PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Federal CE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) Nº 0803371-48.2016.4.05.8100 EXEQUENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471 EXECUTADO: ANA MARIA LIMA FREITAS, JE CONSTRUCOES & LOCACOES LTDA ADVOGADO do(a) EXECUTADO: AUGUSTO LAIO MESQUITA PINTO - CE35713
DESPACHO
Vitor, quanto à parte em azul, a CEF já se manifestou sobre o ponto e pediu penhora parcial, sobre a parte comercial do imóvel já desmembrada. quanto ao trecho em amarelo, já há essa providência em 2 despachos anteriores. Quanto à parte em verde claro, já existe nos autos a matrícula com todas as páginas de indisponibilidade. Tem exceção ainda não julgada, alegando tratar-se de bem de família. Tem que apreciar deferindo em parte para manter a penhora apenas sobre a parte COMERCIAL desmembrada. (n. 476A). doutora, refiz a minuta Trata-se de execução de título extrajudicial movida em 03/05/2016 por Caixa Econômica Federal (CEF) em face de ANA MARIA LIMA FREITAS e ANA MARIA LIMA FREITAS - ME (posteriormente retificada a inclusão de JE CONSTRUÇÕES & LOCAÇÕES LTDA), por dívida atualizada em 22/09/2025 no valor de R$ 1.671.422,01 (Num. 141468057), constituída decorrente de Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações nº 05.0619.691.0000060-72.
Empresa pública concedeu empréstimo de R$ 145.614,13 em 14/08/2015 a empresa com capital social de R$ 10.000,00, sem nenhuma garantia real e aceitando aval de pessoa desprovida de bens, derivando em débito milionário. Quanto à citação: Parte executada citada em 27/06/2016 (Num. 103708442 e 103707608). Quanto à localização de bens da parte executada: a) SISBAJUD: Bloqueado em 10/10/2016 o valor de R$ 500,63, levantado pela exequente em 17/09/2025 (Num. 138038070); b) RENAJUD: Infrutífero em 16/12/2016 e em 08/02/2022 (Num. 103706729 e 103707857); c) CNIB: Tornado indisponível em 08/02/2022, através do CNIB, o domínio útil do imóvel de matrícula nº 72.756, Av. 51/72756 (Num. 103706876), do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE (Num. 103707858), de propriedade de LUCIANO FREITAS DE LIMA, casado sob o regime de comunhão parcial de bens com a executada ANA MARIA LIMA FREITAS, com várias indisponibilidades anteriores no CNIB.
Data da compra do imóvel: 05/07/2003, situado na Rua Ana Batista, 476 e 476-A, Jardim Iracema, em Fortaleza/CE. Imóvel penhorado em 12/08/2023, sendo avaliado em R$ 600.466,00 (Num. 103707222, 103706977, 103707765, 103708348 e 103708787). Observei que as últimas pesquisas estruturadas de bens (RENAJUD e SISBAJUD) foram realizadas há quase 10 anos, sem pedido de reiteração posterior. Em apreciação: A exequente, após reiteradas manifestações (Num. 141468056, 154823299 e 173095722), ratificou o pedido de penhora do imóvel de matrícula nº 72.756, requerendo o prosseguimento da constrição e eventual desmembramento da matrícula, com restrição à parte comercial.
A executada apresentou exceção de pré-executividade (Num. 103708400 e 103708401), alegando impenhorabilidade do imóvel por se tratar de bem de família, instruindo o pedido com documentação (contas de consumo de energia e telefone no endereço, certidões de nascimento dos filhos, certidão de casamento/divórcio e matrícula do imóvel).
Decido. A matrícula nº 72.756 permanece única. Embora descreva empreendimento residencial misto com duas unidades de entradas independentes e frações ideais distintas (casa duplex nº 476 - residencial; sala comercial nº 476-A - comercial), não houve desmembramento formal no Cartório de Registro de Imóveis. A penhora original e a única avaliação existente abrangeram o imóvel integralmente. Não foi realizada qualquer avaliação técnica (laudo ou vistoria) destinada a verificar se o desmembramento da unidade comercial é viável sem prejuízo à parte residencial (estrutura, acesso, utilidades ou habitabilidade).
A documentação apresentada pela executada é suficiente, em princípio, para indicar a destinação residencial da unidade nº 476. Assim, determino: Acolho parcialmente a exceção de pré-executividade para reconhecer a impenhorabilidade da unidade residencial (casa tipo duplex nº 476), por se tratar de bem de família (Lei nº 8.009/90), com base na documentação juntada e na descrição constante da matrícula.
Mantenho a possibilidade de penhora sobre a unidade comercial (sala nº 476-A), condicionada à comprovação de que o desmembramento é viável sem prejuízo à residência e à realização de avaliação restrita dessa unidade. Inclua-se LUCIANO FREITAS DE LIMA (CPF 384.***.***-72), cônjuge da executada e meeiro do imóvel, como terceiro interessado. Considero o casal intimado da penhora, pois o cônjuge varão acompanhou o ato e assinou o termo de penhora na qualidade de depositário fiel (Num. 103706977), e o cônjuge virago apresentou a própria exceção de pré-executividade.
Determino a expedição de mandado para a realização de: a. Vistoria técnica por oficial de justiça com o objetivo específico de verificar se a unidade comercial nº 476-A possui autonomia física e de acesso em relação à unidade residencial nº 476 e se o desmembramento é possível sem prejuízo estrutural, de utilidades ou de habitabilidade da parte residencial; b. Avaliação de valor restrita à unidade comercial nº 476-A.
Após a juntada do laudo de vistoria e da avaliação restrita, concedo a CEF o prazo de 15 dias para: a) manifestar-se sobre o resultado da vistoria e da avaliação; b) dizer se insiste no desmembramento da matrícula e na manutenção da penhora restrita à unidade comercial, se pronunciando expressamente sobre as restrições já existentes sobre o imóvel; c) caso insista no desmembramento, requeira as providências cabíveis perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis (ciente dos emolumentos); d) expresse-se sobre a realização de novas pesquisas de bens (SISBAJUD, RENAJUD), considerando que as últimas diligências datam de quase 10 anos; e) requerer o que entender de direito, inclusive sobre eventual suspensão do processo nos termos do art. 921, III, do CPC.
Fica sobrestada a deliberação definitiva sobre a manutenção da penhora restrita à parte comercial e sobre o desmembramento até o cumprimento das determinações acima. Intimem-se. Exp. ncs.
