0810693-71.2020.4.05.8200

Requereu, ao final: o reconhecimento da cobrança indevida de juros remuneratórios e a descaracterização da mora, com reapuração do saldo devedor e repetição do indébito em liquidação; subsidiariamente, o pagamento da diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor apontado pela credora, ou, sucessivamente, o pagamento da diferença com base em parâmetro mínimo do valor do bem; a exibição da apólice de seguro, sob pena de devolução dos valores cobrados ou de multa por venda casada; a aplicação das penalidades da Cláusula Décima Segunda; a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00; e a inversão do ônus da prova.

Atribuiu à causa o valor de R$ 400.000,00. A gratuidade de justiça foi reconhecida ao autor em decisão proferida nos autos. Estes autos guardam conexão com a ação probatória autônoma de exibição de documentos nº 0812621-91.2019.4.05.8200, na qual este mesmo Juízo, em sentença posteriormente integrada por decisão em embargos de declaração, julgou procedente o pedido para determinar que a CEF trouxesse ao processo a documentação faltante, qual seja, os documentos demonstrativos do valor pelo qual o imóvel foi ofertado, do valor de avaliação e da divulgação pública das datas dos leilões.

Aquela sentença transitou em julgado. Regularmente citada, a CEF apresentou contestação. Em preliminar, opôs-se ao deferimento da gratuidade de justiça. No mérito, sustentou: que o contrato é mútuo comercial com garantia de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, sem submissão ao Sistema Financeiro da Habitação; a regularidade da sistemática de amortização adotada (SAC); a inexistência de prova do fato constitutivo do direito do autor e a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova; a caracterização da mora, ante a ausência de reconhecimento judicial de abusividade no período de normalidade contratual; a regularidade da consolidação da propriedade e dos leilões, realizados em 13/10/2017 e 03/11/2017, com notificação e editais nos termos da Lei nº 9.514/97; que a última avaliação do bem se deu em 20/02/2019, no valor de R$ 751.000,00; que o imóvel foi posteriormente vendido a terceiro pelo valor de R$ 450.600,00; e a inexistência de dano moral indenizável.

Pugnou pela improcedência. O autor apresentou impugnação à contestação, reiterando os termos da inicial. No curso do feito, por decisões reiteradas, determinou-se à CEF a juntada de documentos que demonstrassem o valor pelo qual o imóvel foi ofertado, o valor de avaliação e a divulgação pública das datas dos leilões, com sucessivas prorrogações de prazo. Os documentos efetivamente apresentados pela ré consistiram em registro extraído de sistema interno e em documento referente a proposta por "venda online" de 2019, sem assinatura e expressamente ressalvado como não comprobatório da aquisição, sobre os quais o autor se manifestou apontando sua insuficiência probatória.

Sobreveio despacho determinando o aguardo do cumprimento da sentença da ação probatória autônoma conexa, contra o qual o autor opôs embargos de declaração, sustentando omissão quanto à incidência do art. 400 do CPC; os embargos foram conhecidos e desprovidos, mantida a determinação. Decorrido novo prazo sem manifestação útil das partes, vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO

1. Das questões preliminares 1.1. Da gratuidade de justiça A gratuidade de justiça já foi reconhecida ao autor em decisão proferida nos autos, fundada na presunção de insuficiência de recursos deduzida por pessoa física (art. 99, § 3º, do CPC). A oposição genérica da CEF, calcada exclusivamente na alegação de "astúcia" do requerente, desacompanhada de qualquer elemento concreto apto a infirmar a presunção legal, não tem o condão de desconstituir o benefício.

Mantém-se, pois, a gratuidade de justiça. 1.2. Da competência e do interesse de agir A competência deste Juízo e a adequação da via processual eleita já restaram assentadas no âmbito da relação processual conexa, não havendo razão para nova incursão. O interesse de agir, aferido segundo a teoria da asserção, está presente: o autor formula pretensões de revisão de encargos contratuais, de restituição de eventual sobejo decorrente da alienação extrajudicial e de reparação de danos, pretensões úteis e necessárias que somente pela via jurisdicional podem ser satisfeitas.

