Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0007633-59.2025.4.05.8100.
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL QUARTZO Advogados do(a)
AUTOR: AMANDA VITORIA DA SILVA BARRETO - CE53068, ANANIAS MAIA ROCHA NETO - CE31017, ANTONIO CHAVES SAMPAIO FILHO - CE31082, DANNY MEMORIA SOARES - CE30539, EDINARA LUCAS GURGEL - CE54477, MARIA IZAMAR GURGEL SALES DE FREITAS - CE53886
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - DF17348 SENTENÇA
JUSTIÇA FEDERAL DA 5ª REGIÃO Processo Judicial Eletrônico 14ª VARA FEDERAL CE - PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)
Trata-se de ação especial promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUARTZO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF na qual objetiva a condenação da promovida ao pagamento das taxas condominiais da unidade 103, bloco G, do Condomínio requerente, num total de R$ 4.164,47 (quatro mil, cento e sessenta e quatro reais e quarenta e sete centavos), conforme detalhamento contido no anexo 63075977. Contestação apresentada (anexo 67590640). Feito este breve relatório, apesar de dispensável (art. 38 da Lei nº. 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001), fundamento e decido. 1-FUNDAMENTAÇÃO. 1.1-Das preliminares. -Da preliminar de incompetência dos Juizados Especiais. O art. art. 3º, inciso II, da Lei 9.099/95, aplicado subsidiariamente ao JEF, ex vi do art. 1º da Lei nº. 10.259/2001, assim estabelece: “Art. 3º. O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: (...) II- as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;” Obviamente que citado dispositivo faz referência ao CPC/1973, o qual dispunha: “Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: II- nas causas, qualquer que seja o valor: (...) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;” Aliás, o novo CPC/2015, manteve no seu art. 1.063 a competência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar as ações previstas no art. 275, inciso II, do CPC/1973. Para além disso, mesmo sendo um ente despersonalizado, o Código de Processo Civil lhe confere capacidade processual, ou seja, a capacidade de estar em juízo, sendo representado pelo síndico (artigo 75, inciso XI, do CPC). Isso permite que o condomínio possa defender seus interesses e os interesses coletivos dos condôminos perante o Poder Judiciário. Nesse mesmo sentido, é o Enunciado 128 do FONAJEF: “ENUNCIADO Nº 128 – O condomínio edilício, por interpretação extensiva do art. 6º, I, da lei 10.259/01, pode ser autor no JEF.” Ressalvo, porém, que essa possibilidade, prevista tanto no art. 275, II, b, do CPC quanto no Enunciado 128, diz respeito à ação de conhecimento (COBRANÇA) e não à ação executiva. Preliminar rejeitada. -Das preliminares de ilegitimidade passiva e de denunciação à lide. A ré alegou que o imóvel se encontra arrendado e que a matrícula do imóvel contém esta informação. Contudo, não tratou de juntar o alegado contrato de arrendamento. Por outro lado, o Condomínio autor juntou a matrícula do imóvel atualizada em 14/02/2025 (anexo 63075976), no qual não se verifica tal informação. Ora, o momento para a apresentação de documentos que apontem a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, seria, na contestação, o que não foi feito até a presente data. Para além disso, a denunciação da lide é uma das formas de intervenção de terceiros, e o art. 10, da Lei 9.099/95, expressamente inadmite qualquer forma de intervenção de terceiros, no que se insere a denunciação da lide, senão vejamos: “Art. 10. Não se admitirá, no processo, qualquer forma de intervenção de terceiro nem de assistência. Admitir-se-á o litisconsórcio.” A relação jurídica existente entre a CAIXA e o suposto arrendatário não evidencia situação de litisconsórcio passivo necessário, porquanto este se dá por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes (art. 114 do CPC), o que não é o caso dos autos, pois, nenhuma relação jurídica sequer foi demonstrada com terceiro. Preliminares rejeitadas. 