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Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA EXEQUENTE: CONDOMINIO SAO BERNARDO REPRESENTANTE ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ADRIANO DOS SANTOS SALES - CE26720 REPRESENTANTE do(a) EXEQUENTE: ELIEZIO LIMA SILVEIRA ADVOGADO do(a) REPRESENTANTE: ADRIANO DOS SANTOS SALES - CE26720 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Federal CE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 0014013-98.2025.4.05.8100 Cuida-se de ação ajuizada pelo Condomínio São Bernardo em face da CEF (Caixa Econômica Federal), objetivando a cobrança de dívida constituída por taxas/despesas condominiais referentes ao imóvel sob matrícula n.º 42.009 (apartamento 103, bloco B, que integra o citado condomínio), quanto aos meses de abril/2020 a dezembro/2022 e de dezembro/2023 a maio/2024, cujo montante, atualizado até março/2025, já importava em R$ 6.366,62 (seis mil trezentos e sessenta e seis reais e sessenta e dois centavos), sob o argumento de que a parte ré seria a proprietária do referido imóvel. A CEF alega que não é responsável pela dívida e que a cobrança deveria ter sido dirigida ao(à) arrendatário(a) do imóvel. Não tendo chegado as partes à conciliação, julga-se a lide. Relatado no essencial, decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Do pedido de justiça gratuita Requer a parte autora o deferimento da justiça gratuita, alegando que o condomínio não tem finalidade lucrativa, vindo a arrecadar somente os valores provenientes das cotas condominiais para fins de manutenção das áreas comuns, mediante rateio por fração ideal. Ocorre que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que, tratando-se de condomínio, é necessária a efetiva comprovação da necessidade de justiça gratuita, mormente no âmbito do Juizado Especial Federal, diante dos módicos valores das custas processuais. No caso em tela, não restou demonstrada a insuficiência econômica da parte autora. Destarte, resolvo indeferir o pedido de justiça gratuita. Da ilegitimidade passiva da CEF O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício é título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC (Lei n.º 13.105/2015): "Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;" De acordo com o art. 829 do CPC, o executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação. Assim, na hipótese de não pagamento da dívida, os bens indicados pelo exequente serão penhorados, observado o princípio do menor sacrifício do executado, ou seja, o modo menos gravoso para o devedor. Somente se verificado o não pagamento é que a penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. No caso dos autos, a parte autora busca a satisfação de crédito referente à taxa de condomínio inadimplida. Consoante o art. 1.336 do Código Civil, ao dispor sobre as regras aplicáveis ao condomínio edilício, imputou-se ao condômino o dever de "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Assim, a regra geral é a de que cada condômino deve arcar com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Com efeito, a obrigação imposta ao condômino, de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa, prevista no art. 1.315 do Código Civil, é exemplo típico de uma obrigação propter rem. Nesse sentido, corrobora a lição de Sílvio de Salvo Venosa ("Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos", São Paulo, ed. Atlas, 2010, p. 38): "(...) quem adquire um apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo proprietário. Não resta dúvida de que caberá ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário, mas, perante o condomínio, responderá sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for." Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade, obligatio ad rem. A negativa ou inadimplemento de sua parte representa enriquecimento ilícito em detrimento do grupo dos demais condôminos. Em caso de alienação da propriedade, é pacífico o entendimento no sentido de que as cotas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao proprietário da coisa. Assim, o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite no momento da transferência. Esta é a determinação legal, prevista no art. 1.345 do Código Civil: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.". É importante ressaltar que referida natureza conferida à taxa condominial visa a garantir a continuidade da própria relação condominial. Nesta fase preliminar, no entanto, urge verificar se a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, nas situações em que esta se tornou proprietária do imóvel, a fim de avaliar a pertinência subjetiva da instituição financeira no polo passivo da demanda. É cediço que, em muitas situações, a CEF, a despeito de constar como proprietária, não possui o atributo de uso e gozo da coisa, porquanto o seu devedor (v.g., fiduciante, hipotecário ou arrendatário) permanece na posse direta do imóvel, beneficiando-se dos bens e serviços oferecidos pelo condomínio. Nesses casos, não se afigura justo ou correto que o condomínio execute diretamente a Caixa Econômica Federal em relação a períodos anteriores à aquisição da posse direta do bem. No caso específico do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), instituído pela Lei n.