Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0022979-41.2025.4.05.8200.
AUTOR: JOSE SEMIAO DOS SANTOS JUNIOR
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO
JUSTIÇA FEDERAL DA 5ª REGIÃO - 2ª VARA FEDERAL PB PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, objetivando a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em nome da CEF, em relação ao imóvel objeto da demanda (RUA ANTONIO JOÃO DA COSTA,N. SN LT13-B QD C, LOTEAMENTO SÃO JOSE - CEP: 58340-000, SAPE – PARAIBA), bem como a suspensão dos leilões extrajudiciais para alienação do imóvel designado para os dias 02 e 09/09/2025. Argumenta a autora que não foi notificada para a purgação da mora, o que torna nulo o ato de consolidação. Juntou procuração, documentos e requereu a gratuidade judiciária. É o relatório. Decido. O instituto da antecipação da tutela, como uma subespécie do gênero tutela de urgência e esta como espécie do gênero tutela provisória, no plano geral do processo de cognição, nos termos do art. 294, caput e parágrafo único, c/c o art. 300, ambos do CPC/2015, é admissível quando restar caracterizada a existência dos seguintes requisitos: a) elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado pela parte; b) perigo de dano. O contrato de financiamento habitacional que deu causa à demanda foi formalizado sob o regime de alienação fiduciária imobiliária, regida pela Lei nº 9.514/1997. Desse modo, o imóvel financiado não está gravado como garantia hipotecária, visto que remanesce na propriedade do agente fiduciário até que se verifiquem adimplidas todas as obrigações do fiduciante, razão pela qual, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o devedor, basta que sejam observadas as formalidades preconizadas no art. 26, caput e § 1º, da citada lei para se consolidar definitivamente o domínio do bem na pessoa do fiduciário, sendo desnecessária a prévia realização do procedimento de execução extrajudicial nos moldes do aludido DL nº 70/66. Segundo o art. 26 da Lei nº 9.514/97, incluindo as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023, tem-se que: a) Vencida e não paga a dívida, o devedor e eventual terceiro fiduciante serão constituídos em mora, e a propriedade será consolidada em favor do fiduciário (art. 26, caput); b) Para a constituição do devedor e terceiro fiduciante em mora, estes serão intimados pelo oficial do cartório de registro para pagar a dívida em 15 dias (art. 26, §1º); c) A intimação para constituição em mora será feita pessoalmente ao devedor e ao eventual fiduciante, por solicitação ao cartório do registro de imóveis ou de títulos e documentos ou também pelo correio, com aviso de recebimento (art. 26, §2º); d) Se o oficial ou serventuário do cartório suspeitar de ocultação do intimado, deverá intimar pessoa da família, vizinho ou porteiro de condomínio de que, no dia imediato, retornará para fazer a intimação do devedor ou fiduciante, com hora certa (art. 26, §3º-A e B); e) Se o devedor ou terceiro fiduciário estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo cartório, que fará a intimação por edital publicado 3 vezes em jornal local, e o prazo para purgação da mora conta-se da última publicação; f) Presume-se em local ignorado, incerto ou inacessível o devedor ou terceiro fiduciante que não for localizado no imóvel dado em garantia nem no último endereço por si informado ao credor; g) Caso o devedor tenha fornecido contato eletrônico (email ou número de whatsapp, por exemplo), é imprescindível o envio da intimação por essa via no mínimo 15 dias antes da intimação por edital (art. 26, §4º-A e B); h) a mora poderá ser purgada até a data da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato; i) ocorrendo a consolidação da propriedade, será promovido leilão. O devedor, até a data do segundo leilão, tem direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente à dívida, somada às despesas, prêmios de seguro e encargos legais, contribuições do condomínio e tributos e despesas do procedimento de leilão (art. 27, §2º-B). Para exercer esse direito, ele será intimado sobre o leilão por correspondência dirigida aos endereços do contrato, inclusive endereço eletrônico (art. 27, §2º-A). Note-se que a primeira intimação a que se reporta a lei é prévia à consolidação da propriedade, pois tal comunicação é necessária para que o devedor possa quitar o débito antes de