Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2716486/RS (2024/0298057-6)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: MARCO CESAR DA SILVA
ADVOGADO: RODRIGO AMARAL DA ROCHA - SC045310A
AGRAVADO: PEROLA DA PEDRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE S/A
ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE SANTA CATARINA
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MARCO CESAR DA SILVA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 465-474): "DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. 1. É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ. 2. Conforme entendimento do e. STJ, o referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 3. Ausente comprovação do pagamento integral do imóvel, inviável a aplicação da súmula 308/STJ." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 512-519). No recurso especial, alega a parte recorrente, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, §1º, e 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, quais sejam: o empreendimento é administrado pela Comissão de Representantes, cujo contrato de compra e venda foi validado e reconhecida a quitação pela comissão; e Em 14/11/2023, a Comissão de Representantes do Condomínio Residencial Pérola da Pedra reconheceu a anterior quitação do pagamento integral do imóvel em discussão, o que apenas ratifica a quitação do negócio anteriormente ocorrida e comprovada. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas no art. 1.225, VII, do Código Civil, uma vez que o preço negociado pelo recorrente foi pago integralmente, porém equivocadamente desconsiderado pelo acórdão a quo. Sem contrarrazões ao recurso especial. Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 556-560), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Assiste razão à parte agravante quanto à alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC. Com efeito, a tese reputada como omissa – em especial a alegação de que houve plena quitação do contrato por parte do recorrente- foi objeto de embargos de declaração, ocasião em que se requereu sua apreciação pelo Tribunal a quo (fl. 485): No entanto, com a devida vênia, a decisão adotou a premissa equivocada ao concluir pela não aplicabilidade da súmula 308 do STJ ao presente caso, pois o Termo de Compromisso, comprovantes de depósitos bancários (evento 1, COMP6) e o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel (evento 72, MATRIMÓVEL4), compravam que há pagamento de todo valor pactuado e consequente quitação, portanto, não há razão para afastar a aplicabilidade da súmula 308 do STJ ao caso. Nos eventos 27, CONTES1 e 58 – PET1 dos autos de origem, os embargados sequer impugnaram a eficácia do Termo de Compromisso e comprovantes de pagamento, muito menos questionaram a quitação do contrato firmado entre o autor e a Incorporadora Ré Pérola da Pedra, salientando ainda, que as decisões nos autos de origem (evento 8 – DESPADEC1, evento 32 - DESPADEC1), não fazem qualquer menção acerca da admissão do Termos de Compromisso como prova hábil da quitação integral do contrato. A r. decisão embargada, não adotou com base essas informações, e negou provimento à apelação do autor. Contudo, conforme demonstrando pela Embargante no curso do processo, as obrigações junto à Construtora Embargada foram todas cumpridas, tendo ainda, o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel com a comprovada quitação, assegurando assim, o direito real do Embargante. Isso se confirma a partir das matrículas dos imóveis com o registro do contrato fazendo referência a quitação, termo de compromisso e comprovantes de depósitos bancários, acostados aos autos pelo Embargante e novamente reproduzido abaixo. Da análise minuciosa dos autos, verifica-se que, de fato, mesmo após a oposição de embargos, as questões supramencionadas não foram apreciadas pelo Tribunal a quo, que se limitou a reproduzir as razões de decidir anteriores, in verbis (fl. 516): Ressalto, que malgrado constar na matrícula do imóvel a quitação do bem, consta que os imóveis (apartamentos e garagens) foram adquiridos pelo valor de R$ 524.011, 84. No entanto, os comprovantes juntados aos autos demonstram o pagamento de R$ 250.000,00. Assim, não havendo a comprovação do valor remanescente, ainda que a Construtora tenha dispensado o autor de pagar o valor remanescente (R$ 274.011,84), não há como deferir a aplicação da Súmula 308, porque o imóvel estava gravado perante o Banco, não podendo a Construtora abrir mão de mais da metade do valor do imóvel, também se levando em conta que o contrato foi assinado em 02/2016 e a Construtora abandonou a obra em 06/2016. De igual forma não houve manifestação do Tribunal de origem com relação ao termo de quitação apresentado pelo recorrente, sendo certo que nem sequer tomou a providência preconizada no art. 933 do Código de Processo Civil, no que tange à ocorrência de fato superveniente. Limitando-se à seguinte deliberação (fl.517): Na petição apresentada no evento 35, o Embargante alega fato novo, qual seja, a Comissão de Representantes deu quitação do imóvel. Aduz, ainda, que a respectiva Comissão foi investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação. Entretanto, no atual momento processual, em que já houve o julgamento da apelação com apreciação do mérito da ação, não há como essa Corte se debruçar sob eventual caso novo. A análise do termo de quitação revela-se como ponto crucial que pode influenciar no resultado da demanda, com a aplicação da Súmula 308 do STJ ao caso, sendo de suma importância a sua análise pelo TRF 4ª Região. Desse modo, para que a Corte de origem se manifeste acerca dos pontos reputados como omissos, impõe-se o reconhecimento da alegada violação do art. 1.022 do CPC, bem como a anulação do acórdão proferido em embargos de declaração para que seja realizado novo julgamento, que supra as omissões apontadas. A propósito, cito precedente: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - ACÓRDÃO DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. Constatado vício no acórdão embargado é devida a integralização da decisão impugnada. 2. Se o Tribunal estadual não se manifestou sobre os pontos que podem influir no resultado da demanda, e o recurso especial foi interposto com fundamento na violação do art. 1.022 do NCPC, devem os autos retornar à Corte local para que os temas sejam analisados e solvidos. 3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.246.113/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 2/5/2024. Destaquei.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO CARACTERIZADA. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS AO TJRJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Quando o tema suscitado nos embargos de declaração é relevante ao deslinde da controvérsia, e o Tribunal estadual não se pronunciou sobre ele, imprescindível a anulação do acórdão para que outro seja proferido, ante a flagrante contrariedade ao disposto no art. 1.022 do CPC. 2. A adoção da teoria de uma chance não afasta a necessidade de se tecer os contornos fáticos, com elementos aptos à valoração da indenização dali decorrente. 3. Tratando-se, outrossim, de um desdobramento dos danos materiais, imperiosa a manifestação da Corte estadual também sobre a incidência ou comprovação dos danos emergentes e dos lucros cessantes, por também integrarem os danos materiais pretendidos. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.913.183/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 23/8/2023. Grifei.) Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos à Corte de origem para que se pronuncie sobre os pontos omissos apontados nos embargos de declaração. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS