Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (Vara Execução) Nº 1007846-85.2023.4.06.3801/MG
EXEQUENTE: BV GARANTIA S.A.
ADVOGADO(A): RICARDO GONCALVES DO AMARAL (OAB PR050175)
DESPACHO/DECISÃO
1. Trata-se de exceção de pré-executividade arguindo, em síntese, a ilegitimidade passiva da CEF uma vez que o imóvel sobre o qual recaem as contribuições condominiais inadimplidas teria sido incluído no programa custeado pelo Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, sendo responsabilidade da arrendatária o custeio de tais despesas enquanto mantida sua posse direta sobre o imóvel.
Alega ainda a excipiente que seu patrimônio não se confunde com o do FAR, razão pela qual não pode figurar como parte executada neste feito.
Em resposta, a excepta, cessionária do crédito advindo das contribuições condominiais em cobrança, aduziu não ter sido feita prova do arrendamento a terceiros que lhes transferissem a responsabilidade pelos débitos, além da ausência de comprovação de que tais pessoas estariam na posse direta do bem. Assim, a condição de proprietária do imóvel atribuiria à excipiente a responsabilidade pela dívida.
Decido.
Ainda que a excepta tenha feito constar corretamente o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR na posição de executado na petição inicial, fundando-se na matrícula do imóvel sobre o qual recaem as dívidas exequendas (evento 1, DOC10), é certo que a execução foi distribuída de fato somente em face da Caixa Econômica Federal.
Dito isso, registro não existir comunhão patrimonial entre a CEF e o FAR, conforme previsto no art. 2º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001:
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:
I - não integram o ativo da CEF;
II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;
III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV - não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;
V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.
Dessa forma, a própria lei faz a distinção entre aqueles bens integrantes do acervo patrimonial do FAR e aqueles da Caixa Econômica Federal. E se o texto legal veda a execução de imóveis do Fundo para satisfação de dívidas da CEF, igualmente não se pode pretender que o patrimônio da empresa pública responda pelo pagamento das contribuições condominiais.
Mais adiante, a mesma Lei nº 10.188/2001 em seu art. 4º, delimita as atribuições da CEF dentro da operacionalização do Fundo de Arrendamento Residencial, não dispondo em nenhum momento sobre a solidariedade de obrigações entre a CEF e o FAR pelas contribuições condominiais inadimplidas referentes aos imóveis integrantes do programa de arrendamento:
Art. 4o Compete à CEF:
I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o;
II - alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990;
III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;
IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;
VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
VII - promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.
VIII - observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.
Assim, o papel da empresa pública excipiente nesta execução é tão somente aquele de representante processual do FAR, não podendo sofrer incursão em seu patrimônio, e por conseguinte, ser parte executada neste processo.
Não afasta essa conclusão a natureza do FAR de fundo voltado à separação patrimonial e contábil entre ele e a CEF (art. 2º, caput, da Lei nº 10.188/2001), pois da mesma forma que o representante ou assistente do incapaz ou o inventariante do espólio não respondem com bens próprios pelas dívidas dos seus representados, a CEF não pode ter seu acervo patrimonial submetido à execução em razão de débitos do FAR em expressa contrariedade ao texto legal.
Aliás, escapa à lógica jurídica que o FAR possa adquirir bens e figurar no registro de imóveis como seu legítimo proprietário e por outro lado não possua capacidade para figurar no polo passivo desta execução.
Ressalto que a substituição da CEF pelo FAR não traz nenhum prejuízo à excepta/exequente, que poderá exigir seu crédito regularmente do fundo, detentor de patrimônio para esse fim.
Por outro lado, há inequívoco prejuízo à excipiente, pois a incursão no seu patrimônio viola a segregação financeira e contábil prevista entre si e o FAR, assegurada literalmente no já referido art. 2º, caput, da Lei nº 10.188/2001.
Superada a questão da ilegitimidade passiva da CEF, registro que assiste razão à excepta quando afirma que não foi feita prova pré-constituída do arrendamento ou da posse do imóvel por outra pessoa, conforme se vê nos documentos anexos à petição da CEF no evento 30.
Atente-se que, dentro das limitações à dilação probatória na exceção de pré-executividade (Súmula STJ nº 393), essa diligência era ônus da excipiente, na qualidade de representante processual do FAR.
Portanto, a legitimidade do FAR encontra amparo na sua condição de proprietário do imóvel devidamente relacionado na matrícula do bem, não havendo fundamento probatório para transferência dessa responsabilidade pelas contribuições condominiais a terceiros.
Nesse ponto, ressalto que sequer se pode falar em exame da posse direta como ensejadora da responsabilidade, como nos contratos com cláusula de alienação fiduciária, pois o art. 6º da Lei nº 10.188/2001 não prevê tal modalidade de garantia como padrão, mas sim o arrendamento com opção de compra.
Logo, eventual celebração de contrato com alienação fiduciária ou mesmo previsão no contrato de arrendamento de que as despesas condominiais seriam suportadas pela arrendatária demandaria, repito, a juntada de prova desses fatos.
Sob tais fundamentos, ACOLHO PARCIALMENTE A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE e reconheço a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal nesta execução.
Sem condenação em honorários, pois, como afirmado acima, a exequente descreveu corretamente na exordial o FAR como executado, sendo que, por erro na distribuição, a CEF, e não aquele fundo, passou a constar indevidamente como parte devedora.
Portanto, não há nexo de causalidade entre a atuação correta da exequente e a imprópria inclusão da CEF na lide, afastando o cabimento dos ônus sucumbenciais.
2. Intimem-se as partes acerca do acima decidido.
3. Preclusa esta decisão:
a) intime-se a CEF de que ela está autorizada a levantar o saldo integral da conta judicial nº 1471/005/86410729-9 (evento 30, DOC3) aberta por ela com o depósito do valor exequendo.
b) proceda-se à retificação do polo passivo, excluindo dali a CEF e incluindo em seu lugar o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CNPJ nº 03.190.167/0001-50, o qual deverá ser citado por meio da sua representante processual, a Advocacia da CEF, na forma do art. 829 e seguintes do CPC, uma vez que a citação eletrônica do evento 26 foi dirigida não ao fundo, mas àquela empresa pública.
Cumpra-se.
Belo Horizonte, data da assinatura.
(assinado eletronicamente)
LUIZ CLÁUDIO LIMA VIANA
Juiz Federal Substituto