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Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA REQUERENTE: ELIANI EBURNIO, CLAUDINES APARECIDO BENTO ROSA Advogado do(a) REQUERENTE: JOSUE MUNIZ SOUZA - SP272683 REQUERIDO: CELIA REGINA DO AMARAL FRANCISCO, THAIS FERNANDA DO AMARAL FRANCISCO, RAISSA DO AMARAL FRANCISCO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REQUERIDO: JANELI DE MORAES MACHADO - SP284843 Advogado do(a) REQUERIDO: ANDREA APARECIDA DE OLIVEIRA - SP34796 TIPO C S E N T E N Ç A PETIÇÃO CÍVEL (241) Nº 5000101-92.2022.4.03.6132 / 1ª Vara Federal de Botucatu Vistos, em sentença. Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por compromissários adquirentes – a título particular – de imóvel outorgado aos alienantes no âmbito de programa assistencial no campo da habitação (‘Programa Minha Casa Minha Vida’ – PMCMV). Em breve suma, sustenta a inicial que os requerentes adquiriam o imóvel em questão de pessoa quinhoada no bojo daquele programa de moradia de baixa renda, mas que, supervenientemente ao contrato, o alienante veio a óbito. Que, no momento da venda, o alienante não havia informado a existência de filhos, somente constatados após a morte. Não havendo acordo quanto à conclusão do negócio jurídico de transmissão da propriedade, ingressam com a presente demanda. Juntam documentação. Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF apresenta contestação ao pedido inicial (id n. 245701851), arguindo preliminar de ilegitimidade ativa ad causam dos requerentes, considerando se autores detentores de contrato de gaveta, trespasse irregular com o alienante, inoponível à instituição requerida; quanto ao mérito, pugna pela improcedência do pedido inicial. Junta documentos. Sobrevém contestação dos sucessores do alienante, por negativa geral, conforme petição registrada sob o id n. 245701895. Inicialmente ajuizado o feito perante o MM. Juízo Estadual da Comarca de Botucatu, sobrevieram sucessivas decisões de declínio de competência, sendo os autos recebidos por despacho deste Juízo Federal proferido em 13/03/2023, cf. id n. 278347610. Interveniente o Ministério Público Federal na qualidade de custos legis, tendo em conta interesse de menores absolutamente incapazes, manifesta ciência de todo o processado, pelo prosseguimento do feito (id n. 284615864). Vieram os autos com conclusão. É o relatório. Decido. Prospera, segundo entendimento jurisprudencial prevalecente, a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam dos autores para a demanda. As partes requerentes não são, nem nunca foram proprietárias do imóvel de que se cuida nestes autos. Celebraram contrato particular de compromisso de venda e compra aos proprietários do bem (id n. 245700988, p. 19), estes últimos partes favorecidas de programa assistencial do Governo Federal no âmbito habitacional (“Programa Minha Casa Minha Vida” – PMCMV, conforme documento sob o id n. 245700988, p. 16), e, nesta condição, devedores fiduciários em relação à entidade financeira mutuante. Desnecessário dizer, por outro lado, que o gravame real de garantia em causa recai, efetivamente, sobre o bem adquirido pelos autores. Esta é a situação jurídica da interessada em relação ao imóvel objeto do processo. Ora, mas se é assim, não é lícito concluir que nem mesmo cessionárias do contrato de financiamento imobiliário as partes requerentes podem ser consideradas. Isto porque não se chegou à efetiva situação de cessão de contrato, na medida em que a instituição financeira não foi chamada a intervir na avença estabelecida entre os particulares, não anuiu com o indigitado trespasse contratual, e, portanto, a avença particular aqui estabelecida não lhe pode ser oposta, para nenhum efeito legal. Para que surta os efeitos que lhe são próprios, é evidente que a cessão de contrato deve obedecer à formatação que lhe confere o Direito Civil, sem o que não é apta a vincular terceiros, em particular, o credor da relação obrigacional. É exatamente o caso: a autora é mera compromissária adquirente do bem, por meio de avença estritamente particular, encontra-se totalmente alijada da relação jurídica de financiamento que jungia os alienantes à instituição financeira, e, por isso mesmo, não poderá jamais pleitear, em nome próprio, quaisquer efeitos próprios ao contrato estabelecido entre as partes originárias, nem mesmo no que concerne ao implemento das cláusulas de garantia decorrente da compra e venda. É, aliás, de jurisprudência, esta solução, cabendo citar, por todos os inúmeros precedentes neste sentido, o seguinte, firmado no âmbito do Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: Processo: AGRESP 200801811836 AGRESP - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – 1083895 Relator(a): SIDNEI BENETI Sigla do órgão: STJ Órgão julgador: TERCEIRA TURMA Fonte: DJE DATA:03/06/2009 Decisão Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator. Ementa SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LEGITIMIDADE DO CESSIONÁRIO. “CONTRATO DE GAVETA”. “O Entendimento predominante nesta Corte é no sentido de que o cessionário, adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta", não ostenta legitimidade ativa para demandar em juízo a revisão das cláusulas pactuadas. Agravo Regimental improvido”. Data da Decisão: 19/05/2009 Data da Publicação: 03/06/2009 E se a autora não é parte legitimada para requerer revisão de cláusulas contratuais relativas ao financiamento do imóvel aqui em tela, é evidente que também não o será para o implemento da cláusula contratual resolutiva do negócio, que, como é óbvio, nada mais é do que o efeito da execução do contrato da forma como foi subscrito pelas partes originais. Contrato esse de que a autora jamais participou. Mesmo porque, será necessário que se agregue, nesse ponto, que, em se tratando de imóvel outorgado à parte assistida por políticas públicas de habitação (PMCMV), é necessário que se tenha em mente que a regulamentação específica dessa forma de assistência social prestada pelo Estado à população de baixa renda restringe sensivelmente – e o faz com razão – o repasse imobiliário a terceiros, estranhos ao contrato, na medida em que visa garantir que os destinatários do programa atendam ao perfil social definido pelas autoridades responsáveis pela gestão de política pública para habitação. Nesse contexto, permitir que os contemplados por tais programas de assistência social repassem o bem que lhes foi atribuído a terceiros importa autêntica burla às regras e objetivos próprios ao programa, com o desvirtuamento das finalidades precípuas de programas sociais instituídos em prol da população de baixa renda. Bem por esta razão é que a jurisprudência de nossas Cortes Regionais tem se mostrado absolutamente indissonante quanto à inoponibilidade dos ditos “contratos de gaveta” à credora fiduciária, não apenas porque inexistente o consentimento expresso do credor a infundir validade ao negócio jurídico (art. 299 c.c. art. 303, ambos do CC), mas também porque o regramento específico desses programas assistenciais adota verdadeira “cláusula de barreira” impeditiva da transferência, desobrigando a CEF de reconhecer legitimidade ao cessionário para postular o cumprimento de qualquer obrigação que decorra do contrato originalmente celebrado com o cedente, uma vez que ausente qualquer vínculo obrigacional que a subordine. Nesse sentido, pedagógico precedente do E. TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ILEGITIMIDADE. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA DE PREJUÍZO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. “I - Ao aduzir suas razões de apelação, a parte recorrente pleiteia a declaração de nulidade do contrato de arrendamento. Assentou que o negócio jurídico foi celebrado após a interdição da corré Maria Celeste Fuim. Pleiteia ainda a restituição do valor pago a título de entrada, bem como dos valores pagos a título de parcelas de arrendamento. Ocorre que a parte apelante não impugnou os fundamentos da sentença, pelo contrário, trouxe fundamentos novos que sequer fazem parte do pedido feito na presente demanda. Por esta razão, em virtude de apresentar razões dissociadas da sentença apelada, não há como conhecer parte das razões recursais. II - Com efeito, ainda que sejam apreciados, os novos pedidos formulados em sede recursal não prosperam. Primeiramente, importante frisar que, a apelante não é parte legítima para requerer a nulidade do contrato de arrendamento formalizado pelos réus Jovanir Garcia/Maria Celeste Fuim e a CEF. Considerando que a autora é terceira estranha à relação contratual, bem como que referida declaração de nulidade não seria capaz acrescentar qualquer vantagem ou prejuízo à parte autora, resta evidente a ausência de interesse jurídico para questionar a validade do contrato de arrendamento. Igual entendimento aplica-se ao pedido de rescisão contratual por violação à cláusula décima oitava do contrato de arrendamento. III - No tocante ao pedido de restituição de valores, melhor sorte não assiste à recorrente. Depreende-se dos autos que a parte autora foi intimada a colacionar o comprovante de pagamento no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), supostamente pago a título de entrada. Todavia, manteve-se inerte. Nos termos do artigo 373, I e II, do novo CPC, incumbe ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direto do autor. A ré Maria Celeste Fuim apresentou contestação e afirmou que em momento algum recebeu o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de entrada. Desse modo, era ônus da parte autora apresentar comprovante de pagamento ou documento capaz de corroborar suas alegações. IV - Em relação aos