Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0042329-58.2024.4.05.8100 - TRF5

Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0042329-58.2024.4.05.8100 - TRF5 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de cobrança ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual a parte autora pugna pela condenação da ré na obrigação de pagar as taxas condominiais em atraso relativas ao apartamento de n.º 104, bloco Q, localizado no Condomínio Dionísio Cerqueira, situado na rua 101, nº. 1311, Mondubim, Fortaleza/CE, de 12/2023 a 8/2024, além das demais que se vencerem no curso da demanda, com incidência de juros e correção monetária. Regularmente citada, CEF pugna pelo reconhecimento da sua ilegitimidade passiva ad causam e, no mérito, defende a responsabilidade exclusiva da Sra. Maria Kristiane Ribeiro Silva, na qualidade de arrendatária e atual ocupante do imóvel, pelos débitos condominiais em atraso. Não tendo chegado as partes à conciliação, julga-se a lide. Relatado no essencial, decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Da preliminar de ilegitimidade passiva da CEF A CEF alega a sua ilegitimidade passiva, argumentando que o imóvel sobre o qual incidem os encargos condominiais está na posse direta de um arrendatário, que estabeleceu relação jurídica direta com o condomínio, sendo deste, portanto, a obrigação de pagar as taxas devidas. Contudo, entendo que a questão atinente à existência ou idoneidade de eventual contrato de arrendamento residencial, a ponto de afastar a responsabilidade da CEF pelo pagamento dos débitos condominiais, é questão que diz respeito ao próprio mérito da demanda. Afasto, portanto, a preliminar arguida pela promovida. Do mérito Como visto, o Condomínio Dionísio Cerqueira propõe, em face da Caixa Econômica Federal, ação de execução de títulos judiciais, consistentes em taxas condominiais em atraso relativas ao apartamento de n.º 104, bloco Q, localizado no Condomínio Dionísio Cerqueira, situado na rua 101, nº. 1311, Mondubim, Fortaleza/CE, de 12/2023 a 8/2024, além das demais que se vencerem no curso da demanda, argumentando que se cuida de obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao bem. Aduz que a ré não tem cumprido o seu dever legal de concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio, consoante a previsão do art. 1.336, I, do Código Civil (Lei n.º 10.406/2002). Pois bem. De início, merece destacar que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício é título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X, do CPC: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; (…) De acordo com o art. 829 do CPC, o executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação. Assim, na hipótese de não pagamento da dívida, os bens indicados pelo exequente serão penhorados, observado o princípio do menor sacrifício do executado, ou seja, o modo menos gravoso para o devedor. Somente se verificado o não pagamento é que a penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. E, conforme salientado, a parte autora busca a satisfação de crédito referente a taxas de condomínio inadimplidas. De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, ao dispor sobre as regras aplicáveis ao condomínio edilício, imputou-se ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, a regra geral é a de que cada condômino deve arcar com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade, obligatio ad rem. A negativa ou inadimplemento de sua parte representa enriquecimento ilícito em detrimento do grupo dos demais condôminos. Em caso de alienação da propriedade, é pacífico o entendimento no sentido de que as cotas condominiais possuem natureza “propter rem”, ou seja, estão vinculadas ao proprietário da coisa. Assim, em caso de alienação, o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite no momento da transferência. Esta é a determinação legal, prevista no art. 1.345 do Código Civil: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. É importante ressaltar que referida natureza conferida à taxa condominial visa a garantir a continuidade da própria relação condominial. Nesta fase preliminar, no entanto, urge verificar se a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, nas situações em que esta consolidou a propriedade, a fim de avaliar a pertinência subjetiva da instituição financeira no polo passivo da demanda. Quanto ao ponto, há que se destacar a regra insculpida no art. 1.368-B do Código Civil de 2002: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. A exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Parece-me que esta é a hermenêutica conducente à solução mais justa. É que o possuidor direto (e não a CEF) é o verdadeiro usufrutuário dos bens e serviços do condomínio, vale dizer: o possuidor direto é quem se beneficia da área de lazer, piscina e serviços, como a vigilância, portaria, limpeza da área comum etc. Verifica-se que o dispositivo indicou, portanto, a posse como critério distintivo da responsabilização atinente às despesas condominiais. “foi a posse [direta] o eixo central escolhido pelo legislador para estabelecer uma linha de corte (inclusive temporal) entre as responsabilidades do devedor fiduciante sobre a coisa e aquelas transmitidas ao credor fiduciário". (CASTRO, João Mendes de Oliveira; PIMENTA, Rafael Barud Casqueira; CORBO, Wallace; GARCIA, Rodrigo Saraiva Porto. Temas polêmicos de alienação fiduciária em garantia. