PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Federal CE EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (1117) Nº 0804759-20.2015.4.05.8100 EXEQUENTE: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A - EMGEA ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 EXECUTADO: VANIA MARIA SILVA DE BRITO, MANOEL ROGERIO BARBOSA, DEFENSORIA PUBLICA DA UNIAO
DECISÃO
Trata-se de ação de Execução Hipotecária do SFH ajuizada pela Empresa Gestora de Ativos - EMGEA em face de Manoel Rogério Barbosa e Vânia Maria Silva Barbosa. Na decisão de id. nº 104650554, foi rejeitada a exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada. Irresignada, a parte promovida interpôs o Agravo de Instrumento nº 0811058-24.2019.4.05.0000. No despacho de id. nº 104651240, foi determinado o cumprimento da Decisão do Relator do mencionado Agravo de Instrumento nº 0811058-24.2019.4.05.0000, juntada no id. nº 104650367, que deferiu o pedido de liminar da parte agravante para que a presente ação executiva permanecesse suspensa até a decisão final do aludido Agravo.
No acórdão proferido no referido Agravo de Instrumento, a Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região negou provimento ao aludido Agravo de Instrumento. Em face do referido acórdão, a parte executada interpôs Recurso Especial, o qual foi inadmitido na decisão de id. nº 4050000.32253322 do referido Agravo de Instrumento. Irresignada, a parte executada apresentou Agravo em Recurso Especial.
No id. nº 4050000.36885406 do referido Agravo de Instrumento nº 0811058-24.2019.4.05.0000, foi juntada a cópia da Decisão do aludido Agravo em Recurso Especial, proferida pela Ministra Maria Thereza de Assis Moura do STJ, em que conheceu do agravo para não conhecer do Recurso Especial, bem consta também a sua respectiva certidão de trânsito em julgado. A EMGEA foi intimada para informar se tinha interesse na adjudicação do imóvel, objeto da lide, na sua alienação por iniciativa particular ou no leilão judicial, conforme se observa na certidão de id. nº 104651292, porém, permaneceu silente, como se verifica na certidão de decurso de prazo de id. nº 104650757.
Na decisão de id. 104649730, antes de determinar a realização de leilão judicial, considerando o tempo decorrido da avaliação do imóvel e da data de atualização do valor da dívida, foi determinada: a) a realização de nova avaliação do imóvel, objeto da lide, devendo constar no mandado de avaliação, a ser expedido, que deverá ser feita somente a avaliação do imóvel, uma vez que a sua penhora já tinha sido efetivada; b) a intimação da EMGEA para, no prazo de 15 dias, juntasse aos autos demonstrativo atualizado do débito executado nos presentes autos.
No Auto de Avaliação da oficiala de justiça, juntado no id. 104650322, o referido imóvel foi avaliado em R$ 100.000,00 em 16/07/2025. A EMGEA juntou aos autos, no id. 104651342, o demonstrativo de débito em que consta que o valor total da dívida é de R$ 137.875,72, em 01/08/2025. Assim, dando prosseguimento ao feito, já que a EMGEA foi intimada para informar se tinha interesse na adjudicação ou na alienação por iniciativa particular e permaneceu silente, nomeio o Sr.
Francisco Jonnathan Santos Freitas, leiloeiro público, para atuar neste feito, devendo a Secretaria verificar, junto a ele, data para realização do leilão. Nos termos do art. 882, CPC, determino que o leilão seja por meio eletrônico, observando-se as garantias processuais das partes, de acordo com a regulamentação específica do CNJ. O leilão eletrônico deverá atender aos requisitos de ampla publicidade, devendo a data da sua realização ser divulgada em jornais de ampla circulação e no Diário Judicial Eletrônico (DJE).
