhuma correlação com os pedidos delimitados na inicial. Resta também indeferido o pedido de perícia grafotécnica. A uma, porque, em nenhum momento, na petição inicial, a parte autora impugnou as assinaturas lançadas no contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF; ao contrário, afirmou que pactuou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e outras avenças com a construtora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA., em 05/05/2020, e, para adquirir o bem imóvel, teria se socorrido à “contratação de financiamento”, cujas “parcelas oferecidas e seus reflexos (entrada, seguro obrigatório, tarifa para evolução de obra, aquisição de materiais de Kit acabamento personalizado, entre outras) tudo foi anunciado pelo agente financiador, mas não foram claras para o entendimento do autor (...)”. A duas, porque consta no próprio instrumento contratual de promessa de compra e venda, juntado pelo autor na inicial (Id 165428581 - Pág. 31), que o montante de R$114.312,00 (cento e quatorze mil e trezentos e doze reais) seria obtido por meio de financiamento habitacional pelo comprador, através de contrato a ser por ele pactuado diretamente com o agente financeiro. A três, porque inadmissível, após a estabilização objetiva e subjetiva da lide, a modificação da causa de pedir, nos termos do artigo 329, incisos I e II, do Código de Processo Civil. O C. Superior Tribunal de Justiça assentou que o indeferimento da prova pericial não constitui por si só cerceamento de defesa, já que o juiz pode dispensar aquelas provas que se mostrarem desnecessárias ou protelatórias (STJ, 2ª Turma, REsp 1.352.497/DF, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 14.02.2014). Colaciono outros julgados do C. Superior Tribunal de Justiça nesse mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO DO JULGADOR. REEXAME DE FATOS E DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. JUNTADA DE CÓPIA DO PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL AOS AUTOS DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ÔNUS DO EMBARGANTE, EM VISTA DA PRESUNÇÃO DE CERTEZA E LIQUIDEZ DA CDA. COMPENSAÇÃO DO INDÉBITO TRIBUTÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. I. O art. 131 do CPC consagra o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o juiz é livre para apreciar as provas produzidas, bem como a necessidade de produção das que forem requeridas pelas partes. Nesse sentido: STJ, AgRg no AREsp 648.403/MS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, DJe de 29/05/2015; STJ, AgRg no AREsp 279.291/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 16/05/2014. (...) VI. Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1460507/SC, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/03/2016, DJe 16/03/2016). PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. INDEFERIMENTO PELA PRESCINDIBILIDADE DA MESMA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO-OCORRÊNCIA. NULIDADE CERTIDÃO DÍVIDA ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 07/STJ. JUROS DE MORA. TAXA SELIC. LEGALIDADE. 1. A dispensa pelos juízos de cognição plena da produção de prova pericial reconhecidamente prescindível ao deslinde da controvérsia não configura cerceamento de defesa. (...) 7. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 971.090/PR, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/10/2008, DJe 13/11/2008). Não há se falar em cerceamento de defesa em razão do indeferimento do pedido de realização de perícia contábil. Cabe ao juiz – que é o destinatário direto das provas –, no uso do seu poder instrutório, determinar as provas necessárias à formação do seu convencimento e ao julgamento do mérito, assim como indeferir, de forma fundamentada, diligências inúteis ou protelatórias. Não é porque a parte pede a produção de determinada prova e o juiz a indefere que ocorre cerceamento de defesa. Se o magistrado, à vista do acervo probatório reunido, julga ser desnecessária a realização de certa prova e o faz de forma fundamentada, não há obstrução do exercício da ampla defesa, mas sim resposta motivada do órgão jurisdicional a pedido formulado pela parte no processo. Em suma: compete ao juiz, no uso de seu poder instrutório, a ponderação das provas necessárias ao julgamento do mérito da causa, determinando, de ofício ou a requerimento da parte, a realização daquelas imprescindíveis à solução da lide, podendo indeferir as diligências inúteis ou protelatórias (artigo 370 do CPC). Por fim, quanto ao pedido de expedição de ofícios à Receita Federal do Brasil, aos órgãos de restrição ao crédito e ao INSS, indefiro-o. A parte autora, regularmente assistida por advogado constituído por meio de instrumento