Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Procedimento Comum (Vara Cível) Nº 6002207-64.2024.4.06.3801/MG
AUTOR: RAFAEL RODRIGUES DE ARAUJO
ADVOGADO(A): LEANDRO GAMONAL DE CASTRO (OAB MG112255)
AUTOR: CAROLINA BERNARDES DE MELO SILVA
ADVOGADO(A): LEANDRO GAMONAL DE CASTRO (OAB MG112255)
RÉU: PRE 57 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO(A): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT (OAB MG101330)
DESPACHO/DECISÃO
Rafael Rodrigues de Araújo e Carolina Bernardes de Melo Silva ajuizaram ação em face da Empresa Pre 57 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. pretendendo: i) a realização do distrato contratual pelo reconhecimento da culpa exclusiva da ré, com a restituição de todos os valores pagos em decorrência do cumprimento do contrato por parte dos autores; ii) receber a multa contratual de 30% de todo o valor pago; iii) compelir a Construtora ao pagamento de danos materiais, correspondentes aos valores pagos a título de aluguel, bem como indenização por danos morais não inferior a R$ 50.000,00 (alterado por aditamento à Inicial para R$ 60.000,00). Defende a aplicação do CDC, com a inversão do ônus da prova, e a concessão da gratuidade de justiça.
A parte autora firmou contrato de compra e venda de imóvel na planta por R$ 180.900,00, pago com entrada parcelada e financiamento pela CEF, denunciando capitalização de juros indevida pela Construtora, que não poderia atuar como instituição financeira. O imóvel deveria ser entregue até 28/02/2022, mas a obra atrasou e continuaram sendo cobrados juros de obra. Notificada, a Construtora alegou inexistência de atraso. A autora aponta cláusulas abusivas, como a ausência de abatimento proporcional, penalidades aplicadas apenas ao comprador e atualização monetária disfarçada de juros compostos, agravada pela alta da Selic. Sustenta que o contrato de adesão desrespeitou os princípios da transparência, informação e boa-fé. Requer a rescisão por culpa da Construtora, com devolução integral dos valores pagos e afastamento da cláusula que prevê retenção de 30%.
Juntaram procuração e documentos (evento 1, DOC2 e seguintes).
O feito foi inicialmente distribuído à 4ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora, que indeferiu a concessão de tutela de urgência pleiteada e concedeu a AJG em favor dos autores (evento 1, DOC1, Página 116).
Em 27/07/2022, os autores pleitearam o aditamento da inicial, almejando a majoração da indenização por danos morais para R$ 60.000,00, em razão de problemas com a tubulação de gás do prédio (evento 1, DOC11, Página 114).
Em manifestação, os requerentes pediram a reconsideração da decisão que indeferiu a tutela de urgência, relatando que, além dos problemas com a canalização do gás, receberam notificação da administradora do condomínio informando que os elevadores instalados pela requerida apresentavam graves defeitos (luzes de emergência inoperantes, ferrugem nas guias, alarmes estragados e intercomunicador queimado), sendo recomendada a troca por novos. Alegam descumprimento contratual pela utilização de materiais de baixa qualidade, que coloca em risco a vida dos moradores (evento 1, DOC1, Página 128).
A empresa Pre 57 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. apresentou contestação impugnando a gratuidade de justiça e alegando incompetência do juízo estadual, por cláusula arbitral no contrato. Sustenta, em suma, que a autora é carecedora de ação e que há litisconsórcio necessário com a CEF, responsável por juros e taxa de evolução de obra. Defende a irretratabilidade do contrato de financiamento, aplicabilidade da Lei 9.514/1997 em caso de inadimplemento e que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo contratual, considerando tolerância legal, efeitos da pandemia e chuvas atípicas. Afirma que eventual atraso é desprezível e que a responsabilidade pelo financiamento e encargos é da CEF, não da construtora. Contesta danos morais e materiais, alegando inexistência de ato ilícito, impugna documentos da autora e pede eventual limitação da indenização a 2% do valor contratual. Por fim, ressalta que, se houver rescisão, deve haver a restituição das partes ao status quo ante, com cancelamento dos registros de compra, venda e alienação fiduciária (evento 1, DOC1, Página 130 e evento 1, DOC2, Página 2/35).
