Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARCOS ANTONIO MARIANO VALENTIM ADVOGADO do(a)
AUTOR: RENAN ROBERTO DE MELO - PB22404
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, NICODEMOS GOMES DE LIMA ADVOGADO do(a)
REU: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292 ADVOGADO do(a)
REU: ALEXANDRE VITORIO SERAFIM FREIRE - PB12062 SENTENÇA RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal PB PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0022330-76.2025.4.05.8200
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Leilão Extrajudicial cumulada com pedido de tutela de urgência. A demanda foi ajuizada por MARCOS ANTÔNIO MARIANO VALENTIM em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de NICODEMOS GOMES DE LIMA. O autor narra na petição inicial (id. 79404729) que celebrou contrato de financiamento habitacional com a instituição financeira ré, garantido por alienação fiduciária. Afirma que se tornou inadimplente em razão de dificuldades financeiras, embora tenha quitado expressiva parte do débito. O promovente sustenta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, sob a alegação de ausência de notificação pessoal prévia para purgar a mora. Defende que tal omissão configura violação ao devido processo legal estabelecido pela Lei nº 9.514/1997. Após emenda à inicial para correção do valor da causa e inclusão do arrematante no polo passivo (id's. 94798752 e 110402000), o pedido de liminar foi apreciado. A tutela de urgência possessória restou indeferida pela decisão de id. 96947344, a qual, por outro lado, deferiu a gratuidade judiciária ao autor. Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id. 120623006). A instituição suscitou preliminar de impugnação à gratuidade judiciária concedida ao autor, defendeu a regularidade do procedimento expropriatório e informou os trâmites dos leilões realizados. O corréu Nicodemos Gomes de Lima apresentou petição e documentos (id. 124232901), habilitando-se no feito. Na oportunidade, defendeu a sua condição de terceiro adquirente de boa-fé, demonstrando a regular arrematação do bem e posterior formalização de contrato de compra (id.124238808 a id.124238825). O referido litisconsorte comprovou o consequente registro da propriedade na matrícula imobiliária. Relatou, ainda, dificuldades na imissão da posse do bem, apresentando notificação extrajudicial e boletim de ocorrência, relacionados à desocupação. Em sede de réplica (id. 124164838), o autor reiterou os termos da exordial. Naquela manifestação, pugnou por nova apreciação da tutela de urgência com o objetivo de suspender os efeitos do leilão e resguardar a sua posse. Por meio da decisão de id. 142126532, este Juízo manteve o indeferimento da liminar. Na mesma ocasião, determinou a intimação da CAIXA para apresentar documento hábil a comprovar a notificação pessoal do autor para purgação da mora, com a devida inversão do ônus probatório. Intimada, a parte autora colacionou petição (id. 143520973) reiterando que o procedimento de consolidação da propriedade e posterior leilão ocorreram sem a observância da notificação pessoal do fiduciante para purgação da mora, requerendo, assim, o julgamento antecipado da lide. Por fim, a instituição financeira demandada apresentou manifestação (id. 149192612), na qual se limitou a sustentar a presunção de veracidade e a fé pública das certidões cartorárias anteriormente acostadas aos autos. Aduziu, ainda, não dispor de meios coercitivos aptos a compelir a serventia extrajudicial à apresentação dos documentos requisitados por este Juízo, razão pela qual requereu a expedição de ofício ao Cartório competente para que proceda ao encaminhamento da documentação, objeto da determinação judicial. É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Da Impugnação à Gratuidade Judiciária: A Caixa Econômica Federal impugnou, em sua contestação, a concessão dos benefícios da justiça gratuita deferidos à parte autora. Contudo, a insurgência não merece prosperar. A declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural possui presunção juris tantum de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil. Caberia à instituição financeira o ônus de produzir provas concretas que evidenciassem a capacidade financeira do autor para arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento. Considerando que a parte ré se limitou à formulação de alegações genéricas, desacompanhadas de qualquer elemento probatório apto a infirmar a presunção legal incidente sobre a declaração de hipossuficiência, rejeito a impugnação apresentada. Em