Procedimento Comum Cível 1007258-61.2019.4.01.3800 - TRF6

Procedimento Comum Cível 1007258-61.2019.4.01.3800 - TRF6 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO Procedimento Comum (Vara Cível) Nº 1007258-61.2019.4.01.3800/MG AUTOR: CAMILA FERNANDA BELARMINO DE ALMEIDA ADVOGADO(A): SAMUEL RODRIGUES SILVA (OAB MG180122) ADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB MG130513) AUTOR: FABRICIO BARRETO DE ALMEIDA ADVOGADO(A): SAMUEL RODRIGUES SILVA (OAB MG180122) ADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB MG130513) DESPACHO/DECISÃO Para melhor análise dos fatos faço um relatório mais detalhado sobre os eventos mais importantes deste processo. Inicialmente, foi ajuizada ação ordinária, com pedido de tutela de urgência, objetivando a anulação da consolidação da propriedade em favor da CAIXA e restabelecimento do contrato com o agente financeiro, reconhecendo-se o valor de preço vil para a anulação dos atos de execução. Proferida sentença por este Juízo, foram julgados improcedentes os pedidos. Interposta apelação pela parte autora, foi proferido acórdão pelo TRF6, Relatoria do Desembargador Federal Miguel Ângelo, dando-se provimento à apelação. Colaciona-se trecho relevante da fundamentação do voto do Relator: “A tese recursal limita-se à nulidade do leilão e da arrematação, em razão da sua venda por preço que alega vil, em valor inferior a 50% (cinquenta por cento) das avaliações do imóvel. A expropriação dos bens do executado tem como objetivo satisfazer o crédito do exequente (art. 797 do CPC/15) da maneira menos onerosa ao devedor (art. 805 do CPC/15), preservando o valor justo do imóvel penhorado e impedindo a discrepância com os padrões do mercado imobiliário e, essencialmente, a venda por preço vil (art. 891 do CPC/15). O Código de Processo Civil anterior não estabelecia o conceito de venda a preço vil (art. 692 do CPC/73). Já com a vigência do CPC/15 foi previsto que: “considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”. Também nesse sentido se posiciona a jurisprudência do STJ a afirmar que a caracterização do preço vil depende das peculiaridades do processo, sendo que, em regra, é de se considerar vil o preço ofertado que não alcance cinquenta por cento do valor de avaliação (AgInt no REsp 1.318.181/PR, Quarta Turma, DJe de 24/8/2018 e AgInt no AREsp 1.344.246/DF, Terceira Turma, DJe de 28/3/2019). Confira-se: EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO - IMÓVEL - "PREÇO VIL" - CONCEITO. 1. O conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da arrematação. 2. Em se tratando de arrematação de imóveis, presume-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação atualizado. O respeito aos arts. 620 e 692 do CPC exige a atualização dos valores dos bens que irão à hasta pública. 3. Recurso provido. (REsp n. 448.575/MA, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma, julgado em 26/8/2003, DJ de 22/9/2003, p. 263.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. NÃO CONHECIMENTO. SÚMULA N. 518 DO STJ. LEILÃO. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. PRECLUSÃO DA ALEGAÇÃO. SÚMULAS N. 283 DO STF E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "Para fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula" (Enunciado n. 518 da Súmula do STJ). 2. A alegação de ofensa ao art. 819 do CPC não merece acolhida, por dois fundamentos autônomos e suficientes, qualquer um, para o não conhecimento do recurso. 2.1. A parte recorrente não impugnou a fundamentação do acórdão recorrido de que a alegação de preço vil foi feita extemporaneamente, quando precluída a questão. Aplicação da Súmula n. 283 do STF. 2.2. O Tribunal de origem concluiu que "preço vil não ocorre, considerando que o valor ofertado e acolhido é superior a 60% da avaliação, que foi devidamente atualizada para a data do leilão". A jurisprudência do STJ, à míngua de parâmetros legais, entende que a caracterização do preço vil ocorre quando o bem for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do avaliado, o que não ficou caracterizado. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.829.885/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.) Não obstante a regra supramencionada, a jurisprudência do STJ flexibiliza o conceito legal de preço vil em hipóteses específicas e reconhece a possibilidade de, diante das peculiaridades da situação em concreto, admitir-se a arrematação em valor menor ao equivalente a cinquenta por cento da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil. Quando do enfrentamento do tema sob a perspectiva da alienação judicial (por hasta pública), decidiu-se que “não se deve considerar arrematação por preço vil a hipótese em que o bem foi arrematado por 31% do valor da avaliação, após seis leilões infrutíferos, pois o valor da avaliação não pode figurar como único ou preponderante parâmetro do justo, devendo-se levar em conta as particularidades do caso concreto e as circunstâncias negociais à época da alienação” (EDcl no AgRg no REsp 1.428.764/SP, Segunda Turma, DJe 12/11/2015). No mesmo sentido, também não foi considerada por preço vil a arrematação ocorrida pelo equivalente de 36,48% do valor da avaliação, ponderando-se a particularidade de se tratar de arrematação realizada em segunda hasta pública, com um único interessado (REsp 1.648.020/MT, Terceira Turma, DJe 15/10/2018). Outro julgado no mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA RECONSIDERADA. TUTELA ANTECIPADA COM CARÁTER ANTECEDENTE. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS CONTIDOS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do recurso especial. Reconsideração da v. decisão da Presidência desta Corte Superior. 2. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal aprecia a controvérsia de forma completa e devidamente fundamentada, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade. 3. A jurisprudência do STJ adotou como parâmetro para a arrematação do imóvel o valor equivalente a 50% da avaliação do bem, ressalvando-se que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto (EDcl no AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp 1.101.385/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/2/2020, DJe de 8/6/2020). 4. A ausência de impugnação de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.768.673/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 19/8/2022.) destaquei Assim, é possível que, diante das peculiaridades da situação em concreto, seja admitida a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil, nos termos da jurisprudência do STJ. Tecidas tais considerações, no caso concreto, o imóvel sub judice foi arrematado, em 2º leilão, pelo valor de R$66.0000,00 (sessenta e seis mil reais), constando, no Edital correspondente, que o valor de sua avaliação era de R$203.000,00. A alienação se deu, portanto, em valor certamente inferior a 50% do bem, em ofensa ao que estabelece o art. 891, parágrafo único do Código de Processo Civil. Não se desconhece que prevê o art. 27, §2º da Lei 9.514/97, com redação vigente à época, que, em se tratando de segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Nada obstante, analisando o caso destes autos, nota-se que não se verifica outra particularidade suficiente para que se admita a arrematação em valor bem inferior ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça. Ademais, deve-se levar em consideração o parecer técnico juntado pelos autores, na inicial, demonstrando que o imóvel tem valor médio estimado em R$247.000,00 (id 181480041). Entendo, portanto, que resta caracterizado no caso concreto a alienação do imóvel por preço vil, sendo de rigor a anulação do leilão efetivado na Execução Extrajudicial”. Recebidos os autos por este Juízo após o trânsito em julgado da apelação, foi analisado o pedido de cumprimento de sentença em desfavor da CEF, determinando-se à CEF que providenciasse junto ao Cartório de Registro de Imóveis, por seus próprios meios, com a apresentação do título judicial transitado em julgado e outros documentos que se fizerem necessários, a averbação da anulação da arrematação. Por meio da petição de evento147 a CEF afirmou ter diligenciado para cumprir a decisão, mas deparou-se com inconsistências sistêmicas, de difícil resolução, diante do tamanho e da complexidade organizacional da instituição financeira, o que no caso em tela demanda mais de um setor, razão pela qual pediu a dilação de prazo para cumprimento. Manifestou-se nos autos, então, a parte autora (02/02/2026) informando que a CEF não comprovou a efetivação do cancelamento da consolidação da propriedade e, em contrapartida, os Autores