PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal PE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA
CONTRA A FAZENDA PÚBLICA (12078) Nº 0801587-52.2015.4.05.8300
REQUERENTE: MARCIA MARIA LUCENA MARTINS ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: DANIEL HAZIN PIRES - PE26740 ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: JORGE RICARDO LUCENA MARTINS - PE19188
REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A - EMGEA ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO - CE23599
DECISÃO
Trata-se de fase de cumprimento definitivo de sentença, processada sob o rito das obrigações de fazer e de pagar quantia certa, movida por MÁRCIA MARIA LUCENA MARTINS em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), na qual se discute a quitação de contrato de financiamento habitacional, a baixa de hipoteca e a apuração de saldo residual, conforme parâmetros fixados no título executivo judicial transitado em julgado.
O feito encontra-se em estágio avançado de liquidação, tendo este Juízo, mediante a decisão proferida no ID. 129831254, homologado os cálculos apresentados pela EMGEA e anuídos pela parte exequente, fixando o saldo devedor remanescente no importe de R$ 16.364,04 (dezesseis mil, trezentos e sessenta e quatro reais e quatro centavos). Naquela oportunidade, determinou-se à parte autora a efetivação do depósito judicial do referido montante, com a cominação subsequente às executadas para que, comprovado o pagamento, procedessem à baixa na hipoteca que grava o imóvel objeto da lide.
Em cumprimento à determinação judicial, a parte exequente acostou aos autos o comprovante de depósito judicial (ID. 130462065), no valor atualizado de R$ 16.505,67 (dezesseis mil, quinhentos e cinco reais e sessenta e sete centavos), demonstrando sua boa-fé processual e o ânimo de adimplir a obrigação que lhe foi imputada, visando à extinção do vínculo obrigacional e à liberação do gravame real. Ato contínuo, sobrevieram aos autos manifestações das partes envolvidas, as quais passo a relatar pormenorizadamente para a devida apreciação das questões incidentais suscitadas.
A EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, por meio da petição de ID. 132600158, datada de 22 de novembro de 2025, compareceu aos autos para informar que, não obstante a notícia de quitação do débito via depósito judicial, os valores correspondentes ainda não haviam sido transferidos para as suas contas, razão pela qual o contrato permanecia sem baixa sistêmica. Diante desse cenário, a empresa pública requereu expressamente a expedição de Alvará Judicial para o levantamento da quantia depositada, indicando conta bancária específica junto ao Banco do Brasil para a efetivação da transferência.
A EMGEA vinculou a possibilidade de "baixa do contrato e posterior emissão do termo de quitação" ao efetivo recebimento dos valores, sinalizando que a medida administrativa de liberação do ônus depende da apropriação contábil do montante depositado em juízo. Na mesma oportunidade, pugnou pela regularização das intimações em nome de seu patrono constituído. Por sua vez, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, através da petição de ID. 136306934, protocolada em 08 de dezembro de 2025, apresentou requerimento de substituição processual e exclusão do polo passivo no que tange à obrigação de fazer.
A instituição financeira argumentou que o contrato objeto da lide foi integralmente cedido à EMGEA, a qual figura como atual credora e única responsável pelos atos de gestão do ativo, inclusive a baixa da hipoteca. A CEF destacou um fato relevante para a deslinde da questão operacional: o encerramento do contrato de prestação de serviços anteriormente vigente entre a CAIXA e a EMGEA. Segundo a manifestação, com o fim desse vínculo administrativo, os registros correspondentes foram baixados operacionalmente dos sistemas da CAIXA, o que impossibilitaria a empresa pública de adotar qualquer providência material para a alteração de dados ou liberação de gravames relativos ao contrato em questão.
Dessa forma, a CEF sustentou que a legitimidade para o cumprimento da determinação judicial recai exclusivamente sobre a EMGEA. Finalmente, a parte Exequente, intimada a se manifestar sobre os requerimentos das rés e sobre o despacho de ID. 141055224, apresentou a petição de ID. 141655039, datada de 23 de janeiro de 2026. Na referida peça, a autora expressou concordância com o levantamento dos valores pela EMGEA, não se opondo à transferência bancária pleiteada pela credora.
Todavia, a exequente estabeleceu uma condição resolutiva e um pedido cominatório: requereu que, "ato contínuo" à liberação do valor através de alvará, a demandada EMGEA seja compelida a cumprir o despacho anterior (ID. 129831254), comprovando a baixa na hipoteca do imóvel no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias. Para garantir a efetividade da tutela jurisdicional, a autora pleiteou a fixação de multa diária (astreintes) em caso de descumprimento da obrigação de fazer (baixa na hipoteca/emissão de termo de quitação), a ser arbitrada por este Juízo.
Vieram-me os autos conclusos para decisão.
É o relatório do essencial.
