0804014-97.2025.4.05.8000

Requereu, ainda, a suspensão da atualização da dívida, a limitação das parcelas ao montante de R$ 400,00 mensais, renegociação judicial do contrato e apresentação de planilha atualizada do débito. Narra a inicial (IDs 96279554 e 96279997) que o autor adquiriu imóvel residencial no Condomínio Parque Petrópolis II, mediante financiamento habitacional celebrado com a CAIXA, sustentando que, após dificuldades relacionadas à falência da construtora/incorporadora, deixou de efetuar os pagamentos e, posteriormente, passou a buscar administrativamente a regularização da dívida, sem êxito.

Aduz que os valores apresentados pela instituição financeira seriam variáveis e incompatíveis com os descontos inicialmente concedidos. A inicial veio instruída com documentos, dentre os quais contrato de financiamento (IDs 96280252, 96279563 e 96280496), planilhas particulares de evolução da dívida (ID 96279272), comprovantes de renda, CTPS, documentos médicos, requerimentos administrativos, comprovantes de residência e documentos relativos ao imóvel.

No ID 96280107, foi deferido o benefício da gratuidade da justiça e indeferido o pedido de tutela de urgência. Regularmente citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação no ID 96279373, sustentando a regularidade do contrato, a legalidade da evolução do débito, a observância das cláusulas pactuadas e a inexistência de abusividade contratual. Alegou que o contrato foi celebrado sob o Sistema de Amortização Constante - SAC, com recursos do FGTS, taxa de juros de 5% ao ano e prazo de amortização de 300 meses, afirmando que o saldo devedor decorre do prolongado inadimplemento da parte autora.

A ré juntou demonstrativos do SIACI, quadro resumo contratual e documentos relativos à evolução do financiamento, indicando, inclusive, existência de contrato em execução e dívida total significativamente superior àquela estimada pelo autor. Réplica apresentada no ID 96279867. Por meio da decisão de ID 96281037, foi deferida a produção de prova pericial contábil. Após apresentação de quesitos pelas partes (ID 106481890 e ID 124214666), o expert nomeado aceitou o encargo e requereu majoração dos honorários periciais, destacando a complexidade dos cálculos, abrangendo aproximadamente doze anos de evolução contratual, com necessidade de análise minuciosa das prestações, encargos, amortização e evolução do saldo devedor.

No ID 130246267, houve deliberação acerca dos honorários periciais, fixados em R$ 1.629,12, a serem suportados pela Seção Judiciária de Alagoas, em razão da gratuidade da justiça deferida à parte autora. O laudo pericial foi apresentado no ID 144135837, concluindo que os valores pagos pelo autor não são suficientes para a quitação do financiamento, remanescendo saldo devedor atualizado até 23/01/2026 no valor de R$ 153.860,44.

O perito consignou, ainda, que os encargos e a evolução do financiamento observaram os parâmetros contratuais pactuados. Posteriormente, foram apresentados esclarecimentos periciais no ID 152967732, mantendo-se integralmente as conclusões anteriormente lançadas. Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

1. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do CPC, haja vista que a controvérsia foi suficientemente esclarecida pela prova documental e pela perícia contábil produzida nos autos.

2. Inicialmente, registro que o benefício da gratuidade da justiça foi deferido à parte autora no ID 96280107, inexistindo elementos supervenientes aptos a justificar sua revogação.

3. No mérito, a pretensão autoral não merece acolhimento.

4. A controvérsia central reside na alegação de supostas irregularidades na evolução do financiamento habitacional firmado entre as partes, especialmente quanto à composição do saldo devedor, consideração da entrada/descontos e transparência dos cálculos apresentados pela instituição financeira.

5. Todavia, embora a parte autora sustente genericamente existência de inconsistências nos valores apresentados pela CAIXA, não logrou demonstrar concretamente qualquer ilegalidade contratual, cobrança abusiva específica, anatocismo indevido, capitalização ilícita ou erro matemático relevante apto a justificar a revisão pretendida.

6. Ao contrário, a prova técnica produzida nos autos afasta substancialmente as alegações autorais.

7. Com efeito, a perícia judicial realizada no ID 144135837 examinou detidamente o contrato, os encargos pactuados, a evolução do saldo devedor, as prestações, os seguros e os pagamentos efetuados, concluindo expressamente que "os valores pagos pela parte Autora não são suficientes para a quitação do financiamento contraído, restando saldo devedor da parte Autora"

8. O expert apurou saldo devedor atualizado até 23/01/2026 no importe de R$ 153.860,44, valor substancialmente superior àquele unilateralmente estimado pela parte autora na inicial.

9. Importa destacar que o laudo foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, mediante análise técnica detalhada da documentação contratual e da evolução financeira do pacto, não tendo sido infirmado por prova técnica em sentido contrário.

