Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO FISCAL Nº 5063827-29.2016.4.04.7100/RS
EXECUTADO: ZELIA LEWANDOWSKI
ADVOGADO(A): CAMILA GONCALVES SPOLAVORI (OAB RS090881)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de apreciar a ocorrência de eventual fraude à execução na alienação dos imóveis das matrículas 14.765 e 14.739 do Registro de Imóveis de Gramado/RS (evento 202, MATRIMÓVEL2 e evento 202, MATRIMÓVEL3) realizada pela parte executada ZELIA LEWANDOWSKI, CPF 294.704.040-68, para MARCELO MARTINS DA SILVA, CPF n. 675.486.600-49.
As execuções fiscais foram ajuizadas em 15/07/2009, 22/02/2017, 22/09/2009, 11/06/2012 e 29/08/2016, com inclusão do CPF do empresário individual no processo principal em 08/05/2019 (evento 16, DESPADEC1).
A alienação dos imóveis ocorreram através de escritura pública de compra e venda datada em 11/03/2021.
Tal situação implicaria o reconhecimento de fraude à execução, não produzindo efeito em relação à União, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, tomada no Tema Repetitivo 290.
Este juízo não desconhece, portanto, a decisão do STJ no Tema 290 dos Recursos Repetitivos (de molde a tornar sem efeitos contra a Fazenda prejudicada todos atos de disposição patrimonial do devedor por crédito já inscrito em dívida ativa).
Contudo, há inovação legislativa (posterior ao julgamento do Tema 290) que deve ser conhecida de ofício pelo julgador.
Sabe-se que a matrícula imobiliária é o documento que registra todas as informações relevantes sobre o imóvel, como sua localização, dimensões, proprietários anteriores, ônus e gravames. Dá a conhecer toda a situação jurídica do imóvel e de seus proprietários, além de transferências, ônus, constrições judiciais e administrativas. Acessível a terceiros, a matrícula torna os atos e informações de interesse (nela registrados e averbados) oponíveis erga omnes, ou seja, eficazes contra todos, protegendo o adquirente de boa-fé (Lei 6.015/1973, Art. 189 e Código Civil, Art. 1.245). É com base nessas informações que o adquirente deverá avaliar os riscos envolvidos na aquisição do imóvel.
Desenvolvido inicialmente como uma ideia doutrinária, o princípio da concentração dos atos na matrícula está agora positivado nos artigos 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015, segundo o qual não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção.
O princípio da concentração da matrícula imobiliária representa uma das mais transformadoras evoluções do direito registral brasileiro, trazendo segurança, eficiência e transparência para as transações imobiliárias. As recentes alterações legislativas reforçaram esses impactos, tornando o registro imobiliário o eixo central da análise de riscos e proteção do adquirente de boa-fé.
Veja-se a redação do art. 54 vigente à época:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
(...)
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Registre-se que os efeitos dos registros públicos são matéria para a qual dispensado o especial veículo da lei complementar, podendo ser tratados por simples lei ordinária.
O art. 54 representa um aprimoramento normativo da eficácia do novel princípio (de direito público) da concentração da matrícula, segundo o qual, todo aquele que pretender adquirir um imóvel deve se preocupar - apenas - com as informações existentes na matrícula do imóvel negociado. Isso significa que tudo aquilo que não estiver na matrícula não ensejará riscos ao adquirente e eventuais sucessores na cadeia dominial.
Esse princípio - norma cogente e inderrogável pela vontade dos interessados - protege o adquirente de boa-fé, pois nenhuma situação jurídica que não conste na matrícula pode ser oposta ao terceiro adquirente, inclusive aquelas referentes à evicção, débitos do proprietário-alienante e constrições judiciais, o que aumenta a segurança e previsibilidade dos negócios imobiliários.
Antes desse princípio, o adquirente estava sujeito a múltiplas diligências e análises de risco paralelas. Com a concentração de todos os atos importantes sobre o imóvel e sobre a situação dos titulares de direito reais, o imóvel "transparece" ou "dá a conhecer" pela matrícula.
Agora, a matricula passou a ser o único repositório de todas as informações relevantes sobre o imóvel e seus gravames e sobre seus proprietários, facilitando a due diligence e dando mais segurança jurídica a adquirentes e credores.
