Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 6004674-77.2024.4.06.3813/MG
AUTOR: NEUZA MARIA MOREIRA
ADVOGADO(A): LUIZ CARLOS SILVA (OAB SP168472)
ADVOGADO(A): MARIO MARCONDES NASCIMENTO (OAB SC007701)
DESPACHO/DECISÃO
NEUZA MARIA MOREIRA, ajuizou a presente ação em face CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Narra basicamente a inicial que: a) a parte autora, com objetivo de adquirir a residência própria, aderiu ao programa Minha Casa Minha Vida pelo contrato de Compra e Venda de Imóvel, com Parcelamento e Alienação Fiduciária; b) após a entrega das residências e a sua ocupação, observou que uma série de danos físicos começou a surgir na residência. Os mais visíveis a olho nu seriam: rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva; c) após a percepção de todos esses danos na moradia, o Autor entrou em contato com a Caixa Econômica Federal para que esta solucionasse os seus problemas, porém não houve retorno algum da referida Empresa Pública: e, d) Os danos existentes na habitação foram percebidos e mensurados por engenheiro qualificado no Laudo de Vistoria.
Requereu a realização de perícia técnica elaborada por perito judicial, gratuidade judiciária, bem como a inversão do ônus da prova.
Os pedidos de concessão de gratuidade judiciária e inversão do ônus da prova foram deferidos.
A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação (Evento 10), alegando, preliminarmente, ausência de interesse de agir, litigância de má fé e sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou que atua apenas como agente financeiro, sem responsabilidade pelos vícios construtivos do imóvel, que devem ser atribuídos exclusivamente à construtora. Defendeu ainda que a responsabilidade pela fiscalização e reparo dos vícios cabe à construtora e não à CEF. Requereu a produção de provas.
A autora apresentou impugnação à contestação, defendendo a presença de interesse de agir e a legitimidade passiva da ré e reiterando a presença de vícios construtivos no imóvel, que impedem sua habitação e configuram danos materiais e morais passíveis de indenização. Requereu a produção de prova pericial.
É o relatório. Decido.
DAS PRELIMINARES
Ausência de interesse processual.
A alegação de que a parte autora não formulou pedido administrativo prévio para correção dos danos ocorridos no imóvel não procede, vez que foi acostado ao feito Notificação comunicando à Caixa a existência de vícios construtivos (Evento 1 – ANEXO8).
De qualquer modo, independentemente da existência de prévio requerimento administrativo, verifica-se, pela contestação, que a pretensão da autora encontra-se resistida pela ré, que refutou a existência de vícios construtivos a serem reparados por ela, alegando a inexistência de comprovação de efetivo dano construtivo no imóvel em questão.
A petição inicial descreve de forma clara e objetiva os fatos que fundamentam o pedido, anexando laudos técnicos que apontam os vícios construtivos no imóvel em questão. A narrativa atende aos requisitos do art. 319 do CPC, permitindo o pleno exercício da defesa pela parte ré. Dessa forma, não há que se falar em ausência de interesse de agir.
Litigância de Má-fé.
A CEF também alegou litigância de má-fé por parte da autora, sustentando que a parte estaria buscando um enriquecimento sem causa ao requerer indenização por danos inexistentes ou já reparados.
Para a caracterização da litigância de má-fé, é necessário que a parte tenha agido com dolo ou má-fé, alterando a verdade dos fatos, provocando incidente infundado, ou utilizando-se do processo de forma abusiva, conforme disposto no art. 80 do CPC. No presente caso, não há elementos que indiquem que a autora tenha agido de forma desleal ou fraudulenta.
Os danos alegados pelo autor foram corroborados por laudo técnico anexado aos autos, e a tentativa de reparação administrativa foi realizada previamente. Assim, não há qualquer indício de conduta temerária ou de má-fé processual por parte da autora.
Diante disso, rejeito a preliminar de litigância de má-fé.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Sustenta a CAIXA que as disposições do Código de Defesa do Consumidor - CDC não se aplicam aos contratos de financiamento de imóveis adquiridos pelo Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, com recursos obtidos do Programa de Arrendamento Residencial – FAR.
Não obstante o FAR esteja regulamentado por legislação específica, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça tem se firmado no sentido de que a relação estabelecida entre os arrendatários e a instituição financeira é típica relação de consumo, enquadrando-se os primeiros no conceito legal de consumidores e a CAIXA como fornecedora, nos termos do art. 2º e 3º do CDC. Nas decisões, tem-se tomado em consideração também a vulnerabilidade dos arrendatários frente à CAIXA
Sobre o tema, vale citar o aresto prolatado pela Terceira Turma do STJ, cuja ementa foi redigida nos seguintes termos:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.