A construtora também contestou o pedido de aditamento formulado pelos requerentes, defendendo, em síntese, que após a parte autora não tem legitimidade para pleitear direitos de interesse comum do condomínio; após a detecção do problema, foi contratada empresa para executar os reparos necessários à utilização do gás encanado, o que veio a ocorrer no final do ano de 2021; a situação envolvendo os elevadores do empreendimento já foi devidamente tratada com o condomínio por meio de notificação enviada em 23/08/2022; os condôminos têm plena ciência de que os elevadores estão cobertos por um contrato de manutenção periódica firmado com a empresa Atlas Schindler, sendo esta a responsável por eventuais avarias (evento 1, DOC7, Página 92/ss).
Os autores apresentaram réplica (evento 1, DOC8, Página 79/110).
As partes foram intimadas para indicarem outras provas a produzir (evento 1, DOC8, Página 113).
A parte autora pleiteou a realização de prova pericial no imóvel e nas áreas comuns, bem como pleiteou a oitiva do síndico do prédio (evento 1, DOC8, Página 115).
Por sua vez, a PRE 57 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA pleiteou o saneamento do feito com a análise das preliminares por ela suscitadas, ocasião em que requereu a tomada do depoimento pessoal da parte autora (evento 1, DOC8, Página 139).
A 4ª Vara Estadual rejeitou as preliminares apresentadas pela Construtora, no que tange à incompetência do juízo em razão da existência de cláusula arbitral, bem como da existência de litispendência com a CEF, ocasião em que recebeu a emenda à inicial, renovando o prazo para a parte ré se manifestar (evento 1, DOC8, Página 147).
A construtora interpôs agravo de instrumento Nº 1.0000.23.088067-6/001 contra decisão que não acolheu as preliminares suscitadas (evento 1, DOC9, Página 25).
A parte autora interpôs agravo de instrumento nº 1.0000.23.088067-6/002 contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada (evento 1, DOC9, Página 39).
A 4ª Vara Estadual reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário, determinando a inclusão da CEF no polo passivo e, em sequência, reconhecendo a incompetência da Justiça Estadual para o processamento do feito (evento 1, DOC9, Página 55/ss).
A parte autora pleiteou a reconsideração da decisão que determinou a inclusão da CEF no polo passivo (evento 1, DOC9, Página 70/ss).
Decisão rejeitando o pedido de reconsideração, determinando que a parte autora realizasse a emenda à inicial para incluir a CEF, sob pena de extinção (evento 1, DOC9, Página 84).
Decisão no agravo de instrumento 1.0000.23.088067-6/001, dando provimento ao recurso da Construtora para “acolher a incompetência absoluta da Justiça comum estadual e determinar a remessa dos autos à Subseção Judiciária de Juiz de Fora” (evento 1, DOC9, Página 100).
Realizada a emenda à inicial pela parte autora para incluir a CEF (evento 1, DOC9, Página 118).
Os autos foram distribuídos à 2ª Vara Federal, que determinou a redistribuição do feito a esta 3ª Vara Federal, por dependência ao processo nº 1009178-62.2022.4.01.3801 (evento 3, DOC1).
Com a redistribuição, foi determinada a citação da CEF para contestar (evento 11, DOC1).
