Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AUTOR: LUIZ ANTONIO NOGUEIRA DE SA, MARTHA ABREU FONSECA DE SA Advogados do(a)
AUTOR: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625, THOMAS NICOLAS CHRYSSOCHERIS - SP237917
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
REU: CICERO NOBRE CASTELLO - SP71140, JOAO BATISTA VIEIRA - SP95563, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809 TERMO DE AUDIÊNCIA Aos 03 de fevereiro de 2023 às 11:00, em ambiente virtual da sala de audiências da Central de Conciliação da Subseção Judiciária de São Paulo, na presença da Conciliadora SANDRA HELENA CARNEIRO DA CRUZ, designada para o ato, sob a coordenação da MMª. Juíza Federal Coordenadora, ANA LÚCIA IUCKER MEIRELLES DE OLIVEIRA, presente na audiência, compareceram as partes, advogados, procuradores e/ou eventuais interessados. Aberta a audiência, foram as partes instadas à composição do litígio pela via conciliatória. O autor da Ação, Luiz Antonio Nogueira de Sá, requer que sejam declarados nulos os leilões realizados pela Caixa (Lei 9.514/97), considerando-se a prova técnica já realizada no processo, referente à avaliação do imóvel dado em garantia ao contrato. Tal requerimento se faz necessário, pois com a anulação dos leilões será possível ao mesmo recomprar o imóvel da Caixa, exercendo seu direto de preferência (EDP), pagando o valor da dívida devidamente atualizada e acrescida das custas/despesas. A Caixa Econômica Federal, por sua vez, concorda com o pedido do autor, para que sejam declarados nulos os leilões realizados, bem como informa que o valor da dívida a reclamar solução, referente ao contrato n 1555520894787, é de R$1.162.957,49 (Hum milhão, cento e sessenta e dois mil, novecentos e cinquenta reais e quarenta e nove centavos), posicionada para o dia 03/02/2023. Em seguida, a CEF apresenta a (s) seguinte(s) proposta(s): Declarados nulos os leilões, a Caixa Econômica Federal noticia que será realizada a venda ao mutuário Luiz Antonio Nogueira de Sá, conforme direito de preferência referente ao contrato nº 1555520894787, pelo valor de R$1.162.957,49 (Hum milhão, cento e sessenta e dois mil, novecentos e cinquenta e sete reais e quarenta e nove centavos), de uma só vez, a ser pago até o dia 28/02/2023, através de depósito judicial no referido processo. Fica ressalvado, que eventual despesa que a CEF venha a responder ou pagar referente ao imóvel, nesse período, será acrescida ao valor combinado. O Autor aceita a proposta da compra do bem imóvel objeto do processo, para pagamento de R$1.162.957,49 (Hum milhão, cento e sessenta e dois mil, novecentos e cinquenta reais e quarenta e nove centavos), na forma acima mencionada. Todas as despesas e emolumentos decorrentes dessa operação de compra e venda serão de inteira responsabilidade do Autor. Após o pagamento (depósito judicial do valor combinado), caberá ao Autor buscar a Agência de sua preferência para finalizar a operação de compra, indicando que deseja adquirir o bem através do direito de preferência e pedir ao gerente que envie solicitação à CEVEN, centralizadora responsável pelos trâmites operacionais da alienação. Este termo de audiência serve como Alvará e encerra a ordem para levantamento ou transferência a favor da CEF, da quantia depositada, valor do acordo ora firmado, assim como servirá de Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para que seja cancelado a averbação referente à realização dos leilões. Caso o autor não deposite o valor acima mencionado, na forma e condições aqui ajustadas, a declaração de nulidade dos leilões perderá sua eficácia. Nesta hipótese, consequência do não pagamento do valor combinado pelo autor, a CEF poderá dar continuidade aos procedimentos administrativos para levar o imóvel consolidado à livre leilão. Estabelecem as partes que eventuais custas remanescentes ou finais, bem como possível verba honorária do perito avaliador, serão de inteira responsabilidade do Autor. As partes se dão por conciliadas, aceitam e se comprometem a cumprir os termos acima acordados, requerendo seja declarada a nulidade dos leilões conforme requerido pelo Autor e aceito pela CEF, bem como a homologação do