SENTENÇA TIPO A Trata-se de Ação Ordinária ajuizada por EMANUEL VITOR PIMENTA LIMA em desfavor de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em que a parte autora requer a revisão de contrato de financiamento imobiliário, anulação de consolidação da propriedade e suspensão do leilão. Requereu a gratuidade judiciária. Para tanto, a parte autora alegou que celebrou contrato com a Requerida para fins de aquisição do apto 304, bloco 10, do empreendimento Vila Alencar, sito à Rua Coronel Olegário Memória, nº 1362, Quadra 67, do Loteamento Parque Água Fria, Sapiranga, CEP 60.833-045, Fortaleza/CE, objeto da Matrícula nº 107.419 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Fortaleza/Ce.
Após a realização do pagamento de diversas parcelas, o Autor se dirigiu até uma agência da Requerida para que fosse possível realizar o levantamento do seu saldo devedor. Ocorre que para surpresa do Autor, foi descoberto que ainda resta, nessa configuração contratual, valor atrasado de ABSURDOS R$ 111.307,75 (cento e onze mil trezentos e sete reais e setenta e cinco centavos), utilizando como base para informação o valor constante do anúncio do 2º leilão.
Isso porque, ao se dirigir até a agência da Requerida e solicitar a segunda via do contrato, bem como a Planilha de Débitos Atualizada, o Autor fora informado de que precisaria pagar a quantia de R$ 200,00 (duzentos reais). Ainda, para surpresa maior, após entrar em contato com seu advogado, o Autor tomou ciência de que seu imóvel está prestes a ser leiloado, tendo como datas para realizações os próximos dias 15/04/2025 e 24/04/2025.
Defende que há inegáveis vícios no procedimento, mormente: i) não foi respeitado o prazo legal para consolidação do imóvel e venda, a contar da notificação; ii) não foi respeitado o prazo legal para a realização do leilão após concretizada a consolidação da propriedade; iii) cálculo abusivo do saldo devedor levando o Promovente ao inadimplemento, agravado pela recusa da Promovida em apresentar e renegociar o débito; e iv) não averbação da realização dos leilões.
Tal prática abusiva e reiterada da promovida já é de conhecimento público e notório, mormente do Poder Judiciário, sendo um dos motivos maiores de causa de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, previsto na Lei nº 9.514/97, realizado pela CEF. Despacho deferindo a gratuidade judiciária e oportunizando o contraditório. A CEF ofereceu contestação no prazo legal. Aduziu que a alegação de vício no procedimento de consolidação da propriedade não procede.
O contrato firmado entre as partes é garantido por alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, conforme matrícula imobiliária e sistema interno da CAIXA. Nos termos do art. 26 e seguintes da referida lei, restando caracterizada a mora do devedor e transcorrido o prazo legal para purga, é plenamente lícita a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o que ocorreu em 22/10/2024, conforme registro.
Comunicação do TRF 5ª Região em que julgado improvido o Agravo de Instrumento interposto pela parte autora, com trânsito em julgado em 22/7/2025. É o breve relato.
DECIDO. FUNDAMENTOS
1. De início, verifica-se que, da análise da matéria, a lide posta a desate prescinde de produção de provas por se tratar de matéria de direito, encontrando-se os autos suficientemente instruídos. Assim sendo, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, passo ao julgamento do processo no estado em que se encontra.
2. De início, trago à colação os fundamentos, aos quais adiro, expostos no Agravo de Instrumento interposto pela parte autora, com trânsito em julgado em 22/7/2025, in verbis: '(...)"Entendo que o pronunciamento judicial que posterga a análise do pedido antecipatório, de regra, não se confunde com o indeferimento implícito da tutela provisória. Contudo, no caso, verifico que as peculiaridades fáticas relacionadas à iminência dos atos expropriatórios mencionados pelo recorrente (Leilão designado com 1ª praça em 15/04 e 2ª praça em 24/04), configura situação excepcional que reclama a imediata apreciação jurisdicional, sob pena de esvaziamento da própria utilidade da medida acautelatória perseguida.
No que concerne à alegação de ausência de notificação pessoal do devedor, verifico que a matrícula do imóvel nº 107.419 do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE, juntada aos autos, atesta expressamente na averbação Av-05/107.419 'que foi realizada a intimação do(a)(s) devedor(a)(es)/fiduciante(s) do imóvel desta matrícula, tendo o(a)(s) mesmo(a)(s) sido notificado(a)(s) pessoalmente, o(a) qual exarou sua nota de ciente', conforme Certidão de Notificação nº 779779, datada de 31/07/2024, expedida pelo 4º Ofício de Notas de Fortaleza/CE.
A referida averbação foi realizada em 20/08/2024, em momento anterior à consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, que ocorreu em 22/10/2024, conforme Av-06/107.419. Tais fatos contrariam frontalmente a alegação do agravante de que não houve notificação pessoal, devendo ser relevada a presunção de legalidade dos atos cartorários. Quanto às demais alegações relativas a supostas práticas abusivas no contrato de financiamento, observo que estas demandam dilação probatória não compatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência.
A mera alegação genérica de existência de cláusulas abusivas, sem demonstração específica e documentada, não é suficiente para caracterizar a probabilidade do direito invocado. Embora seja inquestionável a relevância do direito à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, é preciso ponderar que tal direito não afasta a legitimidade dos procedimentos legais de execução da garantia fiduciária, desde que observados os requisitos exigidos pela Lei nº 9.514/97, como ocorreu no presente caso.