1.2-Do mérito. i) Da responsabilidade do proprietário pelo pagamento das taxas. O argumento da CEF de que as taxas são devidas por quem ocupa o imóvel, e não por pelo proprietário, não serve de fundamento para afastar sua responsabilidade no caso em análise. A taxa condominial é uma obrigação propter rem, e, como tal, a responsabilidade por seu pagamento é do proprietário do imóvel. A matrícula do imóvel constante do anexo 63075976, atualizada de 14/02/2025, traz a informação de que o atual proprietário do imóvel é o Fundo de Arrendamento Residencial-FAR, o qual é representado pela CAIXA, tanto judicial como extrajudicialmente, ex vi do art. 4º, da Lei 10.188/2001. Muito embora os patrimônios da CAIXA e do FAR não se confundam, a CAIXA detém a propriedade fiduciária dos imóveis do FAR e é quem os administra como gestora, por força da Lei nº. 10.188/2001, inclusive, como já dito, representando-a tanto judicial quanto extrajudicialmente. Somente para ilustrar, o precedente abaixo com o mesmo o mesmo entendimento: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. PROPRIETÁRIA DO BEM JUNTO AO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL (ART. 206, PARÁGRAFO 5º, I, DO CC/2002). APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Diante da natureza propter rem das taxas de condomínio, o proprietário do imóvel é o responsável pelas respectivas quitações, ainda que não esteja com a posse direta do bem. Afastada a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa, por constar como proprietária do bem em questão junto ao Cartório Imobiliário. 2. Com o advento do novo Código Civil de 2002 e ampliação das hipóteses de prazos específicos para prescrição, o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais passou a ser de 5 anos, a partir do vencimento de cada parcela, por se tratar de despesa líquida, desde sua definição em assembleia geral de condôminos, e constante de instrumento particular, adequando-se perfeitamente à previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/2002. Precedente do STJ (RESP 201300129428, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA: 25/06/2013). 3. Apelação da CEF parcialmente provida apenas para afastar a aplicação do prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205, do CC/2002, determinando a incidência do prazo quinquenal do art. 206, parágrafo 5º, I. (AC 08056340620144058300, Desembargador Federal Rogério Fialho Moreira, TRF5 - Quarta Turma, PJE, 17/03/2015.) Por tal razão, comprovada a responsabilidade da CEF pelo pagamento das taxas. ii) Valor das taxas. Não houve impugnação específica quanto aos valores e períodos das obrigações, pelo que se tem como incontroversa a quantia de R$ 4.164,47 (quatro mil, cento e sessenta e quatro reais e quarenta e sete centavos), relativo às taxas condominiais da unidade 103, bloco G, Mat. 026.387, do Condomínio Residencial Quartzo, conforme planilha constante do anexo 63075977. Ademais, o autor trouxe aos autos as Atas da Assembleia de Condôminos (anexos 63075966, 63075967, 63075968, 63075969, 63075970, 63075971 e 63075975), onde se fixaram os valores das taxas cobradas, documento essencial para demonstrar que tais valores são devidos. Por fim, o FAR/CAIXA se tornou proprietário desde 2006, sendo, portanto, desnecessário uma notificação prévia para pagar um débito que já é de seu conhecimento a partir do momento que se tornou proprietária. 2-DISPOSITIVO.
Diante do exposto, REJEITO todas as preliminares, e, no mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para CONDENAR a CAIXA na OBRIGAÇÃO DE PAGAR ao Condomínio autor a quantia de R$ 4.164,47 (quatro mil, cento e sessenta e quatro reais e quarenta e sete centavos), relativo às taxas condominiais da unidade 103, bloco G, Mat. 026.387, do Condomínio Residencial Quartzo, conforme planilha constante do anexo 63075977, bem como as cotas condominiais vincendas até a data desta sentença, quantia esta que deverá ser corrigida pela SELIC (art. 406 do CC), a partir da data da citação (03/04/2025). Após o trânsito em julgado, intime-se a CAIXA para, no prazo de 5 (cinco) dias, cumprir a obrigação de pagar sob pena da incidência de multa de 10% prevista no art. 523, do CPC/2015, com a consequente realização de penhora on line (SISBAJUD), o que fica desde já autorizado em depósito(s) em nome da executada Caixa Econômica Federal CEF, CPF/CNPJ nº. 00.360.305/0001-04, até o limite do valor atualizado da dívida, nos termos do convênio firmado entre o Conselho da Justiça Federal e Banco Central (BACEN/STJ/CJF/2001), devendo, após a resposta do sistema SISBAJUD, ser acostado aos autos o respectivo comprovante de bloqueio. Ressalta-se que a juntada do resultado da penhora e demais diligências não prejudica o sigilo bancário, por não indicar número de conta e dados da executada além do nome e do CNPJ; Realizado o depósito, fica autorizada a adoção das providências cabíveis e necessárias ao levantamento da quantia respectiva. Sem custas e honorários advocatícios, ex vi do disposto no art. 55 da Lei nº. 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº. 10.259/01. Cumpridas as determinações acima, e nada mais sendo requerido, arquivem-se com baixa. P.I. Fortaleza/CE, data supra.