EMENTA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804090-13.2024.4.05.8500
APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO NOBRE ADVOGADO do(a)
APELANTE: ANA CAROLINA DE ALMEIDA SANTOS - SE13997
APELADO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a)
APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 ADVOGADO do(a)
APELADO: RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO - CE23599
EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EMGEA. CESSÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO. MERA CREDORA HIPOTECÁRIA. AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE OU POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO CONDOMINIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pelo Condomínio Edifício Nobre em face de sentença que acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA e extinguiu, sem resolução do mérito, a execução de título extrajudicial ajuizada para cobrança de cotas condominiais relativas à unidade nº 1.001, no valor de R$ 15.036,48. A sentença reconheceu a ilegitimidade passiva da executada e condenou o exequente ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em R$ 3.858,39.
2. Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que a EMGEA é responsável pelas obrigações condominiais porque a matrícula nº 11.598 registra, na AV-7-11598, a cessão de créditos e a assunção de dívidas decorrentes de escritura pública celebrada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA. Afirma que a assunção de dívidas abrangeria as obrigações propter rem vinculadas ao imóvel, inclusive as cotas condominiais.
Aduz, ainda, que a ausência de consolidação da propriedade não afastaria a responsabilidade da apelada e requer a reforma da sentença, com o reconhecimento de sua legitimidade passiva, o prosseguimento da execução e a inversão dos ônus sucumbenciais.
3. Por sua vez, em contrarrazões, a apelada sustenta que a matrícula do imóvel permanece em nome da mutuária Celeste Rodrigues e que a AV-7-11598 registra apenas a cessão à EMGEA dos direitos creditórios decorrentes da hipoteca, sem transferência da propriedade do imóvel. Afirma que a condição de credora hipotecária não lhe atribui responsabilidade pelas despesas condominiais, cuja natureza propter rem vincularia o titular do domínio.
II. Questões em discussão
4. A controvérsia consiste em definir se a Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA possui legitimidade para responder pelas cotas condominiais relativas à unidade nº 1.001 do Condomínio Edifício Nobre, diante da alegação de que a averbação AV-7-11598, decorrente de escritura pública de cessão de créditos e de assunção de dívidas, teria transferido à apelada a responsabilidade pelas obrigações vinculadas ao imóvel.
III. Razões de decidir
5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que a definição do responsável pelo seu pagamento deve considerar a relação jurídica material estabelecida com o imóvel. Essa característica da obrigação, contudo, não autoriza que a responsabilidade seja atribuída indistintamente a quem mantenha algum vínculo jurídico ou econômico com o bem, sendo necessário verificar a posição jurídica efetivamente ocupada pelo sujeito em relação ao imóvel, especialmente quando se pretende responsabilizar aquele que não figura como proprietário.
6. No caso, a certidão de inteiro teor da matrícula nº 11.598 demonstra que a unidade nº 1.001 do Condomínio Edifício Nobre permanece vinculada à mutuária Celeste Rodrigues, enquanto a EMGEA figura como credora hipotecária em razão da cessão realizada pela Caixa Econômica Federal. Decorre dos autos que, a partir de 21/07/2004, a empresa passou a titularizar os direitos decorrentes da garantia hipotecária constituída sobre o imóvel, mediante a operação registrada na AV-7-11598, não havendo, entretanto, registro de transferência da propriedade da unidade para a EMGEA, tampouco demonstração de que tenha passado a exercer a posse do imóvel.
7. Em que pese o apelante sustentar que a expressão "cessão de créditos e de assunção de dívidas" constante da averbação teria transferido à EMGEA as obrigações vinculadas ao imóvel, inclusive as cotas condominiais, invocando, para tanto, os arts. 299 a 303 do Código Civil e a natureza propter rem dessas despesas, tal interpretação não encontra respaldo na relação jurídica demonstrada nos autos.
