EMENTA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 5ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804765-57.2025.4.05.8300
APELANTE: CARLOS LOPES DE AQUINO ADVOGADO do(a)
APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
EMENTA
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. INVALIDADE DA INTIMAÇÃO POR HORA CERTA. NULIDADE DOS ATOS SUBSEQUENTES. RECURSO PROVIDO.
1. Apelação interposta por
C. L. A. em face de r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 21ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco, que julgou improcedente a ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
2. O Apelante alegou ausência de intimação pessoal para purgação da mora e irregularidades na notificação dos leilões, requerendo a nulidade dos atos e a reforma da sentença.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve intimação pessoal válida do devedor fiduciante para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997; e (ii) saber se a ausência de comprovação das formalidades legais da intimação por hora certa implica nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais.
III. Razões de decidir
4. A consolidação da propriedade fiduciária exige a prévia intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo legal, conforme art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. A intimação por hora certa possui caráter excepcional e depende da demonstração de tentativas frustradas de localização do devedor e do cumprimento das formalidades legais.
5. No caso, a credora fiduciária não comprovou a realização de intimação pessoal, nem demonstrou a ocorrência das hipóteses que autorizariam a intimação por hora certa prevista no CPC. A certidão cartorária apresentada não contém descrição das diligências realizadas, nem comprovação das formalidades exigidas pelo § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
6. O ônus de comprovar a regularidade do procedimento extrajudicial é da credora fiduciária, nos termos do art. 373, II, do CPC. A mera anotação na matrícula do imóvel e a referência genérica à intimação não suprem a exigência legal.
7. A ausência de intimação válida para purgação da mora compromete a validade da constituição em mora e contamina os atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais.
8. A inobservância do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa acarreta a nulidade do procedimento, nos termos do art. 5º, LIV e LV, da Constituição Federal.
IV. Dispositivo e Tese
9. Recurso provido para julgar procedente o pedido inicial, reconhecendo a nulidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária. Inversão dos ônus sucumbenciais. Teses de julgamento:
1. A intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora é requisito indispensável para a validade da consolidação da propriedade fiduciária.
2. A intimação por hora certa exige a comprovação das formalidades legais e das tentativas prévias de intimação pessoal.
3. A ausência de comprovação da intimação válida acarreta a nulidade da execução extrajudicial e dos atos subsequentes. ____________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, art. 373, II; Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 1º, 3º e 3º-A. Jurisprudência relevante citada: Não há. bvp
RELATÓRIO
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APELANTE: CARLOS LOPES DE AQUINO ADVOGADO do(a)
APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por CARLOS LOPES DE AQUINO contra sentença proferida pelo Juízo da 21ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco, que julgou improcedente a ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O autor alegou, em síntese, nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados, sob o argumento de ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, bem como inobservância do prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão (art. 27, § 1º, da Lei 9.514/1997).
Invocou, ainda, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a ocorrência de preço vil na alienação. A Caixa contestou, arguindo preliminar de carência de ação, impugnando a gratuidade de justiça e defendendo a regularidade do procedimento extrajudicial, afirmando que a consolidação da propriedade foi precedida de intimação conforme a lei, inexistindo direito à purgação da mora após a consolidação.
Proferida sentença, o Juízo de origem afastou as preliminares, rejeitou a impugnação à gratuidade judiciária e julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade da notificação extrajudicial certificada pelo oficial do registro de imóveis, com base na fé pública do ato notarial e na legislação de regência (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, com redação da Lei 14.711/2023). Em apelação, o autor sustenta que não houve comprovação da intimação pessoal, o que impediria a constituição em mora e a subsequente consolidação da propriedade fiduciária.
Requer a reforma da sentença e o reconhecimento da nulidade do leilão. A Caixa apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença, sob o argumento de que o apelante se encontrava inadimplente, de que o procedimento foi regularmente formalizado e de que não se demonstrou qualquer prejuízo decorrente da suposta ausência de intimação pessoal.
É o relatório.
VOTO
VOGAL
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APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
VOTO
Conheço da apelação, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade. Cuida-se de apelação em que se busca a anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, sob alegação de nulidade das intimações e violação ao direito de purgar a mora. A controvérsia cinge-se em verificar se houve irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e nos subsequentes leilões extrajudiciais, especialmente quanto à validade da intimação pessoal prevista no art. 26 da Lei 9.514/1997.
No tocante ao procedimento de intimação para purgação da mora, observo que a Lei 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, dispõe que o fiduciante será intimado pessoalmente a purgar a mora em quinze dias (art. 26, §§ 1º e 3º). A intimação pode ser realizada pelo oficial do registro de imóveis, por oficial de títulos e documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento. Com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017 e, mais recentemente, pela Lei 14.711/2023, o legislador ampliou as modalidades válidas de intimação, admitindo o recebimento por funcionário de portaria de condomínio (§ 3º-A) e a intimação por hora certa (§ 3º-B).
