Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: HEIDY SABRINA PEREIRA DE SOUZA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO HEIDY SABRINA PEREIRA DE SOUZA Advogado do(a)
AUTOR: GLAUCO FLORES MONTEIRO - SP363541
REU: WALDINEI GALVAO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ESPÓLIO: CELINA FATIMA VIEIRA GALVAO INVENTARIANTE: WALDINEI GALVAO Advogados do(a) ESPÓLIO: MONICA APARECIDA DATTI MICHELETTO - SP236901, Advogado do(a)
REU: JORGE DONIZETI SANCHEZ - SP73055 Advogado do(a)
REU: MONICA APARECIDA DATTI MICHELETTO - SP236901 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002737-55.2021.4.03.6103 / 2ª Vara Federal de São José dos Campos
Trata-se de ação de rito comum, com pedido de tutela de urgência, objetivando a declaração da rescisão do contrato de financiamento habitacional firmado com a requerida CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/A, com a condenação desta última a devolver todas as quantias pagas a título de parcelas do financiamento, com juros e correção monetária, bem como que sejam os corréus WALDINEI GALVÃO e CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO condenados à devolução do valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) que foi pago a título de recursos próprios, bem como à restituição, à CEF, da quantia de R$ 20.035,00, referente ao desconto concedido pelo FGTS/União (complemento) do Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, tudo com juros e correção monetária. Postula-se, ainda, a condenação dos dois primeiros requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, estimado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Alega a autora que, na data de 16/12/2018, firmou contrato com os dois primeiros requeridos, para aquisição de um imóvel novo, localizado na Rua João Marcondes Pereira Junior, n° 272, Caçapava-SP, registrado no Cartório de Registro de Imóveis local, sob o n° 42.649, e que, em 28/12/2018, firmou o Contrato de Compra e venda, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro Habitacional (S.F.H), Programa Minha Casa Minha Vida da União, sob n° 8.4444.2009377-0, pelo preço total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). Relata que após 02 (dois) anos da compra, em 10 de janeiro de 2020, constatou uma pequena infiltração de água no piso do corredor da casa e, de imediato, entrou em contato com os corréus WALDINEI e CELINA para reparação do defeito. Segundo a autora, no final de fevereiro de 2020, foi até a agência da CEF, para acionar o seguro, o que foi feito (Sinistro sob n° 1007800016066, Apólice sob n° 10078002216064), sendo que Seguradora Berkley Brasil Seguros S/A aprovou o reparo (com orçamento da autora) na data de 06/08/2020. Narra que a obra realizada no início de setembro de 2020, mas que, em meados de outubro de 2020, as infiltrações de água começaram a surgir, de forma abundante, nos pisos de todos os cômodos da casa, danificando os móveis, pintura das paredes, portas, guarnições etc, e que, em novembro de 2020, a Seguradora realizou perícia no local, confirmando as infiltrações em todos os cômodos da casa. Sustenta que, em 01/12/2020, após a perícia realizada, foi emitido Termo de Negativa de Cobertura, notificando-a de que os danos constados no imóvel não estariam cobertos pelo Seguro (devido à existência de infiltrações de água do lençol freático dentro dos cômodos da casa). Alega a requerente que, no momento da aquisição do referido imóvel não fora informada pelos dois primeiros requeridos acerca da presença de lençol freático no terreno do imóvel, tampouco que havia necessidade de drenagem. Defende que, no momento da contratação, os requeridos omitiram informação importantíssima e que se tivessem usado de boa-fé e relatado que o imóvel tinha a necessidade de drenagem, jamais o teria adquirido. Relata a autora que houve tentativas de acordo, as quais restaram frustradas e que, no início de fevereiro de 2021, alugou um imóvel, pelo valor de R$ 600,00 mensais, por não haver mais condição de nenhuma de habitar no referido imóvel. Com a inicial vieram documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido, foi concedida a gratuidade processual aos autores e determinada a realização de prova pericial, com nomeação do perito. Facultou-se às partes a indicação de assistentes técnicos e o oferecimento de quesitos. Determinada a citação das rés. A CEF requereu prazo para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos. Citada, a CEF ofereceu contestação, arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva e, no mérito, tecendo argumentos pela improcedência do pedido. Juntou documentos. Citados, os corréus WALDINEI GALVÃO e CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO apresentaram contestação, alegando, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva (sustentam que não deram causa à infiltração) e, no mérito, pugnando pela improcedência do pedido. Apresentaram quesitos e indicaram assistente técnico. Requereram a concessão da Assistência Judiciária Gratuita. A autora indicou quesitos para a perícia. A corré CEF indicou assistente técnico e apresentou quesitos. A CEF apresentou