Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Agravo de Instrumento Nº 6003977-15.2025.4.06.0000/MG
AGRAVANTE: SHESLANIA STADTER RANGEL
ADVOGADO(A): MAXIMILLIANO ANGELO SOARES DOS PASSOS PEREIRA (OAB MG141126)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por SHESLANIA STADTER RANGEL contra decisão, proferida na ação anulatória de leilão extrajudicial n. 6005266-08.2025.4.06.3807, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão dos leilões de imóvel habitacional previsto para os dias 29/05/2025 e 05/06/2025 e a manutenção na posse do bem.
Narra a agravante que “ajuizou, em 02/05/2025, ação anulatória de leilão extrajudicial visando, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão e dos efeitos da consolidação da propriedade do imóvel situado à Rua João Souto, nº 841/841A, Centro, Montes Claros/MG, único bem de moradia da autora.”
Alega que “o juízo de primeiro grau indeferiu a medida liminar, sob o fundamento de “ciência inequívoca” da autora acerca do leilão. No entanto, vieram aos autos novos documentos e fatos supervenientes, devidamente protocolados em 16/05/2025, que impõem a concessão da medida pleiteada”.
Como fatos novos e provas complementares alega, em síntese: 1. Ausência de intimação pessoal comprovada por certidão oficial do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros/MG; 2. Retenção do termo de acordo de 31/08/2022 pela CEF, impedindo a purgação da mora e frustrando a negociação da dívida; 3. Avaliação unilateral e preço vil: o imóvel foi ofertado por R$ 234.000,00 no segundo leilão, valor muito inferior ao de mercado, demonstrado por laudo técnico (R$ 650.000,00); 4. Venda casada digital imposta pelo edital; 5. Descumprimento do prazo legal entre leilões (menos de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão); 6. Violação ao direito de preferência da devedora fiduciante; 7. Cláusulas abusivas e ausência de transparência no edital, além de restrições à participação de interessados.
Requer concessão da tutela antecipada recursal e ao final seja dado provimento definitivo ao Agravo de Instrumento, com a reforma da decisão agravada.
É o relatório. Decido.
Passo diretamente ao exame do mérito da pretensão recursal, considerando que não há questões prévias a serem analisadas.
Em que pesem as razões recursais, a questão posta em discussão, em grau recursal, não comporta maiores digressões.
Nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/1997 a alienação fiduciária é o negócio jurídico em que o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de bem imóvel, como forma de garantia. A alienação fiduciária é constituída através do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da mencionada Lei.
Vale dizer que a impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelos mutuários acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, não se verificando qualquer ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade, previsto no art. 26, da Lei nº 9.514/97. Para tanto, o credor fiduciário deve promover a intimação pessoal do devedor fiduciante, através do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, para pagar a dívida no prazo de 15 dias. Não purgada a mora, o Oficial promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante comprovação do pagamento do imposto de transmissão.
Após consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá promover leilão para a alienação do imóvel no prazo de 60 dias, conforme disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997,com redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023, pelo valor da avaliação em primeiro leilão ou pelo valor da dívida em segundo leilão. Caso o lance no segundo leilão seja inferior ao valor da dívida considerar-se-á extinta esta.
Assim, o risco de sofrer a execução extrajudicial do contrato é consequência lógica do inadimplemento.
A agravante confessa o inadimplemento do contrato e afirma que não foi notificada sobre o leilão.
O afastamento da mora só é possível com o pagamento da integralidade da dívida pelo devedor, o que não se verifica no caso presente e afasta o direito invocado de invalidar a Execução Extrajudicial.
Nesse sentido, não tendo a devedora purgado a mora, a propriedade consolidou-se no nome da Caixa Econômica Federal, de acordo com as disposições legais acima mencionadas.
A discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, previsto na Lei n. 9.514/1997 foi veiculada no Tema 982 do STF, com repercussão geral.
O Plenário do STF, em 26/10/2023, sob o regime de repercussão geral, RE 860631, Tema 982, Relator Ministro Luiz Fux, fixou a seguinte tese:
"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
Anoto que o precedente firmado pelo STF deve ser observado pelos juízes e Tribunais, sob pena de ofensa ao art. 927, inciso IV, do CPC.