Fundamento e decido. A controvérsia submetida a este crivo judicial, neste momento processual, cinge-se à operacionalização da extinção da dívida hipotecária, à definição da responsabilidade pela obrigação de fazer consistente na baixa do gravame e à fixação de medidas coercitivas para assegurar o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
1. Da Substituição Processual e Responsabilidade pela Obrigação de Fazer (Requerimento da CEF - ID. 136306934) Analiso, prefacialmente, o requerimento formulado pela Caixa Econômica Federal no sentido de que seja reconhecida a sua ilegitimidade para o cumprimento da obrigação de fazer (baixa da hipoteca), dada a cessão integral do crédito à EMGEA e o encerramento do contrato de prestação de serviços entre as empresas públicas.
Compulsando os autos e a documentação acostada, notadamente o histórico processual e as manifestações das partes, verifica-se que a cessão de créditos imobiliários da CEF para a EMGEA é matéria pacificada e recorrente, operada por força da Medida Provisória nº 2.196-3/2001. A EMGEA, criada como empresa gestora de ativos, sub-rogou-se nos direitos e obrigações relativos aos contratos cedidos. Não obstante, durante longo período, a CEF manteve-se como agente financeiro responsável pela operacionalização desses contratos, atuando como mandatária da EMGEA para fins de recebimento, cobrança e movimentação sistêmica.
Ocorre que, conforme noticiado na petição de ID. 136306934, houve uma alteração fática relevante na relação intersubjetiva das corrés: o encerramento do contrato de prestação de serviços e a renúncia ao mandato. A CEF informa categoricamente que não detém mais ingerência operacional sobre o contrato da autora em seus sistemas, tendo ocorrido a baixa operacional dos registros sob sua custódia. Tal fato é corroborado pela própria postura da EMGEA que, na petição de ID. 132600158, assume o protagonismo na gestão do recebimento do crédito, indicando conta própria para depósito e condicionando a baixa do contrato ao recebimento dos valores em suas rubricas contábeis.
Diante desse cenário, e considerando que a obrigação de fazer consistente na emissão de termo de quitação e autorização para cancelamento de hipoteca é ato privativo do credor titular do direito real de garantia, ou de quem o represente com poderes bastantes, assiste razão parcial à CEF quanto à imputação da responsabilidade operacional à EMGEA. Se a CEF não detém mais o mandato nem o acesso sistêmico para processar a baixa, a ordem judicial deve ser direcionada, de forma cogente e prioritária, à titular do crédito, a EMGEA.
Entretanto, a substituição processual pura e simples, com a exclusão imediata da CEF do polo passivo nesta fase de cumprimento de sentença, deve ser vista com cautela. A CEF figurou no título executivo e a responsabilidade solidária ou subsidiária por eventuais danos ou custos processuais remanescentes pode persistir. Contudo, para fins de cumprimento da obrigação específica de baixa na hipoteca, reconheço que a legitimidade e a capacidade operacional para o ato recaem, neste momento, sobre a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA.
Assim, o comando judicial de obrigação de fazer deverá ser dirigido precipuamente a esta, sem prejuízo de que a CEF seja mantida nos autos até a perfectibilização da medida, para garantia de eventual necessidade de intervenção residual ou fornecimento de documentos que porventura ainda estejam em seu arquivo.
2. Do Levantamento de Valores e Quitação (Requerimento da EMGEA - ID. 132600158 e Manifestação da Exequente - ID. 141655039) A EMGEA condicionou a baixa do contrato e a emissão do termo de quitação ao levantamento dos valores depositados. A Exequente, demonstrando cooperação, anuiu com o levantamento. O depósito realizado pela autora (ID. 130462065) corresponde ao valor homologado por este Juízo, atualizado, e tem força de pagamento, extinguindo a obrigação pecuniária principal.
O artigo 546 do Código de Processo Civil estabelece que o cumprimento da obrigação se dá com o pagamento. Uma vez que o dinheiro se encontra à disposição do Juízo, e não havendo impugnação quanto ao valor por parte da credora (que, ao revés, pede seu levantamento), operou-se a quitação da dívida. A burocracia interna da empresa pública, que exige o trânsito do recurso financeiro em suas contas para "baixar sistemicamente" o contrato, não pode servir de óbice indefinido ao direito da autora de obter a propriedade plena do imóvel.
Contudo, para viabilizar a solução prática e célere do litígio, acolho o pedido de expedição de alvará. A transferência dos valores para a conta indicada pela EMGEA servirá como o ato final de liquidação financeira do contrato de mútuo habitacional. A partir do momento em que os valores forem transferidos, cessa qualquer justificativa para a manutenção do gravame hipotecário.
