0802179-53.2025.4.05.8201

Órgão

10ª Vara Federal PB

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)

Órgão

10ª Vara Federal PB

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)

Órgão

10ª Vara Federal PB

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)

Órgão

10ª Vara Federal PB

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)

A CEF apresentou réplica, reiterando os termos da inicial, e alegando que a matrícula apresentada pela exequente não individualiza a unidade habitacional, sendo insuficiente para comprovar a titularidade do imóvel; que não houve prova da cessão de direitos nem da legitimidade ativa da exequente; que o contrato limita a cobrança de cotas condominiais aos condôminos; que o FAR não está na posse do imóvel nem usufrui dos serviços do condomínio; que a obrigação de pagar as taxas é exclusiva do arrendatário, conforme cláusulas contratuais; e que não foram apresentados documentos hábeis a conferir certeza, liquidez e exigibilidade ao título, como atas de assembleia aprovando os valores cobrados (id. 101201267).

Vieram-me conclusos os autos. Pois bem.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Da preliminar de ilegitimidade passiva - contratos celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) - responsabilidade da CEF A controvérsia envolve a cobrança de taxas condominiais relativas à unidade imobiliária apartamento 301, bloco 21, situado nas dependências do Condomínio MAJOR VENEZIANO III, conforme a matrícula nº 84.838, registrada na 1° Circunscrição do Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande, Paraíba (id. 101201164).

A Lei nº 10.188/2001 instituiu o Programa de Arrendamento Residencial - PAR, destinado à moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (arts. 1º e 6º). Trata-se de modalidade distinta da compra e venda ou da promessa de compra e venda, porquanto a aquisição final do domínio pelo arrendatário é mera faculdade. De acordo com o art. 6º, parágrafo único, da Lei nº 10.188/2001, com redação dada pela Lei nº 10.859/2004, considera-se arrendatária a pessoa física habilitada ao arrendamento pela CEF, conforme os critérios estabelecidos pelo Ministério das Cidades.

No âmbito dessas relações jurídicas, incumbe à Caixa Econômica Federal operacionalizar o PAR, administrando o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, que é o titular dos imóveis enquanto não exercida a opção de compra pelo arrendatário (arts. 1º, 2º e 6º). À CEF compete representar ativa e passivamente o arrendador, inclusive judicialmente (art. 4º, VI). Assim, na qualidade de representante do FAR - proprietário dos imóveis -, cabe à CEF a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplidas, considerando a natureza propter rem da obrigação, que acompanha o imóvel enquanto integrante do patrimônio do fundo.

Sobre o tema: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. IMÓVEL RESIDENCIAL OBJETO DE ALIENAÇÃO PELO PAR - PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PROPRIEDADE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. INADIMPLÊNCIA DO ARRENDATÁRIO. OBRIGAÇÃO DO FAR. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

1. Cuida-se de agravo de instrumento manejado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face de decisão que não reconheceu a sua ilegitimidade passiva para pagamento da dívida de débitos condominiais em atraso, de imóvel vinculado ao FAR, por entender que na condição de gestora do FAR, é responsável pelo adimplemento das contribuições condominiais dos imóveis que são de propriedade do fundo.

2. Alega o agravante, em síntese, a sua ilegitimidade, sendo parte legitima para responder pela dívida a Sra. LEIDVANE TAVARES DE SOUZA SILVA, que não está participando da ampla atividade instrutória, fato que acarretará nulidade de eventual sentença proferida, bem como viola os princípios da economia e celeridade processual.

3. De acordo com a r. decisão agravada, em se tratando de contrato de arrendamento residencial (FAR), a Caixa Econômica Federal - CEF é responsável pelo adimplemento das contribuições condominiais dos imóveis que são de propriedade do fundo, e que os pactos firmados com arrendatários ou devedores fiduciários somente obrigam as partes que os firmaram, não podendo ser opostos ao condomínio.

