PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0814707-10.2020.4.05.8100
AUTOR: JOELMA DE LIMA OLIVEIRA, RESIDENCIAL SAO PEDRO ADVOGADO do(a)
AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FLORIANO BENEVIDES DE MAGALHAES NETO - CE12602
SENTENÇA
Trata-se de Ação Ordinária movida por RESIDENCIAL SÃO PEDRO, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a constatação dos danos encontrados no imóvel. Em caso de indeferimento da antecipação de provas, caso a parte autora, por necessidade, realize reforma no imóvel (áreas comuns) antes da perícia judicial, requer seja arbitrada a indenização referente ao dano apresentado, nos termos do parecer que segue anexo a inicial, a realização de todas as provas pertinentes, especialmente a pericial, se Vossa Excelência não acolher o laudo apresentado pela parte autora, com determinação para que os honorários periciais sejam pagos pela CEF, por consequência da inversão do ônus da prova (CDC, art. 6º, inc.
VIII e STJ, AgRg no AREsp 189.388/SC) ou com recursos públicos (CPC, art. 95, § 3º, inc. I e II), bem como a procedência dos pedidos para CONDENAR a requerida ao pagamento da INDENIZAÇÃO a título de (a) danos materiais, decorrentes dos vícios construtivos do imóvel e (b) morais, que deverão ser acrescidas de correção monetária com base na tabela da Justiça Federal e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação ação até o efetivo pagamento, e CONDENAR a Requerida ao pagamento das custas processuais e HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS sobre o valor total da condenação.
Alega em prol do seu direito que: a) a parte autora, por intermédio do Programa "Minha Casa Minha Vida", instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011 adquiriu móvel (áreas comuns) através de Contrato de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia, celebrado com a requerida. Pouco tempo depois da posse do imóvel, o condomínio observou o surgimento de inúmeros problemas internos e externos, tais como deficiência nas instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas nos pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas, entre inúmeros outros.
A título de esclarecimento, a NBR 15575, estabelece parâmetros técnicos para vários pontos de uma edificação, como desempenho acústico, térmico, durabilidade, garantia e vida útil, e determina níveis mínimos obrigatórios para cada um dos itens acima citados. Caso não atendido, a edificação é considerada defeituosa, por não cumprir as Normas de Desempenho, desenvolvidas pela ABNT, mediante testes laboratoriais, e, por conseguinte, não alcançará a vida útil mínima estimada.
No caso da autora, os níveis mínimos obrigatórios não foram atendidos pela construtora, muito menos exigidos pela CEF, que, por sua vez, tinha o dever de fiscalizar (por intermédios de seus profissionais da área de engenharia). Diversos vícios construtivos foram identificados e quantificados por profissional capacitado, através de análise detalhada do imóvel. Ressaltam, como se observa no Laudo Técnico Preliminar anexo à exordial desde já, que se trata de laudo prévio, apresentado para corroborar o direito ora pleiteado, sendo necessária, no momento oportuno, a elaboração de prova Pericial Judicial, a ser designada por Vossa Excelência.
A parte autora apresentou novos documentos (104962454). Citada, a CEF apresentou contestação (104962115). Réplica (104962900). Decisão acerca da legitimidade da parte autora (104963493). Determinação deste Juízo quando a realização de pericial (10496271). Decisão proferida nos autos o Agravo de Instrumento n.º 0804285-84.2024.4.05.0000 ID n.º 104961982, quanto ao rateio dos honorários perícias. Laudo Pericial (137354841).
Em cumprimento ao despacho (137358347), a CEF apresentou manifestação (140888675). JÁ a parte autora apresentou manifestação (143146528). Intimado do despacho (144721530), o perito judicial apresentou manifestação (154553988).
É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO: Primeira, quanto as impugnações ao laudo, entendo que já estão bem claros os danos no imóvel em decorrência da atividade da construção. Entendo que não é possível especificar cada problema do imóvel, pois alguns são em decorrência do tempo e do uso. O próprio perito afirma em seu laudo em resposta ao quesito 02 da parte autora que "Os vícios encontrados possuem origem nos processos construtivos/ material inadequado." Ind. n.º 137354842.
