PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal RN PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0810693-14.2024.4.05.8400 AUTOR: RAYNIERE DO NASCIMENTO DIAS ADVOGADO do(a) AUTOR: FERNANDA FENTANES MOURA DE MELO - RN5164 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL ADVOGADO do(a) REU: THAIS SOARES ALVES DE OLIVEIRA - SE516B ADVOGADO do(a) REU: ANDRE DUARTE DE MELO - SE522B ADVOGADO do(a) REU: BRUNO NOVAES ROSA - SE3556 ADVOGADO do(a) REU: GISELE VIRGINIA MARQUES REPOLHO SOARES - SE3906
DECISÃO
Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por mutuário, sob a alegação de que a CAIXA não teria promovido o registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente, circunstância que, segundo afirma, estaria impedindo a baixa da garantia fiduciária incidente sobre o imóvel. Na última decisão (id. n.º 145130017), foi determinado que a parte autora diligenciasse, no prazo de 15 (quinze) dias, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de obter certidão atualizada que atestasse a situação jurídica do imóvel objeto da lide, devendo o referido documento ser juntado aos autos.
Na ocasião, foi ressaltado, inclusive, que tal providência deveria ter sido adotada desde o ajuizamento da ação, por se tratar de documento indispensável à verificação da necessidade da intervenção jurisdicional. Em manifestação posterior (id. n.º 150281124), a parte autora sustenta, em síntese, que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, devendo ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, bem como que seria cabível a inversão do ônus da prova, diante da alegada hipossuficiência técnica e econômica da autora.
Argumenta, ainda, que a instituição financeira possuiria melhores condições de demonstrar a situação registral do imóvel, razão pela qual deveria ser intimada a apresentar os documentos pertinentes. A parte autora também afirma ter tido acesso a listas encaminhadas pela CAIXA ao Cartório de Registro de Imóveis de Nísia Floresta, nas quais constaria o seu nome, sustentando que tais documentos evidenciariam a irregularidade registral do imóvel e reforçariam a necessidade de intervenção judicial.
É o que importa relatar. O princípio da eficiência (CPC, art. 8.º) impõe que a atuação jurisdicional seja orientada pelo uso racional da estrutura do Poder Judiciário, evitando-se o processamento de demandas destituídas de viabilidade jurídica ou de efetiva necessidade. A diretriz assume especial relevância em hipóteses de litigância massificada, nas quais o processamento de demandas potencialmente desnecessárias representa significativo dispêndio de recursos humanos e financeiros.
Sob a perspectiva da racionalidade do sistema processual, a clássica teoria das condições da ação já estabelecia que o exercício do direito de ação pressupõe a demonstração da legitimidade das partes, do interesse de agir e da possibilidade jurídica do pedido, permanecendo a legitimidade e, sobretudo, o interesse de agir como requisitos fundamentais, compreendido como a necessidade e utilidade da tutela.
No caso dos autos, a parte autora tem reiteradamente se recusado, nestes autos e em diversos outros em tramitação no Juízo envolvendo casos similares, a trazer a Juízo certidão cartorária apta a demonstrar a real situação registral do imóvel. O documento é indispensável para verificar se a providência judicial visada efetivamente se mostra necessária. Isso porque, caso já tenha sido promovida a averbação do contrato de compra e venda no registro imobiliário, como em casos identificado pelo Juízo, torna-se possível a transferência da propriedade mediante simples baixa do gravame fiduciário, que pode ser obtido diretamente no cartório competente, sem necessidade de intervenção judicial.
Ademais, a providência não gera ônus financeiro ao mutuário, haja vista a isenção municipal do ITIV, bastando a apresentação do termo de quitação, de fácil obtenção e que, em muitos casos, como dito, foi juntado aos autos em demandas semelhantes. A exigência da certidão cartorária, portanto, não constitui mera formalidade, nem exigência impossível ou de difícil obtenção, mas requisito necessário para aferir a própria existência de interesse processual, isto é, a efetiva necessidade da tutela jurisdicional.
Em outras palavras, busca-se verificar se a pretensão deduzida em Juízo ainda não foi, de fato, ou se pode ser satisfeita no âmbito registral. Não procede, nesse contexto, a alegação de que caberia à instituição financeira apresentar tal documento por força da inversão do ônus da prova. A discussão acerca da distribuição do ônus probatório refere-se à demonstração de fatos constitutivos, impeditivos ou extintivos do direito material discutido em juízo.
Diversamente, a certidão imobiliária ora exigida constitui documento indispensável à própria verificação da necessidade da demanda, razão pela qual sua apresentação incumbe à parte autora, que pretende demonstrar a persistência da irregularidade registral que fundamenta o pedido formulado. Também não prospera o argumento de que a obtenção da certidão representaria ônus excessivo para a autora. Ainda que se considere o valor aproximado mencionado na petição, sendo a parte beneficiária da gratuidade da justiça, tem ela direito a isenção dos emolumentos cartorários, nos termos do art. 98, § 1.º, inciso IX, do CPC, que expressamente engloba os emolumentos devidos a notários ou registradores pela prática de atos necessários à à continuidade de processo ou à efetivação de decisão judicial.
No que se refere aos documentos apresentados pela parte autora, verifica-se que consistem em autorizações coletivas de baixa de garantia fiduciária emitidas pelo Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela CAIXA, referentes a unidades habitacionais vinculadas ao empreendimento "LOT RES ALTO DO COQUEIRAL", situado no Município de Nísia Floresta/RN. Nesses documentos consta relação de mutuários cujos contratos foram considerados quitados, com indicação da respectiva unidade habitacional e da matrícula imobiliária, bem como autorização para cancelamento da alienação fiduciária perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Ainda que o nome da parte autora figure na relação apresentada, tal documento limita-se a indicar a quitação do contrato e a autorização administrativa para cancelamento da garantia fiduciária, a ser efetivada mediante requerimento da parte interessada perante o cartório competente. Não se trata, portanto, de documento apto a demonstrar a situação registral atual do imóvel, nem substitui a certidão da matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, único meio idôneo para verificar se houve, ou não, a averbação do cancelamento da alienação fiduciária ou eventual transferência da propriedade.
Ora, a própria documentação apresentada evidencia que as unidades habitacionais ali listadas possuem matrículas individualizadas, circunstância que revela a plena possibilidade de obtenção, pela parte autora, de certidão atualizada da matrícula correspondente ao seu imóvel, mediante simples diligência junto ao cartório competente. Nessas condições, a juntada de listas administrativas ou autorizações coletivas não supre a exigência formulada por este Juízo, uma vez que a certidão registral é o único documento capaz de comprovar, de forma precisa e atualizada, a situação jurídica do imóvel.
Assim, permanece necessária a apresentação da certidão cartorária anteriormente determinada, a fim de possibilitar a verificação concreta da existência, ou não, de interesse processual na presente demanda. Diante desse contexto, não há elementos novos aptos a justificar a reconsideração da decisão anteriormente proferida, permanecendo necessária a apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel.
Assim, em atenção ao princípio da cooperação processual (CPC, art. 6.º) e com o objetivo de viabilizar a correta apreciação da demanda, reabro à parte autora o prazo de 10 (dez) dias para que junte aos autos certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. A contumácia implicará a extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de demonstração do interesse de agir.
Intime-se.