A circunstância de o autor ter incidido em inadimplemento não retira o interesse processual, podendo, quando muito, repercutir no exame do mérito.

2. Do regime jurídico aplicável e da relação de consumo O contrato em exame é mútuo com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, regido pela Lei nº 9.514/97. Não se cuida de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação nem de operação com cobertura securitária do Fundo de Compensação de Variações Salariais, conforme expressamente reconhecido pela própria ré em contestação, razão pela qual não há litisconsórcio necessário com a seguradora.

Aplica-se à relação o Código de Defesa do Consumidor, na linha do entendimento sumular consolidado do Superior Tribunal de Justiça quanto à incidência da legislação consumerista às instituições financeiras. Tal incidência, contudo, não dispensa o autor da demonstração mínima dos fatos constitutivos de seu direito, tampouco autoriza, por si só, a inversão automática do ônus da prova, que pressupõe verossimilhança das alegações ou hipossuficiência probatória, a serem aferidas em concreto.

3. Da alegada cobrança abusiva de juros remuneratórios e da descaracterização da mora Pretende o autor o reconhecimento de cobrança de juros remuneratórios em valor superior ao contratado, no período de normalidade contratual, com a consequente descaracterização da mora e reapuração do saldo devedor. Segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento de abusividade nos encargos exigidos durante a normalidade contratual - assim entendidos os juros remuneratórios e a capitalização - descaracteriza a mora.

Tal premissa, todavia, pressupõe a efetiva demonstração da abusividade, ônus que, neste ponto, competia ao autor (art. 373, I, do CPC). No caso, a alegação de cobrança de juros em descompasso com o contrato apoia-se em simulação unilateral elaborada pela própria parte autora pelo Sistema de Amortização Constante, cotejada com a planilha de evolução do débito fornecida pela credora. Embora a comparação aponte oscilações na composição das parcelas, não há nos autos prova técnica que demonstre, de forma segura, que a credora aplicou taxa diversa da pactuada ou que descumpriu a sistemática de amortização contratada.

A apuração da existência e da extensão de eventual excesso na cobrança de juros, em contrato dessa natureza, demanda prova pericial contábil, cuja produção não foi requerida nem se afigura possível suprir por presunção. A inversão do ônus da prova, nesse particular, não socorre o autor, porquanto a controvérsia não recai sobre fato cuja prova seja exclusivamente acessível à ré - a planilha de evolução do financiamento foi efetivamente disponibilizada -, mas sobre a qualificação técnica de cálculos cuja aferição reclamaria perícia não produzida.

Acresce que a constituição em mora e a consolidação da propriedade fiduciária, ocorrida em 09/02/2017, já tiveram sua regularidade examinada por este Juízo. Com efeito, em decisão proferida no curso do feito, assentou-se expressamente que está "devidamente comprovada a regularidade da notificação extrajudicial para purgação da mora", conforme aviso de recebimento juntado nos autos conexos, e que "a consolidação da propriedade do imóvel já foi efetivamente concretizada", reputando-se comprovada a regularidade das intimações referentes ao procedimento de consolidação.

Em observância à coerência intraprocessual, e não havendo fato superveniente que justifique conclusão diversa, mantém-se o reconhecimento da regularidade da notificação para purgação da mora e da consolidação da propriedade. Diante da ausência de prova da abusividade dos juros no período de normalidade contratual, não há como acolher a pretensão de descaracterização da mora nem o pedido de reapuração do saldo devedor com repetição de indébito.

Improcedem, portanto, os pedidos formulados nos itens b.1.1 e b.1.2 da petição inicial.

4. Da regularidade dos leilões extrajudiciais e do pedido de restituição do sobejo Questão distinta, e sobre a qual recai o cerne remanescente da lide, diz respeito à regularidade dos leilões extrajudiciais e à eventual existência de saldo a ser restituído ao devedor fiduciante. Nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, deve este promover público leilão para a alienação do imóvel, observados os parâmetros de valor mínimo previstos nos parágrafos do dispositivo, sendo certo que, sobejando importância após a satisfação do crédito e das despesas, é ela devida ao devedor fiduciante (art. 27, § 4º).