Sobre a matrícula ser o desaguadouro necessário de todos os atos e fatos importantes relativos ao imóvel e ao proprietário, registro que a orientação e as normas recentes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) proíbem a exigência de certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais ou municipais como condição para a lavratura, registro ou averbação de escrituras públicas de compra e venda de imóveis. Essa exigência foi considerada inconstitucional por configurar uma forma indireta de cobrança tributária, violando o devido processo legal, a liberdade econômica e a competência privativa da União para legislar sobre registros públicos:
PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. ATOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. EXIGÊNCIA DE CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS COMO CONDIÇÃO PARA LAVRATURA E REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SANÇÃO POLÍTICA TRIBUTÁRIA. PRECEDENTES DO STF E DO CNJ. PROCEDÊNCIA. ESCLARECIMENTOS SOBRE A RESPONSABILIDADE DO PARTICULAR E AS FUNÇÕES INFORMATIVA E GARANTIDORA DOS REGISTROS PÚBLICOS.
I. CASO EM EXAME
1.1 Trata-se de Procedimento de Controle Administrativo contra a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná, em razão da edição de atos normativos que autorizam as serventias extrajudiciais a exigirem a apresentação de certidões negativas ou positivas com efeito de negativa de débitos tributários como condição à lavratura e ao registro/averbação de escritura pública de compra e venda de imóveis.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2.1 Discute-se a legalidade da exigência, por notários e registradores, de certidões de regularidade fiscal relativas a tributos federais, estaduais ou municipais — inclusive aqueles relativos à operação imobiliária levada a registro (ITBI e ITCMD) ou ao imóvel objeto da transação imobiliária (IPTU e ITR) — como condição para a prática de atos registrais e notariais, à luz da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.1 A decisão recorrida se alinha ao entendimento firmado pelo STF no julgamento da ADI 394/DF, que declarou inconstitucionais as sanções políticas que condicionam a prática de atos da vida civil e econômica à prévia quitação de tributos, por violação aos princípios do devido processo legal, da proporcionalidade e da liberdade econômica (arts. 5º, XXXV e LIV, e 170, parágrafo único, da Constituição da República Federativa do Brasil - CRFB).
3.2 Conforme decidido pelo CNJ, nos autos dos PP n. 0001230-82.2015.2.00.0000 e do PCA n. 0010545-61.2020.2.00.0000, a exigência de Certidão Negativa de Débitos ou de Quitação de Tributos, para fins registrais, configura meio oblíquo de cobrança tributária e afronta a competência privativa da União para legislar sobre registros públicos (CRFB, art. 22, XXV).
3.3 Tendo sido extirpada, pelo STF, norma federal mais abrangente que impunha tais condicionamentos, não subsiste fundamento legal para a manutenção da exigência com base em normas estaduais ou municipais de menor hierarquia e abrangência.
3.4 Todos os atos e disposições normativas do tribunal em confronto com o entendimento de que o condicionamento de atos notariais ou registrais à comprovação da quitação de tributos é inconstitucional devem ser revogados, revisados ou declarados nulos de pleno direito.
3.5 Acolhe-se, ainda, o esclarecimento constante do voto convergente do Ministro Corregedor Nacional de Justiça, no sentido de que, embora inexigível a certidão negativa de débitos como condição para a prática do ato registral, nada impede que se imponha a exigência de certidões - inclusive as positivas - a título informativo, com o propósito de de garantir transparência, segurança e eficácia ao negócio jurídico escriturado ou registrado, especialmente quanto à responsabilidade do adquirente do imóvel perante terceiros e todas as instâncias fiscais. Assim, a responsabilidade por eventual inadimplência tributária recai sobre o particular, cuja tomada de decisão consciente no negócio isenta o delegatário de responsabilidade, inclusive tributária, diante da impossibilidade de exigência da CND, conrforme fixado pela jurisprudência do STF e do CNJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4.1 Recurso administrativo conhecido e desprovido.