particular de procuração (Id 165428581 - Pág. 8), detém pleno acesso aos seus dados fiscais e previdenciários, tanto que acostou aos autos cópia da CTPS nº 15079 – série 0016-SP, emitida em 08/03/1993 (Id 165428581 - Pág. 9/12), e Recibo de Entrega de Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda Pessoa Física, ano-calendário 2019, exercício 2020 (Id 165428581 - Pág. 19/28). Resta clarividente que o autor tem acesso direto e irrestrito aos dados fiscais e, com fornecimento dos números de inscrição no CPF e no NIT e de outros dados qualificativos, terá pleno acesso aos extratos CNIS geridos pela autarquia previdenciária, os quais conterão os respectivos vínculos empregatícios e salários-de-contribuição. Igualmente, qualquer consumidor, mediante o fornecimento do número de inscrição no CPF aos órgãos de restrição e proteção ao crédito, como, por exemplo, SCPC e SERASA, tem acesso a eventuais negativações realizadas por fornecedores de produtos e serviços. A parte autora sequer demonstrou a negativa da Receita Federal do Brasil, do INSS e dos citados órgãos de proteção ao crédito em fornecer os dados em que busca a requisição por meio judicial. 1. IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
Trata-se de impugnação oferecida pela CEF face à concessão ao autor dos benefícios da assistência judiciária gratuita. Afirma que não restou demonstrada a situação de miserabilidade do autor. A presente impugnação deve ser rejeitada. O atual Código de Processo Civil, em seu art. 98, dispõe que será concedido o benefício da assistência judiciária gratuita à pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, na forma da lei. O § 3º. do art. 99 do mencionado diploma legal, por sua vez, dispõe que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Da mesma forma, compete à parte contrária impugnar, no prazo assinalado para a contestação, o benefício concedido, apresentando provas para tanto. Assim, a presunção de pobreza somente pode ser elidida pela existência de prova em contrário. O autor apresentou declaração nesse sentido (Id 165428581 - Pág. 9), com base na qual foram concedidas as isenções legais da assistência judiciária à época. Nota-se, ademais, que o autor mantém vínculo empregatício rural com Ariovaldo Mariano Gera (Id 165428581 - Pág. 12), percebendo remuneração de R$1.250,00 (um mil e duzentos e cinquenta reais) (Id 165428581 - Pág. 13). O valor recebido a título de salário mensal pelo autor encontra-se abaixo do valor máximo dos benefícios previdenciários, o que este Magistrado considera para fins de concessão da justiça gratuita. A CEF não fez prova de que o autor dispõe de bens móveis ou imóveis, tampouco de outras fontes de renda, que demonstrem a sua real capacidade econômica. Ao contrário, a Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda Pessoa Física, exercício 2020, ano-calendário 2019, demonstra a ausência de bens (móveis e imóveis) de propriedade do contribuinte (Id 165428581 - Pág. 19/28). Na jurisprudência do Tribunal Regional Federal da Terceira Região é pacífica a orientação segundo a qual, para a concessão das isenções legais da assistência judiciária, basta somente a afirmação da parte, de não poder arcar com as custas e despesas processuais sem privar-se dos meios indispensáveis à subsistência. Exige o Tribunal que sejam apresentados fatos concretos demonstrando que, em razão do pagamento das custas e despesas processuais, a parte não seja prejudicada na alimentação, educação, lazer, saúde etc. Neste caso a CEF não trouxe provas concretas sobre tais fatos. Destarte, presente a presunção relativa de veracidade das assertivas de estado de pobreza e inexistente prova a desfazê-la, de rigor a manutenção do benefício de assistência judiciária. 2. PRELIMINAR 2.1 INTERESSE DE AGIR O interesse de agir é caracterizado pelo trinômio necessidade-utilidade-adequação. A parte autora busca a obtenção de provimento jurisdicional que declare o direito de rescindir o negócio jurídico firmado com as corrés (contrato de promessa de compra e venda e mútuo feneratício para financiamento habitacional), assegurando-lhe a restituição das prestações desembolsadas. Infere-se das peças de defesa que as corrés resistem à pretensão da parte autora, sob os fundamentos de que se trata de negócio jurídico lícito e válido, sendo incabível o seu desfazimento por mera liberalidade do devedor, de modo que não lhe assiste o direito de restituição das prestações por ele já quitadas. Resta, portanto, caracterizado o interesse processual do autor de buscar provimento jurisdicional que ampare a pretensão de direito material deduzida em juízo, tutelando o bem da vida por ele titularizado. Outrossim, a demonstração do fato constitutivo do direito alegado na inicial relaciona-se à distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no art. 373 do CPC, cuja regra de julgamento é analisada pelo magistrado no momento da prolação da sentença. Não se confunde o interesse de agir com a desincumbência do ônus probatório. 