Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0015007-36.2024.4.05.8400 - TRF5

Cumprimento de Sentença contra a Fazenda Pública 0015007-36.2024.4.05.8400 - TRF5 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA PROCESSO Nº 0015007-36.2024.4.05.8400 S E N T E N Ç A Trata-se de ação especial cível proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA, ML3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e MIRANTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em que se pretende a revisão de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, firmado com a demandada. Alega a parte autora a indevida cobrança de juros compensatórios após o encerramento do prazo contratual previsto para a construção do imóvel ou a entrega das chaves do imóvel, requerendo que sejam restituídos os valores cobrados em excesso pela CAIXA, haja vista que o atraso na conclusão global do empreendimento deve ser imputado exclusivamente à construtora ou a cobrança após a entrega das chaves. Relatado. Decido. Inicialmente, rejeito eventual preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA, uma vez que a demanda versa sobre suposta cobrança de encargos indevidos decorrentes do contrato firmado entre o requerente e a requerida, razão pela qual a legitimidade da CAIXA para figurar no polo passivo é clara. Outrossim, vislumbro a presença dos elementos subjetivos (presença de consumidor e fornecedor) e objetivos (fornecimento de produto e/ou prestação de serviço) caracterizadores da relação de consumo, razão pela qual o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é plenamente aplicável ao caso concreto. Ressalto, ainda, que, em face da constatação da necessidade de se fixar um termo certo para a cobrança da taxa de construção, este juízo reformulou o seu entendimento a respeito da questão discutida na presente demanda. Reconheço a competência do Juizado Especial, uma vez que o proveito econômico pretendido pela parte autora (devolução de parcelas pagas indevidamente e indenização por danos morais) não ultrapassam o limite legal. 1. LEGALIDADE DA TAXA DE CONSTRUÇÃO – JUROS NO PÉ: PRECEDENTE DA 2ª SEÇÃO DO STJ Analisando o instrumento contratual em tela, nota-se que se trata de contrato de compra e venda de terreno e mútuo, com financiamento de valores para aquisição do citado terreno e para construção da obra. Nesse sentido, entendo que há usufruto de capital hábil a justificar a incidência de juros compensatórios. Na realidade, pelo que se depreende do negócio jurídico avençado entre as partes, houve disponibilização por parte do agente financeiro, no caso, a CAIXA, de recursos para construção de imóvel em favor da parte autora. O fato de os valores serem repassados diretamente à construtora não elide a conclusão obtida do exame das cláusulas contratuais de que o mútuo foi feito em favor dos demandantes, responsabilizando-se pelos encargos decorrentes de tal empréstimo. Sendo assim, há disponibilização pelo agente financeiro de capital em favor da parte autora, aplicado na construção de seu imóvel residencial, embora repassado diretamente à construtora, justificando-se a cobrança de juros compensatórios, os quais desempenham a função precípua de manter o equilíbrio contratual, possibilitando ao mutuário posteriormente dar início à amortização do empréstimo no valor originalmente previsto no contrato. Nessa esteira de raciocínio, colhe-se recente precedente do TRF da 5ª Região: CIVIL. SFH. EMPRÉSTIMO DE MÚTUO HABITACIONAL. INCIDÊNCIA DE JUROS. POSSIBILIDADE. PEDIDO PARA QUE SEJA ESTENDIDA A ISENÇÃO DE COBRANÇA DE JUROS DO CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA PARA O MÚTUO FIRMADO COM O BANCO. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZAS DISTINTAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Ação em que se discute a possibilidade de se estender para o contrato de mútuo habitacional de empréstimo firmado com a CEF, a cláusula do contrato pactuado pelo particular com a Construtora NASSAL, que prevê o pagamento de juros apenas quando da entrega do imóvel ao promitente comprador. 2. O contrato de mútuo firmado entre o autor e a construtora NASSAL estabeleceu a forma de pagamento, sendo uma parte como uma poupança, no valor de R$ 15.500,00 (quinze mil e quinhentos reais), e o saldo restante no valor de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais), a ser pago com recurso proveniente de financiamento junto ao agente financeiro por parte do particular, não havendo qualquer menção quanto a qual agente financeiro deveria ser firmado o ajuste, sendo de livre escolha do particular, inclusive quanto a sua forma, fato que resta incontroverso. 