4.2 Tese: É vedado aos Tribunais, às Corregedorias-Gerais de Justiça e às serventias extrajudiciais exigir a apresentação de certidões negativas de débitos tributários — federais, estaduais ou municipais — como condição à lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel, por configurar sanção política tributária, em afronta à jurisprudência do STF e do CNJ. Nada impede, porém, que se imponha a exigência de certidões, ainda que positivas, a título de informativo, de transparência, de segurança e de eficácia jurídica do negócio escriturado ou registrado perante terceiros, especialmente a Administração Tributária.(CNJ - RA – Recurso Administrativo em PCA - Procedimento de Controle Administrativo - 0001611-12.2023.2.00.0000 - Rel. MARCELLO TERTO - 10ª Sessão Virtual de 2025 - julgado em 15/08/2025).
Consequentemente, é na consulta à matrícula (e não na outorga da escritura pública) que se examina sobre eventual fraude à execução fiscal. Se nada houver na matrícula, e tampouco se fará busca a certidões fiscais, a existência de débitos do alienante não pode prejudicar o adquirente. Em paralelo, isso obriga credores, partes e interessados a publicizarem, via registro, todos os atos que pretendem produzir efeitos perante terceiros, transferindo a responsabilidade pela publicidade dos fatos ao titular do direito ou ao credor, sob pena de ineficácia frente a terceiros de boa-fé.
O Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de aplicar o princípio da concentração estabelecendo que “o adquirente de imóvel somente pode sofrer os efeitos de atos que estejam averbados na matrícula deste”:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA ATO ADMINISTRATIVO DO PRESIDENTE DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO ESTADO DE SÃO PAULO QUE DECIDIU DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA POR TABELIÃO. HIPÓTESE EM QUE O ACÓRDÃO RECORRIDO ENTENDEU APLICÁVEL AO CASO AS VEDAÇÕES DO ART. 18 DA LEI 6.766/1979, QUE IMPEDEM O REGISTRO DE LOTEAMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL QUANDO O LOTEADOR ESTEJA RESPONDENDO POR CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. NESTE CASO, OS SÓCIOS ACUSADOS CRIMINALMENTE SE RETIRARAM DA SOCIEDADE EM PERÍODO TEMPORAL ANTERIOR AO IMPLEMENTO E PEDIDO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO. ADEMAIS, O LOTEADOR AQUI É A PESSOA JURÍDICA COM PERSONALIDADE E PATRIMÔNIO DISTINTOS DE SEUS SÓCIOS E, PORTANTO, NÃO PODE SOFRER QUALQUER EFEITO DE EVENTUAL FUTURA CONDENAÇÃO CRIMINAL. EXISTÊNCIA AINDA DE APLICAÇÃO DOS ARTS. 54 E 55 DA LEI 13.079/2015, QUE IMPEDE A APLICAÇÃO DE QUALQUER EFEITO AO ADQUIRENTE DE ATOS QUE NÃO ESTÃO AVERBADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RECURSO ORDINÁRIO DA EMPRESA LOTEADORA PROVIDO, PARA CONCEDER A SEGURANÇA, CONSOANTE AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. 1. Não se pode admitir que os eventuais efeitos da sentença penal em demanda criminal em trâmite contra ex-sócios da empresa loteadora possa impedir o registro do loteamento, a teor do art. 18 da Lei 6.766/1979, porquanto a pessoa jurídica possui personalidade e patrimônio próprios. 2. Além disso, neste caso, as pessoas que estão a responder criminalmente são ex-sócios, porquanto se retiraram da sociedade em data anterior à instituição do loteamento pela empresa e seu pedido de registro público, situação não amparada na vedação do art. 18 da Lei 6.766/1979. 3. Além disso, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei 13.079/2015, o adquirente de imóvel somente pode sofrer os efeitos de atos que estejam averbados na matrícula deste, o que não ocorreu no caso dos autos. 4. Recurso Ordinário em Mandado de Segurança da Empresa loteadora a que se dá provimento, para conceder a segurança, conforme a particularidades deste caso concreto. (RMS n. 55.425/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, relator para acórdão Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 30/11/2020.)
Trata-se, como dito, de norma cogente, inderrogável pela vontade das partes, e nem mesmo o Fisco está imune às alterações legais que regem o sistema imobiliário.
