Procedimento Comum Cível 6017783-66.2025.4.06.3800 - TRF6

Procedimento Comum Cível 6017783-66.2025.4.06.3800 - TRF6 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO PROCEDIMENTO COMUM Nº 6017783-66.2025.4.06.3800/MG AUTOR: RENATA BRAGA DA SILVA ADVOGADO(A): WILLYAM DA CUNHA NESSY DE OLIVEIRA (OAB RS122706) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por RENATA BRAGA DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e VINICIUS HENRIQUE DE ALMEIDA COSTA, com pedido incidente de tutela antecipada de urgência, por meio da qual pretende a parte autora a suspensão dos efeitos do procedimento de execução extrajudicial e da alienação do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional, matrícula nº 118.570 do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG, situado na Rua Ana Pereira Menezes, n.º 207, apartamento n.º 302, Bloco 6, Residencial Viver Bem São Gabriel, Belo Horizonte/MG. Requer, ainda, a suspensão de qualquer ato de despejo ou transferência da posse para terceiros até o julgamento final da presente ação. Relata a autora que firmou contrato de compra e venda com financiamento imobiliário com a CEF, dando o imóvel em garantia fiduciária. Afirma que, em razão de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente. Sustenta que a CEF deu início ao procedimento de execução extrajudicial, consolidando a propriedade fiduciária do imóvel e, posteriormente, alienando-o ao segundo réu, Sr. Vinicius Henrique de Almeida Costa, em leilão extrajudicial. Alega, fundamentalmente, a nulidade do procedimento expropriatório por ausência de notificação pessoal válida para purgação da mora, conforme exigido pelo art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997, o que teria impossibilitado o exercício de seu direito de quitar o débito. Argumenta também a ocorrência de alienação por preço vil. Afirma que somente tomou ciência da execução ao ser surpreendida com intimação para desocupar o imóvel. Destaca o direito de moradia e a dignidade da pessoa humana, argumentando que o imóvel é destinado à sua residência. Pugna, ao final, pela declaração de nulidade da arrematação e pelo direito de purgar a mora. Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Inicial instruída com documentos. Antes mesmo da citação, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial e impugnando o pedido de gratuidade de justiça. No mérito, defendeu a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes, afirmando que a autora foi devidamente notificada acerca da inadimplência e teve oportunidade para purgar a mora, mas quedou-se inerte. Sustentou o cumprimento dos requisitos legais e contratuais, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a ausência de responsabilidade da instituição financeira pelos fatos narrados. Juntou documentos. Relatados, decido. Para deferimento do pedido de tutela de urgência, indispensável a presença simultânea dos seguintes requisitos: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, previstos no art. 300 do novo Código de Processo Civil. Não vislumbro, nesse exame de cognição sumária, presente a plausibilidade das alegações suscitadas pela parte autora de forma a autorizar o deferimento da medida liminar. No que tange à expropriação do bem, deve-se observar que se trata de financiamento com alienação fiduciária de imóvel, cujo contrato estabelece de forma expressa que o procedimento de expropriação do bem será regido pelas normas previstas na Lei nº 9.514/1997. A mora é incontroversa, vez que a parte autora reconhece a inadimplência na exordial, o que, em tese, daria direito à parte ré a proceder à execução do contrato pela via extrajudicial, conforme previsto legalmente. A consolidação da propriedade é consequência do inadimplemento e da aplicação da legislação específica, Lei nº 9.514/97, não sendo plausível, em uma análise perfunctória, a alegação de incompatibilidade manifesta com a Constituição. Nessa modalidade, o fiduciante é investido na posse do bem na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e, caso quite a dívida, objeto do contrato, torna-se titular da propriedade plena. Da mesma forma, vencida e não paga a dívida, e observados os trâmites legais, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Inexiste, ainda, qualquer inconstitucionalidade flagrante no regime legal de financiamento com alienação fiduciária de imóvel, que contrabalanceia, de forma adequada, os interesses do credor e do devedor, sendo que o direito constitucional à moradia, embora de extrema relevância, não possui concretização suficiente para, isoladamente, justificar a manutenção da posse direta do imóvel a despeito do inadimplemento e do aparente preenchimento dos requisitos legais para a consolidação da propriedade na pessoa do credor fiduciário, ressalvada a comprovação de vícios insanáveis no procedimento. Quanto ao leilão ou à venda direta, a