TJRN · Apelação Cível 20170165315

VAZIO

Apelacao Civel

Des. Dilermando Mota

1ª Camara Civel

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELACAO CIVEL. ACAO DE RESOLUCAO CONTRATUAL C/C RESTITUICAO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE NAO EVIDENCIADAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISAO CONTRATUAL DECRETADA, COM RESTITUICAO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. EMENTA: APELACAO CIVEL EM ACAO DE INDENIZACAO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES C/C ANTECIPACAO DA TUTELA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSENCIA DE EXCLUDENTES DA ILICITUDE. OCORRENCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUCAO CIVIL. ACONTECIMENTOS LIGADOS A PROPRIA ORGANIZACAO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RE. CASO FORTUITO E FORCA MAIOR DESCARACTERIZADOS. REQUISITOS DO DEVER DE INDENIZAR IDENTIFICADOS. DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES. OCORRENCIA. POSSIBILIDADE DE AUMENTO DA RENDA DO PROMITENTE COMPRADOR TRADUZIDA PELA ECONOMIA DE GASTOS COM ALUGUEL OBSTADA PELA DEMORA NA ENTREGA DA MORADIA.

SEGURO DA OBRA PACTUADO COM A CAIXA ECONOMICA FEDERAL. DESPESAS CONTRAIDAS PARA ASSEGURAR A ENTREGA DO IMOVEL CUJA DATA PASSOU A SER POR TEMPO INDETERMINADO. OBRIGACAO DA CONSTRUTORA ASSUMIR AS PRESTACOES DEVIDAS. DANOS MORAIS. CONFIGURACAO. VALOR DA COMPENSACAO FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. ANTECIPACAO DO PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES IDENTIFICADOS. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC CONSTATADOS. RECURSO CONHECIDO E NAO PROVIDO (AC 2013.001967-6, Rel. Des. Amilcar Maia, j. 30.01.2014). (destaquei) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NAO CONHECIMENTO DO RECURSO SUSCITADA PELO MINISTERIO PUBLICO, POR FALTA DE RECOLHIMENTO DO FRMP. REJEICAO. MERITO: ACAO DE RESCISAO CONTRATUAL C/C REPARACAO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. CONCESSAO DE TUTELA ANTECIPADA PELO MAGISTRADO A QUO AUTORIZANDO A SUSPENSAO DAS PARCELAS DO SALDO DEVEDOR. MANIFESTO INTERESSE DO COMPRADOR NA RESCISAO DO PACTO. POSSIBILIDADE. ALEGACAO PELA CONSTRUTORA DE OCORRENCIA DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR.

NAO SAO CONSIDERADOS COMO FATOS CARACTERIZADORES DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR A JUSTIFICAREM O ATRASO NA ENTREGA DE IMOVEL OS EVENTOS COMO FORTES CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL E DE MAO DE OBRA, E GREVE. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AC nº 2015.000192-9, Rel. Des. Dilermando Mota, j. 18/06/2015) (destaquei) EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELACAO CIVEL. ACAO DE OBRIGACAO DE FAZER C/C INDENIZACAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. SENTENCA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO RESSARCIMENTO DOS ALUGUERES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR ATE A ENTREGA DO BEM CONTRATADO. POSSIBILIDADE. NAO SAO CONSIDERADOS FATOS CARACTERIZADORES DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR A JUSTIFICAREM O ATRASO NA ENTREGA DE IMOVEL OS EVENTOS COMO FORTES CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL E DE MAO DE OBRA, E GREVE. PRESUNCAO RELATIVA DE PREJUIZO AOS PROMISSARIOS-COMPRADORES, A QUAL SOMENTE PODE SER AFASTADA PELO COMPROVACAO DA NAO-IMPUTABILIDADE DO ATRASO A VENDEDORA.

MANUTENCAO DA SENTENCA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO (AC nº 2013.006161-3, Rel. Des. Dilermando Mota, j. 16/04/2015) (destaquei)

29/05/2018

Apelacao Civel n° 2017.016531-5

Origem : 3ª Vara Civel Nao Especializada da Comarca de Natal/RN.

Apelante : R. Rocha Construcoes e Empreendimentos Ltda.

Advogado : Mario Sergio Pereira Pegado de Nascimento (OAB/RN 6748).

Apelada : Larissa Silva de Oliveira.

Advogado : Larissa Silva de Oliveira (OAB/RN 7828).

Relator : Des. Dilermando Mota.