valores pagos a título de parcelas de arrendamento, importante ponderar que os mesmos ocorreram quando a apelante estava na posse do imóvel, portanto não há que se falar em enriquecimento ilícito ou ocorrência de prejuízo desproporcional, eis que verdadeiramente residiu no imóvel durante esse período. V - A parte apelante afirma que r. sentença é extra petita, uma vez que, em reconvenção, não foi feito o pedido de condenação da CEF, para determinar a cobertura securitária em razão do óbito do Sr. Jovanir Garcia e a restituição dos valores que sobejar à parte apelada. In casu, referidas medidas foram impostas exclusivamente à CEF, que, por sua vez, não apresentou recurso de apelação. Ademais, a parte apelante não demonstrou os prejuízos sofridos em virtude das medidas impostas à CEF. Assim, não há como declarar a nulidade da sentença ante a ausência de prejuízos concretos à parte apelante. VI - O Programa de Arrendamento Residencial foi criado com a edição da Lei nº 10.188/01. Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do programa instituído naquela lei (artigo 6º), considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento (artigo 6º, parágrafo único). VII - A norma contida no parágrafo único visa garantir que os destinatários do programa se adequem no perfil definido pelo órgão responsável pela gestão de política pública para habitação. Por esta razão, exige-se que o imóvel seja utilizado exclusivamente pelos arrendatários para sua residência e de sua família, a fim de evitar que estes adotem conduta que burle as regras e os objetivos do programa ao repassar o imóvel a terceiros estranhos ao contrato e que não se enquadrem em seus requisitos. VIII - A prática dos chamados “contratos de gaveta” é aquela pela qual o devedor original transmite a terceiro o imóvel e a responsabilidade pelo pagamento da dívida contratada com o credor, sem a ciência e o consentimento do mesmo. Ocorre que se a regra geral para assunção de dívidas é o consentimento expresso do credor como requisito de validade, nos termos dos artigos 299 e 303 do CC, o artigo 8º da Lei nº 10.188/01 adota regramento ainda mais rigoroso ao criar verdadeira cláusula impeditiva de transferência do imóvel. IX - No caso do PAR, a CEF não está obrigada a reconhecer a legitimidade do cessionário para o cumprimento da obrigação, sendo possível inferir que a legislação restringe sensivelmente a possibilidade de convalidação da assunção da dívida. Neste contexto, a CEF, como proprietária do imóvel, não tem qualquer vínculo obrigacional com o cessionário, restando configurado verdadeiro esbulho possessório por parte do mesmo, independentemente do adimplemento tempestivo das obrigações inicialmente assumidas pelo arrendatário. Nestas condições, não há elementos jurídicos para se reconhecer como legal o compromisso particular firmado entre a apelante e os corréus Jovanir Garcia e Maria Celeste Fuim e nem a existência de boa-fé da parte apelante. X - Além disso, nos termos do artigo 166, I do Código Civil, o negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz, sem a presença de seu representante legal, é nulo de pleno direito. Ressalta-se que a alegação de desconhecimento da incapacidade parece pouco provável, sobretudo quando as partes possuíam vínculo familiar. XI - Do mesmo modo, não há como determinar a manutenção parcial do contrato pactuado entre a apelante e os arrendatários. Conforme já exposto acima, é vedada a cessão de direitos de imóvel objeto do Programa de Arrendamento Residencial - PAR. XII - Apelação improvida” (g.n.). [APELAÇÃO CÍVEL – ApCiv 0000798-25.2017.4.03.6117; Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - 1ª Turma, Intimação via sistema DATA: 11/03/2022]. Sucede, portanto, que a habilitação para a exigência da adjudicação compulsória do imóvel contra a credora fiduciária não pode, por igual, lhe ser deferida, na medida em que – não tendo feito parte da celebração contrato e nem tendo realizado operação válida de cessão contratual – não se investe a autora de legitimidade para pleitear, em nome próprio, efeitos que decorrem da execução da avença originária. Esse direito, eventualmente, compete aos proprietários do imóvel aqui em causa, que, no caso, são os alienantes. É manifesta, por todas estas razões, a ilegitimidade ativa da autora para a pretensão aqui em questão. DISPOSITIVO Isto posto, e considerando o mais que dos autos consta, reconheço a ilegitimidade ativa ad causam dos autores, e o faço para JULGAR EXTINTO O PROCESSO, sem apreciação de mérito, com fundamento no que dispõem o art. 17 c.c. art. 485, VI, ambos do CPC. Sem custas e honorários, tendo em vista os benefícios da Assistência Judiciária, ressalvadas as hipóteses legais. Ciência ao Ministério Público Federal – MPF. P.I. MAURO SALLES FERREIRA LEITE Juiz Federal BOTUCATU, 23 de junho de 2023.