Nos termos do art. 884, CPC e do parágrafo único do art. 6º da Lei nº. 5.741/71, incumbe ao leiloeiro público publicar o edital, seja por meio eletrônico como também por três vezes, por extrato, em um dos jornais locais de maior circulação, e do mesmo modo, no DJE. Apesar do que dispõe o art. 6º da lei 5.741/71, entendo que o valor da alienação deverá ter como base mínima o valor da avaliação feita por oficial de justiça e constante nestes autos no id. 104650322.
Assim, entendo assentado no seguinte entendimento: "PROCESSUAL CIVIL E ECONÔMICO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO HIPOTECÁRIO. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. HASTA PÚBLICA. PREÇO. AVALIAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR INFERIOR AO SALDO DEVEDOR DO CONTRATO. SUSPENSÃO DO PRACEAMENTO. ALIENAÇÃO POR VALOR MÍNIMO IDÊNTICO À AVALIAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DA HASTA. INVIABILIDADE. ADJUDICAÇÃO OU ALIENAÇÃO.
QUITAÇÃO DO MÚTUO GARANTIDO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DA REGULAÇÃO ESPECIAL (LEI 5.741/71, arts. 6º e 7º). ALIENAÇÃO PELO PREÇO DE AVALIAÇÃO. LEGITIMIDADE. PRESERVAÇÃO.
1. Conquanto efetivamente o art. 6º da Lei 5.741/71, que regula especificamente a execução hipotecária, afastando as disposições genéricas insertas no estatuto processual que disponham de forma diversa, estabeleça que a alienação do imóvel hipotecado em praça pública deve ser realizada por preço não inferior ao do saldo devedor do empréstimo, esse regramento deve ser ponderado com o objetivo da execução e com a regra inserta no artigo 7º do mesmo diploma legal, que prevê a possibilidade de o imóvel ser adjudicado ao exequente, com a exoneração do executado de solver o saldo remanescente da dívida.
2. Considerando que a avaliação do imóvel hipotecado reflete seu valor de mercado e, em contrapartida, o saldo devedor do mútuo garantido não guarda subserviência à realidade mercadológica, derivando da aplicação dos encargos remuneratórios e moratórios convencionados sobre o capital mutuado, inviável se estabelecer que, qualificada a inadimplência do mutuário, legitimando a realização da garantia mediante expropriação do imóvel hipotecado, a alienação deve ser realizada com lastro no saldo devedor, sob pena de essa condição frustrar a consumação da hastada e o alcance do objeto da execução.
3. Destinando-se a hasta pública à alienação do imóvel hipotecado de forma a ser materializada a garantia que representa, a alienação somente se afigurará viável se tomado como parâmetro o valor de mercado da coisa, e não o valor do saldo devedor garantido, pois dissonante das regras mercadológicas, e, ademais, consumada a alienação ou adjudicado o imóvel ao credor hipotecário, o devedor restará alforriado do débito garantido remanescente, realizando-se, assim, o objetivo teleológico da execução hipotecária mediante interpretação sistemática das disposições que a regulam (Lei nº 5.741/71, arts. 6º e 7º).
4. Agravo conhecido e provido. Unânime. (Agravo de Instrumento 20.***.***/3764-32 (0040022-75.2016.8.07.0000), 1ª Turma Cível do TJDFT, Relator Desembargador Téofilo Caetano, data do julgamento: 01/02/2017 e data da publicação: 08/03/2017 - DJE: pág. 186-216)" Ademais, poderá o imóvel ser alienado em 1º leilão por valor inferior ao valor da sua avaliação, desde que não seja por preço vil (valor deve ser maior do que 50% do valor da avaliação), bem como desde que o valor da arrematação seja pago à vista.
Nesse sentido, temos: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. LEILÃO. PREÇO MÍNIMO PARA PRIMEIRA E SEGUNDA PRAÇAS. INTIMAÇÃO DA RECEITA FEDERAL EM VIRTUDE DO ARROLAMENTO DE BENS. DESNECESSIDADE. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. INOCORRÊNCIA.