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELACAO CIVEL. ACAO DE RESOLUCAO CONTRATUAL C/C RESTITUICAO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE NAO EVIDENCIADAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISAO CONTRATUAL DECRETADA, COM RESTITUICAO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACORDAO

Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Camara Civel deste Egregio Tribunal de Justica, a unanimidade de votos, sem opinamento ministerial, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator que integra este acordao.

RELATORIO

Trata-se de Apelacao Civel interposta por R. Rocha Construcoes e Empreendimentos Ltda, em face de sentenca proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Civel da Comarca de Natal, que nos autos da Acao de Resolucao de Contrato c/c Restituicao de Quantia Paga, processo nº 0138XXX-XX.XX13.8.20.XXXX, julgou parcialmente procedente a pretensao autoral, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de imovel firmado entre as partes, condenando, por conseguinte, a empresa re a devolver a parte autora a integralidade do valor adimplido, acrescido de juros de mora e correcao monetaria.

Nas razoes de fls. 278/289, sustenta a apelante, que celebrou com a aqui apelada, contrato de promessa de compra e venda de imovel, referente comercializacao de uma unidade habitacional integrante do empreendimento denominado "Residencial Porto Venetto".

Diz que sob alegado atraso na entrega da obra, teria a parte autora ingressado com a presente Resolucao Contratual, a fim de ver restituida a importancia adimplida.

Alega que por ocasiao da Audiencia de Instrucao, rejeitou o Magistrado a quo a preliminar de conexao suscitada, determinando, ainda, a desconsideracao da personalidade juridica da recorrente, sem que evidenciados os requisitos exigidos pelo art. 50 do Codigo Civil.

Argumenta que a Acao de Resolucao de Contrato intentada pela ora apelante, tombada sob o nº 0115XXX-XX.XX13.8.20.XXXX, e que tramita perante a 7ª Vara Civel, teria sido distribuida primitivamente a acao ora em debate, tornando prevento o Juizo, e justificando a conexao denunciada.

Relata que embora a rescisao contratual seja o caminho natural para relacao juridica firmada entre as partes, a sentenca apelada teria imputado a Construtora a exclusiva culpabilidade pelo insucesso do empreendimento, quando, em verdade, "por situacoes alheias a sua vontade, a apelante ficou impossibilitada de cumprir o prazo ajustado no contrato com a apelada, podendo-se citar: ausencia de obtencao de financiamento bancario para a obra; atrasos de pagamentos de compradores; suspensao total de pagamentos dos compradores; crise financeira mundial e chuvas excessivas em periodos cruciais de construcao dos primeiros blocos".

Assevera que apesar do empreendimento ter sido inicialmente projetado para edificacao de 07 (sete) blocos/torres, a construcao das (02) duas ultimas teria se tornado absolutamente inviavel, por "nao possuir mais qualquer receita, na medida em que todos os compradores suspenderam o pagamento das parcelas de pre-entrega".

Ademais tece consideracoes acerca da existencia de sucumbencia reciproca, face o decaimento do pedido de lucros cessantes, na forma de alugueres.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do apelo, a fim de ver reconhecida a improcedencia da demanda.

A parte apelada apresentou contrarrazoes as fls. 295/304, postulando pelo desprovimento da pretensao recursal.

Instado a se pronunciar, o Ministerio Publico, por intermedio da 16ª Procuradoria de Justica, declinou de sua intervencao no feito (fls. 308).

E o relatorio.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheco do recurso.

Consoante relatado, insurge-se a apelante contra sentenca que julgou parcialmente procedente a pretensao autoral, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imovel firmado entre as partes, determinando, por conseguinte, a restituicao integral da quantia adimplida.

De inicio, no que pertine a alegada existencia de conexao do presente feito, com a Acao Resolutoria nº 0115XXX-XX.XX13.8.20.XXXX, e ainda, a suposta impropriedade da desconsideracao da personalidade juridica determinada pelo Juizo de Origem, observo que a decisao proferida em sede de audiencia de instrucao (fls. 231/232), ja foi objeto de irresignacao pela aqui apelante, quando da interposicao do Agravo de Instrumento nº 2015.012393-3.

Sendo assim, ja tendo sido submetida a analise do Poder Judiciario, resta preclusa a rediscussao da materia (arts. 505 e 507 do CPC).

Ultrapassado esse ponto, e considerando se tratar de demanda de envolve relacao consumerista, consubstanciada na compra e venda de imovel, impoe-se resolver a lide a luz das disposicoes do Codigo de Defesa do Consumidor.