presente acordo, para que produza seus regulares efeitos de direito. Pela Conciliadora foi consignado: "Recepciono o acordo subscrito pelas partes, que estão desde já notificadas da decisão, cuja homologação ficará a cargo da Magistrada designada para este ato”. A seguir, a MMª. Juíza Federal Coordenadora passou a proferir a seguinte decisão: "Tendo as partes, livremente manifestado intenção de pôr termo à lide, mediante concessões recíprocas, homologo a transação com fundamento no art. 487, III, alínea b, do Código de Processo Cível. Sem custas e honorários. Certifique-se o trânsito em julgado, tendo em vista o disposto no art. 41, caput, da Lei nº 9.099/95, combinado com o art. 1º da lei nº 10.259/2001. DECLARO NULOS OS LEILÕES REALIZADOS, EM RAZÃO DO ACORDO E DETERMINO O CANCELAMENTO DE SUA AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, SERVINDO A PRESENTE PARA TANTO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS. Desta decisão, publicada em audiência, saem às partes intimadas e desistem dos prazos para eventuais recursos. Realizado o registro eletrônico, remetam-se os autos ao Juízo de origem." Nada mais. Para constar, é lavrado este termo. Eu, Vanda Pires de Souza, digitei e eu SANDRA HELENA CARNEIRO DA CRUZ nomeada conciliadora para o ato, atesto a veracidade dos fatos acima descritos. SãO PAULO, 3 de fevereiro de 2023.
Termo de Audiência - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0026625-60.2015.4.03.6100 / CECON-São Paulo
Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: LUIZ ANTONIO NOGUEIRA DE SA, MARTHA ABREU FONSECA DE SA Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0026625-60.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: LUIZ ANTONIO NOGUEIRA DE SA, MARTHA ABREU FONSECA DE SA Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O O Exmo. Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA (Relator):
APELANTE: LUIZ ANTONIO NOGUEIRA DE SA, MARTHA ABREU FONSECA DE SA Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A Advogado do(a)
APELANTE: GHLICIO JORGE SILVA FREIRE - SP146625-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL V O T O O Exmo. Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA (Relator): Da preliminar de cerceamento de defesa Do panorama fático-probatório delineado nos autos entrevê-se cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial. Em primeiro passo, cumpre registrar que no bojo do agravo de instrumento interposto pelos autores/apelantes, em face da decisão de indeferimento do pedido de tutela de urgência, houve pronunciamento colegiado sobre a necessidade da prova pericial para o deslinde da controvérsia acerca do real valor do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, embora tenha se aventado que a aferição unilateral do valor pelos devedores seja insuficiente, por si só, para infirmar a validade da cláusula contratual correspondente à avaliação do bem. Transcrevo o trecho do voto por mim exarado nos autos do agravo de instrumento (5017364-79.2017.403.0000): No caso dos autos, a verificação de eventual abusividade na Cláusula Décima Quinta do contrato somente pode ser efetivada mediante a realização de prova pericial que conclua pela discrepância injustificada entre o valor dado pelo instrumento contratual à garantia fiduciária e o valor de mercado do imóvel. A alegação, com suporte em parecer unilateral, de que o imóvel estaria subavaliado pelo credor fiduciário não tem o condão de infirmar a validade do quanto pactuado entre as partes, nem tampouco de provocar a suspensão do leilão mediante a concessão de tutela de urgência. A ementa do acórdão restou assim redigida: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N° 5017364-79.2017.4.03.0000 RELATOR: Gab. 03- DES. FED. HELIO NOGUEIRA
AGRAVANTE: LUIZ ANTONIO NOGUEIRA DE SA
AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÚTUO DE DINHEIRO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO QUANTO À REALIZAÇÃO DE LEILÃO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA REQUERIDA PARA SUSPENSÃO DO LEILÃO. PRESENÇA DOS REQUISITOS. RECURSO PROVIDO. 1. O deferimento da tutela provisória de urgência tem como requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, de um lado, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, advindos da não concessão da medida. Ademais, o deferimento da tutela de urgência não pode implicar a irreversibilidade do provimento antecipado, nos termos do § 3 0 do mesmo dispositivo. 2. Esses requisitos, assim postos, implicam a existência de prova pré-constituída da veracidade do quanto arguido pela parte requerente, na medida em que a antecipação do provimento postulado, nas tutelas de urgência, provoca a postergação do contraditório. 3. No caso dos autos, a verificação de eventual abusividade na Cláusula Décima Quinta do contrato somente pode ser efetivada mediante a realização de prova pericial que conclua pela discrepância injustificada entre o valor dado pelo instrumento contratual à garantia fiduciária e o valor de mercado do imóvel. A alegação, com suporte em parecer unilateral, de que o imóvel estaria subavaliado pelo credor fiduciário não tem o condão de infirmar a validade do quanto pactuado entre as partes, nem tampouco de provocar a suspensão do leilão mediante a concessão de tutela de urgência. 4. No que respeita à notificação pessoal para ciência das datas designadas para leilão do imóvel dado em garantia, há necessidade de intimação pessoal, sendo legítima a cientificação do interessado mediante editais somente quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor por meio do Cartório de Titulo e Documentos. Precedentes. 5. Embora a parte ré tenha demonstrado as várias as tentativas malsucedidas de notificação pessoal do agravante, verifica-se que o endereço constante dos avisos de recebimento negativos é o do imóvel dado em alienação fiduciária em garantia, mas não o daquele que consta do contrato como sendo o domicílio do devedor. Ante a irregularidade da notificação quanto à realização do leilão, estão presentes os requisitos ensejadores da concessão da tutela provisória de urgência, no caso. Precedente. 6. Agravo de instrumento provido. Nesse passo, considerando-se que a aferição unilateral do valor do bem pelo devedores fosse insuficiente, por si só, para infirmar a validade da cláusula contratual correspondente à sua avaliação, é possível cogitar que incumbia ao juiz, como destinatário da prova, determinar a sua produção ou indeferi-la, por a julgar impertinente, inútil ou protelatória. A motivação consignada na sentença revela que o magistrado entendeu ser impertinente a produção de prova pericial, trazendo elementos que apuram o histórico de valor de mercado do bem, a culminar pela lisura da quantia aposta em contrato, pactuado livremente entre as partes. No entanto, há, a meu ver, dúvida razoável acerca da efetiva valoração do bem. As avaliações anexadas pelos autores, firmadas por corretores de imóveis, sinalizam discrepância significativa entre a quantia aposta no contrato e o valor de mercado indicada por aqueles profissionais. Digno de nota que a credora/apelada se manteve inerte quanto à contraposição das avaliações preliminares juntadas pelos recorrentes, ao deixar de ofertar aferição sobre o imóvel. De outro vértice, mesmo com a explícita situação de inadimplência dos recorrentes em relação ao mútuo de dinheiro entabulado com a Caixa Econômica Federal, constitui legítima a pretensão dos mutuários/devedores de preservar o efetivo valor do imóvel dado em garantia ao mútuo, a fim de prevenir a venda do bem por importância inferior ao seu valor de mercado. Destaque-se que o contrato de mútuo dos autos é para o simples empréstimo de dinheiro, sem vinculação à aquisição de imóvel (não se trata de empréstimo atrelado a financiamento imobiliário). Em garantia do empréstimo fora dado imóvel – já pertencente aos recorrentes – em alienação fiduciária. Desse modo, a avaliação de mercado do imóvel alienado fiduciariamente é pertinente para o deslinde da controvérsia e mostra-se viável. Nesse sentido, precedente desta Primeira Turma, no tocante ao interesse do devedor acerca do impedimento da venda do bem por preço vil: E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...) VIII - A inadimplência do devedor que passa por dificuldades financeiras, quando não há qualquer pedido que