2.2 ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSUM A legitimidade para a causa é a pertinência subjetiva temática entre os sujeitos da relação de direito material e aqueles que figuram em um dos polos da relação jurídica processual. In casu, JOSÉ ROBERTO firmou com MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A em 05/05/2020, contrato particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição de uma unidade imobiliária, constituída pelo apartamento residencial nº 104, Bloco 4, do Residencial Ferrete, situado na Rua Bahij Toufik Kanawati, nº 5.021, lado ímpar, no Bairro Chácara Espraiado, na cidade de Franca/SP, registrado sob a matrícula nº 43.047 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, no valor de R$141.900,00 (cento e quarenta e um mil e novecentos reais), estabelecendo-se as seguintes condições de pagamento: (i) entrada no valor de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), com data de vencimento em 02/06/2020; (ii) R$14.678,00 (quatorze mil, seiscentos e setenta e oito reais), a ser pago em 48 (quarenta e oito) prestações mensais, iguais e sucessivas, no valor de R$305,79 (trezentos e cinco reais e setenta e nove centavos), vencendo-se a primeira no dia 08/08/2020 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes; (iii) parcela intermediária no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), parcelada em uma parcela no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais), com data de vencimento em 08/11/2020, e outra parcela de igual valor, com data de vencimento em 08/07/2024; (iv) financiamento do saldo remanescente de R$114.312,00 (cento e quatorze mil e trezentos e doze reais), por meio de contrato a ser firmado diretamente com o agente financeiro (Id 165428581 - Pág. 29/43). Em 18/06/2020, JOSÉ ROBERTO DA SILVA firmou com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na condição de credora fiduciária, e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, na condição de alienante/construtora/incorporadora/agente promotor empreendedor/fiadora, contrato de compra e venda de unidade concluída, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS do devedor fiduciante (adquirente), tendo por objeto o financiamento do montante de R$110.400,00 (cento e dez mil e quatrocentos reais), com prazo de amortização de 317 (trezentos e dezessete) meses, taxa de juros nominal de 5,00% ao ano, para aquisição do imóvel registrado sob a matrícula nº 43.047 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, constituído por um apartamento sob o nº 104, Bloco 04, localizado no Empreendimento Ferrete Residencial, na cidade de Franca (Id 165428597 - Pág. 6/10). A relação jurídica posta em juízo tem natureza complexa, com contornos de programa político de habitação e mútuo para aquisição da casa própria, porquanto a Caixa Econômica Federal atua na qualidade de representante do FGHab e de agente financeiro mutuante, intervindo a alienante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, na condição de entidade organizadora. A Lei nº 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, iniciativa do governo federal que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, abrangendo o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU e o Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR. Nos termos do artigo 9º da citada Lei, a Caixa Econômica Federal qualifica-se como gestora de recursos do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), do Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV). A par disso, o artigo 24 da Lei 11.977/09 c/c artigo 25 do Estatuto do FGHab dispõe que a Caixa Econômica Federal é a administradora do Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab. Nessa esteira, voltando-se a pretensão da parte autora para a rescisão do contrato de mútuo habitacional, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, ainda que sob o fundamento de circunstâncias externas e imprevisíveis que ensejaram a redução da capacidade econômica para adimplir os encargos contratuais, a empresa pública federal, na condição de agente financeiro e gestora dos recursos do PMCMV, ostenta legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual. Igualmente, a corré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, titular dos direitos oriundos do contrato particular de promessa de compra e venda outrora pactuado com o autor e que interveio no contrato de financiamento habitacional, regido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, na condição de entidade construtora, incorporadora e fiadora, ostenta legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual, bem como as condições necessárias para o exercício do direito de ação, passo ao exame do mérito da causa. 