Pois bem.

Da leitura dos autos, observo que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliaria integrante do empreendimento denominado "Residencial Porto Venetto", localizado na Av. dos Caipos, bairro Pitumbu, Nata/RN (fls. 14/18).

Observo ainda, que referido contrato estabeleceu como data prevista para a conclusao da obra e entrega da unidade habitacional contratada, o mes de Dezembro de 2009 (Clausula Setima, fls. 15), prorrogavel por mais 120 (cento e vinte) dias.

Contudo, restou evidenciado que tal prazo nao foi cumprido pela construtora/incorporadora, sustentando a demandante ter sofrido danos de natureza material, em face do inadimplemento contratual pela parte demandada.

Impoe-se, portanto, inicialmente, verificar se a mora na entrega do empreendimento, decorreu de ato ilicito imputavel a requerida.

Compulsando, pois, os autos, verifico que a propria recorrente reconheceu que o empreendimento nao foi concluido no prazo avencado, nao logrando exito em comprovar que o atraso se deu em virtude de motivo legalmente assegurado.

De fato, a argumentacao defendida pela apelante, de que o atraso na conclusao da obra decorreu da incidencia de chuvas em volume superior a media; escassez cronica de material e de mao-de-obra especializada, alem da crise economica mundial, nao tem o condao de eximir a demandada de seu dever reparatorio, por nao caracterizar caso fortuito ou forca maior.

Sobre esse aspecto, os precedentes desta Corte:

"EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISAO MONOCRATICA QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO POR MANIFESTA IMPROCEDENCIA. INTELIGENCIA DO ARTIGO 557, CAPUT, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL. ACAO ORDINARIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGACAO DE OCORRENCIA DE CHUVAS, AUSENCIA DE MATERIAIS NA PRACA, GREVE E FALTA DE MAO DE OBRA NO SETOR DA CONSTRUCAO CIVIL. ACONTECIMENTOS LIGADOS A PROPRIA ORGANIZACAO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA CONSTRUTORA.

FORCA MAIOR OU CASO FORTUITO DESCARACTERIZADOS. PRECEDENTES. ALEGACAO DE INADIMPLENCIA CASO MANTIDA A DECISAO RECORRIDA. REJEICAO. DIANTE DA INEXECUCAO PLENA DA OBRIGACAO ASSUMIDA PELA RE, E PERMITIDO A PARTE AUTORA, NOS TERMOS DO ARTIGO 476 DO CODIGO CIVIL, ABSTER-SE DE CUMPRIR COM SUA PARTE NO PACTUADO, DE MODO QUE NAO HA QUE SE FALAR EM SEU INADIMPLEMENTO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ/RN, 1ª Camara Civel, Relator: Desembargador AMILCAR MAIA, Agravo Interno em Agravo de Instrumento n° 2011.007943-2/0001.00, data do julgamento: 26/07/2011)

EMENTA: APELACAO CIVEL EM ACAO DE INDENIZACAO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES C/C ANTECIPACAO DA TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSENCIA DE EXCLUDENTES DA ILICITUDE. OCORRENCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUCAO CIVIL. ACONTECIMENTOS LIGADOS A PROPRIA ORGANIZACAO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RE. CASO FORTUITO E FORCA MAIOR DESCARACTERIZADOS. REQUISITOS DO DEVER DE INDENIZAR IDENTIFICADOS. DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES. OCORRENCIA. POSSIBILIDADE DE AUMENTO DA RENDA DO PROMITENTE COMPRADOR TRADUZIDA PELA ECONOMIA DE GASTOS COM ALUGUEL OBSTADA PELA DEMORA NA ENTREGA DA MORADIA.

SEGURO DA OBRA PACTUADO COM A CAIXA ECONOMICA FEDERAL. DESPESAS CONTRAIDAS PARA ASSEGURAR A ENTREGA DO IMOVEL CUJA DATA PASSOU A SER POR TEMPO INDETERMINADO. OBRIGACAO DA CONSTRUTORA ASSUMIR AS PRESTACOES DEVIDAS. DANOS MORAIS. CONFIGURACAO. VALOR DA COMPENSACAO FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. ANTECIPACAO DO PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES IDENTIFICADOS. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC CONSTATADOS. RECURSO CONHECIDO E NAO PROVIDO (AC 2013.001967-6, Rel. Des. Amilcar Maia, j. 30.01.2014). (destaquei)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NAO CONHECIMENTO DO RECURSO SUSCITADA PELO MINISTERIO PUBLICO, POR FALTA DE RECOLHIMENTO DO FRMP. REJEICAO. MERITO: ACAO DE RESCISAO CONTRATUAL C/C REPARACAO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. CONCESSAO DE TUTELA ANTECIPADA PELO MAGISTRADO A QUO AUTORIZANDO A SUSPENSAO DAS PARCELAS DO SALDO DEVEDOR. MANIFESTO INTERESSE DO COMPRADOR NA RESCISAO DO PACTO.