A própria lei também estabeleceu a presunção de localização incerta quando o devedor não é encontrado no endereço do imóvel nem no informado ao credor (§ 4º-B). No caso, os comprovantes de intimação e a certidão cartorária juntados aos autos demonstram que o oficial do Registro de Imóveis procedeu à intimação do devedor nos moldes legais, havendo registro formal do ato na matrícula do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a certidão do oficial possui fé pública e presunção de veracidade, somente elidida por prova robusta em contrário (REsp 1.172.025/PR, rel.
Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 7.10.2014; AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.6.2023). O apelante não produziu prova apta a infirmar a presunção de legitimidade do ato notarial, limitando-se a alegar genericamente a ausência de intimação pessoal, uma vez que as certidões juntadas indicam nome de terceiros. Assim, não se pode reconhecer nulidade do procedimento que cumpriu os ditames legais.
No que tange ao direito à purgação da mora, conforme orientação firmada pelo STJ, a purgação da mora é possível até a assinatura do auto de arrematação, aplicando-se subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 (REsp 1.462.210/RS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). No entanto, essa possibilidade pressupõe a regular constituição em mora do devedor, o que, no caso, restou comprovado. Não há nos autos notícia de que o apelante tenha buscado o adimplemento dentro dos prazos legais, razão pela qual operou-se validamente a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
O apelante também sustenta que o intervalo de sete dias entre o primeiro e o segundo leilão violaria o § 1º do art. 27 da Lei 9.514/1997. Vejamos: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes (grifos acrescidos).
Conforme se observa no texto da lei, não há imposição de um prazo mínimo entre os leilões, determinando que o segundo ocorra nos quinze dias seguintes ao primeiro (art. 27, §1º, da Lei 9.514/97). Todavia, o STJ já firmou entendimento de que a inobservância do prazo de quinze dias constitui mera irregularidade, não ensejando nulidade do procedimento (REsp 1.649.595/RS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13.10.2020).
No mesmo sentido é o seguinte precedente desta Corte: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. PRAZO. LEI Nº 9.514/97. OBSERVÂNCIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Trata-se de apelação interposta por particulares contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação anulatória de leilão extrajudicial, condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa (10% de R$ 87.868,00), com exigibilidade suspensa.
2. Os apelantes requerem a reforma da sentença para que seja reconhecida a nulidade do procedimento extrajudicial, sob o argumento de que o imóvel em que residem, alienado à Caixa Econômica Federal em 20/6/2016 pelo valor de R$ 110.000,00, foi levado a leilão sem a devida notificação pessoal, conforme exige a Lei nº 9.514/97. Alegam que a ausência de notificação para purgar a mora torna nula a consolidação da propriedade e que não foram pessoalmente intimados sobre os leilões extrajudiciais, motivo pelo qual o procedimento deveria ser anulado desde sua origem, com efeitos ex tunc.
Sustentam, ainda, a violação do direito de preferência, uma vez que não foi respeitado o prazo mínimo de 15 dias entre a primeira e a segunda praça.
3. No caso em exame, os apelantes reconhecem a inadimplência e consequente consolidação da propriedade em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com base no procedimento regular previsto na Lei nº 9.514/97, especialmente nos arts. 26 e 27, bem como no Decreto-Lei nº 70/66.
4. A regularidade da intimação para purgação da mora restou comprovada por meio de documentos cartorários, conferindo presunção de legitimidade aos atos praticados, de acordo com o que estabelece a legislação e a jurisprudência consolidada.
5. A realização dos leilões extrajudiciais, ainda que em intervalo inferior ao prazo de 15 dias, configura mera irregularidade formal, incapaz de ensejar a nulidade absoluta do procedimento, sobretudo quando demonstrada a ciência inequívoca dos interessados acerca da alienação do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
6. Não havendo comprovação de prejuízo concreto decorrente de eventual irregularidade formal, impõe-se a manutenção da sentença, preservando-se a validade da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.
7. Apelação desprovida (APELAÇÃO CÍVEL 0815171-74.2024.4.05.8300, Desembargador Federal Frederico Wildson da Silva Dantas, 7ª Turma, julgado em 27.03.2025). Do mesmo modo, não restou demonstrada a ocorrência de preço vil, uma vez que os valores de avaliação e de arrematação constam de edital regularmente publicado, não havendo elementos que indiquem desproporção manifesta. Destaque-se, ainda, que como o valor de venda foi superior a cinquenta por cento do valor de avaliação (R$ 132.000,00, Id. 35584679), sendo também infundada a alegação de preço vil.
Diante de todo o exposto, mantém-se a sentença de improcedência, porquanto o procedimento extrajudicial observou os ditames legais, inexistindo nulidade ou violação ao contraditório. Nego provimento à apelação. Fixo os honorários recursais em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, contudo, suspensa a exigibilidade da verba honorária devida, em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida.
VOTO
VENCEDOR
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APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
VOTO
1) O Desembargador Federal Francisco Alves dos Santos Júnior, na sessão de 14/10/2025, assim votou: "Trata-se de recurso de apelação interposto por Carlos Lopes de Aquino contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 21ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará, que julgou improcedente a ação de procedimento comum cível ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual o Autor, ora Apelante, buscava a anulação da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais de imóvel financiado no âmbito da Lei nº 9.514/97.
Sustenta, em síntese, falta de intimação pessoal para purgação da mora e para os leilões, irregularidade nos prazos legais e preço vil na arrematação. Por isso, requereu o direito de purgar a mora, a nulidade dos atos subsequentes, a gratuidade da justiça e a condenação da ré ao pagamento de custas e honorários. O d. juízo de origem, na r. sentença apelada, entendeu regular o procedimento, considerando suficiente a certidão cartorária que atestaria a intimação do mutuário por hora certa, bem como a comprovação de envio das notificações relativas aos leilões.
Afastou a alegação de preço vil, ao constatar que o valor da venda superou 50% do preço de avaliação, e concluiu que o intervalo de quinze dias entre os leilões foi observado. Em suas razões recursais, o Apelante sustenta que a Lei nº 9.514/97, art. 26, §3º, exige intimação pessoal do devedor fiduciante para constituí-lo em mora, e que a Caixa não comprovou tal intimação. Argumenta que a certidão do Registro de Imóveis apresentada não demonstraria o cumprimento das formalidades legais, tampouco há prova de que tenha recebido comunicação sobre as datas e horários dos leilões.
Invoca precedentes do STJ e de Tribunais Regionais que reconhecem a nulidade da consolidação da propriedade quando ausente a intimação pessoal. A Caixa Econômica Federal, em contrarrazões, defende a regularidade do procedimento, alegando que teria observado rigorosamente a Lei nº 9.514/97, e pugna pela manutenção da r. sentença. A d. Relatora votou pelo desprovimento do recurso, entendendo regular a execução extrajudicial.
Considerou que as certidões cartorárias, seriam dotadas de fé pública e presunção de veracidade, por isso comprovariam a intimação válida do devedor, e que a ausência de prova em sentido contrário não afastaria a sua presunção de legitimidade. Afastou, ainda, a alegação de preço vil e de irregularidade no intervalo entre os leilões, reputando eventuais vícios como meras irregularidades formais, sem nulidade.
Com a devida vênia, divirjo do r. entendimento da d. Relatora. A controvérsia limita-se à regularidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, para consolidação da propriedade no nome da Credora Fiduciária, no caso, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. É certo que o inadimplemento autoriza a consolidação da propriedade fiduciária, mas tal medida exige prévia intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de quinze dias, conforme o art. 26, §§1º e 3º da referida Lei.
Apenas em hipóteses excepcionais -- como a suspeita de ocultação ou a localização do devedor em lugar ignorado, incerto ou inacessível -- admite-se a intimação por hora certa ou por edital. No caso concreto, a matrícula do imóvel (Av.
6 - 51154) contém mera anotação de que houve intimação e não purgação da mora, sem especificar a forma pela qual se deu o ato notificatório. Diante disso, o d. Magistrado de origem, corretamente, durante o processamento do feito, determinou que a Caixa apresentasse comprovação documental da notificação para purgação da mora e das intimações relativas aos leilões, por ser seu o ônus da prova quanto à regularidade do procedimento (Id. 2813589).
Cumprimento à determinação, a Caixa juntou certidão cartorária, na qual se afirma ter havido intimação por hora certa. Contudo, PRIMEIRO, não se juntou cópia da notificação, com descrição das formalidades exigidas pela lei para essa modalidade excepcional: não há comprovação de tentativas frustradas de intimação pessoal, de suspeita de ocultação, de comunicação a familiar ou vizinho, nem de retorno no dia útil seguinte, conforme exige o § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97; SEGUNDO, o documento acostado também não contém tais informações, exigidas pela Lei.
A certidão do Cartório (e não a do seu Oficial, como exige a Lei) limita-se a registrar a existência de intimação por hora certa, sem indicar as circunstâncias fáticas que a justificaram. Não há prova de diligências prévias ou de impedimento ao cumprimento da intimação pessoal. A intimação por hora certa, no contexto da execução extrajudicial, somente é válida quando comprovada a impossibilidade real de localização do devedor, após tentativas efetivas de intimação pessoal, o que não ocorreu nos autos.