possa implicar na revisão da dívida, não é fundamento suficiente para obstar o vencimento antecipado da dívida ou a consolidação da propriedade fiduciária, razão pela qual o prosseguimento da execução prevista na Lei 9.514/97 representa exercício regular de direito pelo credor, que não está obrigado a renegociar a dívida. Há que se destacar que, na hipótese de execução da dívida, nada impede que o devedor zele para que não ocorra arrematação por preço vil, protegendo seu patrimônio e evitando o enriquecimento ilícito da instituição credora, ou ainda que o devedor requeira a devolução dos valores obtidos com a execução que sobejarem a dívida. IX - Apelação improvida. (APELAÇÃO CÍVEL..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5004096-91.2019.4.03.6141. TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/09/2020) Por derradeiro, relevante observar que em caso de prosseguimento da execução extrajudicial, com a retomada da fase de venda do bem por leilões, ficam desde já os apelantes vinculados ao conhecimento dessa prerrogativa do credor fiduciário, finalizada a nova avaliação do bem. Por todas as considerações supra, acolho a preliminar de nulidade da sentença, reconhecendo-se o cerceamento de defesa e determinando-se a produção de prova pericial para a avaliação do imóvel. Das verbas sucumbenciais Custas ex lege. Diante da inversão da sucumbência, condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 2.000,00 (dois mil reais), tendo-se em vista que nova decisão de mérito será proferida em primeiro grau, e por cuidar-se de acolhimento do pedido de nulidade da sentença, não se vislumbrando conteúdo econômico a ser pautado para esta fase procedimental, nos termos do art. 85, §8º, CPC. Dispositivo
Intimação - APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0026625-60.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de apelação interposta pelos autores em face de sentença que julgou improcedente o pedido inicial, nos seguintes termos: Vistos
Trata-se de ação sob o procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, objetivando a parte autora obter provimento judicial destinado a revisar o contrato de mútuo firmado com a CEF, especialmente a cláusula 15ª, alterando o valor do imóvel alienado fiduciariamente para a média do valor das três avaliações anexadas nos autos, no valor de R$ 3.039.292,00. Sustenta ter firmado “Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro com Obrigações e Alienação Fiduciária” com a CEF para a aquisição de imóvel, em 05 de abril de 2012, e que está inadimplente. Assevera que, além de o imóvel ter sido avaliado por valor abaixo do mercado, o contrato prevê a atualização pelos índices da caderneta de poupança, que não reflete a realidade da valorização imobiliária, gerando desequilíbrio contratual. (...) Posto isto, considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO formulado. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado, os quais não poderão ser executados enquanto perdurar a situação que ensejou a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita. Custas ex lege. Oportunamente ao arquivo, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. Em razões recursais, os autores aduzem a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial, afirmando que “tratando-se o objeto da demanda sobre o valor real de imóvel dado em garantia em contrato de alienação fiduciária, resta imprescindível a prova pericial para apuração de suscitado valor”. Alegam que o “E. TRF3, por 02 oportunidades nestes autos manifestou a necessidade de produção de prova pericial”, no curso do agravo de instrumento interposto. Aduzem incidir ao caso as regras do Código de Defesa do Consumidor e postulam a inversão do ônus da prova. Argumentam a necessidade de nova avaliação do imóvel dado em garantia à ré, mediante alienação fiduciária, considerando que “há provas robustas da subavaliação”, e “a majoração do valor do imóvel em relação valor da avaliação constante do título é notória, ante aos laudos juntados, mesmo fundamento que justifica a fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem”. Requerem, “preliminarmente, seja reconhecida a ocorrência de cerceamento de defesa, declarando-se a nulidade da r. sentença “a quo”, determinando a remessa dos autos ao juízo de 1ª instância, para realização da imprescindível prova pericial”; “na hipótese de superada preliminar arguida, (...) a reforma da r. sentença ‘a quo’, com a total procedência da ação, com a revisão da cláusula 15ª do contrato-objeto desta lide, alterando-se o valor do imóvel alienado fiduciariamente para a média do valor das três avaliações anexas, isto é, R$3.039.292,00 (três milhões, trinta e nove mil, duzentos e noventa e dois reais)”. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. Dispensada a revisão, nos termos regimentais. É o relatório. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0026625-60.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Ante o exposto, dou provimento à apelação para acolher a preliminar de nulidade da sentença, reconhecendo-se o cerceamento de defesa e determinando-se a produção de prova pericial para a avaliação do imóvel, a fim de retomar o trâmite processual em primeiro grau a partir de então. É o voto. E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE SUBAVALIAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA AO MÚTUO. APRESENTAÇÃO DE AVALIAÇÕES PRELIMINARES INDICATIVAS DA SUBAVALIAÇÃO. PERTINÊNCIA DA PROVA PERICIAL. CONFIGURADO CERCEAMENTO DE DEFESA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Apelação interposta pelos autores em face de sentença que julgou improcedente o pedido inicial. 2. No bojo do agravo de instrumento interposto pelos autores/apelantes, em face da decisão de indeferimento do pedido de tutela de urgência, houve pronunciamento colegiado sobre a necessidade da prova pericial para o deslinde da controvérsia acerca do real valor do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, embora tenha se aventado que a aferição unilateral do valor pelos devedores seja insuficiente, por si só, para infirmar a validade da cláusula contratual correspondente à avaliação do bem. 3. A motivação consignada na sentença revela que o magistrado entendeu ser impertinente a produção de prova pericial, trazendo elementos que apuram o histórico de valor de mercado do bem. 4. Há dúvida razoável acerca da efetiva valoração do bem. As avaliações anexadas pelos autores, firmadas por corretores de imóveis, sinalizam discrepância significativa entre a quantia aposta no contrato e o valor de mercado indicada por aqueles profissionais. 5. Mesmo com a explícita situação de inadimplência dos recorrentes em relação ao mútuo de dinheiro entabulado com a Caixa Econômica Federal, constitui legítima a pretensão dos mutuários/devedores de preservar o efetivo valor do imóvel dado em garantia ao mútuo, a fim de prevenir a venda do bem por importância inferior ao seu valor de mercado. 6. O contrato de mútuo dos autos é para o simples empréstimo de dinheiro, sem vinculação à aquisição de imóvel. Em garantia do empréstimo fora dado imóvel – já pertencente aos recorrentes – em alienação fiduciária. 7. A avaliação de mercado do imóvel alienado fiduciariamente é pertinente para o deslinde da controvérsia e mostra-se viável. Presente interesse do devedor acerca do impedimento da venda do bem por preço vil. 8. Verba honorária: condenada a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 2.000,00 (dois mil reais). Nova decisão de mérito será proferida em primeiro grau.
Cuida-se de acolhimento do pedido de nulidade da sentença, não se vislumbrando conteúdo econômico a ser pautado para esta fase procedimental. Intelecção do art. 85, §8º, CPC. 9. Apelação provida para acolher a preliminar de nulidade da sentença, reconhecendo-se o cerceamento de defesa e determinando-se a produção de prova pericial para a avaliação do imóvel, a fim de retomar o trâmite processual em primeiro grau a partir de então. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação para acolher a preliminar de nulidade da sentença, reconhecendo-se o cerceamento de defesa e determinando-se a produção de prova pericial para a avaliação do imóvel, a fim de retomar o trâmite processual em primeiro grau a partir de então, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.