8. A escritura pública denominada "Escritura Pública de Cessão de Créditos e de Assunção de Dívidas" formaliza a operação realizada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA, de modo que a documentação não demonstra que, por meio desse negócio, tenha ocorrido a transmissão da propriedade da unidade imobiliária ou a transferência, para a empresa cessionária, das obrigações condominiais perante o condomínio.
Ao contrário, o conjunto documental considerado na sentença evidencia que a operação teve por objeto a cessão dos direitos creditórios decorrentes do financiamento garantido por hipoteca.
9. A circunstância de a operação compreender também a assunção de determinadas dívidas não permite, sem demonstração específica, concluir que a EMGEA tenha assumido toda e qualquer obrigação relacionada ao imóvel, tendo em vista que a cessão do crédito hipotecário não se confunde com a transmissão da propriedade do bem dado em garantia, assim como a posição de credora hipotecária não se equipara à de proprietária do imóvel para fins de responsabilidade pelas despesas condominiais.
10. Essa distinção é especialmente relevante porque a natureza propter rem das cotas condominiais não decorre simplesmente da existência de uma relação econômica com o imóvel, mas da vinculação da obrigação à própria situação jurídica estabelecida em relação ao bem. Por essa razão, a circunstância de a EMGEA ter recebido os créditos decorrentes do contrato habitacional e a garantia hipotecária não é suficiente para deslocar para ela a responsabilidade pelo débito condominial que permanece vinculado à unidade pertencente à mutuária.
11. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 886, firmou a compreensão de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve ser aferida a partir da relação jurídica material estabelecida com o imóvel, consideradas as circunstâncias concretas do caso. Tal orientação evidencia, portanto, a necessidade de se identificar a efetiva relação jurídica mantida pelo sujeito com o imóvel para fins de responsabilização pelas despesas condominiais.
Nessa mesma linha, esta Corte já examinou situação envolvendo a distinção entre propriedade, posse e mera condição de credora hipotecária, concluindo pela ausência de responsabilidade desta última pelas taxas condominiais (0814971-14.2019.4.05.0000, Ação Rescisória, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, Pleno, julgamento: 01/07/2020).
12. A orientação é compatível com a hipótese dos autos, pois não se verifica circunstância jurídica capaz de alterar a posição da EMGEA de mera credora hipotecária, tendo em vista que não houve demonstração de adjudicação do imóvel, de consolidação da propriedade em seu nome ou de qualquer outro fato jurídico que tenha colocado a empresa na condição de titular do bem ou de possuidora da unidade.
13. Assim, a EMGEA não possui legitimidade para responder pela obrigação condominial objeto da lide, pois a titularidade do crédito hipotecário não implica, por si só, responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. A natureza propter rem dessas obrigações não autoriza a cobrança contra a apelada apenas em razão da cessão do crédito hipotecário e da assunção das obrigações decorrentes da operação realizada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA.
Não há, nos autos, demonstração de que a apelada tenha adquirido a propriedade ou assumido a posse do imóvel, inexistindo, portanto, relação jurídica material que justifique a imputação dos débitos condominiais objeto da execução.
IV. Dispositivo
14. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau em 2% (dois por cento), a teor do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil. /afcrc Tese de julgamento: A condição de credora hipotecária, decorrente de cessão de crédito, não atribui, por si só, legitimidade para responder por despesas condominiais de natureza propter rem, quando não demonstradas a propriedade, a posse ou outra relação jurídica material com o imóvel que justifique a imputação do débito. ____________________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 85, §
11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886); TRF5, 0814971-14.2019.4.05.0000, Ação Rescisória, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, Pleno, julgamento: 01/07/2020.
RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804090-13.2024.4.05.8500
APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO NOBRE ADVOGADO do(a)
APELANTE: ANA CAROLINA DE ALMEIDA SANTOS - SE13997
APELADO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a)
APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 ADVOGADO do(a)
APELADO: RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO - CE23599
RELATÓRIO
O Desembargador Federal Marco Bruno Miranda Clementino (Relator convocado): Apelação interposta pelo Condomínio Edifício Nobre em face de sentença que acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA e extinguiu, sem resolução do mérito, a execução de título extrajudicial ajuizada para cobrança de cotas condominiais relativas à unidade nº 1.001, no valor de R$ 15.036,48.
A sentença reconheceu a ilegitimidade passiva da executada e condenou o exequente ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em R$ 3.858,39. Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que a EMGEA é responsável pelas obrigações condominiais porque a matrícula nº 11.598 registra, na AV-7-11598, a cessão de créditos e a assunção de dívidas decorrentes de escritura pública celebrada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA.
Afirma que a assunção de dívidas abrangeria as obrigações propter rem vinculadas ao imóvel, inclusive as cotas condominiais. Aduz, ainda, que a ausência de consolidação da propriedade não afastaria a responsabilidade da apelada e requer a reforma da sentença, com o reconhecimento de sua legitimidade passiva, o prosseguimento da execução e a inversão dos ônus sucumbenciais. Por sua vez, em contrarrazões, a apelada sustenta que a matrícula do imóvel permanece em nome da mutuária Celeste Rodrigues e que a AV-7-11598 registra apenas a cessão à EMGEA dos direitos creditórios decorrentes da hipoteca, sem transferência da propriedade do imóvel.
Afirma que a condição de credora hipotecária não lhe atribui responsabilidade pelas despesas condominiais, cuja natureza propter rem vincularia o titular do domínio.
É o relatório.
VOTO
VENCEDOR
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804090-13.2024.4.05.8500
APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO NOBRE ADVOGADO do(a)
APELANTE: ANA CAROLINA DE ALMEIDA SANTOS - SE13997
APELADO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a)
APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 ADVOGADO do(a)
APELADO: RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO - CE23599
VOTO
O Desembargador Federal Marco Bruno Miranda Clementino (Relator convocado): A controvérsia consiste em definir se a Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA possui legitimidade para responder pelas cotas condominiais relativas à unidade nº 1.001 do Condomínio Edifício Nobre, diante da alegação de que a averbação AV-7-11598, decorrente de escritura pública de cessão de créditos e de assunção de dívidas, teria transferido à apelada a responsabilidade pelas obrigações vinculadas ao imóvel.
As despesas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que a definição do responsável pelo seu pagamento deve considerar a relação jurídica material estabelecida com o imóvel. Essa característica da obrigação, contudo, não autoriza que a responsabilidade seja atribuída indistintamente a quem mantenha algum vínculo jurídico ou econômico com o bem, sendo necessário verificar a posição jurídica efetivamente ocupada pelo sujeito em relação ao imóvel, especialmente quando se pretende responsabilizar aquele que não figura como proprietário.
No caso, a certidão de inteiro teor da matrícula nº 11.598 demonstra que a unidade nº 1.001 do Condomínio Edifício Nobre permanece vinculada à mutuária Celeste Rodrigues, enquanto a EMGEA figura como credora hipotecária em razão da cessão realizada pela Caixa Econômica Federal. Decorre dos autos que, a partir de 21/07/2004, a empresa passou a titularizar os direitos decorrentes da garantia hipotecária constituída sobre o imóvel, mediante a operação registrada na AV-7-11598, não havendo, entretanto, registro de transferência da propriedade da unidade para a EMGEA, tampouco demonstração de que tenha passado a exercer a posse do imóvel.
Em que pese o apelante sustentar que a expressão "cessão de créditos e de assunção de dívidas" constante da averbação teria transferido à EMGEA as obrigações vinculadas ao imóvel, inclusive as cotas condominiais, invocando, para tanto, os arts. 299 a 303 do Código Civil e a natureza propter rem dessas despesas, tal interpretação não encontra respaldo na relação jurídica demonstrada nos autos. A escritura pública denominada "Escritura Pública de Cessão de Créditos e de Assunção de Dívidas" formaliza a operação realizada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA, de modo que a documentação não demonstra que, por meio desse negócio, tenha ocorrido a transmissão da propriedade da unidade imobiliária ou a transferência, para a empresa cessionária, das obrigações condominiais perante o condomínio.