A propósito disso, desde 2018 a Procuradoria da Fazenda Nacional já tinha a prerrogativa de promover a averbação da existência de débito inscrito em dívida ativa nos registros imobiliários, como previsto pela lei 10.522/2002, com as alterações da Lei nº 13.606/2018:
Art. 20-B. Inscrito o crédito em dívida ativa da União, o devedor será notificado para, em até cinco dias, efetuar o pagamento do valor atualizado monetariamente, acrescido de juros, multa e demais encargos nela indicados.
(…)
§ 3o Não pago o débito no prazo fixado no caput deste artigo, a Fazenda Pública poderá:
(…)
II - averbar, inclusive por meio eletrônico, a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, tornando-os indisponíveis.
Da mesma forma prevê a Portaria PGFN 33/2018:
Art. 7º Esgotado o prazo e não adotada nenhuma das providências descritas no art. 6º, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional poderá:
(…)
III - averbar, inclusive por meio eletrônico, a Certidão de Dívida Ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, para fins de averbação pré-executória;
Não faltam instrumentos, portanto, para o Fisco dar publicidade dos seus créditos via averbação na matrícula imobiliária, o que serve a reforçar a garantia da recuperação daqueles (CTN, art. 186), além de promover a segurança jurídica através da prevenção de fraude à execução fiscal (CTN, art. 185), cumprindo a concentração dos atos e fatos na matrícula.
O que não se pode tolerar é que por um débito inscrito em dívida ativa desde 2019 venha, agora, a Fazenda abalando a situação jurídica de terceiros adquirentes que confiaram nos dados da matrícula para adquirir um imóvel e ter protegido seu direito fundamental (CF, art. 5º, caput, e inc. XII).
Sacrificar a propriedade de terceiro adquirida conforme o título (escritura pública) e modo (registro imobiliário), mesmo para recuperar crédito tributário, seria aberta violação ao referido direito fundamental à propriedade (e que contém o direito de se manter proprietário, livre de desapossamento injusto). Desapropriar o terceiro adquirente seria mais do que uma injusta desapropriação; seria confisco intolerável num Estado de Direito.
Digno de nota, ainda, que também a Fazenda Pública tem o dever de atuar de boa-fé, o que lhe impõe uma colaboração ativa para evitar o agravamento dos seus prejuízos. Deve adotar medidas rápidas e apropriadas para mitigar eventuais perdas, refletindo o conceito do duty to mitigate the loss. Isto é, o credor — inclusive a Fazenda — deve agir para minimizar os danos sofridos sem onerar terceiros excessivamente. De fato, a Fazenda Pública não pode adotar comportamentos contraditórios e incoerentes em relação a suas condutas anteriores, sob pena de abuso de direito e violação do princípio da segurança jurídica, essencial ao Estado de Direito.
Assim, por considerar que, no caso presente, a Fazenda foi omissa no cumprimento do dever de tornar pública a precariedade patrimonial do seu devedor através da necessária averbação da existência de crédito inscrito em dívida ativa em desfavor do executado, não cabe, agora, sacrificar-confiscar a propriedade legitimamente transferida a terceiro, sob pena de se negar vigência a norma federal (Lei nº 13.097/2015, art. 54) e, além disso, praticar-se violação ao direito fundamental à propriedade privada.
Por fim, a decisão em tema repetitivo tem efeito vinculante, mas não é imutável. A tese não "petrifica" o ordenamento; pode ocorrer alteração substancial. Inovações legais posteriores podem levar ao afastamento da tese originalmente fixada, desde que haja clara modificação do ordenamento jurídico, como ocorreu com o princípio da concentração da matrícula. Este não foi considerado quando do julgamento do Tema 290 dos Repetitivos (porque a Lei nº 13.097/2015 é posterior à decisão do STJ, em 2010), o que permite ao julgador fazer cumprir o que a novel legislação determina.
Nesse contexto, considerando que a matrícula imobiliária não contém registro da existência de débito tributário capaz de levar o devedor-proprietário a uma situação de insolvência (evento 202, MATRIMÓVEL2 e evento 202, MATRIMÓVEL3), não há, agora, tutela jurídica do interesse fazendário anteriormente negligenciado.
Indefiro o pedido.
Sobre o prosseguimento, diga a parte exequente.
Nada mais sendo requerido, mantenha-se suspensa a execução na forma do art. 40, caput, da L. 6.830/80.
Intime-se.