Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 08028941720244058400.
RECORRENTE: ALDAISA ALEXANDRE DA SILVA ADVOGADO do(a)
RECORRENTE: FERNANDA FENTANES MOURA DE MELO - RN5164-A
RECORRIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL ADVOGADO do(a)
RECORRIDO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA18292-A VOTO PD PROCESSO 0015375-11.2025.4.05.8400 EMENTA: CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. EMISSÃO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO. CONTRATO NÃO REGISTRADO. ALIENAÇÃO FUDICIÁRIA PENDENTE. PAGAMENTO DO ITIV. JURISPRUDÊNCIA DA TRRN: O ITIV É DEVIDO PELA CAIXA-FAR (VENDEDOR). PEDIDO DO MUTUÁRIO TOTALMENTE PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO. VOTO
Acórdão - EMENTA Dispensada. RELATÓRIO Dispensado. VOTO VENCEDOR PODER JUDICIÁRIO Turma Recursal do Rio Grande do Norte 1ª Turma Recursal do Rio Grande do Norte RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0015375-11.2025.4.05.8400
Trata-se de recurso inominado apresentado pela autora em face de sentença que julgou improcedente o seu pedido para que a CAIXA fosse condenada a emitir a Carta de Adjudicação de imóvel financiado através do Programa Minha Casa, Minha Vida, a fim de obter a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome. Suscita a recorrente, em sede preliminar, a atribuição do valor da causa previsto inicialmente na exordial, com a consequente remessa dos autos a uma Vara Comum da Justiça Federal do Rio Grande do Norte. No mérito, argumenta que a declaração de quitação emitida pela CAIXA seria insuficiente para promover a transferência do imóvel para o seu nome, uma vez que a ré não teria registrado o contrato junto ao cartório de imóveis, e defende a necessidade de que, após o registro, a CAIXA emita ainda o termo de baixa da hipoteca. Por fim, requer a condenação da ré ao pagamento de "todas as custas de taxas - ITVI e emolumentos". Contrarrazões apresentadas pela CAIXA no ID. 19444011. É o relatório. Decido. Inicialmente, rejeito o pedido da autora de remessa dos autos para uma Vara Comum da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte, uma vez que essa questão já foi devidamente analisada pelo Tribunal Regional Federal da 5ª Região, o qual confirmou a decisão do douto juízo da 5ª Vara Federal da JFRN de remeter os autos para o Juizado Especial Federal (ID. 19443939, fl. 88). Dois são os pedidos formulados na petição inicial: 1º) expedição de Carta de Adjudicação Compulsória e 2º) transferência do imóvel, em Cartório, consolidando a propriedade em favor do mutuário. Duas são as controvérsias: o pedido de Adjudicação Compulsória e a responsabilidade pelo ITIV. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: Quitação Incontroversa. A Carta de Adjudicação Compulsória é o documento judicial expedido para superar obstáculo contratual imposto por conduta ilegítima do vendedor de imóvel. A origem da celeuma remonta ao início do Programa Minha Casa Minha Vida/MCMV, ocasião em que o FAR (representado pela CAIXA) adquiriu os imóveis construídos e aprovados para financiamento pelo Programa MCMV. Politicamente, foi assegurada imunidade tributária do ITIV por envolver atuação de ente público federal em política assistencial. Adquirido o imóvel pelo FAR, não houve destinação de verba pública para arcar com os emolumentos cartórios de averbação do contrato de financiamento e respectivas alienações fiduciárias. Essa falha orçamentária "impediu" a transferência dos imóveis quitados pelos mutuários em nome desses. Daí o reconhecimento do pedido, nesse ponto, do polo passivo. Houve, de fato, um empecilho burocrático que impediu a conclusão da transferência. Tanto assim o é que tem havido tentativa de conciliação em Tema afetado pelo Centro Local de Inteligência da JFRN. Em suma, sobre a Carta de Adjudicação compulsória, inexiste divergência factual relevante, pois a quitação contratual é incontroversa, nos autos. Lê-se na sentença (ID 19444008): "(...) O ponto central da controvérsia é a obrigatoriedade da ré em promover a adjudicação compulsória do imóvel em favor da autora, tendo em vista a quitação do financiamento habitacional no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como a responsabilidade pelo pagamento dos impostos de transmissão necessários ao registro do imóvel. O contrato celebrado entre as partes se trata de um "CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DIRETA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - RECURSO DO FAR" (ID. 