PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Federal RN PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0037726-75.2025.4.05.8400
AUTOR: MARCOS JOSE CUNHA DE MELO, IASKARA DE MELO FURTADO ADVOGADO do(a)
AUTOR: FERNANDO MANOEL ELPIDIO DE MEDEIROS - RN6041 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação cível de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por MARCOS JOSÉ CUNHA DE MELO e ÍASKARA DE MELO FURTADO em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA, objetivando provimento jurisdicional, em caráter de urgência, para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel situado na Rua Dr. Rômulo Jorge, nº 160, bairro Lagoa Nova, Natal/RN, devidamente matriculado sob o nº 57.240 no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Natal/RN.
O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido. A parte autora apresentou pedido de reconsideração na petição de Num. 141984745. A CAIXA apresentou contestação pugnando pela improcedência do pleito autoral. A parte autora requereu a apreciação da petição de Num. 141984745. É o que importa relatar.
Fundamento e decido. Analisando o caso, constato que o pedido de reconsideração apresentado pela parte autora não merece ser acolhido. Isso porque a CAIXA comprovou no documento de Num. 144453246 - Pág. 1 que a parte autora foi pessoalmente intimada para purgar a mora em 17.06.2022. Quanto ao leilão, verifico que a parte autora já tinha ciência da sua realização, no momento do ajuizamento da presente ação, e que a decisão liminar foi indeferida antes da data da primeira hasta pública, viabilizando que a parte exercesse o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97, com a seguinte redação: "§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).
No caso, a parte autora não demonstrou que tentou ou que foi impedida de exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida. Cabe salientar que a jurisprudência do TRF da 5ª Região tem se manifestado pela desnecessidade da ciência pessoal, por parte do devedor fiduciante/cessionário, quanto à realização dos leilões extrajudiciais, por ser uma consequência lógica da própria retomada do imóvel pela CAIXA.
Desde 2022 um dos codevedores estava ciente da mora e teve ciência pessoal do leilão antes da sua realização. Nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DE CODEVEDORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL MANTIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.
RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por mutuários contra a r. sentença por meio da qual se julgou improcedente pedido de anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes promovidos pela Caixa Econômica Federal - CEF, em razão de inadimplemento contratual em financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária. A sentença concluiu pela regularidade da notificação para purgar à mora e fixou os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.
Os Autores alegaram dificuldades financeiras, ausência de renegociação da dívida e violação ao direito de purgação da mora, requerendo a manutenção na posse do imóvel e a anulação dos leilões extrajudiciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. HÁ duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade da notificação dos devedores para purgação da mora nos termos da Lei nº 9.514/1997; e (ii) apurar se houve vício no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais subsequentes, capaz de justificar sua anulação.
III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de alienação fiduciária é regido pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Nessa modalidade, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora/fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida, assumindo o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
Vencida e não paga a dívida, inicia-se o procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97. O devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis, a requerimento do fiduciário, para satisfazer no prazo de 15 dias a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, acrescidas de juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança.
Nessa intimação, o devedor é cientificado de que, caso não purgue a mora no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão, nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A da mesma Lei (§ 3º do art. 26). Não purgada a mora, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário. A Lei nº 13.465/2017 introduziu o § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante terá apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel.
O STJ, ao interpretar esse dispositivo, firmou entendimento de que após a consolidação não há mais possibilidade de purgação da mora (REsp 1.942.898-SP, 2ª Seção, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/08/2023). Quanto à realização dos leilões, a jurisprudência do STJ já havia assentado, mesmo antes da Lei nº 13.465/17, a necessidade de notificação do devedor quanto às datas das hastas públicas, conforme diversos precedentes citados no documento: AgInt no AREsp 1032835/SP, AgInt nos EDcl no REsp 1378468/SP, AgInt no AREsp 1109712/SP, AgRg no REsp 1481211/SP e AgRg no REsp 1367704/RS.
Com a alteração legislativa, consolidou-se a exigência de comunicação pessoal ao fiduciante, bastando o envio tempestivo de correspondência física ou digital. Contudo, o STJ também firmou entendimento de que não se deve decretar a nulidade do leilão por falta de intimação pessoal caso fique demonstrada a ciência do devedor acerca de sua realização (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma).
7. A documentação apresentada demonstra que os devedores foram pessoalmente notificados para purgação da mora, conforme certidão do Registro de Imóveis dotada de fé pública, não ilidida por prova em sentido contrário.
8. O contrato celebrado entre os autores prevê cláusula de outorga recíproca de poderes, o que valida a intimação de apenas um dos devedores para fins de purgação da mora, em consonância com precedentes deste Tribunal.
9. A ciência inequívoca dos leilões extrajudiciais foi demonstrada por meio de Aviso de Recebimento (AR) assinado pela Autora (codevedora), com menção expressa às datas e horários dos leilões, cumprindo-se o disposto no §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
10. A higidez do procedimento extrajudicial e a ausência de demonstração de prejuízo concreto impedem o acolhimento do pedido de anulação da consolidação da propriedade.
11. A majoração dos honorários recursais em 2% é cabível, nos termos do art. 85, §11, do CPC, diante da manutenção da sentença e da atuação da parte recorrida no grau recursal.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
12. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: A regular notificação pessoal do devedor fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, autoriza a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, salvo prova robusta em sentido contrário. A notificação pessoal de um dos codevedores é suficiente para a constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária, quando presentes cláusulas de solidariedade e outorga recíproca de poderes no contrato.
A ciência inequívoca da realização dos leilões afasta a nulidade do procedimento expropriatório. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 3º, 4º; 26-A e 27, §§ 2º-A e 2º-B; CPC, arts. 85, §11; 373,
I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 09/12/2019; TRF5, Quinta Turma. Agravo de Instrumento n.º 0815494-50.2024.4.05.0000, Desembargadora Federal Joana Carolina Lins Pereira, julgado em 25.03.2025; TRF5, Processo: 08082667120244058100, Apelação Cível, Desembargador Federal Rodrigo Antônio Tenório Correia Da Silva, 6ª Turma, Julgamento: 12/08/2025 (PROCESSO: 08028300920254058000, APELAÇÃO CÍVEL, RODRIGO VASCONCELOS COELHO DE ARAUJO, GAB
16 - DES. FRANCISCO ALVES, JULGAMENTO: 17/03/2026) Por fim, a notificação pessoal de um dos codevedores é suficiente para a constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária, quando presentes cláusulas de solidariedade e outorga recíproca de poderes no contrato, o que está expresso na cláusula 32ª do contrato (144453258). Dessa forma, tendo a autora sido notificada pessoalmente para purgar a mora, verifico a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, não havendo que se falar em nulidade.
Portanto, ante a ausência da fumaça do bom direito, o pleito de tutela provisória deve ser indeferido, independentemente da análise do requisito do perigo da demora.
Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.
Intime-se a parte demandante para, querendo, apresentar réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos dos arts. 350, 351 e 437 do CPC. Por oportuno, determino o levantamento do segredo de justiça, por não haver razões para que o presente feito tramite de forma sigilosa. Intimem-se.