3. DO MÉRITO JOSÉ ROBERTO DA SILVA firmou com MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, em 05/05/2020, contrato particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição do apartamento residencial nº nº 104, Bloco 4, do Residencial Ferrete, situado na Rua Bahij Toufik Kanawati, nº 5.021, lado ímpar, no Bairro Chácara Espraiado, na cidade de Franca/SP, registrado sob a matrícula nº 43.047 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, no valor de R$141.900,00 (cento e quarenta e um mil e novecentos reais), estabelecendo-se as seguintes condições de pagamento: (i) entrada no valor de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), com data de vencimento em 02/06/2020; (ii) R$14.678,00 (quatorze mil, seiscentos e setenta e oito reais), a ser pago em 48 (quarenta e oito) prestações mensais, iguais e sucessivas, no valor de R$305,79 (trezentos e cinco reais e setenta e nove centavos), vencendo-se a primeira no dia 08/08/2020 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes; (iii) parcela intermediária no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), parcelada em uma parcela no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais), com data de vencimento em 08/11/2020, e outra parcela de igual valor, com data de vencimento em 08/07/2024; (iv) financiamento do saldo remanescente de R$114.312,00 (cento e quatorze mil e trezentos e doze reais), por meio de contrato a ser firmado diretamente com o agente financeiro (Id 165428581 - Pág. 29/43). Estabelece a Cláusula 7ª do instrumento contratual que, em caso de resolução do negócio jurídico por descumprimento das obrigações contratuais, a vendedora devolverá os valores pagos, corrigidos pelo índice do contrato, retendo 50% (cinquenta por cento) do montante, cabendo ao comprador arcar com as despesas de IPTU, condominiais e indenização pela utilização do imóvel, correspondente ao encargo de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato. Ressalva-se a aplicação da aludida cláusula contratual em contratos regidos pelo sistema de alienação fiduciária decorrente de financiamento habitacional, os quais se submetem à legislação específica. Dispõe, ainda, o instrumento contratual que é hipótese de encerramento do contrato deixar de pagar uma ou mais parcelas, por período superior a 60 (sessenta) dias, ou deixar de adimplir 3 (três) prestações, consecutivas ou não (Id 165428581 - Pág. 40/41). Os documentos acostados no evento Id 165428581 - Pág. 15/18 demonstram que, em relação às prestações mensais pactuadas entre o promissário comprador e a promitente vendedora, vencidas em 08/07/2020 e 08/08/2020, nos valores de R$307,16 e R$308,12, foram adimplidas. A parte autora pactuou com a CEF, na condição de credora fiduciária, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (contrato nº 8.7877.0861167-6), figurando como vendedor, interveniente construtor e incorporador MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, tendo por objeto a aquisição de unidade imobiliária composta pela unidade autônoma/apartamento nº 104, Bloco 04, do Condomínio Ferrete Residencial, localizado no município de Franca/SP, mediante a concessão de empréstimo no valor de R$110.400,00 (cento e dez mil e quatrocentos reais), a ser quitado em 317 (trezentos e dezessete) prestações, com taxa de juros nominal de 5,5% ao ano (taxa efetiva de 5,1161% ao ano), no valor de R$678,07 (seiscentos e setenta e oito reais e sete centavos) cada prestação, composta pelo encargo mensal no valor de R$628,11 (seiscentos e vinte e oito reais e onze centavos) e seguro no valor de R$49,96 (quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), vencendo-se a primeira prestação em 25/07/2020, dando em garantia fiduciária o bem imóvel. O contrato foi levado a registro junto à matrícula imobiliária em 18/06/2020 (Id 241251908 - Pág. 1). Consabido que a alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, e se após regular intimação, não houver a purgação da mora pelo fiduciante, deve o fiduciário vender o bem a terceiros. Importa saber que, não purgada a mora no prazo legal, efetiva-se em nome do fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Dispõe a Cláusula Vigésima do contrato que, uma vez consolidada a propriedade em nome da CEF, em virtude da mora não purgada e transformada em inadimplemento absoluto, deverá o imóvel