Ao contrário, o conjunto documental considerado na sentença evidencia que a operação teve por objeto a cessão dos direitos creditórios decorrentes do financiamento garantido por hipoteca. A circunstância de a operação compreender também a assunção de determinadas dívidas não permite, sem demonstração específica, concluir que a EMGEA tenha assumido toda e qualquer obrigação relacionada ao imóvel, tendo em vista que a cessão do crédito hipotecário não se confunde com a transmissão da propriedade do bem dado em garantia, assim como a posição de credora hipotecária não se equipara à de proprietária do imóvel para fins de responsabilidade pelas despesas condominiais.
Essa distinção é especialmente relevante porque a natureza propter rem das cotas condominiais não decorre simplesmente da existência de uma relação econômica com o imóvel, mas da vinculação da obrigação à própria situação jurídica estabelecida em relação ao bem. Por essa razão, a circunstância de a EMGEA ter recebido os créditos decorrentes do contrato habitacional e a garantia hipotecária não é suficiente para deslocar para ela a responsabilidade pelo débito condominial que permanece vinculado à unidade pertencente à mutuária.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 886, firmou a compreensão de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve ser aferida a partir da relação jurídica material estabelecida com o imóvel, consideradas as circunstâncias concretas do caso. Segue a tese jurídica fixada: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça evidencia, portanto, a necessidade de se identificar a efetiva relação jurídica mantida pelo sujeito com o imóvel para fins de responsabilização pelas despesas condominiais. Nessa mesma linha, esta Corte já examinou situação envolvendo a distinção entre propriedade, posse e mera condição de credora hipotecária, concluindo pela ausência de responsabilidade desta última pelas taxas condominiais.
Confira-se: AÇÃO RESCISÓRIA. COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA.
1. A Caixa foi condenada, em ação de cobrança, no pagamento de taxa condominial referentes a unidades imobiliárias do condomínio residencial Sagarana. Maneja a presente rescisória embasada nos seguintes fundamentos: a) dolo da parte vencedora, porquanto incluiu na ação de cobrança valores já quitados pelos ocupantes dos imóveis; b) erro de fato, uma vez que a Caixa não é proprietária de todas as unidades relacionadas na ação de cobrança, mas de apenas três delas; c) ofensa à literal disposição normativa uma vez que o credor fiduciário, por força das normas que regem a matéria, não seria responsável pelas taxas condominais, bem como não foi observada a prescrição quinquenal na fixação dos valores devidos; d) fato novo consistente na prova da quitação de parte do débito pelos ocupantes dos imóveis.
2. Alegação de erro de fato que se afasta, uma vez que a natureza do título de posse/propriedade em favor da Caixa foi arguida em sede de contestação e apreciada tanto em sentença quanto no acordão rescindendo, não se verificando os pressupostos legais necessários à caracterização de erro de fato atacável por rescisória.
3. Sobre as alegações de fato novo e dolo da parte vencedora, os documentos de id405801000.168582904511849, indicam que parte dos valores cobrados foi de fato quitada pelos moradores das unidades imobiliárias. No entanto, os valores já quitados, conforme inclusive confirmado pela Caixa, foram excluídos da execução quando da elaboração de cálculos pela contadoria do juízo, de modo que não se trata de fato novo que imponha a rescisão do julgado.
4. Os documentos acostados aos autos evidenciam que os débitos cobrados pelo Condomínio Sagarana resultam de situações juridicamente distintas: a) unidades em que a Caixa figura como proprietária fiduciária; b) unidades em que a Caixa figura como mera credora hipotecária; c) unidades arrematadas pela Caixa e, portanto, de sua propriedade; d) unidades que, originalmente hipotecadas em favor da Caixa, tiveram a garantia posteriormente cancelada; e) unidades arrematadas pela EMGEA.