86374813, pág. 211 do pdf). A Cláusula Vigésima Sexta do mencionado instrumento contratual, que trata "DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA" dispõe, verbis: "CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA - DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA - Após a quitação da dÃ-vida, com o pagamento integral do parcelamento e liberação do valor total do subsÃ-dio, a CAIXA fornecerá o respectivo termo de quitação para registro no cartório de registro de imóveis. Parágrafo Único - O(s) BENEFICIÁRIO(S) deverá(ão) apresentar ao Registro de Imóvel o termo de quitação para o fim de tornar plena a propriedade em seu favor, estando ciente(s) de que as despesas/emolumentos decorrentes do referido ato serão de sua inteira responsabilidade, comprometendo-se, ainda, a informar o seu endereço de correspondência atualizado." Sendo assim, estando a parte autora munida do mencionado Termo de Quitação, poderá, em observância ao disposto na Cláusula 26ª, se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis competente para os fins de adoção dos procedimentos cartorários (registro) necessários para tornar plena a propriedade do imóvel em seu favor. De outra banda, considerando-se que no caso em análise a parte demandada se nega a fornecer a parte autora o "TERMO DE QUITAÇÃO" do financiamento, impõe-se determinar que a CAIXA o faça, desde que a dÃ-vida esteja comprovadamente quitada, independentemente da comprovação do pagamento das despesas/emolumentos/custas/taxas cartorárias pelo beneficiário." Constata-se, entretanto, que o simples termo de quitação emitido pela CAIXA não é suficiente para que a autora possa transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, uma vez que a CAIXA não negou, em sua contestação ou nas contrarrazões recursais, a informação de que não teria ainda providenciado o registro dos contratos relativos ao imóvel RESIDENCIAL VIDA NOVA (Apartamento n.º 02 do Bloco C) junto ao Cartório de Registro de Imóveis, não obstante o débito tenha sido quitado pela parte. O registro do contrato encontra-se expressamente previsto na sua Cláusula Trigésima, sendo uma obrigação que a parte ré já deveria ter cumprido (ID. 19444006, fl. 9): "CLÁUSULA TRIGÉSIMA - REGISTRO. A CAIXA providenciará o envio deste instrumento ao Cartório de Registro Imobiliário e disponibilizará uma via registrada para o beneficiário. Parágrafo único - Este contrato enquadra-se no PMCMV - FAR, quanto às regras de recolhimento de custas e emolumentos cartorários". Considerando-se que o contrato foi assinado em julho de 2012 - há mais de 10 (dez) anos, portanto -, não se afigura razoável a omissão da CAIXA em efetuar o seu registro junto ao cartório de imóveis, devendo ser revista a sentença para que a CAIXA expeça a Carta de Adjudicação em favor da parte autora. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL EM CARTÓRIO: Detalhamento e Atribuições. O pedido "indeterminado" de "transferência da propriedade", em favor da mutuária, carece de detalhamento, já que a real transferência envolve atos de três envolvidos: vendedor, comprador e cartório. Tratando-se de ato complexo, é crucial compreender a atribuição de cada um. Ao vendedor (FAR/Caixa), além da quitação, deve arcar com os emolumentos cartórios de averbação do contrato de financiamento e da alienação fiduciária. Já esclarecido que tal averbação não fora providenciada à época do contrato com os mutuários. Somente esse encargo pode ser imposto, por força de lei, ao vendedor/FAR-Caixa. Ainda que se admita que a Carta de Adjudicação Compulsória possa suprir a resistência de modo amplo (quitação/averbação), nenhum outro encargo é previsto em lei ao vendedor (Far/Caixa). Nesse ato complexo, as atribuições do comprador são: diligenciar junto ao cartório com a documentação pertinente (a Carta de Adjudicação suprindo a manifestação do vendedor) e pagar o ITIV/ITBI, além de outras condições impostas (não pertinentes para a resolução). O Cartório, por sua vez, deve verificar a completude da documentação e quitação dos encargos. Em seguida, deve registrar a transferência da propriedade. Pontuado isso, o pedido "genérico" de "condenar a parte ré a transferir a propriedade" somente pode ser assimilado com base nas atribuições impostas a cada um dos envolvidos. Não pode resultar em superação da atividade regular cartorária, tampouco repassar encargos legais inexistentes. PAGAMENTO DO ITIV: responsabilidade do adquirente. STJ. O CTN, no art. 35, disciplina o fato gerador do