perder a propriedade. Com a consolidação, a propriedade passa a ser exclusivamente da CEF, não havendo mais que se falar em intimação para pagamento de débito em atraso, porque o contrato de financiamento já está encerrado. A segunda intimação, relativa ao leilão, é necessária apenas para o devedor exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel, com o pagamento integral da dívida, e não apenas das prestações vencidas. Cabe ao devedor apresentar em juízo o procedimento administrativo de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão para exame de pedido de tutela de urgência de suspensão de leilão, pois não é possível presumir ter sido descumprido o procedimento estabelecido em lei para esses atos, e ainda porque o devedor já tem prévio conhecimento tanto dos prazos para pagamento das prestações, quanto da sua condição de mora e das consequências desta, todas definidas no contrato. Acrescento que a experiência deste juízo é de que os procedimentos prévios à consolidação da propriedade do imóvel costumam ser observados pela CEF, de modo que, na falta de prova concreta da ilegalidade, não se configura a probabilidade do direito por esse fundamento. O caso dos autos A parte autora alega a ausência de notificação prévia para purgar o débito, mas não trouxe cópia do procedimento de execução extrajudicial do bem. Caberia à parte autora ter buscado junto à ré os documentos relativos ao procedimento em questão, a fim de demonstrar que esta não cumpriu com as formalidades necessárias à regular consolidação da propriedade. Além do mais, o primeiro leilão foi designado para 02/09/2025, e a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF foi registrada em 02/05/2025 (fl. 31), ou seja, não há que se falar em inobservância do prazo de 60 dias previsto no art. 27 da Lei 9.514/97. As alegações de que não há prestação de contas para a verificação de sobejo e a não expedição do termo de quitação após o segundo leilão só podem ser arguidas após a arrematação do imóvel e, portanto, não justificam a anulação do leilão ainda não realizado. Acrescento que a experiência deste juízo é no sentido de que os procedimentos prévios à consolidação da propriedade do imóvel costumam ser observados pela CEF, de modo que, à falta de prova concreta da ilegalidade, não se configura a probabilidade do direito. Registre-se que é incontroverso o inadimplemento contratual, conforme admitido pela própria parte autora em sua petição inicial, de modo que a adoção de providências de execução pela ré não pode ser vista com surpresa. Ademais, nesse contexto, apenas o depósito integral das prestações em atraso, garantindo o juízo, permitiria afastar as medidas possivelmente adotadas pela ré. Assim, não é possível aferir, ao menos em exame de cognição sumária, que a CEF não cumpriu com as formalidades necessárias à regular consolidação da propriedade. Diante disso, é inviável a suspensão de eventuais medidas executivas, pois não se vislumbra nenhuma possibilidade de acolhimento do pedido ao final da demanda. Ausente a probabilidade do direito, não se faz necessário tecer comentários acerca do perigo de dano, haja vista que ambos os requisitos legais devem estar presentes, concomitantemente, para a concessão da medida requerida. Conclusão
Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência. Defiro a gratuidade judiciária à parte autora (art. 98 do CPC/2015). Providências pela secretaria: 1. Intimar a parte autora desta decisão. 2. Citar a parte ré para contestar, contando-se o prazo para contestação na forma do art. 335 do CPC/2015. A CEF deverá apresentar, com a resposta, cópia integral do processo administrativo que levou à consolidação da propriedade, com todos os comprovantes de intimação e certidões de serventuários ou oficiais do cartório responsável pela condução deste, e planilha de evolução do contrato. 3. Após a contestação, intimar a autora para impugná-la, em 15 dias (arts. 350, 351 e 338 do CPC/2015). 4. Cientificar as partes de que, na contestação e na impugnação, deverão especificar as provas que pretendem produzir, sob pena de preclusão, pois não serão novamente intimadas para esse fim. 5. Ao final, fazer conclusão dos autos. João Pessoa/PB, data da validação no sistema. [DOCUMENTO ASSINADO ELETRONICAMENTE] (Lei 11.419/2006, art. 2º) WANESSA FIGUEIREDO DOS SANTOS LIMA Juíza Federal Substituta da 2ª Vara rpv