O ônus de demonstrar a regularidade do procedimento expropriatório e o valor pelo qual o imóvel foi efetivamente ofertado recai sobre o credor fiduciário, que conduz o procedimento e detém, ou deveria deter, a respectiva documentação. Na hipótese, a CEF foi instada, por reiteradas vezes e ao longo de período dilatado, a trazer aos autos os documentos demonstrativos do valor pelo qual o imóvel foi ofertado, do valor de avaliação e da divulgação pública das datas dos leilões.

Mais que isso: em ação probatória autônoma conexa, este Juízo já condenara a ré, por sentença transitada em julgado, a exibir precisamente essa documentação faltante. Não obstante, a credora não cumpriu satisfatoriamente o encargo. Os elementos por ela apresentados resumiram-se a registro extraído de seu próprio sistema interno - documento unilateral - e a peça referente a proposta por "venda online" datada de 2019, sem assinatura e que, em seu próprio teor, ressalva não comprovar a aquisição do bem, além de não guardar correspondência temporal com os leilões alegadamente realizados em 2017.

Tais documentos não demonstram o valor pelo qual o imóvel foi ofertado nos leilões extrajudiciais, nem a observância do procedimento do art. 27 da Lei nº 9.514/97 quanto a esse ponto. A teor do art. 400 do CPC, recusada de forma injustificada a exibição de documento que se encontra no poder da parte, ou não atendida a ordem de exibição, admitem-se como verdadeiros os fatos que, por meio do documento, a parte adversa pretendia provar.

No caso, a recusa da CEF em exibir documentação que lhe competia e que se encontrava sob sua guarda - recalcitrância já reconhecida judicialmente nos autos conexos - autoriza que se tenha por verossímil a alegação do autor de que o imóvel, cujo valor de avaliação superava de modo expressivo o saldo devedor, foi alienado sem que se demonstrasse a integral satisfação do crédito e a inexistência de sobejo a ele devido.

Tal conclusão harmoniza-se com o direcionamento já fixado por este Juízo, que, desde a decisão proferida no curso do feito, reputou pertinente apurar "se, após o leilão, há saldo a ser restituído em favor" do autor, nos termos da cláusula contratual que prevê a devolução do remanescente. Mantida a coerência com essa linha decisória, impõe-se reconhecer, em desfavor da credora que se quedou inerte quanto à prova de sua incumbência, o direito do autor à restituição de eventual diferença entre o valor de alienação ou de avaliação do imóvel e o montante do saldo devedor efetivamente quitado pela consolidação, acrescido das despesas legalmente admitidas.

Não é possível, contudo, fixar desde logo o quantum dessa diferença, porquanto a apuração depende de elementos numéricos - valor de alienação ou avaliação, montante do saldo devedor e despesas dedutíveis - que reclamam liquidação. Acolhe-se, assim, parcialmente o pedido subsidiário (item b.2 da inicial), para condenar a CEF à restituição do sobejo, se existente, a ser apurado em liquidação de sentença, observados os parâmetros do art. 27, §§ 2º e 4º, da Lei nº 9.514/97.

Por outro lado, não se acolhe a pretensão de declaração de nulidade dos leilões e de adjudicação direta com pagamento da integralidade da diferença entre o valor de avaliação e o saldo devedor (item b.2.1), na medida em que o pleito mais amplo pressuporia a desconstituição do procedimento expropriatório, incompatível com o reconhecimento, já assentado nos autos, da regularidade da consolidação, e prejudicial a terceiro adquirente do bem.

A tutela cabível, à luz do conjunto probatório e da coerência interna do julgado, é a restituição do sobejo eventualmente existente, e não a invalidação da alienação.

5. Da exibição da apólice de seguro e da alegada venda casada Pleiteia o autor a exibição da apólice do seguro cujos prêmios teriam sido descontados nas parcelas, sob pena de devolução dos valores ou de aplicação de multa por venda casada. O pedido não comporta acolhimento. A alegação de venda casada (art. 39, I, do CDC) pressupõe a demonstração de que a contratação do seguro foi imposta como condição para a concessão do mútuo, prova que não foi produzida.