aditamento à contestação. Foi oportunizado à parte autora manifestar-se sobre a contestação e respectivo aditamento. Houve réplica. Realizada a perícia, foi anexado aos autos o respectivo laudo, acerca do qual intimadas as partes para manifestação. Foi facultado às partes especificarem outras provas. Os corréus WALDINEI GALVÃO e CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO requereram o julgamento antecipado do mérito e, subsidiariamente, a realização de prova testemunhal. A CEF apresentou manifestação sobre o laudo da perícia judicial. A parte autora manifestou-se sobre o resultado da perícia realizada nos autos, oportunidade em que requereu a realização de prova oral e a reprodução cinematogrática, a ser apresentada em audiência. Foi proferido despacho afastando a necessidade de prova testemunhal e facultando à parte autora a apresentação de prova documental e a formulação de quesitos complementares ao perito judicial. A parte autora apresentou quesitos complementares e requereu a apresentação, na Secretaria da Vara, de DVDs, vídeos e fotos que demonstram os fatos alegados na inicial. A parte autora juntou aos autos vídeos e fotos referidos no parágrafo acima. Intimado, o perito nomeado apresentou laudo complementar. Foram as partes cientificadas do laudo complementar apresentado pelo perito, com prazo para manifestação. O perito nomeado apresentou complementação ao laudo complementar, acerca do qual foram as partes cientificadas. Os corréus WALDINEI GALVÃO e CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO apresentaram manifestação e reiteraram os termos da contestação. A autora impugnou o laudo complementar apresentado pelo perito e requereu a realização de nova perícia, bem como a designação de audiência de instrução e julgamento. A corré CEF não se manifestou. Foi indeferida a realização de nova perícia e facultado à parte autora apresentar quesitos complementares. A autora ratificou a manifestação anterior e requereu a realização de nova perícia e a designação de audiência de instrução e julgamento. A corré CEF não se manifestou. A parte autora juntou documentos e requereu prioridade na tramitação do processo, sendo cientificados os corréus. A CEF alego ausência de responsabilidade de sua parte. Foi noticiado o falecimento da corré CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO, à vista do que foi determinada a citação do respectivo espólio ou sucessores. Foi determinado à parte autora que juntasse cópia do contrato de aluguel do imóvel no qual estaria residindo, o que foi cumprido. Demonstrada a condição de inventariante do corréu WALDINEI GALVÃO. A autora requereu a citação do espólio de CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO, na pessoa do respectivo inventariante, o que foi deferido. Foi mantido o indeferimento do pedido de realização de nova perícia e de designação de audiência de instrução e consignado que o novo pedido de tutela de urgência formulado seria analisando em sede de sentença. Citado, o espólio de CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO, na pessoa do respectivo inventariante, confirmou os termos da contestação anteriormente apresentada. Determinada a conclusão dos autos para sentença. Autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. As partes são legítimas, estão presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de formação e desenvolvimento válido e regular da relação processual. A legitimidade passiva da CEF é inconteste. O pedido primário formulado na petição inicial é de rescisão contratual fundada na alegação de vício redibitório (oculto) no imóvel adquirido pela autora, de modo que a empresa pública federal possui legitimidade para figurar no polo passivo do feito. Na verdade, os corréus possuem legitimidade para compor o polo passivo da demanda, pois figuraram como parte nos instrumentos contratuais que se pretende rescindir. A pretensão de rescisão toca ao contrato (compromisso) particular de compra e venda de imóvel residencial, assim como ao contrato de mútuo e alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes. Afastada, assim, a arguição de ilegitimidade passiva “ad causam” pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A arguição de ilegitimidade passiva feita pelos corréus WALDINEI GALVÃO e espólio de CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO (representado pelo primeiro) – ao fundamento de que não são os responsáveis pelas infiltrações verificadas no imóvel – toca ao mérito da causa, a seguir enfrentado, ficando prejudicada tal arguição como defesa processual. Prosseguindo, entendo ser desnecessária a realização de quaisquer outras provas, havendo nos autos elementos suficientes a auxiliar a formação do convencimento do Juízo (artigo 370, caput e parágrafo único do CPC), após ampla dilação probatória oportunizada à autora e aos corréus. Assim, tendo sido oportunizado às partes o exercício da ampla defesa e do contraditório, de rigor o enfrentamento do mérito da causa. Passo ao exame do mérito. - DA RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS Busca a parte autora a rescisão dos contratos firmados com os corréus, por meio dos quais adquirido o imóvel indicado na inicial, com a devolução dos valores pagos em razão da compra, parcelamento, financiamento do bem e ressarcimento de dano moral, ao fundamento da existência de vícios redibitórios (de construção) no imóvel adquirido/financiado. Sustenta a autora que os vícios em questão – infiltrações de água em todos os cômodos da casa - caracterizam vício oculto na construção e são relacionados a problemas relacionados à segurança da obra. A matéria em exame vem disposta no artigo 441 do Código Civil, a seguir transcrito: "Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor." (...) Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço. Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. (...) Analisando a inicial e as defesas apresentadas, bem como a documentação anexada aos autos, extrai-se que a autora firmou, em 16/12/2018, instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel residencial situado na Rua João Marcondes Pereira Junior, 272, no Jardim Panorama, no Bairro Iriguassu, em Caçapava/SP, no valor de R$145.000,00, para pagamento da seguinte forma: R$7.000,00 por meio do FGTS; R$79.004,64 por meio de financiamento imobiliário concedido pela Caixa Econômica Federal; e R$38.960,36 pagos com recursos próprios. (ID 48811006). Houve adendo contratual para concessão de desconto no valor da compra do imóvel (ID 48812349). O documento sob ID 48811016 confirma a contratação do empréstimo junto à CEF em 28/12/2018, com alienação do próprio imóvel em garantia (fiduciária) da avença, e registra a liberação do financiamento no valor de R$79.004,64. Anexados à inicial, entre outros, estão: email de orçamento de prestador de serviço buscado pela autora, enviado à Seguradora, relacionando os reparos que deveriam ser realizados e respectivos materiais e valores (ID 48811438); Comunicado da Seguradora à autora acerca da indenização do sinistro deferida (ID 48811444); Apólice de Seguro (ID 48811753); Recibo de Sinistro, Pagamento e Quitação (ID 48811774); Registro do Imóvel e da contratação com a autora no CRI (ID 48812032); Termo de Negativa de Cobertura pela Caixa Seguradora (ID 48812316); Vídeos e fotos do interior/exterior do imóvel foram anexados à petição ID 249586628. Segundo narrado na inicial, dois anos após a compra do imóvel, a autora detectou pequena infiltração de água no piso do corredor da casa e, posteriormente, a Seguradora Berkley Brasil Seguros S/A (contratada pelo corréu Waldinei) aprovou a indenização de sinistro, para reparo com base no orçamento apresentado pela autora, o qual foi realizado. Após pouco tempo, infiltrações de água começaram a surgir nos pisos de todos os cômodos da causa e, após vistoria realizada pela Caixa Seguradora, foi negada a cobertura, sob fundamento de que os danos constatados não eram cobertos pelo seguro. Insurge-se a autora ao fundamento de que, no momento da aquisição do imóvel, não foi informada da presença de lençol freático no terreno. Argumenta que os problemas em questão caracterizam vício redibitório (defeitos ocultos), tornando o bem inútil à finalidade destinada e a ensejar a rescisão da contratação firmada com as rés. Noutra banda, os vendedores do imóvel (WALDINEI GALVÃO e espólio de CELINA FÁTIMA VIEIRA GALVÃO (representado pelo primeiro) afirmam que, por meio da contratação de mão-de-obra especializada, construíram o imóvel (duas casas geminadas), recebendo o “Habite-se” após vistoria do Município e aprovação do financiamento da compra pela autora, após vistoria da CEF, o qual foi utilizado pela autora por dois anos. Sustentam que o problema não é a existência ou não de lençol freático, mas sim a falta/insuficiência de impermeabilização e drenagem e que a infiltração é ocasionada pelo acúmulo de vegetação, entulho e, consequentemente, água das chuvas no terreno baldio que há ao lado do imóvel. Apontam serviço de reparos/impermeabilização prestado por profissional incapacitado e afirmam que nunca houve construção irregular ou dano irreparável que tornasse o bem impróprio para moradia. Relatam que, a despeito da possibilidade de acordo entre as partes para reparação, a autora manteve oposicionamento fixo de rescindir o contrato. A Caixa Econômica Federal apenas teceu argumentos no sentido da inexistência de responsabilidade de sua parte em relação aos vícios redibitórios apontados. Afirma que atuou apenas como agente financeiro e que a vistoria realizada foi apenas para identificar a viabilidade da aceitação ou não do imóvel como garantia fiduciária. Exalta a boa-fé contratual. Ora, diante do cenário acima reportado, tem-se que a existência ou não de responsabilidade das corréus depende do desfecho da prova pericial realizada em Juízo (estudo de Engenharia in loco), uma vez que, se constatado que os defeitos e problemas descritos na inicial não se caracterizam como vícios de construção (ocultos/redibitórios), mas que são provenientes de fatores externos (natureza etc) ou mesmo de culpa da autora ou de terceiros, não se poderá cogitar de rescisão contratual e responsabilização dos réus, devendo a requerente buscar (novamente) o acionamento do