Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 6002212-19.2025.4.06.3812/MG
AUTOR: CLAYTON MARCIO GOMES
ADVOGADO(A): JUCIMEIRE GROCOSKI COSTA DOS SANTOS (OAB PR058112)
AUTOR: ANA BEATRIZ GONCALVES
ADVOGADO(A): JUCIMEIRE GROCOSKI COSTA DOS SANTOS (OAB PR058112)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Consolidação da Propriedade com pedido tutela de urgência proposta por CLAYTON MARCIO GOMES e outra, em face da Caixa Econômica Federal, objetivando, em liminar, a suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais, manutenção da posse para purga da mora, principalmente a suspensão e o cancelamento do Leilão Extrajudicial, Edital – 0019/0225 CPA/RE, item 165, com datas previstas para 29/05/2025 (1º Leilão) e 05/06/2025 (2º Leilão), referente ao imóvel de matrícula 39546, 1º Ofício do CRI de Sete Lagoas-MG, situado em Sete Lagoas - Minas Gerais, conforme petição inicial.
Narram, em síntese, que adquiriram o imóvel por meio de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária e que, apesar de tentarem um acordo para pagar as prestações atrasadas ao tempo em que estavam com sua situação financeira estabilizada, a propriedade fiduciária foi consolidada em favor da instituição financeira que procedeu à publicação de editais de leilão.
Alegam que, contudo, não foram notificados sobre a consolidação da propriedade do imóvel, nem sobre as datas dos leilões, o que impossibilitou purgarem a mora ou exercerem o direito de preferência em leilão. Argumentam, diante do ocorrido, que é necessária a suspensão do leilão e demais atos expropriatórios.
Em face do exposto, requerem a concessão de tutela de urgência para suspender os leilões e a venda do imóvel, com manutenção na posse, em virtude da falta de notificação pessoal.
Com a inicial, juntaram documentos e procuração, requereram a gratuidade de justiça.
É o relatório. Decido.
A Tutela de Urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito afirmado e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil).
No caso em tela, está ausente a probabilidade jurídica do pedido.
O artigo 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, define o instituto nos seguintes termos:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei e o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
A alienação fiduciária consiste na alienação pelo devedor (fiduciante), da proprietário de imóvel, em favor credor (fiduciário) a título de garantia ao pagamento de dívida, o que configura a constituindo a propriedade resolúvel. Logo, ocorrendo o inadimplemento contratual do devedor, deixando de quitar as prestações do contrato assegurado, a propriedade plena do bem consolida-se em favor do agente financeiro fiduciário, que poderá, então, buscar a posse direta do bem e, em prazo determinado, aliená-lo, nos termos dos arts. 26 e 27 da referida Lei 9.514/1997.
Contudo, nos termos da norma de regência, para consolidar a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, primeiramente é necessário que o devedor fiduciante seja intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
No caso, os autores alegam que não foram notificados dos atos expropriatórios para que pudessem exercer seu direito de preferência, contudo, não anexam a cópia do processo administrativo para assim comprovarem. Ao lado disso, tampouco anexam a matrícula do imóvel atualizada, documento que apresenta os termos do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, no qual, possivelmente, haveria informação sobre a intimação pessoal dos devedores, por meio do Oficial de Registro de Imóveis acerca da exatidão ou não do ato questionado.
Acrescente-se que, não obstante se insurgirem contra a consolidação da propriedade, não demonstraram nos autos o interesse em purgar a mora através do pagamento integral dos valores devidos. Nesse ponto, caberia, ao menos, ter requerido o depósito judicial das parcelas acrescidas dos encargos legais ao invés de, apenas, requerer a designação de audiência de conciliação para somente então adotar tal providência.
Frisa-se que a finalidade do dispositivo legal é a manutenção dos termos do contrato entabulado pelas partes e oportunizar ao devedor (fiduciante) o pagamento das prestações em atraso, sob pena de perda definitiva do bem objeto de alienação fiduciária. Logo, deveria haver interesse do devedor na quitação integral das parcelas em atraso, sob pena de se anular todo o procedimento de consolidação da propriedade de forma inócua para, ao final, o devedor novamente não purgar a mora.
Por fim, atente-se para o fato de que, objetivando reaver a propriedade do imóvel, poderão os autores utilizarem o direito de preferência na arrematação do imóvel em leilão, nos seguintes termos do art. 27, §2º-B, da Lei 9514/97:
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Em razão do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, podendo a CEF prosseguir com os atos de execução extrajudicial do imóvel.
DEFIRO aos autores os benefícios da justiça gratuita.
Nos termos do art. 334, caput e § 4º, I, do CPC, REMETAM-SE os autos à Central de Conciliação para que proceda à citação da parte ré.
O prazo para oferecer contestação obedecerá ao inciso I do art. 335 do CPC, se, citada, não comparecer à audiência ou, comparecendo, não for atingida a autocomposição.
Intimem-se.
Sete Lagoas, data de assinatura