ITIV/ITBI, dispondo: "O impôsto, (...), sôbre a transmissão de bens imóveis e de direitos a êles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil". Embora o CTN, art. 42, faculte ser "contribuinte do impôsto (...) qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei", a jurisprudência é pacífica quanto à responsabilidade tributária ser do "adquirente". A respeito disso, inexiste qualquer dúvida ou polêmica relevante. Elementar, pois a transferência, em prol do novo dono, é o fato gerador. Na Constituição, assim está disciplinado o ITIV: CF, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. A jurisprudência do STF destaca: 1º) A cobrança de ITBI [Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis] é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. [ARE 759.964 AgR, rel. min. Edson Fachin, j. 15-9-2015, 1ª T, DJE de 29-9-2015.] = ARE 1.526.080 AgR, rel. min. Dias Toffoli, j. 07.04.2025, 2ª T, DJE de 09.04.2025.]; 2ª) (...) o STF assentou que os contratos de promessa não constituem fato gerador para a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. [RE 666.096 AgR, voto da rel. min. Cármen Lúcia, j. 30-10-2012, 2ª T, DJE de 21-11-2012.] = AI 782.703 AgR, rel. min. Dias Toffoli, j. 8-10-2013, 1ª T, DJE de 25-11-2013 PAGAMENTO DO ITIV: MCMV - Incompreensões Processuais e Legais. Feita essa digressão, percebe-se não ter nenhum cabimento a condenação do vendedor/Caixa-Far no pagamento do ITIV, pois não é devedor tributário do imposto. Primordial, portanto, entender como surgiu essa celeuma inconsistente e desnecessária. Primeira ponderação. O pagamento do ITIV é condição para a expedição da Carta de Adjudicação Compulsória. Diferentemente do alegado pela defesa da parte Ré, a quitação do ITIV, não é condição legal para a Adjudicação Compulsória; apenas é mais um requisito a ser verificado pelo Cartório no momento da transferência do registro. Segunda ponderação. O pagamento do ITIV pelo FAR-Caixa também não é solicitado pela parte autora. O pedido genérico de viabilização da transferência somente pode ser admitido como expedição da Carta de Adjudicação, com efeito imediato dos encargos econômicos (emolumentos para a averbação do contrato de financiamento/alienação fiduciária do imóvel). Mostra-se inconsequente, de um pedido genérico, fazer qualquer dedução de "pedido implícito contra legem". Terceira ponderação. A condenação judicial do FAR/Caixa no pagamento do ITIV, nesse contexto, deveria resultar em extinção sem resolução do mérito desse capítulo de sentença; não sendo o caso de pedido explícito acolhido em sentença, no que deveria ser refutado pelos motivos acima. São dois os obstáculos de ordem pública para essa inversão do devedor tributário: pedido inexistente de condenação para FAR-Caixa (processual de ordem pública) e imposição legal pacífica de ser encargo do adquirente (mérito de jurisprudência pacífica). Quarta ponderação. Não teria cabimento definir o responsável tributário sem a presença do credor tributário constitucionalmente definido: o Município. Quinta ponderação. Isenções tributárias municipais superadas e irrelevância para o caso. Ainda que desconectando a pretensão de inversão do devedor tributário (declaração de FAR-Caixa ser o devedor - pleito inexistente e "contra legem", como verificado), não há - igualmente - pedido alguma de indenização de ITIV por "perda de oportunidade de isenção". Explica-se (mesmo reconhecendo não ter sido posta essa causa de pedir, tampouco o pedido). Há julgados que entendem que o FAR-Caixa deveria arcar com o imposto pois deu causa a atraso que resultou em prejuízo para o mutuário. Há alguns equívocos no raciocínio. Inicialmente, houve, de fato, atraso na averbação do financiamento/alienação fiduciária. Contudo, isso não guarda nenhum nexo com a retomada de ITIV anos após as construções. Com efeito, somente após quitação é que o interessado/mutuário poderia ter interesse jurídico em averbar o financiamento da Caixa. Ante disso, nenhum prejuízo pode ser imputado ao mesmo. Ademais, dever-se-ia comprovar dois outros requisitos: (a) superação do prazo de inalienabilidade do imóvel, condição existente para Faixa 1; (b) que o atraso da averbação foi a causa da perda da oportunidade. Como nada disso foi posto como causa de pedir remota, igualmente não foi sequer alegado, tampouco provado. JURISPRUDÊNCIA DA TRRN: responsabilidade do FAR-Caixa pelo ITIV. Nada obstante a fundamentação supra, sustentada em três processos recentes da TRRN (Processos 0028013-13.2024.4.05.8400, 