A Caixa Econômica Federal contestou, defendendo a sua ilegitimidade passiva, pois não seria responsável por questões atinentes ao prazo de entrega do imóvel, já que apenas financiou o bem; que as prestações que possuem a indicação TP (tipo de pagamento) 922 e 959 não foram quitadas pelo mutuário, mas pelo fiador (construtora ou entidade organizadora); o banco não tem o dever de indenizar, porque inexistiu ato lesivo injusto; não merece prosperar o pedido autoral por reparação de danos materiais havidos, uma vez que a ré não pode ser responsabilizada ou ter qualquer prejuízo decorrente de contrato entre a parte autora e a Construtora; mesmo que se entendesse devida qualquer indenização a título de danos morais, o valor pleiteado é desproporcional ao suposto dano causado; a multa pelo descumprimento da obrigação de fazer não tem por escopo representar vantagem econômica para o requerente, mas apenas coagir a parte a satisfazer a tutela obrigacional; na realidade, a inversão do ônus da prova não é automática, e sua decretação pelo magistrado está condicionada à verificação da presença dos requisitos legais; não milita em favor da parte autora qualquer presunção de veracidade de suas alegações, pelo que descabe presumir defeito no sistema adotado por esta empresa pública (evento 14, DOC2).
Intimada, a parte autora não apresentou réplica (eventos 16 e 17).
Intimadas, apenas a parte autora solicitou a realização de prova contábil para verificar a capitalização de juros e a aplicação de taxas superiores aos limites legalmente permitidos (evento 28, DOC1).
A CEF juntou aos autos os contratos firmados com a parte autora e outros documentos (evento 30, DOC1), dos quais as partes tiveram ciência (eventos 33/35).
Foi determinado que a construtora informasse quando a parte autora logrou ter acesso ao imóvel e para que a CEF informasse a situação atual do contrato de financiamento (evento 44, DOC1).
As rés atenderam as determinações (evento 53, DOC1e evento 59, DOC1), e os autos vieram conclusos.
Decido.
Fundamentação
Preliminar
Legitimidade Passiva da CEF
A parte autora ajuizou, perante a Justiça Estadual, ação de rescisão contratual em face da Construtora, visando à extinção do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma – Plano Associativo”, firmado para aquisição da unidade nº 1204, da Torre A, do empreendimento Ville Firenze I, nesta cidade.
Entretanto, ao apreciar agravo interposto pela Construtora contra decisão que afastou a existência de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu a incompetência da Justiça Estadua, entendendo que haveria interesse da empresa pública federal no feito, uma vez que a resolução do contrato de compra e venda do imóvel repercutiria diretamente no financiamento vinculado à alienação fiduciária e na garantia oferecida (evento 1, DOC9).
Contudo, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a atuação da Caixa Econômica Federal, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, pode se dar de duas formas: (i) como agente financeiro em sentido estrito, limitado à concessão de crédito para aquisição ou construção de imóveis; ou (ii) como agente executor de políticas públicas, quando participa de forma ativa na concepção do projeto, escolha do terreno e da construtora, bem como na gestão do empreendimento. Apenas nesta última hipótese se admite a responsabilidade solidária da instituição por vícios construtivos.