No caso concreto, tenho que não procede a alegação da autora relativa à nulidade no procedimento extrajudicial ao argumento de que não foi notificada pela CEF, como previsto na lei nº 9.514/1997.
Conforme certidão de registro do imóvel matrícula 23.331 do Ofício do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Montes Claros, que possui presunção de veracidade e fé pública, foi averbada no dia 23/12/2022 a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, nos termos do art. 26, §7º da Lei n. 9.514/97, constando expressamente que “a Devedora Fiduciante, devidamente intimada, não purgou a mora no prazo legal”. (Evento 1 – MATRIMÓVEL5 autos de origem).
Quanto a alegação de ausência de notificação da designação do leilão também não pode prosperar considerando que a autora tinha ciência inequívoca da das datas dos leilões.
Cito os fundamentos e a conclusão do juízo a quo, os quais adoto como razão de decidir:
“De fato, a regra prevista no §2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 13.465/2017, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".
Por sua vez, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Contudo, não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte, in verbis:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. 1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). 2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.505.040/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)
À vista disso, embora a autora tenha apresentado "certidão por quesito negativa" no intuito de comprovar a ausência de intimação pessoal (evento 6, DOC1), é certo que ao ajuizar a presente ação na data de 02/05/2025, expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, agendado para 19/05/2025, de modo que não cabe alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando que a finalidade de ciência e publicidade do ato foi atingida (princípio da instrumentalidade das formas).
Como a notificação do leilão tem por objetivo assegurar ao mutuário a preferência para adquirir o bem pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado ao valor dos encargos legais, nos termos do artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97, tendo a autora tomado ciência de sua designação, não se cogita, por si só, de prejuízo nesse aspecto.
Ademais, a autora poderia ter demonstrado a sua boa-fé nos autos, requerendo o depósito judicial dos valores devidos, dando indícios de que efetivamente honraria com a obrigação contratada e não apenas protelar indefinidamente a execução da garantia sem razões capazes de sustentar seu pleito, até porque, na hipótese, não há como sustentar que eventual ausência de intimação teria gerado prejuízo, uma vez que tomou ciência dos leilões antes de suas efetivas realizações e tinha condições de apurar, ainda que de forma aproximada, o montante que entendia devido para efetuar o depósito.
Em síntese, a autora limita-se a invocar "formalidades" supostamente descumpridas, sem demonstrar prejuízo, desconsiderando, por outro lado, que a inadimplência contratual teve início desde o ano de 2020 (evento 1, DOC9)” (Evento 7 - DESPADEC1)
Deste modo, inequívoca a ciência do leilão anteriormente à data de sua realização, com a possibilidade de ter realizado as medidas legais para convalescer o contrato.
No que tange às alegações de retenção do termo de acordo de 31/08/2022 pela CEF, avaliação unilateral e preço vil, venda casada digital imposta pelo edital, descumprimento do prazo legal entre leilões (menos de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão), violação ao direito de preferência da devedora fiduciante e cláusulas abusivas e ausência de transparência no edital, não é o caso de apreciação, sob pena de supressão de instância e violação do duplo grau de jurisdição, uma vez que tais alegações não foram tratadas na decisão agravada.
Nesse sentido, registro que o Agravo de Instrumento, em função do seu efeito devolutivo, está limitado a impugnar as matérias decididas pelo juízo a quo, sendo vedado ao juízo ad quem a análise de matérias que extrapolem esses limites objetivos, mesmo se tratando de matéria de ordem pública.
Naturalmente, o juízo não é insensível aos infortúnios pessoais daqueles que buscam o judiciário. Porém, não identifico na narrativa da inicial elementos jurídicos capazes de afastar as consequências contratuais da inadimplência.
Portanto, restou comprovada a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97, considerada constitucional pelo STF.
Tem-se, portanto, que decisão recorrida de indeferimento da tutela de urgência deve ser mantida.
Diante todo o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal, nos termos da fundamentação supra.
Comunique-se, com urgência, ao Juízo prolator da decisão agravada para a adoção das providências necessárias (art. 1.019, I, do CPC).
Comunique-se ao leiloeiro.
Intimem-se as partes desta decisão, e à parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.019, II, do CPC).
Belo Horizonte, data do sistema.