3. Para fins de pagamento da segunda parte do contrato, o autor em 28/08/2009, juntamente com a construtora demandada, esta na condição de fiadora, firmaram ajuste com a CEF, cujo contrato foi denominado "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Pessoa Física - Recurso FGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida", em que obteve a benesse de um desconto no montante de R$ 10.202,00 (dez mil, duzentos e dois reais) do valor inicial. 4. É forçoso concluir que ao contratar com a CEF, após ter firmado compromisso de compra e venda com a construtora demandada, o demandante anuiu às cláusulas do ajuste do mútuo habitacional em relação ao valor de R$ 66.797,99 (sessenta e seis mil, setecentos e noventa e sete reais e noventa e nove centavos), a fim de obter as benesses do programa Minha Casa, Minha Vida, cuja cláusula sétima prevê expressamente a cobrança de juros e atualização monetária nos encargos mensais, que passa a ser devido a partir do mês subseqüente a sua contratação. 5. Infere-se das cláusulas pactuadas que a vedação aventada pelo particular para cobrança de juros por não haver sido entregue o imóvel, não pode ser estendida ao contrato de mútuo firmado com o agente financeiro, pois, tal vedação somente poderá ser imposta à construtora que negocia imóvel ainda na planta, ao contrário da CEF, que na hipótese disponibilizou o recurso financeiro através do referido contrato, cuja natureza jurídica difere daquele firmado com a responsável da obra. 6. Conforme entendimento majoritário deste Tribunal, assegurado o benefício da justiça gratuita ao autor, descabida é a sua condenação ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais. (APELREEX 200784010005192, Desembargador Federal Francisco Wildo, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::09/08/2012 - Página::244.); (EDAC 20088300013055101, Desembargador Federal Marcelo Navarro, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::26/09/2012 - Página::120) 7. Apelação parcialmente provida. (AC 00016240220124058500, Desembargador Federal Rubens de Mendonça Canuto, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::18.10.2012 - Página::356.) Por seu turno, não se pode olvidar que a situação dos autos difere daquela em que não há agente financeiro envolvido, sendo partes contratantes tão somente o adquirente do imóvel e a construtora. Nesse caso, realmente, poder-se-ia argumentar que os recursos seriam da construtora, cujos custos estariam embutidos no preço da obra, inexistindo substrato fático para a cobrança de juros compensatórios, caracterizando o chamado “juros no pé”. E mesmo nessa hipótese, a questão já foi definida na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, pela legalidade da cobrança dos juros compensatórios mesmo antes da entrega da obra. Senão vejamos: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. 2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença. 4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (STJ, EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26.11.2012). 2. TERMO FINAL DA TAXA DE CONSTRUÇÃO: JUROS NO PÉ Embora reconheça a legalidade da cobrança de juros remuneratórios e de outros encargos durante a fase de construção de obra, em face da importante função de manutenção do equilíbrio contratual que desempenham, conforme já decidido pelo STJ, penso que ela não pode se protrair no tempo de uma maneira incerta, em evidente prejuízo ao consumidor, sendo imprescindível o estabelecimento de um marco final para o que se tem denominado de “fase de construção” e, consequentemente, para a cobrança dos encargos dela decorrentes. Entender de outro modo a questão significaria possibilitar que as instituições financeiras – sob o pretexto de manter o equilíbrio do contrato – postergassem o início de amortização do saldo devedor, forçando o consumidor a continuar pagando juros remuneratórios e outras incumbências nos casos em que a obra estivesse praticamente finalizada e nas hipóteses em que a satisfação de certos requisitos dependesse de fatores extracontratuais. Dessa forma, facultar-se-ia à CAIXA alongar, por meio dos relatórios de acompanhamento do empreendimento unilateralmente por ela elaborados, a fase de construção da obra por um prazo indeterminado, ao seu bel alvedrio, auferindo durante todo esse período os encargos