Ao ensejo:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CEF COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015.2. O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. Súmula 83 do STJ.3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2096804 PE 2023/0326018-7, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)
Nesse sentido também é o entendimento de nosso Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva e julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de financiamento habitacional, determinando a devolução dos valores pagos pelos autores, e condenar a CEF, solidariamente com as demais rés, ao pagamento de danos morais, no valor de R$ 15.000,00. A CEF alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, defende a inexistência de responsabilidade por vícios de construção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: I) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção de acordo com o contrato celebrado entre as partes; II) apurar a responsabilidade por vícios de construção, caso seja reconhecida a legitimidade da CEF, e seu potencial para gerar a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue duas formas de atuação da CEF no âmbito do PMCMV: como agente financeiro em sentido estrito, sem responsabilidade por vícios construtivos, ou como agente executor de políticas públicas federais, hipótese em que pode ser responsabilizada solidariamente. 4. A caracterização da CEF como agente executor exige, além da simples liberação de recursos, a demonstração de participação ativa no projeto, escolha da construtora ou ingerência técnica na construção, o que não se verifica no caso concreto. 5. Os contratos celebrados evidenciam que os autores firmaram diretamente com a construtora o contrato de compra e venda do imóvel, tendo a CEF atuado apenas como financiadora da operação. 6. A realização de vistorias pela CEF para fins de liberação de parcelas do financiamento não configura fiscalização técnica da obra, mas tão somente garantia da boa aplicação dos recursos vinculados ao contrato de mútuo. 7. A ausência de cláusula contratual que atribua à CEF responsabilidades típicas de agente executor de políticas públicas confirma sua atuação como agente financeiro, afastando a sua legitimidade para responder por vícios construtivos. 8. Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, é também afastada a competência da Justiça Federal, devendo os autos ser remetidos à Justiça Estadual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Teses de julgamento: 1. A Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva em ações que discutem vícios construtivos quando atua apenas como agente financeiro, ainda que o contrato tenha sido celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. 2. A competência para julgar ações relativas a vícios construtivos em contratos de compra e venda celebrados com construtora é da Justiça Estadual. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.977/2009; CPC/2015, arts. 64 e 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06/04/2021; STJ, AgInt no REsp 1.606.103/RN, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 27/11/2019; STJ, AREsp 2053286, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 27/06/2023; TRF-4, AC 5053587-73.2019.4.04.7100, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, j. 25/08/2021; TRF-3, AI 5009285-72.2021.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 11/11/2021; TRF-2, AC 0001328-25.2012.4.02.5117, Rel. Des. Fed. Guilherme Diefenthaeler, j. 25/02/2015. (TRF-6 - AC: 10027168820204013824 MG, Relator.: ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ, Data de Julgamento: 13/06/2025, 3ª Turma, Data de Publicação: 18/06/2025)
No caso concreto, o contrato em discussão restringe-se à Compra e Venda de Imóvel na Planta, celebrado diretamente entre os autores e a Construtora e não quanto ao “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS” firmado com o banco.
No contrato de mútuo firmado não há cláusula que atribua à Caixa responsabilidades próprias de agente executor de políticas públicas, tampouco se verifica sua participação na definição do projeto, na escolha da construtora ou na fiscalização da obra.
Valendo destacar, que o mero acompanhamento do cronograma da obra, realizado para fins de liberação das parcelas do crédito, como avençado (item 2/ss do evento 30, DOC3), não caracteriza ingerência da Caixa no processo construtivo. Trata-se apenas de providência compatível com sua posição de credora fiduciária, que visa assegurar a integridade da garantia vinculada ao contrato.Assim, a instituição financeira limitou-se a atuar como agente financeiro, sendo, portanto, parte ilegítima para responder por obrigações decorrentes do contrato celebrado entre comprador e vendedor ou por eventuais vícios construtivos.
Ademais, o fato de o financiamento ter sido destinado a imóvel em construção — e não a uma unidade já concluída — não altera a natureza da participação da Caixa, que permaneceu restrita à função de financiadora. Mesmo em caso de resolução contratual, a rescisão do mútuo não se confunde com a do contrato de compra e venda, uma vez que o objeto do financiamento é apenas a disponibilização de crédito, e não a obra em si.
Ressalta-se que, nos termos da Súmula 150 do STJ, "Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença da União, suas autarquias ou empresas públicas no processo", bem como da Súmula 224 do STJ, "Excluído do feito o ente federal, cuja presença levara o Juiz Estadual a declinar da competência, deve o Juiz Federal restituir os autos e não suscitar conflito".
Diante do exposto, reconheço a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, a incompetência absoluta deste juízo para processar e julgar a causa e, em razão disso, determino a redistribuição do processo para a Justiça Estadual local, competente para julgar a empresa Pre 57 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.
Intimem-se as partes. Em seguida, encaminhe-se o processo à Justiça Estadual, com as baixas pertinentes.
Juiz de Fora, na data da assinatura.