Assim, não vislumbro, neste momento processual, a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito invocado, uma vez que a documentação apresentada demonstra que o procedimento de consolidação da propriedade seguiu os trâmites legais, com a devida notificação pessoal do agravante.
Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal." Analisando as alegações apresentadas no agravo interno, verifico que não são capazes de desconstituir os fundamentos da decisão monocrática. O agravante reitera argumentos já apreciados e afastados na decisão singular, sem apresentar elementos novos que justifiquem a reconsideração do entendimento adotado. As alegações sobre irregularidades na consolidação da propriedade e nos procedimentos de leilão não se sustentam diante da documentação carreada aos autos, que comprova a observância dos requisitos legais, especialmente quanto à notificação pessoal do devedor, devidamente averbada na matrícula do imóvel.
A invocação do direito constitucional à moradia, embora relevante, não pode servir de escudo para afastar a execução regular de garantia fiduciária quando devidamente constituída e executada nos termos da legislação específica. Não verificando o que mais possa ser acrescido à decisão, adoto na íntegra suas razões para negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno.'
3. Pois bem.
4. Entendo que no caso concreto é irrelevante que a parte autora pretenda seja aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao contrato firmado entre as partes.
5. Por outro lado, a CEF confirma a legalidade do procedimento por ela adotado, pugnando pelo indeferimento dos pedidos.
6. Contudo, a tese autoral não merece acolhimento. Cabe destacar que para anular cláusula de contrato de adesão, não basta a alegação genérica de desequilíbrio contratual, constituindo ônus da parte RÉ a demonstração, de cobrança de eventuais encargos indevidos, o que efetivamente não ocorreu no presente caso.
7. Desta forma, ainda que a atividade bancária se trate de relação de consumo, o princípio da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) não pode ser aplicado em toda e qualquer circunstância. Não fosse assim, bastaria existir a alegação de ocorrência de certa e determinada situação para transferir à parte contrária a difícil comprovação de sua não ocorrência. Assim, para a correta aplicação de tão relevante princípio regulador das relações de consumo, necessário que haja, ao menos, um início de prova material, é dizer, um indício, algo que prove a ocorrência de uma dada circunstância fática para fins de incidência de uma norma jurídica, o que, no meu entender não foi apresentado.
8. Conclui-se que, apesar do contrato em tela ser de adesão, seu conteúdo era de conhecimento das contratantes e traduziu a pretensão das mesmas no momento da celebração de tais atos. Verifica-se, conforme documentação juntada aos autos, que o contrato foi assinado pela parte autora que, portanto, não pode alegar desconhecimento dos termos contratualmente pactuados.
9. Além disso, o simples fato de ser o contrato de adesão por si só não o invalida, já que a parte interessada pode optar por não firmá-lo, caso entenda que suas cláusulas são abusivas.
10. Ademais, repita-se que o imóvel foi consolidado em favor da CEF.
11. Pois bem. Extrai-se dos fatos narrados na petição inicial que a parte autora firmou perante a Caixa Econômica Federal - CEF. Após o pagamento de algumas parcelas, ficou inadimplente, e a Caixa Econômica Federal deu início ao procedimento de execução extrajudicial.
12. Defende que a notificação prevista em lei não fora respeitada, pois a parte RÉ promoveu execução extrajudicial, deixando de citar a parte Autora pessoalmente para purga da mora, devendo ser anulado o procedimento.
13. Ocorre que há a presunção da legalidade no procedimento, e não há como compelir a ré a firmar acordo.
14. Assim, a robusta prova documental anexada ao processo demonstra que a parte autora, na verdade, foi notificada para fins de cumprimento das obrigações contratuais relativas aos encargos vencidos e não pagos de nºs 27 a 53, nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97.
15. Tendo sido constituído em mora e decorrido o prazo legal sem o pagamento da dívida, houve consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e possuidor indireto. Em decorrência disso, o imóvel poderá ser submetido à alienação por leilão extrajudicial, exceto se a parte autora comprovasse a nulidade da consolidação da propriedade, o que não foi demonstrado.
16. Nestas condições, entendo como legal a consolidação de propriedade, pelo simples fato de que não foram demonstrados vícios no procedimento.
17. Regulando o tema dispõe o art. 26 da Lei 9.514/97 que: "Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)"
18. Dessa forma, não foi comprovada a nulidade do procedimento.
DISPOSITIVO
19. Ante ao exposto, julgo improcedente a pretensão inicial, para extinguir a fase cognitiva do processo..
20. Custas de lei.
21. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da gratuidade judiciária.
22. Intimem-se.
23. Transitada em julgado, arquivem-se com baixa na Distribuição.
Órgão
2ª Vara Federal CE
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
EMANUEL VITOR PIMENTA LIMA
Advogado
THALES PONTES BATISTA (OAB 14544/CE)
JUSTIÇA FEDERAL DA 5ª REGIÃO Processo Judicial Eletrônico 2ª VARA FEDERAL CE PROCESSO: 0806399-09.2025.4.05.8100 - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CERTIDÃO AUTOMÁTICA Migração para o PJe 2x Certifico, para os devidos fins, que o presente processo foi migrado para este sistema eletrônico, preservando-se, tanto quanto possível, os dados, documentos e registros existentes. A presente certidão é emitida e juntada de forma automática pelo sistema, não havendo intervenção humana na sua elaboração.
Migrado em: 27/08/2025 às 14:41 Incluído no fluxo processual em: 30/10/2025 às 15:31 Fortaleza, 30 de outubro de 2025