POSSIBILIDADE. ALEGACAO PELA CONSTRUTORA DE OCORRENCIA DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR. NAO SAO CONSIDERADOS COMO FATOS CARACTERIZADORES DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR A JUSTIFICAREM O ATRASO NA ENTREGA DE IMOVEL OS EVENTOS COMO FORTES CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL E DE MAO DE OBRA, E GREVE. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AC nº 2015.000192-9, Rel. Des. Dilermando Mota, j. 18/06/2015) (destaquei)

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELACAO CIVEL. ACAO DE OBRIGACAO DE FAZER C/C INDENIZACAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO. SENTENCA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO RESSARCIMENTO DOS ALUGUERES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR ATE A ENTREGA DO BEM CONTRATADO. POSSIBILIDADE. NAO SAO CONSIDERADOS FATOS CARACTERIZADORES DE CASO FORTUITO E DE FORCA MAIOR A JUSTIFICAREM O ATRASO NA ENTREGA DE IMOVEL OS EVENTOS COMO FORTES CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL E DE MAO DE OBRA, E GREVE. PRESUNCAO RELATIVA DE PREJUIZO AOS PROMISSARIOS-COMPRADORES, A QUAL SOMENTE PODE SER AFASTADA PELO COMPROVACAO DA NAO-IMPUTABILIDADE DO ATRASO A VENDEDORA. MANUTENCAO DA SENTENCA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO (AC nº 2013.006161-3, Rel. Des. Dilermando Mota, j. 16/04/2015) (destaquei)

Ademais, tais fatos ha muito sao alegados pelas construtoras como caso fortuito ou de forca maior, no intuito de justificar os "eventuais" e "quase sempre" ocorrentes atrasos na entrega de imoveis, de forma que atualmente sao totalmente passiveis de previsibilidade e, portanto, evitaveis, desde que implementadas as providencias oportunas.

Por outro lado, ainda que o contrato preveja que a entrega pode ser prorrogada nas hipoteses de caso fortuito ou forca maior, e imprescindivel a comprovacao dessas situacoes excepcionais, para que seja afastada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento, o que nao vislumbro no caso presente.

Sendo assim, considerando a natureza objetiva da responsabilidade, e nao tendo a requerida logrado exito em evidenciar quaisquer das excludentes de responsabilidade previstas no art. 14, §3º, do Codigo de Defesa do Consumidor, tampouco a existencia de caso fortuito ou forca maior (art. 393 do CC), e de ser reconhecida a obrigacao da suplicada de reparar os danos a que deu ensejo.

Destarte, demonstrado que a empresa apelante deu causa a rescisao do contrato, sendo a unica responsavel pela inexecucao do ajuste, impoe-se reconhecer o direito da promitente compradora a rescisao respectiva, com a consequente devolucao integral das quantias pagas, restituindo-se as partes ao status quo ante.

Sobre esse aspecto, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1300418/SC, submetido aos efeitos dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justica pacificou o entendimento de que: "na hipotese de resolucao de contrato de promessa de compra e venda de imovel, deve ocorrer a imediata restituicao das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (STJ - REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO, SEGUNDA SECAO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Por fim, no que pertine aos onus sucumbenciais, entendo que a suplicante sagrou-se vencedora de maior parte do pedido, nao comportando, por isso, tambem aqui, qualquer reforma na sentenca recorrida.

Ante o exposto, sem opinamento ministerial, conheco e nego provimento ao recurso.

E como voto.

Natal, 29 de maio de 2018

Desembargador CORNELIO ALVES

Presidente

Desembargador DILERMANDO MOTA

Relator

Procurador JOSE BRAZ PAULO NETO

9ª Procuradoria de Justica

2017.016531-5

Tribunal de Justica

RIO GRANDE DO NORTE

FL.______________

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Tribunal de Justica

RIO GRANDE DO NORTE

FL.______________

Poder Judiciario

Tribunal de Justica do Estado do Rio Grande do Norte

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