10. Os esclarecimentos posteriormente apresentados no ID 152967732 ratificaram integralmente as conclusões periciais.

11. Além disso, a documentação juntada pela própria CAIXA demonstra que o contrato foi regularmente celebrado sob o Sistema de Amortização Constante - SAC, com taxa de juros expressamente pactuada e previsão contratual clara acerca da evolução do débito.

12. Os demonstrativos do SIACI igualmente evidenciam prolongado inadimplemento contratual, com incidência dos encargos decorrentes da mora.

13. Não se desconhece a situação financeira narrada pela parte autora, tampouco as tentativas administrativas de renegociação mencionadas na inicial. Entretanto, tais circunstâncias, por si sós, não autorizam intervenção judicial ampla no contrato regularmente pactuado, especialmente na ausência de comprovação de ilegalidade ou abusividade concreta.

14. Também não há fundamento jurídico para congelamento do débito, suspensão de juros e correção monetária, limitação judicial das parcelas em R$ 400,00 mensais, imposição compulsória de renegociação contratual e fixação judicial unilateral de novo plano de amortização.

15. A revisão contratual exige demonstração efetiva de desequilíbrio decorrente de ilegalidade ou abusividade contratual, o que não ocorreu na hipótese. A mera alegação de dificuldade financeira ou superendividamento, desacompanhada de prova de ilicitude contratual, não autoriza ao Poder Judiciário substituir-se às partes para reescrever integralmente as condições econômicas do financiamento.

16. Ademais, a perícia judicial -- produzida precisamente para elucidar eventual incorreção nos cálculos da instituição financeira -- confirmou a regularidade substancial da evolução contratual e a persistência de saldo devedor expressivo.

17. Nesse contexto, não há elementos aptos a justificar a procedência dos pedidos formulados na inicial. Cito precedentes em casos semelhantes.

EMENTA:PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA SAC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E ANATOCISMO AFASTADOS. TAXA DE SERVIÇO. NÃO HÁ ABUSIVIDADE NA COBRANÇA.

SENTENÇA

MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Trata-se de apelação interposta por WILTON FERREIRA e MICHELLE DA SILVA FERREIRA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária de Sergipe que, em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel residencial firmado com a Caixa Econômica Federal, após decreto de revelia da parte ré, julgou improcedente o pedido e condenou os apelantes a pagarem custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído a causa, com suspensão da cobrança, na forma do art. 98, § 3º, do CPC (id. 4058500.6155575).

2. Em suas razões recursais (id. 4058500.6250004), os apelantes pleiteiam a reforma da sentença para verem revisado o saldo devedor do financiamento, sustentando a abusividade:

1. da taxa de serviços cobrada no ato da contratação, no valor de R$ 800,00; e

2. A amortização do saldo devedor pelo sistema SAC, sob a alegação de que resulta em capitalização de juros e anatocismo. Assim, requer o recálculo das prestações pelo Método de Gauss (juros simples) e a repetição do indébito.

3. In casu, tratando-se de contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a capitalização de juros se mostra lícita, pois firmado após a entrada em vigor da Lei n. 11.977/2009. A citada lei inseriu no ordenamento jurídico regra especial a propósito da capitalização de juros, pois até então incidia nos contratos do FSH a restrição da Lei de usura (art. 4º do Dec. 22.626/1933), conforme já pacificado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça (Resp nº 1.095.852, Rel.

Ministra Maria Isabel Galotti. Julgamento: 14.03.2012).

4. No entanto, o contrato de financiamento objeto da presente ação prevê a utilização do Sistema de Amortização - SAC, modelo que é incompatível com a capitalização de juros, visto que valor de cada prestação mensal é calculada pela soma da amortização do valor financiado, mais os juros pactuados, de modo que esses juros são pagos mensalmente e nunca se incorporam ao principal.

5. Assim, como no SAC não há capitalização de juros, também não que se falar em anatocismo (amortização negativa), sendo desnecessária a realização de perícia para esta conclusão.

6. Em relação à pretendida substituição do Sistema SAC pelo método de Gauss, também não se faz possível, sob pena de violação do princípio do pacta sunt servanda.

7. No que concerne ao pedido de ressarcimento da taxa de serviços cobrada no ato da contratação, no valor de R$ 800,00, diz respeito às despesas com a avaliação da condição financeira do consumidor, a fim de averiguar se ele tem condição de suportar a amortização do crédito concedido, incluindo a pesquisa em cadastros de consumidores inadimplentes.

8. A taxa referente aos serviços prestados para a contratação afigura-se legítima, desde que seja cobrada por ocasião do início do relacionamento entre cliente e banco, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "Permanece válida a Tarifa de Cadastro expressamente tipificada em ato normativo padronizador da autoridade monetária, a qual somente pode ser cobrada no início do relacionamento entre o consumidor e a instituição financeira" (Recursos Especiais repetitivos n. 1.251.331/RS e 1.255.573/RS, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgados em 28/8/2013, DJe 24/10/2013).