seguro pactuado ou a responsabilização de possíveis outros culpados, se o caso, ou arcar com eventuais prejuízos a que tenha dado causa. Vejamos, assim, o resultado da perícia judicial realizada. Consoante laudo anexado no ID 130927031 (instruído com fotos), a perícia judicial constatou: Infiltração de águas superficiais da chuva que escoam pelo terreno vazio vizinho e acumulam na vala criada na parede lateral direita do imóvel; Ineficiência da impermeabilização das paredes, muros e alicerces; Falta de vedação de muros de divisas; Valeta criada entre o terreno vazio e fundos do imóvel que propicia o acumulo de águas superficiais, gerando as infiltrações para área interna do imóvel Em resposta aos quesitos formulados, o perito afirmou: “(...) - Se o terreno baldio do vizinho é desnivelado, se fica numa encosta de morro e isso favorece o escoamento das águas da chuva para lateral do imóvel em questão? Resposta: Sim; Se o terreno ao lado é baldio e se recebe cuidados e manutenções adequados? Resposta: Não foram evidenciados cuidados.3 - Se a topografia do terreno vizinho complica a situação da casa, pois tem uma caída de 30cm em direção a casa? Resposta: Sim. 4 - Se a topografia do terreno onde está o imóvel favorece para o aparecimento de lençol Freático? Resposta: Não.5 - Se o curso da água pluvial da rua de trás do imóvel está devidamente posicionado para facilitar o escoamento de água? Resposta: Não. 6 – Se os reparos executados pela requerente foram feitas corretamente para que se resolvesse definitivamente o problema de infiltração nas paredes do imóvel em questão? Resposta: Não (...)”. A conclusão do “expert” do Juízo foi “O imóvel apresenta danos que prejudicam a habitabilidade, trazendo problemas para aqueles que ali residem. O imóvel deve passar por reforma, com orientação técnica, eliminando os pontos críticos para melhor ambiente e habitabilidade.” Em laudo complementar (ID 259573788), o perito ratificou as informações lançadas no laudo apresentado. Extrai-se da prova técnica produzida em Juízo que as infiltrações de água manifestadas nos pisos do imóvel adquirido pela autora estão relacionadas ao escoamento das águas das chuvas pelo terreno vizinho (baldio), as quais se acumulam na vala criada na parede lateral direita do imóvel (a qual propicia o acúmulo de águas superficiais, gerando as infiltrações para dentro do imóvel, situação agravada pela falta de vedação do muro de divisa e de eficiente impermeabilização das paredes, muros e alicerces. Inclusive, a perícia confirmou a existência de infiltrações nos pisos do lado direito e mofos nas paredes do lado direito, paralelos ao terreno abandonado contíguo ao imóvel. Outrossim, o exame in loco confirmou que o terreno vizinho (baldio) tem uma caída de 30cm em direção a casa, favorecendo o escoamento da água da chuva em direção ao imóvel da autora e o acúmulo (empoçamento) de entulho e na valeta existente ao lado do muro, propiciando retenção hídrica indevida, a qual, associada à impermeabilização deficiente, acarretou os danos invocados (fotos fls. 06 do laudo pericial). O próprio prestador de serviços contratado pela autora, por ocasião do orçamento emitido em 02/04/2020, havia indicado que “(...) a manta vai ser colada na lateral da casa na parece junto ao prime para que quando a água empossar do lado da casa por causa do terreno do lado que está abandonado não infiltre na casa bata na manta e não entra (...)” (sic) À vista disso, tem-se que NÃO restou caracterizada a existência de vícios de construção. Embora o laudo pericial tenha confirmado a existência de danos (infiltrações e mofo) no imóvel, não foram caracterizados como estruturais ou de construção, mas sim advindos de omissão de terceiro (proprietário do terreno baldio contíguo), a qual restou fortalecida pela falta de manutenção adequada (impermeabilização do imóvel). Assim, tendo em vista que o objeto da presente ação é apenas a rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por dano moral – não tendo sido formulada pretensão de obrigação de fazer consistente na reforma do imóvel ou realização dos reparos necessários – inexorável a improcedência dos pedidos formulados na inicial. Por fim, ressalto que eventuais argumentos aventados pelas partes e que, porventura não tenham sido abordados de forma expressa na presente sentença, deixaram de ser objeto de apreciação por não influenciar diretamente na resolução da demanda, a teor do quanto disposto no Enunciado nº10 da ENFAM (“A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a decisão da causa.”)
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, resolvo o mérito e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas dos réus e honorários, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, pro rata, nos termos do quanto disposto no artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, observada, todavia, a causa suspensiva prevista no § 3º do artigo 98 do mesmo diploma legal. Custas na forma da lei, observando-se que a parte autora é beneficiária da Justiça Gratuita. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. São José dos Campos, data da assinatura digital.