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais. vol. 74. ano 19. págs. 175-202. São Paulo: Ed. RT, out.-dez. 2016) Deveras, esta é a conclusão jurisprudencial no Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, REsp 1696038 SP, DJe 3/9/2018, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) Vale destacar que a consolidação da propriedade, em tese, pressupõe a propriedade alodial ou plena, ou seja, quando o proprietário tem consigo os atributos de gozar, usar, reaver e dispor da coisa. Entretanto, é cediço que, em muitas situações, a Caixa Econômica Federal, a despeito de consolidar a propriedade, não possui o atributo de uso e gozo da coisa, porquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta, ainda que precária, do bem. Afinal, como dito alhures, o possuidor direto é quem se beneficia dos bens e serviços oferecidos pelo condomínio. Desta feita, entendo que as cotas inadimplidas devem ser executadas primeiramente em desfavor do possuidor direto da unidade condominial. Na situação em comento, a CEF argumenta que o imóvel sobre o qual incidem os encargos condominiais está na posse direta de uma arrendatária, a Sra. Maria Kristiane Ribeiro Silva, atual ocupante do imóvel, que estabeleceu relação jurídica direta com o condomínio, sendo deste, portanto, a obrigação de pagar as taxas devidas. Contudo, não junta aos autos qualquer documento comprobatório do referido contrato de arrendamento. Na verdade, de acordo com a matrícula do imóvel, consta apenas a informação de que este foi registrado em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) (id. 53462462). Ou seja, considerando que a propriedade do bem pertence ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, o qual é representado pela CEF, na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, a esta compete o cumprimento da obrigação de concorrer para as despesas condominiais do imóvel vencidas no período de 12/2023 a 8/2024 (id. 53462463), bem como as que se vencerem no curso da demanda até a competência correspondente ao mês da prolação desta sentença, cujo montante deve ser atualizado de acordo com o disposto na convenção de condomínio quanto ao pagamento de contribuição condominial a destempo. E, no caso, a convenção do Condomínio Dionísio Cerqueira contém, no seu artigo 49, previsão expressa, para o caso de inadimplência da contribuição condominial, de incidência de correção monetária, juros moratórios pro-rata-die, de 1% ao mês, desde a data do vencimento, e multa de 2% sobre o débito atualizado (id. 53462450, fl. 18), o que, a propósito, guarda consonância com o disposto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Nesse cenário, o pleito da exordial merece parcial acolhimento. III – DISPOSITIVO Com base nestes esteios, julgo procedente o pleito da exordial, resolvendo o feito com exame de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar a ré na obrigação de pagar ao Condomínio Residencial Esmeralda as taxas condominiais em atraso, referentes ao período de 12/2023 a 8/2024 (id. 53462463), bem como as que se vencerem no curso da demanda até a competência correspondente ao mês da prolação desta sentença, cujo montante deve ser atualizado de acordo com o disposto na convenção de condomínio quanto ao pagamento de contribuição condominial a destempo. Após o trânsito em julgado, a parte autora deverá comprovar a existência de cotas condominiais vencidas no curso da demanda até a competência correspondente ao mês de prolação desta decisão, devendo, posteriormente, o setor de cálculos deste Juizado proceder com a apuração do montante devido pela promovida. Na sequência, a parte ré deverá ser intimada para comprovar o cumprimento do julgado no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de cominação de multa diária no caso de desatendimento da obrigação. Sem custas. Sem honorários. Sem reexame necessário. P. R. Intimem-se. Interposto recurso voluntário, intime-se a parte contrária para contrarrazões e encaminhem-se os autos para a Turma Recursal. Do contrário, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, data supra. SÉRGIO FIUZA TAHIM DE SOUSA BRASIL Juiz Federal – 26.ª Vara/CE

03/06/2025, 00:00

—

Arquivado Definitivamente

Juntada de alvará de transferência

Requisição de pagamento de pequeno preparada para envio

Juntada de Petição de petição (outras)

Juntada de Petição de petição (outras)

Requisição de pagamento de pequeno preparada para envio

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 15/09/2025 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de petição (outras)

Expedição de Outros documentos.

Transitado em Julgado em 01/09/2025

Juntada de Certidão

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA CONTRA A FAZENDA PÚBLICA

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCIAL DIONISIO CERQUEIRA em 01/09/2025 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 29/08/2025 23:59.

Todas as movimentações(45)