consequência, mantenho os benefícios da gratuidade da justiça anteriormente deferidos à parte promovente. Do Procedimento de Execução Extrajudicial: No mérito, a controvérsia central reside na verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de mútuo habitacional com garantia de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997. O contrato de mútuo objeto da presente lide foi firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação com alienação fiduciária em garantia, aplicando-se, portanto, ao caso as prescrições da Lei nº 9.514/97, que define, em seu art. 26: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. §1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento [...] § 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar [...] § 4º Quando o devedor [...] encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital [...] § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário [...]". Assim, o processo de consolidação da propriedade depende, para ser validamente iniciado, de prévia e regular notificação do mutuário constituído em mora, intimando-o pessoalmente para que solva a dívida. A ausência de intimação pessoal do devedor, ou a falha na observância dos ritos adequados para intimação, constitui vício insanável do procedimento extrajudicial, por vulnerar gravemente os princípios do contraditório, da ampla defesa e, por via de consequência, do devido processo legal. No caso concreto, o autor alega justamente a ausência dessa intimação pessoal. A CAIXA, por sua vez, defende a lisura do procedimento, mas não se desincumbiu do ônus de provar a regularidade do ato, mesmo após ter sido especificamente intimada para tanto na decisão de id.142126532. Analisando os autos, verifica-se que a instituição financeira apresentou documentos extemporâneos relativos à ciência dos leilões (id.120623014 - p.236 / id.120623015 - p.239 e id.120623013) e da averbação da consolidação (id.120623022 - p.237), o que não substitui a prova do ato material da intimação pessoal prévia para a purgação da mora. Outrossim, a certidão de decurso de prazo anexada no id. 120623017, embora goze de fé pública quanto ao fato de que o prazo transcorreu, é um ato posterior do oficial do cartório. Ela não substitui a prova do ato material da intimação (o Aviso de Recebimento assinado pelo devedor ou a certidão do oficial de justiça/cartório atestando que procurou o devedor e realizou a entrega da notificação ou a suspeita de ocultação). No id. id.120623022, a matrícula do imóvel apenas registra a averbação (R-3 - matrícula:101.388) da consolidação da propriedade, em 25/06/2024, ato este que é posterior e dependente da regular notificação para a purga da mora. O registro da consolidação, por si só, não faz prova absoluta de que os atos que o antecederam foram praticados sem vícios, cabendo ao credor demonstrar a regularidade de todo o procedimento administrativo. Dessa forma, diante da omissão da ré em apresentar a prova cabal da notificação pessoal, impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento. Da Conversão em Perdas e Danos: Reconhecida a nulidade, cumpre analisar a consequência jurídica adequada ao caso concreto, considerando o cenário fático delineado nos autos. Constata-se, através da documentação acostada pela própria instituição bancária, que o imóvel objeto da lide já foi alienado à terceira de boa-fé (Nicodemos Gomes de Lima, em 09/05/2025, por meio da venda direta online, certame de nº 5804/0125 (id. 124238820). Em tese, o restabelecimento da posse direta do bem em favor do autor é juridicamente factível. Bastaria a este Juízo determinar o cancelamento de todos os registros posteriores à consolidação viciada, o que permitiria ao demandante adotar as providências necessárias para reaver ou manter a posse. No entanto, impõe-se refletir sobre as graves consequências práticas da mera determinação de nulidade com efeitos retroativos à data da arrematação/compra validamente registrada por terceiro. O retorno ao status quo ante -- isto é, ao momento imediatamente anterior à falha na intimação para purgação da mora -- implicaria não apenas a recuperação da posse direta, mas também a repristinação da dívida em seu patamar original, acrescida de encargos contratuais acumulados. O autor manteria a posse na condição de inadimplente em vultosa monta, o que legitimaria a CAIXA a deflagrar imediatamente um novo procedimento executivo. Criar-se-ia um ciclo improdutivo e desvantajoso para a segurança jurídica de todos os envolvidos na cadeia dominial. Além da ineficácia prática para a solução definitiva