Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 0000348-72.2019.4.01.3820/MG
EXEQUENTE: TOTALCRED SERVICOS DE COBRANCA LTDA
ADVOGADO(A): DEBORA TEIXEIRA DINIZ (OAB MG122722)
ADVOGADO(A): PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB BA028559)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de execução de quantia certa proposta por TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI em face do FAR - FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, representado pela CEF, por meio do qual pretende o pagamento de taxas condominiais que entende cabíveis.
No trâmite do feito, a exequente foi intimada para apresentar a matrícula atualizada do imóvel para fins de comprovação da legitimação passiva neste feito (evento 59).
Com a juntada do documento no evento 65, a exequente foi instada a informar o fundamento jurídico para a manutenção da CEF no polo passivo.
Em resposta, a exequente informa que a averbação do contrato de compra e venda do imóvel ocorreu somente em 15/04/2024, “podendo ser passível de discussão se as taxas devidas antes desse prazo são de responsabilidade da atual proprietária ou do antigo, ou se solidarias na obrigação”. Requer a inclusão do novo proprietário no feito (evento 70).
Decido.
A exequente pretende discutir a responsabilidade do antigo ou do atual proprietário do imóvel em relação às despesas condominiais neste feito.
No entanto, a situação dos autos não se equipara a simples transferência de propriedade, por meio da qual a CEF seria adquirente do imóvel e responsável pelas dívidas pretéritas do imóvel, pois diz respeito à alienação fiduciária de bem imóvel, sujeita a regramento específico, no caso a Lei nº 9.514/97, que em seu art. 27, § 8º, incluído pela Lei nº 10.931/2004, assim preceitua:
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Nesse sentido vem o parágrafo único do art. 1.368-B do CC. Vejamos:
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Assim, há previsão legal expressa, atribuindo ao devedor fiduciante a responsabilidade pelas contribuições devidas ao exequente até a data em que a CEF consolidou a propriedade e a posse do bem, decorrente da inadimplência das parcelas do financiamento do imóvel garantido por alienação fiduciária.
Nesse ponto, cumpre ressaltar que, mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel averbada na matrícula do bem, na hipótese do devedor fiduciante permanecer na posse do imóvel ainda assim não se transfere à credora fiduciária a responsabilidade pelos encargos a ele relacionados (tributos propter rem e taxas e contribuições condominiais), o que só ocorre na data da imissão na posse da credora.
No caso em apreço, o documento anexado no evento 65 – MATRIMÓVEL2, p. 4 dá conta do R-7-141.258 na matrícula do imóvel, por meio do qual Maria da Glória dos Santos adquiriu o bem imóvel, com base no contrato de compra e venda com parcelamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida.
Com isso, as despesas condominiais são devidas pela adquirente a partir da posse do imóvel.
No sentido da prevalência da lei especial sobre a regra geral de transferência da responsabilidade pelas dívidas do imóvel ao adquirente, a jurisprudência recentemente reiterada do C. STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.
1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.
2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.
4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF.
5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF.
6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.
Precedentes.
8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.
9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.
10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.
11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.
(REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20/04/2023)
E não pode também o condomínio exequente sustentar o desconhecimento da existência do contrato de alienação fiduciária, impondo a observância do art. 27, § 8º da Lei nº 9.514/97, já que ele foi anotado expressamente na matrícula do imóvel.
Assim, não há prova do interesse de agir do exequente em face da empresa pública federal credora fiduciária e, por conseguinte, da competência desta Justiça Federal para processamento da presente execução.
Sob tais fundamentos, não há prova da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal neste feito.
Desse modo, com fundamento no enunciado nº 224 das Súmulas do C. STJ, declino da competência desta Justiça Federal para conhecimento desta execução, devendo os autos serem enviados à Justiça Estadual da Comarca de Betim/MG, em razão do domicílio do réu (art. 46, §5º, do CPC).
Intime-se o exequente. Após, cumpra-se, com a remessa do feito para a instância judicial estadual.
Belo Horizonte, data da assinatura.