º 10.188/2001, o devedor arrendatário se constitui em possuidor direto do imóvel, só alcançando a condição de proprietário após o cumprimento integral do respectivo contrato e o exercício da opção pela compra. Pois bem. Na espécie, constatando uma instrução probatória deficitária do feito, este Juízo determinou a conversão do julgamento em diligência (Id. 79242623), com vistas a que as partes adotassem as providências a seguir descritas. À parte autora coube informar quem figurava na posse direta do imóvel ao tempo da dívida ora cobrada, a saber, de abril/2020 a dezembro/2022 e de dezembro/2023 a maio/2024, e, ainda, comprovar quem foi o(a) responsável pelos pagamentos das taxas condominiais referentes aos meses de janeiro/2013 a março/2020 e de janeiro/2023 a novembro/2023. À CEF coube apresentar cópia do contrato de arrendamento residencial que teria firmado com Eurides Severiano Galdino Fernandes, comprovando a data da imissão na posse do imóvel por parte do(a) promissário(a) comprador(a). Em resposta, a parte autora alegou não saber quem esteve na posse direta do imóvel ao tempo da dívida ora cobrada. Porém, admitiu o cadastramento de Dario Fernandes como responsável pela unidade habitacional a partir de maio de 2024 (Ids. 80306492 e 80306494). A CEF apresentou o contrato de arrendamento residencial firmado em 30/4/2013 com Dario Fernandes e Eurides Severiano Galdino Fernandes, que, segundo a documentação dos autos, foi liquidado desde 30/4/2023 (Ids. 74296390, 74296392 e 83932772). Pela pertinência, vejamos a seguinte cláusula do contrato: "CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - Todos os tributos, impostos, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos, inclusive condominiais que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel oferecido em garantia deverão ser pagos, nas épocas próprias, pelo(s) BENEFICIÁRIO(S), reservando-se à CAIXA o direito de, a qualquer tempo, exigir a respectiva comprovação." (grifos acrescidos/alterados) Em reforço, na cartilha[1] do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), consta (expressamente) que caberá ao arrendatário "assumir as despesas incidentes sobre o imóvel - IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio, limpeza urbana e outras arbitradas pelo Poder Público, se for o caso". Desta feita, entendo que as cotas condominiais inadimplidas devem ser executadas primeiramente em desfavor dos possuidores diretos da unidade condominial em questão (Dario Fernandes e Eurides Severiano Galdino Fernandes), que assumiram a obrigação de pagar as taxas condominiais e que, segundo os elementos dos autos, detinham a posse do imóvel ao tempo da dívida em discussão. Parece-me que esta é a hermenêutica conducente à solução mais justa. É que os possuidores diretos, e não a CEF, são os verdadeiros usufrutuários dos bens e serviços do condomínio, vale dizer: são as pessoas que se beneficiam da área de lazer e dos serviços, como a vigilância, portaria, limpeza da área comum etc. Nesse cenário, não se afigura medida de justiça autorizar a execução em desfavor da Caixa Econômica Federal, quando a parte autora não logrou demonstrar que tenha acionado os possuidores diretos para pagamento dos débitos condominiais, relativos ao período em que eles usufruíram, diretamente, dos bens e serviços do condomínio, a despeito do título de propriedade em nome da parte ré. Conclui-se, portanto, que a Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva para esta demanda. Em se tratando de demandas de natureza cíveis, a competência da Justiça Federal é fixada pelo critério ratione personae. Assim, inexistindo quaisquer das entidades elencadas no art. 109, I, da Constituição Federal na lide, carece a Justiça Federal de competência para julgar e apreciar a demanda. Por fim, consigno que cabe à Justiça Federal, como é cediço, decidir a respeito da existência de efetivo interesse jurídico das entidades indicadas no art. 109, I, da Constituição Federal, que justifique sua participação no processo, nos termos do enunciado da Súmula 150 do Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrita: "Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas." A competência dos Juizados Especiais Federais Cíveis, por sua vez, é determinada materialmente em função do valor da causa, da pessoa e em razão do lugar, devendo ser ressaltado que no foro onde houver JEF instalado sua competência é de natureza absoluta, conforme expressamente dispõe o art. 3º, § 3º, da Lei n.º 10.259/2001. No âmbito dos Juizados Especiais Federais, as disposições do art. 51, III, da Lei n.º 9.099/95 e do Enunciado 24 do FONAJEF, autorizam a extinção do processo sem resolução do mérito quando comprovada a incompetência territorial para o julgamento do feito, sendo, portanto, descabida decisão declinatória de competência. Neste sentido e por analogia, tratando-se de incompetência absoluta, entendo serem ainda mais fortes os argumentos acima expendidos para determinar a extinção do processo sem julgamento do mérito, por ausência de legitimidade da parte ré, bem como falta de pressuposto de validade da relação processual, notadamente quanto à competência do Juízo. Ressalte-se, por oportuno, que o § 1º do art. 51 da Lei n.º 9.099/95, aplicável à Lei n.º 10.259/2001, estatui que a extinção do processo independerá, em qualquer hipótese, de prévia intimação pessoal das partes. III - DISPOSITIVO Com base nesses esteios, indefiro o pedido de justiça gratuita e extingo o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC. Sem custas, sem honorários advocatícios e sem reexame necessário (art. 1º da Lei n.º 10.259/2001 c/c art. 55 da Lei n.º 9.099/95). Publique-se, registre-se e intimem-se, observadas as disposições da Lei n.º 10.259/2001. Arquive-se, imediatamente, por se tratar de sentença terminativa (art. 5º da Lei n.º 10.259/2001). Fortaleza/CE, data supra. SÉRGIO FIÚZA TAHIM DE SOUSA BRASIL Juiz Federal da 26.ª Vara Certidão de Trânsito em Julgado Certifico que a sentença proferida nos autos do processo em epígrafe transitou em julgado na data da sua prolação, conforme inteligência do art. 5º da Lei n.º 10.259/2001. Fortaleza/CE, data supra. Servidor 26.ª Vara [1] Disponível em: https://www.caixa.gov.br/Downloads/programa-de-arrendamento-residencial-par/CARTILHA_PAR.pdf (v. fl. 5 da cartilha - acesso em 1º/9/2025).