5. Ofensa à literal disposição de lei demosstrada. O acórdão transitado em julgado incidiu em violação à disposição normativa ao aplicar, indistintamente, a todos os débitos regramento aplicável apenas àqueles dispõem da propriedade plena.
6. Unidades objeto de mera hipoteca e unidades com hipoteca cancelada seja por adimplemento do debito, seja por arrematação por terceiros, não compõem nem a posse nem a propriedade da Caixa. Impor à referida instituição a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, configura ofensa à literal disposição normativa.
7. Necessária a relação de posse ou propriedade para caracterizar a responsabilidade pelas taxas condominiais.
8. No que concerne às unidades objeto de alienação fiduciária em garantia, a norma de regência dispõe que a responsabilidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais somente tem lugar após a consolidação da propriedade plena.
9. Alegação de prescrição também deveres acolhida. Em fevereiro de 2018 (data da propositura da ação ordinária) estavam prescritas todas as prestações anteriores a fevereiro de 2013, de modo que houve ofensa manifesta à norma jurídica que regula a prescrição, ao manter a condenação da Caixa em parcelas vencidas há mais de cinco anos.
10. Rescisória parcialmente procedente para: a) rejeitar as alegações de dolo, erro de fato e fato novo; b) acolher o pedido de rescisão por ofensa à disposição normativa, para restringir a responsabilidade da Caixa sobre as taxas condominiais referentes aos imóveis em que figura como possuidora direta ou plena proprietária, (excluindo, portanto, as taxas condominiais relativas aos imóveis objeto de alienação fiduciária em garantia sem consolidação da propriedade plena em seu nome, bem como excluindo as taxas relativas a imóveis com hipoteca cancelada, ou em cujo registro a Caixa figura como mera credora hipotecária, ou ainda os registrados em nome exclusivo da EMGEA); c) acolher o pedido de rescisão para excluir da condenação taxas com data de vencimento anteriores a fevereiro de 2018. (0814971-14.2019.4.05.0000, Ação Rescisória, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, Pleno, Julgamento: 01/07/2020) A orientação é compatível com a hipótese dos autos, pois não se verifica circunstância jurídica capaz de alterar a posição da EMGEA de mera credora hipotecária, tendo em vista que não houve demonstração de adjudicação do imóvel, de consolidação da propriedade em seu nome ou de qualquer outro fato jurídico que tenha colocado a empresa na condição de titular do bem ou de possuidora da unidade.
Assim, a EMGEA não possui legitimidade para responder pela obrigação condominial objeto da lide, pois a titularidade do crédito hipotecário não implica, por si só, responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. A natureza propter rem dessas obrigações não autoriza a cobrança contra a apelada apenas em razão da cessão do crédito hipotecário e da assunção das obrigações decorrentes da operação realizada entre a Caixa Econômica Federal e a EMGEA.
Não há, nos autos, demonstração de que a apelada tenha adquirido a propriedade ou assumido a posse do imóvel, inexistindo, portanto, relação jurídica material que justifique a imputação dos débitos condominiais objeto da execução.
Ante o exposto, apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau em 2% (dois por cento), a teor do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil. É o voto.
ACÓRDÃO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804090-13.2024.4.05.8500
APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO NOBRE ADVOGADO do(a)
APELANTE: ANA CAROLINA DE ALMEIDA SANTOS - SE13997
APELADO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a)
APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 ADVOGADO do(a)
APELADO: RAFAEL PORDEUS COSTA LIMA NETO - CE23599
ACÓRDÃO
Vistos, etc. Decide a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, voto e notas taquigráficas constantes dos autos. Recife, data do julgamento. Marco Bruno Miranda Clementino Desembargador Federal - Relator (convocado)