da vida financeira do autor, tal medida envolveria a arrematante de boa-fé no centro do litígio, gerando prejuízos colaterais e novas demandas indenizatórias. O papel do Poder Judiciário moderno transcende a aplicação mecânica da lei; sua função precípua é promover a pacificação social e zelar pela estabilidade das relações jurídicas. Diante de uma situação consolidada, onde a tutela específica de manutenção da posse se mostra onerosa e desproporcional, a conversão da obrigação em perdas e danos, prevista no art. 499 do CPC, surge como o instrumento adequado para a composição justa da lide. Ela assegura à parte autora a reparação integral pelo patrimônio perdido indevidamente, sem sacrificar a segurança jurídica de terceiros ou fomentar lides estéreis. Por fim, impende registrar, a título de reforço de fundamentação, que a conversão em perdas e danos aqui determinada se fundamenta exclusivamente na irreversibilidade prática decorrente da alienação a terceiros. Não fosse a concretização dessa venda, o entendimento firmado por este Juízo seria, indubitavelmente, pela preservação da posse do autor e pela declaração de nulidade pura e simples, retroagindo ao momento do vício para permitir a purgação da mora e a manutenção do contrato. Portanto, o autor faz jus à indenização, devidamente atualizada, correspondente à perda patrimonial e material sofrida. O quantum indenizatório deverá ser apurado em liquidação de sentença e abrangerá: O valor de avaliação de mercado do imóvel (apurado na data da consolidação da propriedade do imóvel); As despesas comprovadas decorrentes da desocupação forçada (como custos de mudança e transporte), a título de danos emergentes; A dedução do montante da dívida do financiamento que o autor possuía junto à ré naquele momento (saldo devedor), sendo vedado o desconto de quaisquer despesas decorrentes do procedimento de execução anulado, tais como custas cartorárias, comissão de leiloeiro, editais ou taxas de ocupação, ônus que devem ser suportados exclusivamente pela CAIXA, por ter sido a causadora direta da nulidade reconhecida neste julgado. Essa compensação visa evitar o enriquecimento sem causa, assegurando ao autor o recebimento do saldo patrimonial líquido que lhe caberia, acrescido dos prejuízos materiais diretos causados pela execução nula. Considerando a conversão da obrigação anulatória em perdas e danos definida no tópico anterior, o negócio jurídico translativo da propriedade celebrado entre a instituição financeira e a arrematante permanece plenamente hígido, eficaz e com seus efeitos resguardados. Destarte, com o reconhecimento da validade fática da alienação em relação ao terceiro e a respectiva conversão da pretensão autoral em perdas e danos, o negócio jurídico translativo da propriedade permanece plenamente hígido. Por consequência, o adquirente de boa-fé ostenta o direito de ingressar na posse direta do imóvel regularmente arrematado. DISPOSITIVO Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, resolvendo o mérito da causa nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade referente ao imóvel da Matrícula nº 101.388, por vício insanável na notificação pessoal para purgação da mora; b) Reconhecendo a impossibilidade fática e jurídica de restituição do imóvel ao patrimônio do autor, em virtude de sua alienação à terceira de boa-fé, CONVERTO a obrigação de fazer em PERDAS E DANOS, com fulcro no artigo 499 do Código de Processo Civil; c) CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a pagar ao autor indenização por perdas e danos, a ser apurada em fase de liquidação de sentença por arbitramento. O valor da indenização corresponderá à diferença entre o valor de avaliação de mercado do imóvel (na data da arrematação ou desocupação) e o saldo devedor do contrato de financiamento existente naquele momento, acrescido das despesas comprovadas decorrentes da desocupação do imóvel (danos emergentes), tudo devidamente atualizado. Fica expressamente vedado o abatimento de despesas relativas ao procedimento de execução extrajudicial anulado (cartório, leiloeiro, etc.). Condeno, ainda, a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico da indenização), a ser apurado em liquidação, com base no art. 85, § 2º, do CPC. Publicação e registro decorrem automaticamente da validação desta sentença no sistema eletrônico. Havendo recurso voluntário, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao TRF da 5ª Região independentemente de qualquer juízo de admissibilidade sobre o recurso de apelação eventualmente interposto. João Pessoa, 22 de julho de 2026.