3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.
4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.
5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.
6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (destaque não original)
(REsp 1352227/RN, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 02/03/2015)
Nessa mesma linha de entendimento, considero também inafastável a incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese.
Ilegitimidade Passiva da CEF
A CEF alega sua ilegitimidade passiva, sustentando ser apenas agente financeiro, sem responsabilidade pelos vícios construtivos do imóvel. No entanto, conforme jurisprudência consolidada, a CEF possui legitimidade passiva nas ações relacionadas a contratos de financiamento habitacional para populações de baixa renda, participando como promotora de políticas públicas habitacionais. Vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). 2. O eg. Tribunal de origem consignou que a CEF participou do contrato apenas na qualidade de agente financeiro, tomando o imóvel como garantia fiduciária do valor mutuado, de modo que as responsabilidades contratuais assumidas dizem respeito apenas à atividade financeira, sem nenhuma vinculação com outras responsabilidades referentes à concepção do empreendimento ou à negociação do imóvel. 3. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.708.217/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 17/6/2022.)
Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF.
Pontos Controvertidos e Produção de Provas.
Em análise aos autos, constato que a questão controvertida gira em torno da existência de vícios construtivos no imóvel e eventual dano daí consequente. Há controvérsia também quanto a responsabilidade pela correção dos vícios, os prazos de garantia e a comunicação tempestiva dos problemas. A prova pericial é suficiente e necessária para esclarecer o ponto.
Então, defiro a prova pericial alusiva à engenharia civil. Incumbe à Secretaria nomear o perito, engenheiro civil, por meio do sistema AJG. O perito deverá responder os quesitos apresentados pelo juízo e pelas partes, e, se for o caso, eventual esclarecimento. Fixo-lhe o prazo de 30 dias para entrega do laudo. Fixo sua remuneração em R$ 500,00(quinhentos reais), nos termos da Resolução 305/2014 do CJF, pois terá de comparecer ao local e vistoriar o imóvel, o que lhe acarreta despesas, além de mensurar eventual dano. Isso consume razoável tempo e justifica a mensuração do valor para além do mínimo.
Feita a nomeação, intime-se o perito dando-lhe ciência do encargo e para que indique dia e hora para realização do exame.
Apresento ao perito os seguintes questionamentos.
1. O imóvel apresenta as patologias mencionadas na inicial ou no laudo que a acompanha? Se existentes, quais são as anomalias encontradas e onde se localizam? Descrevê-las.
2. Trata-se de danos ou defeitos de natureza exógena, por ato de terceiro, ou por fenômeno da natureza? Mencionar eventual anomalia encontrada que se encontre nessa categoria.
3. Os danos têm origem funcional, seja pelo envelhecimento natural, pelo término da vida útil do produto utilizado, pela utilização normal da coisa, ou mesmo pela falta de adequada manutenção? Esclarecer o que se encontra nessa categoria, inclusive se foi comprovada a realização de adequada manutenção.
4. Houve alteração na edificação pelo proprietário do imóvel? Isso pode ter concorrido para eventual anomalia ou dano encontrado? Esclarecer.
5. Foram encontrados danos de origem endógena, que possam se caracterizar como vício construtivo? Apresentar os esclarecimentos e mencioná-los, inclusive o fundamento de tal conclusão. Se possível, ilustrá-los com fotografia.
6. Os vícios construtivos encontrados comprometem a solidez ou segurança da edificação, ou se trata de anomalias passíveis de correção? Esclarecer.
7. Os danos ou defeitos encontrados, decorrentes de vícios construtivos, impediram a utilização do imóvel ou sua habitação? De que forma isso ocorreu.
8. Os danos ou defeitos encontrados, decorrentes de vícios construtivos, produziram risco à saúde ou à vida dos moradores? Esclarecer.
9. Apresente o perito planilha com estimativa dos custos para reparação dos danos de natureza endógena ou que se caracterizem como vícios construtivos, com exclusão dos danos exógenos, naturais, ato de terceiros, funcionais e para os quais eventual modificação na edificação feita pelo proprietário tenha concorrido ao dano.
10. Apresente o perito outros esclarecimentos que julgar necessários ao esclarecimento da causa, para elucidação dos danos, sua origem e natureza.
Concedo às partes o prazo de 15 (quinze) dias para, querendo, apresentar quesitos e indicar assistente técnico.
Vindo o laudo, vista às partes para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias, oportunidade em que também deverão se manifestar sobre eventual conciliação.
Se ausentes questionamentos, pague-se o perito. Após, conclusos.
Intimem-se. Cumpra-se.
Governador Valadares, data da assinatura eletrônica.