ser alienado pela CEF a terceiros, em leilão público extrajudicial, sendo o valor do imóvel o valor da avaliação do contrato, acrescidos os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão. Não se pode olvidar que a consolidação da propriedade em favor da instituição fiduciária, em decorrência do inadimplemento do mutuário, assegura-lhe o direito de dispor do bem imóvel, que corresponde, inclusive, um dos atributos decorrentes do direito de propriedade. Inteligência do artigo 30 da Lei nº. 9.514/97. O demonstrativo de débito Id 241251908 aponta o atraso dos encargos mensais vencidos em 25/10/2021 e 25/11/2021. Os documentos acostados aos autos não contêm registro da consolidação da propriedade imobiliária em favor da CEF. Entretanto, eventual procedimento extrajudicial a ser levado a efeito pelo agente financeiro está contemplado pela Lei nº. 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel), uma vez que o contrato de mútuo firmado foi submetido à alienação fiduciária em garantia. A parte autora busca o desfazimento do negócio jurídico, com a devolução da integralidade dos valores por ela desembolsados ao agente financeiro, em virtude do contrato de mútuo habitacional, e ao promitente vendedor, em razão do contrato particular de promessa de compra e venda, sob o fundamento de que houve abrupto decréscimo da renda familiar em decorrência de circunstâncias externas e imprevisíveis, agravadas pelo cenário pandêmico, o que a impede de arcar com os encargos mensais outrora pactuados com as rés. Sublinha, ainda, que o negócio jurídico se mostra excessivamente oneroso. Ao tempo da entabulação do negócio jurídico com o agente financeiro, em 18/06/2020, o autor mantinha vínculo empregatício com Ariovaldo Mariano Gera, percebendo salário mensal de R$1.250,00 (um mil e duzentos e cinquenta reais). Declarou, inclusive, ao agente financeiro renda mensal comprovada de R$2.452,77 (dois mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e setenta e sete centavos) (Id 165428597 - Pág. 8). Ao contrário do que sustenta o autor, os documentos acostados no evento Id 165428581 - Pág. 10/13 evidenciam a ausência do alegado decréscimo remuneratório, porquanto mantém vínculo com o mesmo empregador, percebendo idêntica remuneração. Vê-se, inclusive, que, no ano-calendário 2019, exercício 2020, o autor declarou renda tributável de R$29.400,00 (vinte e nove mil e quatrocentos reais) oriunda de vínculo empregatício mantido com Ariovaldo Mariano Gera (Id 165428581 - Pág. 19/28), o que comprova renda mensal superior a R$2.000,00 (dois mil reais) conforme declarada ao agente financeiro (CEF). Não se pode perder de vista que o contrato é negócio jurídico bilateral, pois retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos.
Trata-se de fato que estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Cabe, dentro deste contexto, trazer à baila o relevo que aqui adquirem dois princípios contratuais devido à finalidade destas avenças. O primeiro deles é a autonomia de vontade, significando a liberdade das partes para contratar, tendo total faculdade de estabelecer ou não avenças, e, consequentemente, travado o acordo de vontades, torna-se ele obrigatório para as partes, que deverão cumpri-lo conforme o contratado, possibilitando à parte adversa exigir o cumprimento diante da recusa injustificada daquele que livre, válida e eficazmente se obrigou. Emerge-se também desta situação o segundo princípio a ser ressaltado, o da obrigatoriedade contratual, segundo o qual contrato “lei entre as partes”, pois tem força de vincular os contratantes ao cumprimento das obrigações avençadas (pacta sunt servanda). Trata-se, assim, da obrigatoriedade das convenções, a fim de dar seriedade para as avenças e segurança jurídica quanto ao estabelecido a título de obrigação. Por conseguinte qualquer alteração somente poderá ser bilateral, porque, em princípio, o contrato é exigido como estipulado, já que livremente pactuado. O contrato impõe, então, aos contratantes um dever positivo, que se refere ao dever de cumprir a prestação estabelecida. À luz da teoria da imprevisão, adotada pelo Código Civil, o fato superveniente imprevisível, extraordinário ou irresistível de grande alcance, que desequilibra a relação de equivalência entre as prestações, a ponto de determinar uma dificuldade instransponível ao contratante devedor, tornando a obrigação subjacente excessivamente onerosa, autoriza a revisão do negócio jurídico. A hipossuficiência financeira não se mostra fundamento suficiente para afastar a mora do devedor. A teoria da imprevisão aplica-se em casos excepcionais, quando o acontecimento não previsível pelas partes contratantes traga grave alteração da base negocial a impossibilitar o cumprimento da prestação. Mostra-se inadmissível a rescisão do negócio jurídico ou sua renegociação fundada em simples dificuldade financeira da parte contratante, porquanto não se trata de fator imprevisível. Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, in verbis: AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE. TAXA REFERENCIAL - TR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO. - Nos termos do artigo 586, do Código Civil, mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis, sendo o mutuário obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Uma vez cumprida pelo mutuante a sua obrigação contratual consistente na entrega da coisa fungível (dinheiro), resta apenas ao mutuário proceder à restituição, não podendo exigir a rescisão contratual, com a devolução, pelo mutuante, das prestações adimplidas, pois a obrigação contratual deste se encontra exaurida. - No sistema da Tabela Price os juros são calculados sobre o saldo devedor apurado ao final de cada período imediatamente anterior. Sendo a prestação composta de amortização de capital e juros, ambos quitados mensalmente, à medida que ocorre o pagamento, inexiste capitalização. - Sobre a incidência da TR, cumpre destacar a recente Súmula 454 editada pelo STJ pacificando a aplicação do referido índice (Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n. 8.177/1991). - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos celebrados no âmbito do SFH. Nesse diapasão, a Súmula 297 do STJ. Mesmo em se tratando de contrato de adesão, não basta a invocação genérica da legislação consumerista, pois é necessária a demonstração cabal de que o contrato de mútuo viola normas de ordem pública previstas no CDC. - As oscilações contratuais decorrentes da inflação e a simples alegação da Teoria da Imprevisão não configuram fato imprevisível que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (AC 00017325120114036130, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/08/2013..FONTE_REPUBLICACAO:.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. TEORIA DA QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE. - A agravante celebrou, com a Caixa Econômica Federal (CEF), em 02/09/2016, contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - carta de crédito individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida - CCFGTS/PMCMV - SFH com utilização do FGTS, tendo como valor da compra e venda R$ 120.000,00; valor do financiamento R$ 105.152,02, a ser pago em 360 prestações, sendo o valor da primeira prestação R$ 897,00. - Tendo em vista a superveniente impossibilidade financeira de pagar as parcelas do contrato, em razão de desemprego, pretende a rescisão contratual, com a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, além da devolução do valor pago até o momento. (...) - Não estando comprovadas, prima facie, irregularidades no que inicialmente restou pactuado, não se mostra possível o acolhimento da pretensão da agravante. - As dificuldades financeiras da devedora não geram enriquecimento da credora, impedindo a adoção da Teoria da Imprevisão (dependente de circunstância superveniente, inesperada e inevitável) e da Teoria da Quebra da Base Objetiva do contrato (art. 6º, do CDC, para qual o fato superveniente poderia ter sido previsto, bastando a quebra do seu equilíbrio intrínseco, destruindo a equivalência entre prestações). (...) - Agravo de instrumento improvido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5002077-71.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 15/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/05/2020) CIVIL. SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. AÇÃO DE REVISÃO DE MÚTUO HABITACIONAL. REDUÇÃO DE RENDA FAMILIAR. MORA DO DEVEDOR. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. O STF E O STF RECONHECEM A CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. (...) 3. Eventual alteração da renda mensal do mutuário ou seu desemprego não impõe revisão do contrato, nem renegociação do débito, que deve ser buscada pelo mutuário na via administrativa. 4. Por mais inesperada que seja para o mutuário a diminuição de sua renda familiar, tal não é considerado pela jurisprudência evento extraordinário, imprevisível, por se tratar de financiamento de longo prazo que pressupõe assunção de riscos. (...) 8. Apelação, conhecida em parte, a que se dá provimento. (TRF3, AP - APELAÇÃO CÍVEL - 1272318 0029415-71.2002.