Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO CÍVEL Nº 0000349-57.2019.4.01.3820/MG
RECORRIDO: TOTALCRED SERVICOS DE COBRANCA LTDA (AUTOR)
ADVOGADO(A): PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB BA028559)
DESPACHO/DECISÃO
1. Trata-se de recurso inominado, tempestivo, interposto pela CEF em face da sentença que julgou procedente o pedido para condenar o FAR gerido e representado pela CEF, a pagar a TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI, por sub-rogação, os valores relativos às cotas condominiais do apartamento nº 404, Bloco 02, do Condomínio do Residencial Vila Verde I, referentes ao período de 10/05/2014, 10/07/2014, 10/08/2014, 10/10/2014, 10/11/2014, 10/02/2015, 10/04/2015 a 10/08/2015, 10/10/2015, 10/12/2015, 10/03/2016, 10/04/2016, 10/06/2016 e 10/08/2016.
2. Da análise dos autos, entendo que a questão restou corretamente solucionada pelo juízo de origem, com base nos seguintes fundamentos de fato e de direito que ora adoto como razões de decidir:
Trata-se de ação aforada por TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI - ME em face do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando obter, em decorrência de Contrato de Cobrança Garantida de Taxas de Condomínio pactuado entre a parte autora e o Condomínio Residencial Vila Verde I, provimento jurisdicional que condene a parte requerida ao pagamento de cotas condominiais relativas à unidade residencial nº 404, Bloco 02, do Condomínio do Residencial Vila Verde I, referentes ao período de 10/05/2014, 10/07/2014, 10/08/2014, 10/10/2014, 10/11/2014, 10/02/2015, 10/04/2015 a 10/08/2015, 10/10/2015, 10/12/2015, 10/03/2016, 10/04/2016, 10/06/2016 e 10/08/2016, acrescidas de correção monetária e juros legais, sob o argumento de que o FAR/CEF é o/a proprietário(a) do imóvel, tendo sido esgotados todos os meios amigáveis de cobrança.
Inicialmente, o feito foi ajuizado na 3ª Vara Federal de Execução Fiscal desta Subseção Judiciária de Contagem-MG, sendo que aquele Juízo declinou a competência para este Juizado Especial Federal – JEF.
Intimada a adequar o rito da ação ao JEF, a autora adequou o rito de Execução por Quantia Certa para Ação de Cobrança.
Não houve contestação pela(s) requerida(s).
A ação tramitou regularmente, não havendo vícios a serem sanados ou irregularidades que possam inquinar de nulidade o feito.
- Revelia.
A parte requerida deixou de apresentar contestação no prazo legal, pelo que incidem os efeitos legais da revelia, ora declarada, nos termos do art. 344 do CPC, considerando-se verdadeiras as alegações de fato tecidas na peça inaugural, a menos que o contrário exsurja do conteúdo dos autos (art. 345 do CPC).
II – Fundamentação.
- MÉRITO.
Conforme já consignado acima, trata-se de ação na qual o autor postula a condenação do Fundo de Arrendamento Residencial ao pagamento de crédito que alega possuir em decorrência de inadimplemento de cotas condominiais que seriam de atribuição daquele, que é gerido e representado pela CEF, haja vista ser a proprietário do imóvel sobre o qual incide a dívida.
Pretende, assim, o pagamento das cotas condominiais não pagas, acrescidas de correção monetária e juros.
Considerando o contexto fático-jurídico trazido aos autos, tem-se que a pretensão, não demandando maiores digressões, encontra guarida, sendo que não existem no caso razões hábeis a afastar sua responsabilidade pela solução da dívida.
Assim é porque a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não é dos mutuários/arrendatários, ocupantes das unidades residenciais, que não detenham a propriedade, uma vez que os débitos de condomínio têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, conforme artigo 677 do antigo Código Civil. Embora tal disposição não encontre equivalente no atual Código Civil Brasileiro, os princípios do direito que orientam essa relação, envolvendo o direito real (propriedade e de uso) continuam os mesmos.
Nesse sentido é pacífica a jurisprudência:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA.
1. O pagamento das despesas condominiais é dever de todos os condôminos, que devem arcar com os encargos de seu inadimplemento, conforme previsão legal (art. 1.336 do Código Civil).
2. In casu, trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais, no período entre abril/2001 a agosto/2007, conforme os documentos de fls.38/39, no valor total de R$ 22.439,00 (vinte e dois mil, quatrocentos e trinta e nove reais).
3. A ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra os condôminos, assim considerados os proprietários e equiparados (promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas), na forma do art. 1.334, § 2º, do Código Civil.
4. O imóvel descrito na inicial foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal - CEF, em 25/05/1994, conforme informação prestada pela própria CEF, em sua contestação, bem como por documento juntado aos autos.
5. As contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, e são de responsabilidade do proprietário sua quitação, mesmo que se trate de parcelas anteriores à aquisição do bem e que este não estivesse sob sua posse direta, sendo assegurada a possibilidade de regresso contra o antigo proprietário.
6. "Nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito. Nesse passo, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança ajuizada para reaver os valores das taxas de condomínio inadimplidas na hipótese em que é proprietária do imóvel adquirido por adjudicação." (AC n. 0048782-09.2010.4.01.3400/DF, Relator Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, Sexta Turma, e-DJF1 de 11/03/2013). 7. Recurso de apelação conhecido e não provido.”