legislação faculta ao mutuário o exercício do direito de preferência, previsto no art. 27, §2º-B da Lei 9.514/97, na redação dada pela Lei 13.465/17: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. Já o art. 27, §3º, da Lei 9.514/97 esclarece que, “Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro”. No caso concreto, verifica-se que a autora alega que não foi notificada para purgar a mora e junta escritura de compra e venda celebrada entre o réu Vinicius e a Caixa em fevereiro de 2025. A Caixa, por sua vez, não apresenta informações sobre a venda do imóvel realizada a terceiro, limitando-se a afirmar que houve a consolidação da propriedade em janeiro de 2024 e que o imóvel foi incluído em vários editais de leilões em que não apareceram interessados, realizados em abril de 2024. A instituição financeira apresenta um AR cumprido e assinado pela autora em 19/04/2024, antes dos leilões realizados, mas não há juntada de carta extrajudicial ou AR cumprido antes da consolidação da propriedade em janeiro de 2024. Ainda que os documentos não demonstrem de maneira indubitável a notificação para purgar a mora antes da consolidação, há que se consignar que o procedimento de execução extrajudicial não apenas se exauriu, com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização de leilões, como também culminou na alienação do imóvel a um terceiro, o corréu Vinicius Henrique de Almeida Costa, em 05 de fevereiro de 2025. A pretensão autoral de suspender os efeitos dessa alienação e, por conseguinte, obstar eventuais atos de imissão na posse pelo arrematante, interfere diretamente na esfera jurídica de terceiro que, em princípio, adquiriu o bem de boa-fé. A desconstituição de atos jurídicos que resultaram na transferência de propriedade a terceiros, em sede de tutela provisória, é medida excepcional, que exige uma demonstração robusta e inequívoca da nulidade do procedimento, o que, como exposto, não se verifica de forma inconteste nos autos neste momento processual. A complexidade da situação fática e jurídica, envolvendo direitos de terceiro adquirente, recomenda cautela e aprofundamento da instrução probatória antes de qualquer medida que possa reverter os atos já consolidados. Os documentos que acompanham a inicial, embora relevantes, não são, por si sós, suficientes para demonstrar, de plano, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial ou a configuração de preço vil de forma inequívoca nesta fase processual. Diante do exposto, conclui-se que não é possível, com base apenas nas alegações e documentos apresentados pela parte autora, desconstituir de plano o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, os leilões realizados e a subsequente alienação do imóvel formalizada por meio de escritura pública de compra e venda. Tais atos, dotados de presunção de legitimidade, demandam instrução probatória adequada para eventual invalidação. Ressalte-se, por fim, que o adquirente do imóvel, já incluído no polo passivo, figura como litisconsorte passivo necessário, por ser titular de interesse jurídico direto na demanda, devendo-lhe ser assegurada plena oportunidade de defesa. Diante do exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência requerida. Defiro à parte autora os benefícios da justiça gratuita. Tendo em vista a apresentação de contestação pela CAIXA, cite-se e intime-se o réu, VINICIUS HENRIQUE DE ALMEIDA COSTA, com urgência. Intime-se a CEF para apresentar, no prazo de 15 dias, cópia de todos os documentos relativos ao procedimento de expropriação do imóvel e a planilha de evolução dos encargos do financiamento e, especialmente, cópia integral do procedimento de alienação do imóvel objeto da matrícula nº 118.570, em especial a documentação relativa à venda ao corréu VINICIUS HENRIQUE DE ALMEIDA COSTA, incluindo eventual proposta de aquisição, notificação da parte autora para fins de exercício de direito de preferência, e comprovação do valor da transação, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97. Havendo manifestação dos réus no sentido de que há possibilidade de acordo, determino à Secretaria a designação, junto ao CEJUC, de data de audiência de conciliação, observados os prazos previstos no art. 334 do CPC de 2015. Com a data designada, intime-se a parte autora. Inexistindo possibilidade de acordo, e, havendo a alegação na contestação de quaisquer das matérias enumeradas no art. 337 do CPC/2015, dê-se vista à parte autora por 15 dias, permitindo-lhe a produção de prova (art. 351 do CPC/2015). GUILHERME MENDONCA DOEHLER Juiz Federal

30/05/2025, 00:00

—

Remessa (em grau de recurso)

Decurso de Prazo

Petição (Petição (outras))

Petição (Petição (outras))

Confirmada

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório

Expedida/certificada

Petição (Petição (outras))

Petição (Petição (outras))

Confirmada

Documento (Certidão)

Todas as movimentações(51)