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/05/2019..FONTE_REPUBLICACAO:.) No que tange ao contrato de mútuo habitacional pactuado com o agente financeiro, ante a natureza de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia regido pelo Sistema Financeiro de Habitação, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, com utilização de recursos do FGTS, não comporta aplicação o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a CEF entrega o valor financiado diretamente ao vendedor – MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A -, que, por sua vez, em razão do recebimento do valor mutuado, transfere ao comprador o imóvel, alienando-o fiduciariamente ao agente financeiro, em garantia do empréstimo. Com efeito, os valores que o mutuante recebe do mutuário não configuram contrapartida da venda – haja vista que o contrato de promessa de compra e venda fora pactuado entre o mutuário e o promitente vendedor (alienante/construtora) -, mas sim do financiamento. Por conseguinte, a retomada do imóvel não decorrerá da rescisão da compra e venda, mas de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial regida pela Lei nº 9.514/97. Nesse sentido, confira-se (destaquei): CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Tal proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, de modo que o mutuário efetivamente comprove a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. 2. Não se trata de hipótese de contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal, e a pessoa física, mas, sim, de contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e do Programa de Apoio à Produção de Habitações com Recursos do FGTS. Não comportam aplicação, portanto, as disposições da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades. 3. A norma do artigo 53, do CDC, por sua vez, visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas. 4. Não há como aplicar a referida norma do diploma consumerista em desfavor do mutuante em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Firmado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A possível retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. 5. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11% (onze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a condição suspensiva de exigibilidade decorrente da concessão do benefício da gratuidade de justiça. 6. Negado provimento ao recurso de apelação.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/05/2020, e - DJF3: 27/05/2020). PROCESSO CIVIL - SFH - ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO MUTUÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO ART. 53, DO CDC. 1. No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral. 2. O art. 53 do CDC não se aplica aos contratos de mútuo, mas apenas aos contratos de compra e venda e alienação fiduciária. 3. Apelação desprovida. (TRF-3, AC 0004213-54.2005.4.03.6111/SP, Rel. Des. Fed. Mauricio Kato, Quinta Turma, DJe 24/04/2017) PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - GARANTIA HIPOTECÁRIA - ADJUDICAÇÃO - DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES - ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE - RECURSO DESPROVIDO. I - Inaplicável o art. 53 do CDC, eis que se cuida de um contrato de mútuo especial, com garantia hipotecária. II - Em se tratando de contrato realizado sob a égide da Lei 4.380/64, portanto, tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. III - Assim, descabe o pedido de devolução dos valores pagos no período de vigência do contrato de financiamento, pois, na verdade, a adjudicação não descaracteriza o contrato de mútuo celebrado, no qual foi disponibilizado recurso financeiro para aquisição do imóvel, nos termos pactuados entre as partes. IV - O importe destinado ao pagamento da prestação e demais encargos afigura-se consequência do mútuo contratado, decorrente de lei, valores estes que regressaram ao seu fundo ancorador, não havendo que se falar em devolução, pois plenamente gozou da posse do bem os ex-mutuários. V - Não prospera a pretensão relativa ao recebimento da diferença entre o valor da adjudicação e a alienação do bem a terceiros, vez que o imóvel foi adjudicado pela instituição financeira pelo valor da dívida à época e, posteriormente, alienou a terceiros por meio de venda direta. VI - Apelação desprovida. (TRF-3, AC 0003115-63.2013.4.03.6140/SP, Rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, Segunda Turma, DJe 07/11/2017) De mais a mais, após o julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095), que discutia a definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, foi firmada a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Nessa esteira, com a obtenção do financiamento imobiliário para quitação do preço e efetiva transferência do bem imóvel ao comprador, a alegação de dificuldades financeiras não se apresenta como motivo suficiente para impor o