9. Ressalte-se que os serviços bancários e seus respectivos custos devem ser remunerados por quem os solicita, in casu, os consumidores, que tinham interesse em contratar um mútuo imobiliário.

10. Ademais, não se cogita que as partes não tenham sido devidamente informadas das cobranças questionadas antes de firmarem o contrato, eis que tais valores foram pagos justamente para viabilizar a contratação.

11. Apelo improvido. Por consequência, condeno os apelantes a pagarem honorário recursais, tempo em que majoro a verba de 10% para 11% (onze por cento) sobre o valor atribuído a causa, com suspensão da cobrança, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. (TRF-5 - APELAÇÃO CÍVEL: 0804087-63.2021.4.05.8500, Relator: MARCO BRUNO MIRANDA CLEMENTINO (CONVOCADO), Data de Julgamento: 24/01/2023, 7ª TURMA)

EMENTA

REVISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. PARCIAL PROCEDÊNCIA.

1. Trata-se de apelações interpostas por mutuária e Caixa Econômica Federal contra sentença de ação revisional de contrato de financiamento imobiliário. A autora buscava a revisão das cláusulas contratuais e aplicação da Teoria da Imprevisão, alegando abusividade e mudança de condições financeiras. A CEF defendeu a validade das cláusulas e regularidade do contrato.

2. A CEF sustentou a validade e legalidade das cláusulas contratuais, apoiando-se no princípio do "pacta sunt servanda" e na regularidade de sua atuação. A autora alegou decisão surpresa e necessidade de prova pericial, defendendo a ilegalidade da cumulação de encargos, aplicação do CDC e revisão do contrato por mudança de condição financeira.

3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, afastando a aplicabilidade da cláusula de impontualidade quanto à capitalização mensal de juros. O juízo não acolheu a alegação de decisão surpresa, considerando desnecessária a produção de outras provas. De fato, não falar em violação ao princípio encartado no art. 10 do CPC, que veda a prolação de "decisão surpresa", uma vez que a situação concreta autoriza o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, ante a prescindibilidade de produção de outras provas.

4. Conclui-se pela validade das cláusulas contratuais e manutenção do princípio do pacta sunt servanda. A aplicação do CDC não implica revisão automática das cláusulas, sendo necessário comprovar a ilegalidade aduzida. A Teoria da Imprevisão não se aplica, uma vez que as dificuldades financeiras do devedor não constituem evento extraordinário que obrigue a revisão do contrato. Nesse sentido: "carece de razoabilidade a pretensão do apelante em buscar impor à empresa pública eventual readequação do débito da lide, uma vez que, inexistindo qualquer irregularidade no contrato de crédito, não pode o particular impor ao agente financeiro que efetue a repactuação da dívida, de modo a adequá-la à sua atual capacidade econômica, encontrando-se firmado, por esta Corte Regional, o entendimento que eventuais dificuldades financeiras do devedor não se caracterizam como fato extraordinário e imprevisível que obriga a instituição financeira a efetuar a revisão das cláusulas do contrato" (Apelação Cível 08078952520154058100, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, 2ª Turma, julgado em 15/12/2020).

5. Apelação da CEF provida, para reconhecer a validade, na íntegra, de todas as cláusulas do contrato firmado, inexistindo lastro para excluir os efeitos do pacta sunt servanda. Apelo do particular improvido. (TRF-5 - APELAÇÃO CÍVEL: 0800150-20.2022.4.05.8109, Relator: LUIZ BISPO DA SILVA NETO (CONVOCADO), Data de Julgamento: 05/12/2023, 4ª TURMA)

18.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por JOSÉ ADELSON DE MELO OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

19. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Todavia, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça deferida.

20.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

21. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. Maceió, data da assinatura eletrônica Juiz Federal - 3ª. Vara-AL

Órgão

3ª Vara Federal AL

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

JOSE ADELSON DE MELO OLIVEIRA

Advogados

ALICIA THAINA SILVA DE HOLANDA (OAB 20035/AL), VITORIA EMANOELLY DA COSTA MESSIAS (OAB 19072/AL)

Órgão

3ª Vara Federal AL

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

JOSE ADELSON DE MELO OLIVEIRA

Advogados

ALICIA THAINA SILVA DE HOLANDA (OAB 20035/AL), VITORIA EMANOELLY DA COSTA MESSIAS (OAB 19072/AL)

Órgão

3ª Vara Federal AL

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

JOSE ADELSON DE MELO OLIVEIRA

Advogados

ALICIA THAINA SILVA DE HOLANDA (OAB 20035/AL), VITORIA EMANOELLY DA COSTA MESSIAS (OAB 19072/AL)