remuneratórios. Ademais, possibilitar-lhe-ia, também, seguir percebendo tais valores mesmo depois de findo o período retro, até que ocorresse a regularização administrativa do imóvel, que, no geral, independe da vontade dos contratantes. Como consequência dessa situação, haveria um verdadeiro desvirtuamento da finalidade dos encargos remuneratórios, os quais, ao invés de desempenhar o importante papel de instrumento de manutenção do equilíbrio contratual, passariam a servir como meio para obtenção de lucro indevido, em nítida afronta ao ordenamento jurídico brasileiro e prejuízo ao consumidor. Diante desse contexto, tenho como necessária a revisão judicial das cláusulas do pacto celebrado entre as partes que tratam sobre os encargos remuneratórios, para – sem descaracterizar as peculiaridades dessa modalidade de contrato – adequá-las à legislação pátria, em especial ao CDC, em especial a regra que declara nula cláusula excessivamente onerosa. Tal mitigação passa pela fixação de critérios objetivos que, uma vez constatados, ponham termo ao direito de se exigir do mutuário o pagamento dos juros remuneratórios, independentemente da existência de outros pressupostos contratuais. A essência da cláusula contratual sobre a taxa de construção é que haja o pagamento da verba para estabilização das prestações futuras, sendo certo que os juros no pé hão de incidir durante a “construção”. Dito de outro modo, constatada a existência de um imóvel, juridicamente relevante, não há mais razão para a incidência da taxa, devendo ser este o termo inicial da amortização, que se constitui em verdadeiro direito subjetivo do mutuário. Assim, o Termo de Entrega das Chaves ao comprador é suficiente para fixar o termo final da taxa de construção, de acordo com a jurisprudência do STJ e da Turma Recursal da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte, pois não se pode admitir algo em construção já concluído. Nesse sentido, tenho como necessária a fixação de critérios objetivos que, uma vez constatados, ponham termo ao direito à cobrança de quaisquer encargos remuneratórios, independentemente do preenchimento de outros pressupostos, sobretudo dos que condicionem o fim da fase de construção a questões acessórias ou meramente burocráticas, ao implemento de condições que não dependam unicamente da vontade do consumidor – uma vez que é ele quem, ao final das contas, arca com tal ônus – e a situações extracontratuais, sem que com isso seja descaracterizada a legalidade da taxa, mas que se estabeleça um termo final dentro da razoabilidade. Nessa esteira, não há nexo com a construção e nem com o direito à amortização, postergar o termo final da taxa a obrigações cartorárias, acessórias e desconectadas da construção em si. A regularidade de convênios públicos com as construtoras, como no programa Minha Casa Minha Vida, mormente em questões da mobília/material, que não afetam a essência do imóvel, deve ser fiscalizada e executada, contudo sem prejuízo do direito a amortização. Nesse sentido, respeitando o entendimento firmado pelo STJ sobre a legalidade da cobrança dos “juros no pé”, e reconhecendo a existência de circunstâncias que poderiam ocasionar um atraso na execução da obra, entendo como legítima a cobrança de juros remuneratórios e outros encargos do consumidor tão somente até o prazo máximo previsto contratualmente para a conclusão do imóvel. Tenho que o Termo de Entrega das Chaves ao comprador, emitido dentro do referido prazo, deve simbolizar o termo da fase de construção, figurando como marco para a amortização do saldo devedor, não sendo razoável condicionar a questões meramente burocráticas o início desta. Eventuais pendências/diligências averiguadas (obrigações acessórias), especialmente as de menor complexidade, também não podem servir de justificativa para a CEF postergar o início da fase pós-construção, em claro prejuízo para o consumidor, devendo a CEF, e até mesmo o consumidor, se for o caso, discutir o cumprimento das obrigações acessórias com a construtora. Em síntese, os atrasos na entrega da obra superiores às circunstâncias supra-aludidas – impedindo o início da amortização do saldo devedor – constituem obstáculo que não pode ser imputado aos mutuários, os quais até hoje tem adimplido regularmente as suas obrigações contratuais. 