3. Da Obrigação de Fazer e das Astreintes (Pedido da Exequente - ID. 141655039) A pretensão da Exequente de ver fixado prazo e multa para o cumprimento da obrigação de fazer é legítima e encontra amparo no artigo 536, § 1º, e no artigo 537 do Código de Processo Civil. A hipoteca é direito real de garantia que, sendo acessório, deve seguir a sorte do principal. Extinta a dívida pelo pagamento (consubstanciado no depósito judicial e sua subsequente liberação), impõe-se o cancelamento da hipoteca.
A EMGEA, em sua manifestação, vinculou a emissão do termo de quitação ao recebimento do valor. Portanto, deferida a liberação do alvará, nasce para a EMGEA o dever imediato de providenciar a baixa. O prazo de 15 (quinze) dias, sugerido pela autora e já fixado anteriormente no despacho de ID. 130714292 (embora condicionado à manifestação das partes), mostra-se razoável e suficiente para os trâmites administrativos internos da empresa pública, considerando que a análise do crédito já foi realizada e os cálculos homologados.
A fixação de multa diária (astreintes) é medida coercitiva necessária para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional, especialmente em casos envolvendo instituições financeiras e empresas públicas, onde a morosidade burocrática frequentemente impõe ônus desproporcionais ao consumidor/mutuário. A autora, servidora pública que cumpriu sua parte no acordo homologado, não pode ficar à mercê da conveniência administrativa da ré para ver seu imóvel livre de ônus.
Desta feita, a imposição de multa diária é medida adequada, devendo incidir apenas após o decurso do prazo concedido para o cumprimento voluntário da obrigação, o qual terá início a partir da efetiva disponibilização dos valores à EMGEA.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, considerando o adimplemento da obrigação de pagar pela parte autora e a necessidade de ultimar os atos executórios para a liberação do gravame imobiliário,
DECIDO:
1. DEFERIR o pedido formulado pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA na petição de ID. 132600158. Determino à Secretaria que expeça ALVARÁ DE LEVANTAMENTO (ou ordem de transferência eletrônica, se disponível) do valor total depositado na conta judicial vinculada a este feito (ID. 130462065), acrescido das remunerações bancárias incidentes, em favor da EMGEA. A transferência deverá ser realizada, obrigatoriamente, para a conta bancária indicada na petição de ID. 132600158, qual seja: Banco do Brasil (001), Agência 1607-1, Conta Corrente 191166-X, de titularidade da EMGEA (CNPJ 04.***.***/0001-13).
2. ACOLHER PARCIALMENTE o requerimento da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (ID. 136306934) para reconhecer que a responsabilidade material pela emissão do termo de quitação e baixa da hipoteca recai sobre a EMGEA, na qualidade de cessionária do crédito e atual detentora dos direitos sobre o contrato, mormente diante do encerramento do contrato de prestação de serviços noticiado. Mantenho, por ora, a CEF no polo passivo apenas para fins de acompanhamento até a efetiva baixa do gravame, dispensando-a, contudo, do cumprimento direto da obrigação de fazer, salvo se comprovada impossibilidade absoluta da EMGEA em realizá-lo sem intervenção da cedente.
3. DETERMINAR à EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA que, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, contados da data da efetiva transferência/liberação dos valores autorizada no item 1 desta decisão, proceda à BAIXA DA HIPOTECA incidente sobre o imóvel objeto da lide, bem como emita e entregue à parte autora o respectivo Termo de Quitação e autorização para cancelamento do gravame junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
A comprovação do cumprimento desta obrigação deverá ser acostada aos autos pela EMGEA dentro do mesmo prazo, sob pena de incidência da multa abaixo fixada.
4. FIXAR MULTA DIÁRIA (ASTREINTES), com fulcro nos arts. 536 e 537 do CPC, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), até o limite provisório de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em desfavor da EMGEA, a incidir automaticamente a partir do 16º (décimo sexto) dia após a liberação do alvará/transferência dos valores, caso não comprovada nos autos a emissão do documento hábil para a baixa da hipoteca. A multa reverterá em benefício da parte exequente.
5. DEFERIR os pedidos de habilitação e anotação exclusiva dos patronos. À Secretaria para que observe que as futuras intimações dirigidas à EMGEA sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado DR. RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO (OAB/CE 23.599), conforme requerido no ID. 132600158, e as da CEF e da Exequente na forma já cadastrada, vedada a intimação em nome de advogados substabelecidos sem reservas ou que tenham renunciado, observando-se as procurações e substabelecimentos acostados.
6. Expedido o alvará e intimadas as partes desta decisão, aguarde-se o decurso do prazo para comprovação da baixa da hipoteca.
7. Comprovada a baixa da hipoteca e nada mais sendo requerido pelas partes, venham os autos conclusos para sentença de extinção da execução pelo cumprimento da obrigação (art. 924, II, do CPC).
Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.