E trata-se de prova sob ônus da Credora Fiduciária (art. 373-II, CPC). A mera ciência do devedor sobre o débito não supre o vício formal da notificação, nem legitima a consolidação da propriedade realizada em desconformidade com os requisitos legais. Da mesma forma, a eventual comunicação sobre os leilões não substitui a intimação pessoal para purgação da mora, que é pressuposto de validade dos atos subsequentes.
A inobservância das garantias do devido processo legal (art. 5º, LIV, CRFB) e dos contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, CRFB) macula todo o procedimento. Trata-se, ademais, de imóvel destinado à moradia, regra geral de pessoa pobre, que para firmar o contrato também regra geral já desembolsou parcela de entrada, parcelas mensais e etc, o que impõe ao julgador redobrada cautela para assegurar o devido processo legal (art. 5º, LIV, da CRFB).
Diante do exposto, pedindo vênias à d. Relatora, dou provimento à apelação, para julgar procedente o pedido inicial, reconhecendo a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora. Inverto os ônus sucumbenciais. É como voto."
2) Em razão da divergência, o julgamento foi suspenso, com a remessa do feito para apreciação pela 5ª Turma Ampliada (certidão de julgamento - id. 4692578).
3) O Desembargador Federal Rodrigo Vasconcelos Coêlho de Araújo (Convocado), em 19/03/2026 (Sessão Ampliada): Na presente sessão ampliada, realizada nos termos do art. 942 do CPC, acompanho a divergência inaugurada pelo Desembargador Federal Francisco Alves dos Santos Júnior, conforme os fundamentos expostos no voto oral por mim proferido nesta assentada e registrado nas notas taquigráficas [1]. Com essas considerações, pedindo todas as vênias à d.
Desembargadora Relatora, dou provimento à apelação para julgar procedente o pedido inicial. Em consequência, determino a inversão dos ônus sucumbenciais. É como voto. ______________________ [1] O Desembargador Federal Relator Rodrigo Vasconcelos Coêlho de Araújo (Convocado), em 19/03/2026: "Como a Desembargadora Gisele bem pontuou, essa é uma questão de divergência na 5ª Turma, especialmente em face do entendimento do Desembargador Francisco Alves, do qual também comungo.
E a ideia que ele traz é de que é inconteste que a certidão notarial tem fé pública. A questão é: ela tem fé pública se ela trouxer elementos que possam ser infirmados por quem supostamente foi intimado. Então, ele parte do pressuposto de que a execução extrajudicial não pode ter menos garantias para o jurisdicionado do que uma execução judicial. Então, na certidão em que consta a intimação, a citação perante a justiça, a pessoa tem que informar o dia, o horário.
No caso de uma citação por hora certa, com que vizinho falou, o horário; isso não poderia deixar de ser registrado no fato da certidão da alienação extrajudicial, porque senão isso acarretaria uma prova diabólica, uma prova de difícil comprovação. Você teria que efetivamente comprovar que não foi citado. A partir do momento que a Caixa trouxesse elementos "olha, eu fui dia tal e falei com o vizinho", você tem elementos efetivamente para desconstituir.
Se você, além da presunção, tem uma certidão lacônica, isso faz com que a parte fique em uma situação muito complicada. Então, ele entende que você estaria em um processo extrajudicial dando menos garantias para o executado do que em um processo judicial, e essa teria a questão da prova diabólica. Quanto à questão de que a certidão seria feita por terceiros e não pela Caixa, ou seja, a Caixa não teria qualquer responsabilidade, ele também elide pelo fato de que a Caixa é quem paga as custas e ela poderia exigir a renovação do ato se entendesse que aquilo ali não foi cumprido com as formalidades legais.
E, por fim, entende também que há um comportamento contraditório da Caixa, a questão do venire contra factum proprium, porque ela utiliza a certidão a favor próprio, mas não traz os elementos que a parte poderia utilizar da certidão para se evadir. Então é uma questão que ele acha até pedagógica para que isso seja enfatizado e que garanta a questão, porque, se a Caixa tem essa prerrogativa de fazer a execução extrajudicial, ela não pode utilizar uma certidão com menos dados e elementos que possam ser confrontados do que se fosse no processo judicial.
Então, são esses argumentos que ele sempre utiliza e eu estou registrando aqui, porque isso é algo realmente que é bem utilizado nas questões, e eu acompanho."
ACÓRDÃO
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APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
ACÓRDÃO
Vistos, relatado e discutido o constante nestes autos, em que são Partes as acima mencionadas, os Desembargadores Federais da QUINTA TURMA do TRF da 5ª Região, em sua composição ampliada, ACORDAM, por maioria, em conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do Voto Condutor e notas taquigráficas constantes dos autos, que ficam fazendo parte do presente julgado. Recife, 19 de março de 2026.
Rodrigo Vasconcelos Coêlho de Araújo Desembargador Federal Relator para Acórdão (Convocado)