4. Assim, competindo à Caixa Econômica Federal - CEF representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o FAR, na qualidade de sua gestora, e havendo litígio entre o fundo (proprietário) e os arrendatários decorrente de pacto individual, cabe à agravante realizar o adimplemento da obrigação que possui diretamente em face do condomínio (decorrente da relação condômino - condomínio).

5. Ainda, a r. decisão agravada encontra-se em harmonia com o entendimento desta Terceira Turma no sentido que "O arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas opção de compra ao final do contrato. Os bens imóveis integrantes do PAR, enquanto não alienados, são mantidos sob a propriedade fiduciária da CAIXA, que os pode reivindicar por inadimplemento contratual." (PROCESSO: 00046735120124058500, AC - Apelação Cível - 575915, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS REBÊLO JÚNIOR, Terceira Turma, JULGAMENTO: 07/04/2016, PUBLICAÇÃO: DJE - Data:04/05/2016 - Página:48).

6. Agravo de instrumento improvido. (PROCESSO: 08135700920214050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL ARNALDO PEREIRA DE ANDRADE SEGUNDO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 12/5/2022) grifei O entendimento consolidado é o de que o arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, possuindo apenas opção de compra ao final do contrato. Enquanto não exercida essa opção, o imóvel permanece de titularidade do FAR, representado pela CEF, que responde pelas obrigações condominiais.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. IMÓVEL RESIDENCIAL OBJETO DE ALIENAÇÃO PELO PAR - PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PROPRIEDADE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. INADIMPLÊNCIA DO ARRENDATÁRIO. OBRIGAÇÃO DO FAR. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

1. Cuida-se de agravo de instrumento manejado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face de decisão que não reconheceu a sua ilegitimidade passiva para pagamento da dívida de débitos condominiais em atraso, de imóvel vinculado ao FAR, por entender que na condição de gestora do FAR, é responsável pelo adimplemento das contribuições condominiais dos imóveis que são de propriedade do fundo.

2. Alega o agravante, em síntese, a sua ilegitimidade, sendo parte legitima para responder pela dívida a Sra. LEIDVANE TAVARES DE SOUZA SILVA, , que não está participando da ampla atividade instrutória, fato que acarretará nulidade de eventual sentença proferida, bem como viola os princípios da economia e celeridade processual.

3. De acordo com a r. decisão agravada, em se tratando de contrato de arrendamento residencial (FAR), a Caixa Econômica Federal - CEF é responsável pelo adimplemento das contribuições condominiais dos imóveis que são de propriedade do fundo, e que os pactos firmados com arrendatários ou devedores fiduciários somente obrigam as partes que os firmaram, não podendo ser opostos ao condomínio.

4. Assim, competindo à Caixa Econômica Federal - CEF representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o FAR, na qualidade de sua gestora, e havendo litígio entre o fundo (proprietário) e os arrendatários decorrente de pacto individual, cabe à agravante realizar o adimplemento da obrigação que possui diretamente em face do condomínio (decorrente da relação condômino - condomínio)

5. Ainda, a r. decisão agravada encontra-se em harmonia com o entendimento desta Terceira Turma no sentido que "O arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas opção de compra ao final do contrato. Os bens imóveis integrantes do PAR, enquanto não alienados, são mantidos sob a propriedade fiduciária da CAIXA, que os pode reivindicar por inadimplemento contratual." (PROCESSO: 00046735120124058500, AC - Apelação Cível - 575915, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS REBÊLO JÚNIOR, Terceira Turma, JULGAMENTO: 07/04/2016, PUBLICAÇÃO: DJE - Data:04/05/2016 - Página:48).

6. Agravo de instrumento improvido.(PROCESSO: 08135700920214050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL ARNALDO PEREIRA DE ANDRADE SEGUNDO (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 20/05/2022). Importante destacar que as convenções particulares entre a CEF e os arrendatários, estipulando a responsabilidade destes pelo pagamento de cotas condominiais, possuem eficácia apenas inter partes, não oponível ao condomínio credor.