Requer a parte autora indenizações por danos materiais necessários ao reparo de danos físicos existentes em seu imóvel, bem como por danos morais, em razão de conduta da promovida. Inicialmente, passo a analisar as preliminares suscitadas. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INCIAL. Afasto a preliminar de inépcia da inicial por existência de pedidos vagos, vez que na inicial são expostos, com clareza, os fatos e as razões jurídicas que embasam os pedidos da autora, inexistindo dúvidas sobre o objeto da lide (vícios de construção), não havendo qualquer motivação para o reconhecimento da inépcia da inicial.
FALTA INTERESSE DE AGIR - AUSENCIA DE COMUNICAÇÃO ACERCA DOS VÍCIOS PARA QUE A CAIXA PUDESSE ACIONAR A CONSTRUTOR. Não merece prosperar, na medida em que, tal como destacado na inicial, a autora demonstra haver buscado a CEF para alcançar os reparos pretendidos, não logrando resposta, sem olvidar que a negativa de cobertura deduzida em sede de contestação já revela que qualquer direcionamento da demanda à esfera administrativa seria indeferido.
No mais, rejeito ainda o pleito de denunciação à lide da construtora, porquanto, nos termos dos contratos habitacionais assemelhados, já analisados por este magistrado em inúmeras lides em trâmite neste juízo, conforme entendimento jurisprudencial já pacificado, a legitimidade passiva da CEF, na qualidade de agente executor de políticas públicas federais, no contexto de financiamento de moradias populares no modelo "Minha Casa, Minha Vida", considerando que, neste caso, a instituição financeira não atua como mero agente financiador, mas como agente executor e fiscalizador, mantendo, inclusive, canal específico para sanar as eventuais irregularidades decorrentes de vícios de construção ("Programa de Olho na Qualidade").
Dessa forma, considerando as diretrizes gerais para aquisição e alienação de imóveis com recursos advindos da integralização de cotas no FAR, no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, e a definição dos participantes, atribuições e condições, é pertinente a participação da CEF na lide, na qualidade de Agente Gestora do FAR, admitindo-se, portanto, a sua legitimidade para integrar o feito, a fim de defender os interesses do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, conforme diretrizes das Leis nºs 10.188/2001 e 11.977/2009.
A DECADÊNCIA/PRESCRIÇÃO EM APONTAR O VÍCIO CONSTRUTIVO. Também não merece guarida o reconhecimento da prescrição/decadência do direito de apontar vícios construtivos, uma vez que os danos tidos por existentes no imóvel são de natureza sucessiva e gradual, com sua progressão dando azo a inúmeros problemas, não sendo possível aferir com exatidão o termo inicial para a contagem do prazo prescricional/decadencial, mormente considerando as datas de assinatura do contrato e da propositura da ação.
No mais, rejeito ainda o pleito de denunciação à lide da construtora, porquanto, nos termos dos contratos habitacionais assemelhados, já analisados por este magistrado em inúmeras lides em trâmite neste juízo, o imóvel foi adquirido com recursos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, instituído pela Lei 10.188/2001 com a finalidade de propiciar moradia à população de baixa renda, sendo a CEF a proprietária fiduciária, conforme definido no § 3º do artigo 2º da Lei 10.188/2001, a quem compete o acionamento dos meios legais destinados a eventuais reparos construtivos.
No mérito: A controvérsia cinge-se à existência de danos decorrentes de vícios construtivos. Logo, a análise da perícia técnica especializada afigura-se imprescindível para se conferir a existência de defeitos que atingem a solidez e a segurança da unidade predial. Nessa perspectiva, devem ser prestigiadas as conclusões apresentadas pelo perito do Juízo, pois gozam de presunção de veracidade e de legitimidade.
Destaca-se que o profissional se encontra equidistante dos interesses das partes, auxiliando o Juízo, razão pela qual merece fé em suas afirmativas, No laudo pericial Id. 1373548412, ressai que o perito do juízo logrou apurar em reposta ao quesito 2 da CEF, que: "Destelhamento de parte do telhado de blocos. Ação provocada por insuficiente fixação das telhas nas extremidades dos telhados em alguns blocos.