1. O Código de Processo Civil prevê que é condição para que se realize o segundo leilão a inexistência de interessados no primeiro, o que leva à conclusão de que é possível, já na primeira praça, a realização de lances com valor inferior à avaliação, desde que não representem preço vil. De acordo com o parágrafo único do artigo 891 do Códex Processual, preço vil é aquele inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
JÁ o artigo 895 prevê que em caso de pagamento parcelado, a proposta realizada até o início do primeiro leilão não poderá ser inferior ao valor da avaliação.
2. No caso dos autos, a arrematação ocorreu em primeiro leilão, cujo pagamento foi realizado à vista e em valor superior a 50% da avaliação do bem, obedecendo aos termos do Edital do leilão, não caracterizando qualquer nulidade.
3. Não há previsão nos incisos do art. 889 do CPC acerca da necessidade de cientificação da alienação judicial em caso de arrolamento de bens realizado pela Receita Federal, tendo em vista que tal procedimento administrativo não impede a alienação dos bens arrolados.
4. O oficial de justiça é profissional auxiliar da justiça que tem como atribuição, dentre outras, exatamente a avaliação de bens móveis e imóveis, conforme disciplina o artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil. Eventual reavaliação do bem penhorado, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil, exige prova contundente da inadequação do valor atribuído ao bem pelo avaliador.
5. No julgamento do REsp 1.340.553/RS, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, "no primeiro momento em que constatada a não localização do devedor e/ou ausência de bens pelo oficial de justiça e intimada a Fazenda Pública, inicia-se automaticamente o prazo de suspensão, na forma do art. 40, caput, da LEF". No caso dos autos, não restou configurada a ocorrência da prescrição intercorrente. (AI 5029091-71.2018.4.04.0000, 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, Rel.
Alexandre Gonçalves Lippel, data do julgamento: 14/10/2020) No caso de segundo leilão, estabeleço como preço mínimo o valor de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação judicial constante nos autos, por ser este o parâmetro tradicionalmente adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o critério subsidiário estabelecido pelo parágrafo único do art. 891 do CPC para a aferição da configuração de preço vil, abaixo do qual não será permitida a alienação do bem.
Nesse sentido, temos o seguinte entendimento: "ADMINISTRATIVO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. LEI N. 5.741/71. LEILÃO. PREÇO
VIL. 1. Não há falar em nulidade da arrematação se houve a intimação pessoal da devedora a respeito das datas de realização da praça nos autos da execução hipotecária.
2. É remansosa e pacífica a jurisprudência desta Corte e do egrégio Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o preço de arrematação do bem somente se caracteriza como preço vil quando inferior à metade do valor da avaliação. (AC 5010085-48.2014.404.7201, Terceira Turma do TRF da 4ª Região, Relator Desembargador Federal Fernando Quadros da Silva, data do julgamento: 21/06/2016 e data da publicação: 21/06/2016)" Esse valor (da alienação) deverá ser pago preferencialmente à vista.
No caso de parcelamento, nos termos do artigo 895, § 1º, do CPC, a proposta conterá em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, a serem corrigidas pelo IPCAE e juros de 1% ao mês, não capitalizados. O parcelamento também implicará na constituição de hipoteca em favor do credor, o que deverá constar da carta de arrematação.
O valor deverá ser depositado em conta na CEF, agência JFCE, vinculada ao presente feito. Qualquer outra proposta, o leiloeiro deverá comunicar oficialmente ao juízo para que seja avaliada. Deve o leiloeiro prestar contas da venda nos dois dias subsequentes ao depósito ou depósitos. O leiloeiro terá o direito de receber do arrematante a comissão de 5% a ser calculada sobre o total da venda. Os editais mencionados deverão atender ao que dispõe os artigos 886 e 887 do CPC e parágrafo único do art. 6º da Lei nº. 5.741/71, salvo no que discrepar das orientações fixadas.
Intimem-se as partes e as pessoas indicadas no art. 889 do CPC, bem como o leiloeiro. Expedientes necessários.
