Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2939597/RS (2025/0180765-4)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: QUELIN BENINI
ADVOGADOS: MAURÍCIO RODRIGUES DE MELLO - RS088833
RAFAEL PAIVA NUNES - RS085908
DANIELA FILTER FRIEDRICH - RS079073
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS: RICARDO LOPES GODOY - MG077167
MARIA JOSÉ CONDE CARLESSO - RS062482
AGRAVADO: RESIDENCIAL SEVILLA TRIANA SPE LTDA. FALIDO
AGRAVADO: DIEDE PARTICIPACOES LTDA
AGRAVADO: NELI DE FREITAS
ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por QUELIN BENINI contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 1.530-1.531): ADMINISTRATIVO. APELAÇÕES. SFH. ATRASO NA OBRA. RESIDENCIAL SEVILLA TRIANA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATOS AUTÔNOMOS. RESPONSABILIDADE INDIVIDUALIZADA. CDC. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. SOLIDARIEDADE. QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO. IMPROVIMENTO. 1. Em reiterados julgados, esta Corte já reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais, decorrentes de atraso na entrega da obra e/ou vícios construtivos, quando a sua participação no negócio jurídico está adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem. Isso porque, nesses casos, a sua responsabilidade contratual diz respeito exclusivamente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação dos valores mutuados, nas épocas próprias, e à cobrança dos encargos estipulados no ajuste. A previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra justifica-se pelo interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo. 2. No caso concreto, da análise do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Recursos SBPE", firmado entre as partes, verifica-se que a atuação da Caixa Econômica Federal não se cingiu apenas à função de agente operadora do financiamento. Apenas para ilustrar a sua coparticipação no empreendimento, cumpre mencionar a cláusula vigésima segunda, que enumera diversas hipóteses de substituição da construtora pela aludida instituição, inclusive no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias (alínea "g"), bem como prevê que se for modificado o projeto, pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras orçamentos e demais documentos aceitos pela Caixa Econômica Federal e integrantes do presente contrato, sem o seu prévio e expresso consentimento (alínea ''e"). Nesse contexto, não há como afastar a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidade civil por eventual atraso na entrega do imóvel. 3. No que tange aos valores recebidos por cada uma das rés, as responsabilidades devem ser individualizadas. Isso porque a rescisão dos contratos tem o efeito de retornar as partes ao status quo ante. Tratando-se de contratos autônomos, não cabe a condenação solidária das rés na restituição de valores adimplidos pelos autores. Não obstante, em relação às demais condenações eventualmente impostas pela sentença ou pelo julgamento da presente apelação, tais como danos morais e materiais, consistentes em lucros cessantes e nas despesas realizadas pelo mutuário, a responsabilidade das rés é solidária. 4. A aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras não comporta maiores digressões, tendo em vista o enunciado da súmula n.º 297 do Superior Tribunal de Justiça: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras". Todavia, daí não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele. O tão-só fato de o contrato ser de natureza adesiva não o inquina de nulidade, sendo necessária a demonstração de abusividade e excessiva onerosidade. 5. Aplicando-se o Tema 966 do STJ, é possível concluir que o prazo de entrega do imóvel a ser observado especificamente na relação negocial travada entre adquirente e construtora/incorporadora deve ser aquele constante do contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância. 6. Em relação à CEF, por não ter sido analisada sua responsabilidade quando do julgamento do Tema repetitivo, necessário distinguir a partir de quando o ente passa a ser solidariamente responsável. A responsabilidade solidária da CEF deve se dar a contar do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional, porquanto é apenas neste momento que há a assunção de obrigações pelo agente financeiro. Precedente da Segunda Seção. 7. O direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel estende-se ao financiamento contraído perante a CEF, não havendo qualquer lógica que autorize a conclusão de que o autor deva continuar pagando prestações do financiamento habitacional, juros de obra e demais encargos contratuais relativos ao contrato, sendo certo seu direito à rescisão, com cabal recomposição do status quo ante. 8. A pretensão de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal é incompatível com a resolução do contrato. 9. O contrato de promessa de compra e venda foi firmado unicamente entre a parte autora e a construtora demandada, sem qualquer participação da Caixa Econômica Federal, de modo que os pedidos em relação ao referido contrato particular não tem força em relação à instituição financeira. 10. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "a indenização por dano moral deve se revestir de caráter indenizatório e sancionatório de modo a compensar o constrangimento suportado pelo correntista, sem que caracterize enriquecimento ilícito e adstrito ao princípio da razoabilidade" (R Esp 666.698, 4ª Turma, rel. Ministro Jorge Scartezzini, DJU 17-12-2004). 11. É sabido que, nessa hipótese, a indenização deve representar uma compensação ao lesado, diante da impossibilidade de recomposição exata da situação na qual se encontrava anteriormente, alcançando-lhe ao menos uma forma de ver diminuída suas aflições. Outrossim, deve- se buscar o equilíbrio entre a prevenção de novas práticas lesivas à moral e as condições econômicas dos envolvidos, em respeito aos princípios de moderação e de razoabilidade, assegurando à parte lesada a justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito e não deixando de observar o caráter pedagógico em relação aquele que cometeu o ato lesivo. Majorada, assim, a condenação para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 12. Apelação da autora parcialmente provida. Apelação da Caixa Econômica Federal improvida. Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram acolhidos em parte, com efeitos infringentes, para afastar a responsabilidade solidária da CEF (fls. 1.601-1.611). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, 1.022 e 1.025 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos arts. 264, 275, 279, 283, 389, 391, 393, 398, 475, 884 e 942 do Código Civil, sustentando: i) a responsabilidade da CEF, como participante do empreendimento imobiliário não apenas na qualidade de agente financeiro, na medida em que sua negligência foi responsável pelo atraso na entrega do empreendimento, independente da data contida no contrato de compra e venda e do mútuo, conforme restou incontroverso no acórdão recorrido; ii) que a condenação solidária da CEF não poderá ser limitada por vinculação à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, devendo prevalecer o prazo de entrega contido no contrato de compra e venda e que também atinja todas as condenações postas pelo atraso na entrega da obra, especialmente na devolução dos valores pagos pela compra do imóvel. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e também desta Corte. Sem contrarrazões ao recurso especial (fl. 1.722). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.729-1.734), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.876-1.894). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade, passo à análise do Recurso especial. Com razão o agravante. Cinge-se a controvérsia a saber se há responsabilidade da Caixa Econômica Federal, nas hipóteses de atraso na entrega de imóveis participantes do programa Minha Casa Minha Vida. Quanto ao tema, a jurisprudência desta Corte entende pela legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por possíveis danos oriundos do atraso na entrega das obras nas hipóteses em que sua atuação extrapolar as funções de mero agente financeiro, ao assumir responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. Assim, "a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro" (AgInt no REsp n. 2.096.804/PE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024). In casu, verifica-se que o Tribunal de origem, ao não reconhecer a responsabilidade da CEF com relação ao atraso na obra, afastou-se da jurisprudência pacífica desta Corte quanto ao tema, pois conforme consignado no acórdão recorrido, ouve clara extrapolação das funções de mero agente financeiro, como se verifica do trecho a seguir (fl. 283): Da legitimidade e responsabilidade da CEF Com efeito, em reiterados julgados, esta Corte já reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais, decorrentes de atraso na entrega da obra e/ou vícios construtivos, quando a sua participação no negócio jurídico está adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem. Isso porque, nesses casos, a sua responsabilidade contratual diz respeito exclusivamente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação dos valores mutuados, nas épocas próprias, e à cobrança dos encargos estipulados no ajuste. A previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra justifica-se pelo interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo. Contudo, no caso concreto, da análise do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações" (evento 1, contrato 6, da origem), firmado entre as partes, verifica-se que a atuação da Caixa Econômica Federal não se cingiu apenas à função de agente operadora do financiamento. Apenas para ilustrar a sua coparticipação no empreendimento, cumpre mencionar a cláusula vigésima segunda, que enumera diversas hipóteses de substituição da construtora pela aludida instituição, inclusive no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias (alínea "g"), bem como prevê que se for modificado o projeto, pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras orçamentos e demais documentos aceitos pela Caixa Econômica Federal e integrantes do presente contrato, sem o seu prévio e expresso consentimento (alínea ''e"). Nesse contexto, não há como afastar a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidade civil por eventual atraso na entrega do imóvel. Nesse sentido, os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSTATAÇÃO DE ATUAÇÃO ALÉM DA FUNÇÃO DE AGENTE FINANCIADOR. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, haverá legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por possíveis danos oriundos do atraso na finalização das obras quando sua atuação extrapolar as funções de mero agente financeiro, assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. 2. No caso em exame, uma vez afastada a condição da recorrente de apenas ter atuado como agente financeiro, torna-se possível a responsabilização solidária pela inversão da cláusula penal. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.057.319/RN, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA. POSSIBILIDADEDE INVERSÃO DE MULTA PREVISTA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (Tema n. 971 do STJ). 2. Agindo a Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente executor e operador de políticas públicas para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda, deve responder solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor em razão do atraso na entrega do imóvel. 3. Havendo cláusula penal em favor da Caixa Econômica Federal, é legítima a condenação solidária pelo pagamento de valores devidos pela construtora a título de inversão da cláusula penal. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.871.457/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.) Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial, para reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel discutido nos autos. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS