Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0000409-70.2025.4.05.8100 - TRF5

Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0000409-70.2025.4.05.8100 - TRF5 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO Cuida-se de ação ajuizada pelo Condomínio Residencial Sabiá em face da CEF (Caixa Econômica Federal), objetivando a cobrança de dívida constituída por taxas/despesas condominiais referentes ao imóvel sob matrícula n.º 22.282 (apartamento 304, bloco 4, que integra o citado condomínio), quanto às parcelas de 10/2/2022, 11/9/2023 e 14/2/2024 a 11/11/2024, além de custas cartorárias de 26/12/2024, cujo montante, atualizado até janeiro de 2025, já importava em R$ 7.068,71 (sete mil, sessenta e oito reais e setenta e um centavos), sem prejuízo da inclusão de valores que se tornem devidos no curso desta demanda, sob o argumento de que a parte ré seria a proprietária/titular do referido imóvel. A CEF contesta. Preliminarmente, alega a sua ilegitimidade passiva e, sucessivamente, o litisconsórcio passivo necessário. Quanto ao mérito, pugna pela improcedência do pleito, aduzindo que não é responsável pela dívida, que a cobrança deveria ter sido dirigida ao arrendatário do imóvel e que há excesso no montante cobrado pela parte autora. Não tendo chegado as partes à conciliação, julga-se a lide. Relatado no essencial, decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Do pedido de justiça gratuita Requer a parte autora o deferimento da justiça gratuita, alegando que o condomínio não tem finalidade lucrativa, vindo a arrecadar somente os valores provenientes das cotas condominiais para fins de manutenção das áreas comuns, mediante rateio por fração ideal. Ocorre que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que, tratando-se de condomínio, é necessária a efetiva comprovação da necessidade de justiça gratuita, mormente no âmbito do Juizado Especial Federal, diante dos módicos valores das custas processuais. No caso em tela, não restou demonstrada a insuficiência econômica da parte autora. Destarte, resolvo indeferir o pedido de justiça gratuita. Da ilegitimidade passiva da CEF O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício é título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC (Lei n.º 13.105/2015): “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;” De acordo com o art. 829 do CPC, o executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação. Assim, na hipótese de não pagamento da dívida, os bens indicados pelo exequente serão penhorados, observado o princípio do menor sacrifício do executado, ou seja, o modo menos gravoso para o devedor. Somente se verificado o não pagamento é que a penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. No caso dos autos, a parte autora busca a satisfação de crédito referente à taxa de condomínio inadimplida. Consoante o art. 1.336 do Código Civil, ao dispor sobre as regras aplicáveis ao condomínio edilício, imputou-se ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, a regra geral é a de que cada condômino deve arcar com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Com efeito, a obrigação imposta ao condômino, de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa, prevista no art. 1.315 do Código Civil, é exemplo típico de uma obrigação propter rem. Nesse sentido, corrobora a lição de Sílvio de Salvo Venosa (“Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos”, São Paulo, ed. Atlas, 2010, p. 38): “(...) quem adquire um apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo proprietário. Não resta dúvida de que caberá ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário, mas, perante o condomínio, responderá sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for.” Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade, obligatio ad rem. A negativa ou inadimplemento de sua parte representa enriquecimento ilícito em detrimento do grupo dos demais condôminos. Em caso de alienação da propriedade, é pacífico o entendimento no sentido de que as cotas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao proprietário da coisa. Assim, o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite no momento da transferência. Esta é a determinação legal, prevista no art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”. É importante ressaltar que referida natureza conferida à taxa condominial visa a garantir a continuidade da própria relação condominial. Nesta fase preliminar, no entanto, urge verificar se a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, nas situações em que esta se tornou proprietária do imóvel, a fim de avaliar a pertinência subjetiva da instituição financeira no polo passivo da demanda. É cediço que, em muitas situações, a CEF, a despeito de constar como proprietária, não possui o atributo de uso e gozo da coisa, porquanto o seu devedor (v.g., fiduciante, hipotecário ou arrendatário) permanece na posse direta do imóvel, beneficiando-se dos bens e serviços oferecidos pelo condomínio. Nesses casos, não se afigura justo ou correto que o condomínio execute diretamente a Caixa Econômica Federal em relação a períodos anteriores à aquisição da posse direta do bem. No caso específico do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), instituído pela Lei n.º 10.188/2001, o devedor arrendatário se constitui em possuidor direto do imóvel, só alcançando a condição de proprietário após o cumprimento integral do respectivo contrato e o exercício da opção pela compra. Pois bem. Na espécie, constatando uma instrução probatória deficitária do feito, este Juízo determinou a conversão do julgamento em diligência (Id. 67286256), com vistas a que as partes adotassem as providências a seguir descritas. À parte autora coube informar quem figurava na posse direta do imóvel ao tempo da dívida ora cobrada e comprovar quem foi o(a) responsável pelo pagamento das taxas condominiais referentes aos períodos de março de 2022 a agosto de 2023 e de outubro de 2023 a janeiro de 2024. À CEF coube apresentar cópia(s) do(s) contrato(s) de arrendamento residencial que teria firmado com o(a) Sr(a). Adnamar Ferreira Girão, comprovando a data da imissão na posse do imóvel por parte do(a) promissário(a) comprador(a). Em resposta, a parte autora admitiu que o(a) arrendatário(a), Sr(a). Adnamar Ferreira Girão, era o(a) possuidor(a) da unidade habitacional ao tempo da dívida ora pleiteada e o(a) responsável pela quitação das cotas condominiais referentes aos períodos de março de 2022 a agosto de 2023 e de outubro de 2023 a janeiro de 2024 (Id. 71355695). Já a CEF indicou o número do contrato de arrendamento residencial (672480012527-9), apresentou planilha de evolução contratual e defendeu que a dívida em questão deveria ser cobrada do(a) arrendatário(a) (Ids. 71289242 e 71423837). A promovida também mencionou as cláusulas contratuais que impõem ao arrendatário o dever quanto ao pagamento das taxas condominiais. Pela pertinência, vejamos as referidas cláusulas: “CLÁUSULA TERCEIRA – DO RECEBIMENTO E DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL ARRENDADO – O imóvel objeto deste contrato, ora recebido pelos ARRENDATÁRIOS, conforme Termo de Recebimento e Aceitação que passa a fazer parte integrante deste instrumento, será utilizado exclusivamente pelos ARRENDATÁRIOS para sua residência e de sua família, com a consequente assunção de todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como: Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, despesas com energia elétrica, água, taxas de iluminação pública, taxas de limpeza urbana, taxas de condomínio, etc., incumbindo-lhes manter em perfeitas condições de habitabilidade do imóvel, assim como sua integridade física e conservação até a resolução do presente contrato. (...) CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – DO CONDOMÍNIO – O cumprimento pelos ARRENDATÁRIOS das obrigações condominiais, consubstanciadas na Convenção e no Regimento Interno do Condomínio, inclusive quanto ao pagamento das taxas de condomínio, constitui obrigação vinculada a este contrato, sendo que o não cumprimento das obrigações condominiais poderá ensejar a rescisão antecipada deste contrato, na forma prevista na Cláusula Décima Nona.” (grifos acrescidos) Em reforço, na cartilha[1] do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), consta (expressamente) que caberá ao arrendatário “assumir as despesas incidentes sobre o imóvel – IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio, limpeza urbana e outras arbitradas pelo Poder Público, se for o caso”. Desta feita, entendo que as cotas condominiais inadimplidas devem ser executadas primeiramente em desfavor do(a) possuidor(a) direto(a) da unidade condominial em questão (Sr(a). Adnamar Ferreira Girão), que assumiu a obrigação de pagar as taxas condominiais e detinha a posse do imóvel ao tempo da dívida em discussão. Parece-me que esta é a hermenêutica conducente à solução mais justa. É que os possuidores diretos, e não a CEF, são os verdadeiros usufrutuários dos bens e serviços do condomínio, vale dizer: são as pessoas que se beneficiam da área de lazer e dos serviços, como a vigilância, portaria, limpeza da área comum etc. Contrariamente ao alegado na última manifestação da parte autora (Id. 71355695), não se aplica por analogia a razão de decidir deste Juízo no processo 0006519-22.2024.4.05.8100. Isso porque, revendo a respectiva sentença, identifico menção expressa ao fato de que, naquele caso, a CEF não havia demonstrado que o imóvel estivesse alienado fiduciariamente ou arrendado para terceiros. Também não cabe na espécie a aplicação do artigo 52 da Convenção do Condomínio (Id. 60008792, fl. 18). Embora haja previsão de cobrança dirigida à CEF em situação de atraso superior a 90 dias, o parágrafo único deste artigo impõe ao síndico o dever de apresentar à CEF a notificação do arrendatário quanto à referida inadimplência, o que não restou comprovado. Nesse cenário, não se afigura medida de justiça autorizar a execução em desfavor da Caixa Econômica Federal, quando a parte autora não logrou demonstrar que tenha acionado o(a) possuidor(a) direto(a) para pagamento dos débitos condominiais, relativos ao período em que ele(a) usufruiu, diretamente, dos bens e serviços do condomínio, a despeito do título de propriedade em nome da parte ré. Destarte, verifica-se que não restou comprovado que a Caixa Econômica Federal, embora seja proprietária do imóvel, tenha obtido a sua posse direta, que, nos termos da fundamentação jurídica exposta, representa o momento a partir do qual a instituição financeira passa a responder pelo pagamento das despesas condominiais incidentes sobre o bem. Conclui-se, portanto, que a Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva para esta demanda. Em se tratando de demandas de natureza cíveis, a competência da Justiça Federal é fixada pelo critério ratione personae. Assim, inexistindo quaisquer das entidades elencadas no art. 109, I, da Constituição Federal na lide, carece a Justiça Federal de competência para julgar e apreciar a demanda. Por fim, consigno que cabe à Justiça Federal, como é cediço, decidir a respeito da existência de efetivo interesse jurídico das entidades indicadas no art. 109, I, da Constituição Federal, que justifique sua participação no processo, nos termos do enunciado da Súmula 150 do Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrita: “Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas.” A competência dos Juizados Especiais Federais Cíveis, por sua vez, é determinada materialmente em função do valor da causa, da pessoa e em razão do lugar, devendo ser ressaltado que no foro onde houver JEF instalado sua competência é de natureza absoluta, conforme expressamente dispõe o art. 3º, § 3º, da Lei n.º 10.259/2001. No âmbito dos Juizados Especiais Federais, as disposições do art. 51, III, da Lei n.º 9.099/95 e do Enunciado 24 do FONAJEF, autorizam a extinção do processo sem resolução do mérito quando comprovada a incompetência territorial para o julgamento do feito, sendo, portanto, descabida decisão declinatória de competência. Neste sentido e por analogia, tratando-se de incompetência absoluta, entendo serem ainda mais fortes os argumentos acima expendidos para determinar a extinção do processo sem julgamento do mérito, por ausência de legitimidade da parte ré, bem como falta de pressuposto de validade da relação processual, notadamente quanto à competência do Juízo. Ressalte-se, por oportuno, que o § 1º do art. 51 da Lei n.º 9.099/95, aplicável à Lei n.º 10.259/2001, estatui que a extinção do processo independerá, em qualquer hipótese, de prévia intimação pessoal das partes. III – DISPOSITIVO Com base nesses esteios, indefiro o pedido de justiça gratuita e extingo o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC. Sem custas, sem honorários advocatícios e sem reexame necessário (art. 1º da Lei n.º 10.259/2001 c/c art. 55 da Lei n.º 9.099/95). Publique-se, registre-se e intimem-se, observadas as disposições da Lei n.º 10.259/2001. Arquive-se, imediatamente, por se tratar de sentença terminativa (art. 5º da Lei n.º 10.259/2001). Fortaleza/CE, data supra. SÉRGIO FIÚZA TAHIM DE SOUSA BRASIL Juiz Federal da 26.ª Vara Certidão de Trânsito em Julgado Certifico que a sentença proferida nos autos do processo em epígrafe transitou em julgado na data da sua prolação, conforme inteligência do art. 5º da Lei n.º 10.259/2001. Fortaleza/CE, data supra. Ronaldo Leite Rodrigues Servidor [1] Disponível em: https://www.caixa.gov.br/Downloads/programa-de-arrendamento-residencial-par/CARTILHA_PAR.pdf (v. fl. 5 da cartilha - acesso em 28/5/2025).

02/06/2025, 00:00

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Partes do Processo(9)

Advogados / Representantes(6)

Juntada de documento comprobatório

Arquivado Definitivamente

Juntada de alvará de transferência

Requisição de pagamento de pequeno preparada para envio

Juntada de Petição de petição (outras)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/11/2025

Publicado Intimação em 18/11/2025.

Expedida/certificada a comunicação eletrôinica

Juntada de Certidão

Requisição de pagamento de pequeno preparada para envio

Juntada de Petição de outras peças

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 29/09/2025 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de outras peças

Expedição de Outros documentos.

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