foram surpreendidos com uma visita de um engenheiro representando a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requisitando uma avaliação do imóvel no dia 28/01/26. Em nova petição (evento151) a parte autora relata que enquanto aguardava o cancelamento da arrematação, conforme determinado pelo Juízo, foi notificada acerca de novo leilão judicial marcado pela CEF para o dia 30/03/2026 (documento vento 151, edital3). Vieram os autos conclusos para decisão. Verifica-se dos autos que o TRF6 deu provimento à apelação da parte autora por entender que ficou caracterizado no caso concreto a alienação do imóvel por preço vil, tendo por isso declarado a anulação do leilão efetivado na Execução Extrajudicial. Não houve, porém, qualquer anulação da consolidação da propriedade, mas sim e tão somente da arrematação do segundo leilão, por caracterização do preço vil, sendo que o acórdão expressamente afirma que “a tese recursal limita-se à nulidade do leilão e da arrematação, em razão da sua venda por preço que alega vil, em valor inferior a 50% (cinquenta por cento) das avaliações do imóvel”. Intimada a CEF a promover a anulação da arrematação com a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, esta requereu dilação de prazo e não mais se manifestou. Ocorre que o documento de evento151 juntado pela parte autora informa que foi designado pela CEF leilão do imóvel objeto destes autos, o que comprova o cancelamento da arrematação anterior, pressuposto necessário para a designação de novos leilões do mesmo imóvel. Resta, assim, comprovado o cumprimento da decisão proferida no acórdão, que anulou apenas a arrematação, com a consequência lógica de que o ato fosse repetido. E do acórdão proferido não decorre o direito da parte autora de efetuar a “regularização da dívida e respectiva convalidação do contrato de financiamento”. No mais, registro que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.288 de Recursos Repetitivos, fixou a tese jurídica de que: “1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025). No caso dos autos, o documento de evento 1, COMP11 comprova que a consolidação da propriedade fiduciária deu-se após a vigência da 13.465/2017, de forma que o direito assegurado ao devedor fiduciante é tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Desta forma, resta à parte autora o exercício da faculdade (direito de preferência) prevista no art. 27, §2º-B da Lei 9.514/97, na redação dada pela Lei 13.465/17:“Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. Já o art. 27, §3º, da Lei 9.514/97 esclarece que, “Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro”. Registro que o Edital de leilão de evento 151, EDITAL3 estabelece que “Ficam dispensados de habilitação prévia os devedores fiduciantes que pretenderem exercer o direito de preferência previsto na Lei 9.514/97” (item 3.5), de forma que “Antes ou durante o período de realização dos lances, poderá o devedor fiduciante exercer o direito de preferência, na forma prevista no item 16 e seus subitens, cabendo ao leiloeiro, após a comunicação formal da Caixa (CEMAB e/ou CEVEN), a retirada imediata do lote/imóvel do leilão, fazendo constar em ata toda situação ocorrida” (item 5.6). E o item 16 do Edital estabelece o direito de preferência e o modo de seu exercício, restando nessa parte ausente qualquer resistência por parte da CAIXA. Ou seja, esse direito de preferência foi expressamente contemplado e deve ser exercido com base e na forma estabelecida pelo Edital. Desta feita, INDEFIRO o requerimento feito pela autora quanto à suspensão dos leilões designados. Intime-se o advogado da parte autora para que apresente o valor atualizado dos honorários sucumbenciais. Após, intime-se a CAIXA na forma dos arts. 524 e 525 do CPC. Belo Horizonte, na data do registro. MARCELO AGUIAR MACHADO Juiz Federal Substituto

24/03/2026, 00:00

11/03/2026, 00:00

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Advogados / Representantes(9)

Conclusão (para despacho)

Petição (Petição (outras))

Publicação

Petição (Petição (outras))

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório

Expedida/certificada

Petição (Petição (outras))

Depósito de Bens/Dinheiro

Documento (Certidão)

Confirmada

Documento (Certidão)

Expedida/certificada

Decurso de Prazo

Todas as movimentações(165)