0016740-03.2025.4.05.8400 e 0008223-09.2025.4.05.8400), meu entendimento restou vencido. Houve referência a dois julgados do TRF da 5ª Região, transcritos abaixo: "A apelante também alega que a outorga definitiva de Termo de Quitação depende da individualização da matrícula do imóvel objeto do contrato quitado, o que ainda não ocorreu, pois há pendências junto à Prefeitura Municipal de Parnamirim/RN que revogou a Lei que concedia isenção do ITBI para os imóveis oriundos do Programa Minha Casa Minha Vida produzidos naquele município. Porém, a individualização da matrícula é notadamente de responsabilidade da atual proprietária, a Caixa, que uma vez procedendo com a geração de matrícula individual no Cartório de Registro de Imóveis apropriado e garantido a adjudicação do bem em análise, poderá cobrar os valores regressivamente à compradora, se não for em sentido diverso a previsão contratual. [...]." (TRF5, 6ª Turma, AC nº 0803481-39.2024.4.05.8400/RN, Rel. Des. Federal LEONARDO RESENDE MARTINS, unânime, j. 26.11.2024). "7. Conforme reconhecido nas próprias razões recursais, o Município de Parnamirim editou a Lei Complementar nº 035/2009, com vigência até 2012, prorrogada pelas Leis Complementares nº 065/2013 e nº 094/2015 até 31/12/2015, assegurando a isenção do ITIV aos imóveis do programa. A CAIXA dispôs de prazo suficiente para promover o registro sem a incidência do tributo. 8. A ausência de registro no período legalmente isento não pode ser imputada ao mutuário, que cumpriu regularmente sua obrigação contratual. A imposição do pagamento do ITIV, neste contexto, deslocaria indevidamente a responsabilidade tributária para o adquirente, desvirtuando os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. (...) Tese de julgamento: "1. A operadora financeira do PMCMV é responsável pela formalização e registro dos contratos habitacionais durante o período de vigência de isenção municipal do ITIV. 2. A inércia na prática do ato registral transfere indevidamente ao mutuário encargo tributário que poderia ter sido afastado, em violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato. 3. O percentual mínimo legal de honorários advocatícios deve ser mantido quando a demanda envolve matéria de média complexidade e relevância social." Legislação relevante citada: CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Leis Complementares do Município de Parnamirim nº 035/2009, nº 065/2013 e nº 094/2015". (TRF-5, , APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RODRIGO ANTONIO TENORIO CORREIA DA SILVA, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 22/04/2025) E, no processo 0008223-09.2025.4.05.8400, restou decidido, por maioria, que a Caixa deve arcar com o pagamento do ITIV conforme fundamentação abaixo: "8. No caso dos autos, constata-se que a CAIXA informou, por meio do documento de Id. 20779127, ter a parte autor liquidado o contrato de financiamento objeto dos autos. 9. Nessa esteira, uma vez comprovada a quitação do preço ajustado para a compra e venda do imóvel, que ensejou o aperfeiçoamento do negócio entre a parte autora e a CAIXA, o registro imobiliário deve ser viabilizado, e a transferência do domínio deve ser operada concomitantemente com o cancelamento de eventual ônus real sobre o bem. Quanto ao ITIV, conforme entendimento do TRF-5, não pode ser imputado à parte adquirente, sendo ônus da CAIXA, por não ter cumprido a tempo e modo sua obrigação". Desse modo, em respeito ao princípio do colegiado e à estabilidade jurisprudencial, ressalvado meu entendimento pessoal (extinção sem resolução do mérito, por não ter sido pedido; improcedência, por quaisquer das causas de pedir, se conhecido o pedido), julgo procedente o pedido de condenação da Caixa-FAR no pagamento do ITIV. CONCLUSÃO
DIANTE DO EXPOSTO, conheço e dou provimento ao recurso da parte autora para determinar expedição de Carta de Adjudicação Compulsória em nome da autora (consoante imóvel individualizado nos autos) e condenar a Caixa-FAR no pagamento do ITIV. Sem custas e sem honorários. É como voto. José Carlos Dantas T. de Souza Juiz Federal ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, por unanimidade, ACORDAM os juízes da Turma Recursal da Seção Judiciária do Estado do Rio Grande do Norte acompanhar os termos do voto do relator. Verificado o trânsito em julgado da decisão, remetam-se os autos ao Juizado Especial Federal Cível para o cumprimento do acórdão, após baixa na distribuição. José Carlos Dantas Teixeira de Souza Juiz Federal