Assim, eventuais pactos entre o arrendador (CEF/FAR) e o arrendatário inadimplente não exoneram a CEF de sua responsabilidade perante o condomínio, cabendo-lhe, caso deseje, buscar o ressarcimento em ação própria. Ademais, não há nos autos qualquer notícia de que tenha havido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do arrendatário, o que reforça ainda mais a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da presente demanda.

Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela CEF. Do Título Executivo Extrajudicial - Documentos Essenciais - Legitimidade da Cobrança Alega a embargante que não há nos autos documentos aptos a comprovar a obrigação dos condôminos em relação às despesas cobradas, ordinárias ou extraordinárias, defendendo a inexigibilidade do título executivo extrajudicial. Nos termos do art. 784, inciso X, do CPC, constituem títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovadas: Art. 784.

São títulos executivos extrajudiciais: [...]

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. [...] Art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. O art. 783 do CPC dispõe, ainda, que a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

O Código Civil, no art. 1.336, inciso I, estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário prevista na convenção condominial. Assim, para a execução de cotas condominiais, exige-se que o débito esteja previsto na convenção ou aprovado em assembleia geral, e que o valor esteja devidamente identificado, de modo que o título seja certo, líquido e exigível.

De acordo com o STJ, são documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou a ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias e, ainda, os demais documentos demonstrativos da inadimplência (STJ, REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023). Compulsando os autos da execução, constata-se que o condomínio exequente pretende a cobrança do montante de R$ 6.587,51 (seis mil quinhentos e oitenta e sete reais e cinquenta e um centavos), correspondente às taxas de condomínio vencidas entre 12/2019 e 03/2025, conforme planilha anexada ao id. 101201802.

Para embasar a execução, foram colacionados aos autos: a) Planilha de Evolução de Financiamento (id. 101201908); b) Certidão de Registro de Imóvel (id. 101201164); c) Memória de cálculo com discriminação das competências, vencimentos, valores principais e encargos (id. 101201802); d) Boletos de cobrança das contribuições condominiais vencidas entre 12/2019 e 03/2025 (id. 101202002); e) Ata de Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio realizada em 29/11/2021; Convenção de Condomínio e Regimento Interno (id. 101202597).

Verifica-se que os boletos bancários juntados aos autos consignam, de forma expressa, tanto o valor integral da obrigação quanto o valor com desconto, evidenciando a sistemática de incentivo ao pagamento em dia, e autorizando a cobrança do valor integral na hipótese de inadimplemento. Ademais, a parte exequente apresentou planilha discriminada dos débitos cobrados, indicando as competências, vencimentos, valores nominais, juros, multa e correção monetária.

Dessa forma, os documentos essenciais à comprovação da dívida foram devidamente apresentados. Além de demonstrarem a origem e a exigibilidade do crédito, foram fornecidas informações detalhadas sobre a composição do débito, englobando valores principais, encargos legais, índices aplicados e demais elementos relevantes, satisfazendo as exigências legais para a formação do título executivo. Cumpre salientar que, incumbindo ao devedor demonstrar a quitação ou a inexigibilidade da obrigação, inexistem provas, nos autos, capazes de afastar a higidez do título exequendo.

III -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo improcedentes os presentes Embargos à Execução, ficando o feito extinto com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Condeno a embargante ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º do CPC. Traslade-se cópia desta sentença e, oportunamente, da certidão de trânsito em julgado, para os autos principais (Execução de Título Extrajudicial nº Execução de Título Extrajudicial nº 0801161-94.2025.4.05.8201), além do comprovante de depósito da quantia executada, efetuado pela CEF (id. 101201754).

Havendo recurso voluntário, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao TRF 5ª Região independentemente de qualquer juízo de admissibilidade sobre o recurso de apelação eventualmente interposto (art. 1.010, §3º do CPC). Transitada em julgado, arquivem-se os presentes autos, com baixa. O registro e a publicação desta sentença decorrerão de sua validação no sistema.

Intimem-se. Campina Grande/PB, data de validação no sistema. ASSINADO ELETRONICAMENTE mmam