A simples previsão contratual de cobertura securitária, usual em contratos da espécie, não configura, por si só, prática abusiva. Tampouco há demonstração de que os valores eventualmente cobrados a esse título tenham sido indevidos. Improcede o pedido formulado no item b.3 da inicial.

6. Da aplicação das penalidades da Cláusula Décima Segunda O pedido de aplicação, em desfavor da CEF, das penalidades previstas na Cláusula Décima Segunda do contrato, em razão de suposta impontualidade na devolução do saldo remanescente, não prospera. A cláusula invocada estabelece penalidades moratórias no âmbito da relação de financiamento, não havendo previsão contratual nem suporte legal para sua incidência sobre a obrigação de restituição do sobejo, cuja existência, ademais, somente se apurará em liquidação.

Improcede o pedido do item b.4.

7. Do dano moral Por fim, não se vislumbra, no caso, dano moral indenizável. O inadimplemento contratual e a subsequente execução extrajudicial da garantia, reputada regular quanto à consolidação, inserem-se no âmbito do risco contratual assumido pelas partes e não configuram, por si sós, lesão a direito da personalidade apta a ensejar reparação extrapatrimonial. A controvérsia sobre a existência de sobejo e sobre os encargos cobrados situa-se no plano do desacordo patrimonial, cuja solução se dá pelos mecanismos de revisão e restituição, sem repercussão moral indenizável.

Improcede o pedido do item b.5.

8. Síntese conclusiva Em suma, à exceção do direito à restituição de eventual sobejo decorrente da alienação extrajudicial do imóvel - reconhecido em razão da injustificada recusa da credora em exibir documentação de sua incumbência -, não merecem acolhida as demais pretensões deduzidas, ante a ausência de prova da abusividade dos encargos, a regularidade já reconhecida da consolidação e a falta de demonstração dos fatos constitutivos dos pedidos relativos ao seguro, às penalidades contratuais e ao dano moral.

III -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, rejeito a preliminar suscitada pela CEF e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a restituir ao autor o sobejo eventualmente existente, correspondente à diferença entre o valor de alienação ou de avaliação do imóvel objeto da matrícula nº 20.421 e o montante do saldo devedor efetivamente quitado por ocasião da consolidação da propriedade, acrescido das despesas legalmente dedutíveis, observados os parâmetros do art. 27, §§ 2º e 4º, da Lei nº 9.514/97, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, sobre a qual incidirão correção monetária e juros segundo o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, relativos ao reconhecimento de cobrança abusiva de juros remuneratórios e à descaracterização da mora, à repetição de indébito, à declaração de nulidade dos leilões, à exibição de apólice de seguro com devolução de valores ou aplicação de multa por venda casada, à aplicação das penalidades da Cláusula Décima Segunda e à indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, e considerando que o autor decaiu da maior parte de suas pretensões, ao passo que a ré sucumbiu quanto à obrigação de restituir o sobejo, distribuo proporcionalmente as custas e os honorários advocatícios (art. 86 do CPC), na proporção de 70% (setenta por cento) para o autor e 30% (trinta por cento) para a ré.

Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, a serem rateados na proporção acima estabelecida. A exigibilidade da parcela imputada ao autor fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça a ele deferida. Vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). Custas pela ré na proporção de sua sucumbência, ressalvada a isenção legal de que goza.

Sentença não sujeita a reexame necessário, uma vez que a ré ostenta a condição de empresa pública federal, não submetida ao duplo grau obrigatório. Mantida a gratuidade de justiça deferida ao autor. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo legal, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. João Pessoa/PB, na data da validação no sistema.

LEONARDO HENRIQUE DE FIGUEIREDO TAVARES Juiz Federal Substituto no exercício da titularidade da 2ª Vara Federal, conforme Ato 290/2026 da Corregedoria-Regional da 5ª Região

Órgão

2ª Vara Federal PB

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ROBERTO FERNANDES FONSECA

Advogados

SILVINO HENRIQUE CHAVES DE FREITAS EVANGELISTA (OAB 23045/PB), ARIANO MARIO FERNANDES FONSECA FILHO (OAB 23051/PB), RUY CESAR DE FREITAS EVANGELISTA FILHO (OAB 23050/PB)