A ação de ventos fortes junto com a fixação deficiente das telhas nessas extremidades, causou o destelhamento. (ver na planilha de orçamento os blocos sinistrados) - Piso de alguns halls de entrada (parte superior) com cerâmicas soltas. Provável trabalho da estrutura que sofre a dilatação, provocando a soltura das cerâmicas e/ ou falhas na execução. (ver na planilha de orçamento os blocos sinistrados) - Soltura do requadro das esquadrias de alumínio nas janelas dos apartamentos.
Problema causado por falhas na fixação dos requadros das esquadrias. (ver na planilha de orçamento os blocos sinistrados) - Fissuras nas fachadas dos blocos, provocada pelas diferenças de dilatação da estrutura de concreto x alvenarias. Pode causar infiltrações nos apartamentos. (ver na planilha de orçamento os blocos sinistrados) - Vazamento de tubulação de apartamento entre a cozinha / banheiro, está causando infiltração na fachada e criando fungos na alvenaria. (ver na planilha de orçamento os blocos sinistrados) " Os esclarecimentos fornecidos pelo perito mostram-se taxativos quanto ao ponto central, atestando a existência de danos no imóvel em decorrência da atividade da construção, que não podem ser desvinculadas da execução da obra, imprescindível para a resolução da lide, embora a situação do imóvel não configure risco capaz de provocar o colapso da estrutura.
Os danos encontrados no imóvel são inegáveis. Tendo a Caixa Econômica Federal - CEF vistoriado o imóvel e o disponibilizado para financiamento, é certo que confirmou a inexistência de qualquer vício de construção na unidade habitacional, tornando o bem próprio para o uso a que se destina. Em tais condições, deve a CEF se responsabilizar pelos vícios de construção, restando assegurado o direito de regresso contra a empresa construtora.
Contudo, não encontro elementos com aptidão a evidenciar a existência de direito do dano moral. O dano moral, por sua peculiar natureza, é demonstrável pela simples prova da ocorrência do fato lesivo do qual resultou desequilíbrio emocional ou sentimento de pesar íntimo, capaz de gerar alterações psíquicas, afigurando-se impossível a prova direta da dor e da aflição, sentimentos intrínsecos à alma humana.
No caso, observe-se que, malgrado a constatação de falhas a estrutura predial, os vícios apontados não interferem na estabilidade da segurança estrutural do imóvel, encontrando-se o imóvel em plena condição de ser habitado. Necessitando de reparos estruturais pontuais que poderão ser realizados sem a necessidade de desocupação do imóvel. Em verdade, apesar das alegações da parte autora, os problemas decorrentes de vícios construtivos, quanto à pretensão de indenização por danos morais, a jurisprudência desta Corte Regional entende que, em casos de vícios construtivos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o direito a indenização somente é reconhecido quando a situação inviabiliza a ocupação do imóvel, o que não se verificou no presente caso.
Precedentes: Apelação Cível: 0810179-05.2021.4.05.8000, Tribunal Regional Federal da 5ª Região Apelação Cível, 7ª Turma- Desembargador Federal Relator LEONARDO AUGUSTO NUNES COUTINHO - 7ª Turma, Julgamento: 27/4/2023; Apelação Cível 08135998120224058000, Tribunal Regional Federal da 5ª Região, 7ª Turma, Desembargador Federal Relator FREDERICO WILDSON DA SILVA DANTAS, Julgamento: 10/10/2023. Assim, entendo que não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da autora, apenas para condenar a parte promovida ao pagamento do numerário aplicável à reforma, conforme definido no laudo técnico do perito judicial (137354841), com planilha (137352983), bem como laudo complementar (154553988), sanando os vícios identificados, nos termos da fundamentação. Embora tenha a parte autora sucumbido em parte dos pedidos, fixo honorários em favor da parte autora em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, dada a complexidade da matéria e o trabalho exercido pelos procuradores.
Quanto aos demais pedidos improcedentes, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, mesmo sendo beneficiária da justiça gratuita, conforme dispõe o art. 98, § 2º, do CPC. Todavia, a cobrança dos respectivos ônus sucumbenciais fica sobrestada até ser feita a prova (pela parte contrária) de que o vencido perdeu a condição de necessitado, pelo prazo máximo de cinco anos, após o qual estará prescrita a obrigação, conforme o disposto no artigo 98, § 3º, do CPC.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. RLV
SENTENÇA.