3. RESPONSABILIDADE PELO RESSARCIMENTO Ressalte-se que o pacto celebrado entre os demandantes e os demandados configura típico negócio jurídico de natureza complexa para aquisição de bem imóvel. Tal modalidade de contrato caracteriza-se precipuamente por possibilitar a realização de dois ou mais negócios jurídicos simultaneamente, facilitando uma maior aproximação entre os fornecedores e consumidores ao mesmo tempo em que diminuem os riscos envolvidos na operação. Há uma maior aproximação entre as sociedades empresárias (fornecedores) e consumidores para a realização de negócios jurídicos, ao mesmo tempo em que diminuem os riscos para as partes envolvidas. Além do mais, o pacto celebrado entre as partes consiste de típico contrato de adesão, cujas cláusulas contratuais são unilateralmente elaboradas pelo fornecedor (CEF), a rigor, em nítido detrimento do consumidor (mutuário) – parte hipossuficiente, sendo, portanto, passíveis de intervenção por parte do judiciário para que seja restabelecido o equilíbrio da relação jurídica. Conforme se depreende das cláusulas do contrato, a obrigação de arcar com os encargos mensais de juros compensatórios e atualização monetária durante toda a fase de construção do condomínio é imposta ao mutuário, obrigação esta que, nos termos do contrato, somente se encerra quando averiguado pela CAIXA o cumprimento de diversas condições, tais quais a conclusão total da obra, certificada mediante Relatório de Acompanhamento do Empreendimento (RAE) atestando o percentual físico executado, e a apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção – “Habite-se”, momento em que passam a ser devidos os encargos relativos ao período do pós-término da fase de construção. Enquanto não atendidos todos os requisitos pactuados, o pagamento das prestações de amortização e juros – a partir do qual o saldo devedor (mútuo) efetivamente começará a ser adimplido pelo adquirente – não pode ser realizado, subsistindo, no entanto, o ônus de o mutuário seguir arcando com os juros remuneratórios e atualização monetária até que a obra seja considerada finalizada pela CAIXA, ainda que extrapolado o prazo para a sua construção. Daí que, por força do contrato celebrado, qualquer atraso na construção do imóvel ou nos trâmites administrativos exigidos (obtenção de certidão de habite-se, por exemplo) – por maior que seja – acaba sendo, no final das contas, arcado pelo mutuário (consumidor), mesmo que este em nada tenha contribuído para essa situação, ocorrendo, na prática, uma transferência da responsabilidade pela mora da construtora, da instituição financeira e até mesmo de terceiros estranhos ao pacto para o adquirente. Quanto a esse aspecto, as referidas cláusulas contratuais mostram-se nitidamente abusivas, porquanto condicionem o término dos encargos do consumidor e o início do direito dele adimplir a obrigação principal (quitação do mútuo) ao cumprimento de um ônus que cabe exclusivamente à incorporadora (conclusão da obra), além de outras condições que fogem ao controle do adquirente. Nesses termos, imputa-se ao consumidor (mutuário) obrigação excessivamente onerosa, obrigando-o a, em função de transgressão ao contrato cometida por outro partícipe do negócio jurídico (construtora ou CAIXA) ou de morosidade administrativa extracontratual, permanecer suportando determinadas incumbências quando, a priori, não mais precisaria fazê-lo. Apesar disso, o que na prática se verifica é que são as incorporadoras que mais tem se beneficiado com o programa de financiamento habitacional, o qual, ao mesmo tempo em que vem facilitando a aquisição de crédito pela população de baixa renda – tem potencializado as operações de venda –, assim reduzindo os riscos da construtora. Nos termos do contrato habitacional complexo firmado entre as partes, cabe à Construtora seguir o cronograma que é apresentado por ela mesma ou conveniado com a financiadora. Ou seja, além de lucrar com a atividade, o descumprimento do prazo contratual somente pode ser imputado à Construtora. Portanto, os riscos e encargos do atraso não podem ser transferidos ao mutuário. Em suma: 1. A taxa de construção é legal; 2. A taxa de construção é de responsabilidade do mutuário; 3. A taxa de construção deve ter um termo final razoável; 4. Dentro do prazo contratualmente previsto, o mutuário deve arcar com a taxa de construção (juros no pé) até que haja a entrega das chaves ao comprador; 5. A CAIXA não deve cobrar juros no pé pagos após a entrega das chaves; 6. Os valores pagos indevidamente após a entrega das chaves deverão ser restituídos ao mutuário. 4. DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO Este Juízo possuía o entendimento de ser incabível o pleito de repetição do indébito em dobro neste tipo de demanda, visto que, anteriormente, segundo jurisprudência do STJ, para a incidência da penalidade do art. 42 do CDC, havia além da necessidade da comprovação do efetivo pagamento do indébito, a demonstração de má-fé do credor. Contudo, em relação a esse tema, o STJ, em julgado recente nos autos dos Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial nº 676.608-RS (2015/0049776-9) – Rel, Ministro Og. Fernandes, proferido em data de 21/10/2020, pacificou a interpretação do parágrafo único do art. 42 do CDC, fixando as seguintes teses: 1. A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva 2. A repetição de indébito por cobrança indevida de valores referentes a serviços não contratados promovida por empresa de telefonia deve seguir a norma geral do lapso prescricional (10 anos, artigo 205 do Código Civil) a exemplo do que decidido e sumulado (Súmula 412/STJ) no que diz respeito ao lapso prescricional para repetição de medida de tarifas de água e esgoto 3. Modular os efeitos da presente decisão para que o entendimento aqui fixado seja aplicado aos indébitos não-decorrentes da prestação de serviço público a partir da publicação do acórdão (grifos nossos). Em sendo assim, considerando que o STJ afastou a exigência da má-fé, para se aplicar a penalidade prevista no dispositivo citado, bastando a conduta apontada atentar contra a boa-fé objetiva, é de se deferir o direito à autora à devolução em dobro dos valores dela cobrados indevidamente. 5. DOS DANOS MORAIS O dano moral pode ser definido como o sofrimento incomum experimentado pela pessoa, que ofende sua auto-imagem pessoal, sua condição perante a sociedade ou mesmo a sua integridade física. Trata-se, desse modo, de violação aos direitos de personalidade, como o direito à intimidade, o direito à imagem ou o direito à privacidade. O mero aborrecimento não é apto a caracterizar a existência de dano moral, devendo ser suportado por todos que convivem em sociedade. A jurisprudência tem adotado o entendimento de que, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana” (STJ. REsp n.º 1129881/RJ. Relator Ministro Massami Uyeda. DJe, 19/12/2011). Não tendo sido o autor submetido a circunstância excepcional que o colocasse em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há como reconhecer-se o dano moral alegado. 6. SÍNTESE CONCRETA No caso dos autos, deve ser reconhecida a ilegalidade da taxa de construção, nos termos da fundamentação supra, após a data da entrega das chaves, ou seja, em 28/10/2023 (Id. 74041461), uma vez que ocorreu antes da data fixada como término da obra (05/02/2024) constante no quadro de resumo acostado pela CAIXA (id. 68996373). Devida a restituição, em dobro, como consequência da ilegalidade. Quanto ao pedido de ressarcimento de seguro, tal pedido não merece prosperar, visto que, a princípio verifica-se tratar-se de seguro habitacional, obrigatório nos contratos de financiamentos e não há comprovação nos autos de que a parte autora tenha sido compelida a contratar esse seguro junto ao próprio financiador. DISPOSITIVO POSTO ISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para: (i) declarar a legalidade da taxa de construção; (ii) anular a cláusula contratual que posterga os juros no pé além da entrega das chaves ao comprador; (iii) anular a cláusula contratual que impõe ao mutuário o pagamento de juros no pé além do prazo contratual para conclusão da obra; (iv) condenar a CAIXA a restituir ao mutuário, em dobro, os juros no pé (taxa de construção) adimplidos após a entrega das chaves em data de 08/04/2022 (Id. 62977883), com incidência de juros moratórios e correção monetária nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, sendo o montante apurado em fase de execução de sentença, excluindo-se valores pagos por fiador. EXTINGO o presente feito sem resolução do mérito em relação à ML3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e MIRANTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em razão da ilegitimidade passiva, bem como da incompetência deste Juízo para processamento e julgamento da causa. Dispensado o pagamento pelas partes de custas e honorários advocatícios (Lei nº 9.099/95, art. 55), ficando deferida a assistência judiciária gratuita. Intimem-se.

18/06/2025, 00:00

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Definitivo

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Petição

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