(AC 0017213-04.2007.4.01.3300, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 06/03/2017)
Assim, sendo a CEF, ou conforme o caso, o FAR, o(a) proprietária da unidade residencial abrangida pela demanda, deve arcar com o pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas (não atingidas pela prescrição), inclusive os juros de mora e a multa condominial, uma vez que constituem acessórios que, como tais, devem seguir a sorte do principal.
In casu, a autora e o condomínio do Residencial Vila Verde I firmaram contrato de cobrança garantida de taxas de condomínio, em julho de 2013. Segundo narra a parte autora, o contrato foi rescindido posteriormente, de forma a aplicar-se a previsão contratual de que “havendo rescisão do presente contrato amigável, por decurso de prazo ou por manifestação de vontade de qualquer das partes, a Garantidora ficará automaticamente sub-rogada pelas importâncias adiantadas ao Condomínio, bem como seus acréscimos, podendo cobrá-las dos condôminos em seu próprio nome ou em nome do Condomínio como melhor lhe convier, situação a qual remete o Condomínio a obrigações contidas na cláusula 6.ª”, razão pela qual o objeto da ação é limitado a taxas vencidas, não se verificando vencimento de taxas no curso da ação.
Registre-se, ainda, que a procedência do pedido não implica aceitação automática das planilhas de cálculo apresentadas pela parte autora, unilateralmente elaboradas, ainda que não tenham sido diretamente impugnadas pela Ré, sendo que a solução de divergência de cálculos é matéria afeta à fase executória/cumprimento. No caso, observada a eventual prescrição, o quantum debeatur relativo às cotas condominiais deverá ser apurado em fase de cumprimento do julgado (artigo 829 do CPC/2015), observados os seguintes critérios quanto à correção monetária e acréscimo de juros, de acordo com a Convenção de Condomínio de ID 984416158 - Pág. 15, em seu artigo 49, conforme tela colacionada abaixo, além de: “juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito atualizado diariamente” e “multa de 2% (dois por cento) sobre o débito atualizado”.
III – Dispositivo.
Por tais fundamentos, resolvendo o mérito da demanda (art. 487, I do CPC), acolhendo o pedido inicial, julga-se procedente a pretensão, assim se fazendo para condenar o FAR, gerido e representado pela CEF, a pagar a TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI, por sub-rogação, os valores relativos às cotas condominiais do apartamento nº 404, Bloco 02, do Condomínio do Residencial Vila Verde I, referentes ao período de 10/05/2014, 10/07/2014, 10/08/2014, 10/10/2014, 10/11/2014, 10/02/2015, 10/04/2015 a 10/08/2015, 10/10/2015, 10/12/2015, 10/03/2016, 10/04/2016, 10/06/2016 e 10/08/2016, acrescidas de correção monetária e juros legais, conforme documentos que instruíram a inicial. Os valores serão corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito atualizado, nos termos da Convenção de Condomínio, importâncias a serem acrescidas de juros de 0,5% a.m. a contar da citação (bem como corrigidas pelos índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal).
3. Funda-se a CEF na tese de ilegitimidade passiva, em face de sua não responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do arrendatário. O inadimplemento das cotas de condomínio explicitadas na exordial é fato incontroverso, restando averiguar a responsabilidade da CEF por seu pagamento.
4. Nesse ponto, cumpre salientar que, conforme estabelecem as disposições da Lei nº 4.591/64 (art. 12), a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é daquele que detém o direito real de propriedade. Portanto, responde pelo pagamento aquele em cujo nome está registrado o imóvel junto ao ofício imobiliário.
5. A referida norma legal, ao criar a responsabilidade do adquirente do imóvel pelo débito condominial, visa proteger o condomínio, garantindo a possibilidade da execução recair sobre o próprio imóvel que originou a dívida. Os encargos de condomínio, portanto, caracterizam-se como "propter rem", sendo a garantia maior o próprio imóvel que, para ser expropriado, há de ter como parte na execução o seu proprietário. No caso concreto, o imóvel objeto da cobrança permanece registrado em nome do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, cabendo à CEF representá-lo judicial e extrajudicialmente, conforme os arts. 2º, §§ 4º e 8º, e 4º, VI, da Lei nº 10.188/2001.
6. A propósito:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1022 DO CPC. PRESSUPOSTOS. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. RECURSO NÃO ACOLHIDO. (...). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto aos argumentos trazidos pela embargante para afastar a legitimidade passiva da CEF/FAR e, assim, reformar a sentença que condenou os réus ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas das unidades mencionadas na inicial. III. RAZÕES DE DECIDIR (...). 8. Quando da apreciação da apelação interposta pela Caixa Econômica Federal, ora embargante, restou mencionado que, nos termos do entendimento consolidado pelo STJ, as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, vinculadas ao imóvel e devidas pelo seu proprietário registral (STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 13.03.2020).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, NA FASE EXECUTIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação. 2. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no AgInt nos EDcl no REsp: 1769544 PR 2018/0251833-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)
7. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.
8. Condeno o recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios que ora arbitro em 10% sobre o valor da condenação.
Juiz de Fora, data da assinatura.