desfazimento do negócio jurídico. A alegação do autor de que não detém ciência do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF também não merece guarida. O autor é pessoa plenamente capaz; alfabetizada, tanto que firmou instrumento de procuração, constituindo advogado para a defesa técnica de seus interesses, e declaração de pobreza (Id 165428581 - Pág. 8/9); apto física e mentalmente para exercer atividade laboral remunerada, haja vista a mantença de vínculo empregatício rural, no cargo de serviços gerais, em estabelecimento agropecuário, localizado no município de Patrocínio Paulista/SP, desde 06/06/2016. Vê-se, ainda, que tem habilitação para conduzir veículo automotor, na categoria AB, desde 17/09/1999, o que reforça a sua capacidade física e mental para a prática de atos da vida civil (Id 165428581 - Pág. 14). Insta repisar que o autor não declarou ser incapaz de praticar atos negociais, almejando a nulidade ou anulação do negócio jurídico; ao contrário, confirmou que pactuou de forma livre e espontânea o contrato de promessa de compra, requerendo tão-somente a rescisão do negócio jurídico em relação de causa superveniente que torna excessivamente onerosa a sua manutenção. Vislumbra-se da inicial a afirmação do autor de que para adquirir o bem imóvel teve de se socorrer à “contratação de financiamento”, cujas “parcelas oferecidas e seus reflexos (entrada, seguro obrigatório, tarifa para evolução de obra, aquisição de materiais de Kit acabamento personalizado, entre outras) tudo foi anunciado pelo agente financiador, mas não foram claras para o entendimento do autor (...)”. Ademais, consta no próprio instrumento contratual de promessa de compra e venda, por ele anexado na inicial (Id 165428581 - Pág. 31), que o montante de R$114.312,00 (cento e quatorze mil e trezentos e doze reais) seria obtido por meio de financiamento habitacional pelo comprador, através de contrato a ser por ele pactuado diretamente com o agente financeiro. Inexistindo, portanto, qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido integralmente a sua obrigação, não pode o autor pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das parcelas pagas do financiamento imobiliário. Cite-se o seguinte precedente: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. I - Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor que não tem o alcance de autorizar a decretação de nulidade de cláusulas contratuais com base em meros questionamentos do devedor com alegações vagas e genéricas de abusividade. II. Nos contratos de mútuo as obrigações são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. A hipótese não é de descumprimento de obrigação e não enseja ao mutuário direitos à rescisão contratual mas precisamente, falando em tese, ao pagamento das prestações nos valores devidos. III – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária, nos termos supra. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006190-32.2019.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, julgado em 24/04/2023, DJEN DATA: 02/05/2023) No que tange ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, pactuado entre o autor, na condição de promissário comprador, e a construtora, na qualidade de promitente vendedora, o autor entregou-lhe parte do preço ajustado, ao passo que o montante remanescente, no valor de R$110.400,00 (cento e dez mil e quatrocentos reais), foi repassado pela CEF. A “rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp 1.224.921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 11/5/2011; sem grifo no original). O STJ possui firme o entendimento no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe de 2/10/2019.) Entrementes, no caso em testilha, inaplicável a ideia expressa na Súmula n.º 543 do STJ e no entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, uma vez que o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e pacto acessório de alienação fiduciária em garantia, em favor da CEF, esta na qualidade de credora fiduciária, sob a égide da Lei n.º 9.514/97 levados ao Registro de Imóveis. Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, tampouco a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC). Assim, não há fundamento para a rescisão contratual, sendo que eventuais dificuldades financeiras do devedor devem ser tratadas no âmbito de normas próprias e do regulamento do PMCMV. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 4871, inciso I, do Código de Processo Civil, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Sentença não sujeita ao reexame necessário. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Franca, datado e assinado eletronicamente. SAMUEL DE CASTRO BARBOSA MELO Juiz Federal