0287084-27.2025.3.00.0000

É o relatório.

2. A irresignação não prospera.

Conforme asseverado na decisão que se pretende a reconsideração, tomada, aliás, em sede precária, da leitura das razões do recurso especial verifica-se que há razoabilidade em suas alegações, notadamente porque a tese recursal está em sintonia com a jurisprudência do STJ sobre o tema. Vejamos:

No caso concreto, partindo de uma análise perfunctória do recurso a que se pretende emprestar eficácia suspensiva, próprio da via eleita, depreende-se que estão presentes os requisitos para o pretendido efeito suspensivo.

No ponto, o Tribunal de origem assentou que:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória (evento 108, DESPADEC1) que, no âmbito da ação de imissão na posse n. 5006194- 38.2022.8.24.0026, indeferiu o novo pedido liminar realizado pela pessoa jurídica autora, no qual objetivava a imissão na posse do imóvel objeto da controvérsia.

De início, destaca-se que a pessoa jurídica agravante ajuizou a ação de imissão na posse originária amparada em prova da titularidade do Imóvel registrado no Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Guaramirim/SC sob o número 18.202 (evento 1, MATRIMÓVEL4, dos autos principais).

No entanto, o Juízo singular suspendeu o feito por 1 (um ano) e indeferiu o pedido de imissão na posse por entender haver prejudicialidade externa, em razão da existência de recurso de apelação pendente de julgamento (procedimento comum nº 5006095-44.2022.4.04.7209), o qual tramita na Justiça Federal e revela a discussão relacionada a declaração de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC, onde litigam a possuidora do bem (agravada), a proprietária de boa-fé (agravante) e Caixa Econômica Federal (credora fiduciária).

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), a pessoa jurídica agravante sustenta a viabilidade da imissão na posse porquanto houve a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal (Credora fiduciária), a qual se efetivou em 12/06/2018, conforme consta na Matrícula do referido imóvel, sendo que desde então, os agravados estão usufruindo do imóvel irregularmente. Defende, também, que [...] a matrícula do bem registra o fato de que a propriedade do imóvel foi consolidada pelo Registro Imobiliário no patrimônio da CEF na data de 12/06/2018, sendo que esta espécie de documento, lavrado nos termos do artigo 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997, por ser dotada de fé pública, vem acompanhada da presunção juris tantum da veracidade das afirmações nela inseridas e de que o ato seguiu as formalidades legais, constituindo documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal." Por fim, aduz, que "[...] uma vez perfectibilizado o ato de compra e venda do imóvel, passa a ganhar especial destaque o Princípio da Segurança Jurídica, bem como, o da Proteção à Boa-FÉ Objetiva, ambos salvaguardando os interesses legítimos do Agravante, que por meio de um negócio lídimo, adquiriu o bem, não podendo ser privado do uso, ao mesmo passo que eventuais perdas e danos deverão ser indenizados pela própria CEF. Ainda mais pelo fato de que os Agravados transferiram a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal, não podendo agora opor seus interesses frente ao terceiro adquirente de boa-fé, precipuamente em razão do Princípio da Força Obrigatória dos Contratos, pois ainda que os Agravados não fossem obrigados a contratar com a CEF, ao assim proceder, devem cumprir as obrigações assumidas, em homenagem à Segurança dos Negócios Jurídicos." Pelas razões expostas, pleiteia o conhecimento e provimento do recurso para que a decisão interlocutória seja reformada a fim de ser deferido o pedido de imissão na posse.

Pois bem.

É consabido que a ação de imissão na posse visa conferir ao proprietário a posse de imóvel com fundamento em seu título aquisitivo. A obtenção de êxito nessa demanda condiciona-se à demonstração da aquisição da propriedade do imóvel pelo autor e da injusta posse exercida pelo demandado.

Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

Sobre a ação de imissão na posse, leciona Theotonio Negrão:

"A Ação de imissão na posse é uma ação real que possui como causa de pedir, a propriedade e o direito de sequela (ius possuiendi). Possui fundamento no artigo 1.228 do CC/2002. Assim sendo, é requisito imprescindível desta demanda que a parte autora possuia o título de propriedade. [...]" (Código Civil e legislação civil em vigor. 33 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 473)

Com efeito, tem a ação de imissão na posse natureza petitória, mormente porque baseia- se no direito de o proprietário ingressar na posse do bem. Para propositura da demanda é exigível a apresentação de título de domínio.

Outrossim, cumpre destacar que a posse injusta para fins de ação reivindicatória não se relaciona aos vícios da violência, clandestinidade e precariedade, mas tão somente à ausência de causa jurídica. Assim, apresentado o título de propriedade pelo reivindicante, somente será improcedente a demanda se o reivindicado apresentar título de propriedade que o sobreponha, desconstituir o título apresentado, provar que adquiriu por usucapião ou demonstrar que sua posse decorre de contrato em vigor entabulado com o reivindicante.

In casu, em que pese a existência de demanda ajuizada pela parte agravada envolvendo pedido de anulação do procedimento de alienação extrajudicial do bem litigioso, tal fato, não caracteriza prejudicialidade externa e não configura óbice à continuidade do feito e a concessão da imissão de posse pretendida pela parte agravada com base na Lei n. 9.514/1997.

Destaca-se que a referida legislação, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa móvel e dá outras providências - assegura ao adquirente por força de leilão público a "reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome", fato que se confirmou no caso dos autos, em que há comprovação de que a pessoa jurídica agravante arrematou o imóvel litigioso em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal e é proprietário escritural do bem imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC (evento 1, MATRIMÓVEL4).

Oportunamente, colaciona-se o teor do artigo 30, da Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, verbis:

"É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome."

Deste modo, certificado por serventia extrajudicial dotada de fé pública (art. 405, Código de Processo Civil) a mora do agravante e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, verifica-se terem sido cumpridas as exigências contidas na Lei n. 9.514/1997.

Nesse particular, cumpre ressaltar, a inexistência de decisão judicial suspendendo a eficácia da adjudicação (evento 101, SENT_OUT_PROCES5 e evento 101, SENT_OUT_PROCES6).

Em relação a hipótese em análise, esclarece-se que o Superior Tribunal de Justiça, tem decidido reiteradamente no sentido de que não há prejudicialidade externa a ensejar a inviabilidade de imissão na posse ou a suspensão da referida ação em virtude do ajuizamento de outra demanda que tem por objeto a nulidade da alienação extrajudicial e a transmissão do domínio. Vejamos:

[...]

No mesmo sentido:

[...]

Oportunamente, destaca-se que esta Corte de Justiça, também vem manifestando o entendimento de que inexiste prejudicialidade externa em hipóteses como a ora analisada:

[...]

E, ainda:

[...]

Deste modo, em que pese a existência de demanda na qual os requeridos, ora agravados, sustentam a nulidade do procedimento de alienação extrajudicial, cumpre salientar que a Lei n. 9.514/1997 exige tão somente a comprovação da consolidação da propriedade em nome do adquirente para concessão imissão na posse.

Por derradeiro, colaciona-se julgado de minha Relatoria:

[...]

Na espécie o pleito dos agravantes de imissão na posse está embasado na propriedade decorrente da resolução da avença que conferia aos agravados o direito de permanecer na posse do bem, que se mantinha em nome do credor fiduciário (proprietário resolúvel). Diante da mora e da notificação pessoal dos devedores (evento 1, NOT8), a propriedade resolúvel (sem posse direta), portanto, resta consolidada em nome da fiduciária (tornando-se plena), e a ocupação do bem pelo devedor/fiduciante perde o caráter justo.

Dessarte, tendo os agravantes comprovado a consolidação da propriedade por meio de Contrato de Compra e Venda firmado com o credor fiduciário (evento 1, CONTR7) e registrado na Matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMÓVEL4), bem como a ocupação injusta do imóvel sub judice pelos agravados, o deferimento da imissão possessória é medida que se impõe e de justiça.

Dessarte, pelas razões ora declinadas, a decisão vergastada deve ser reformada para afastar a suspensão do feito e deferir o pleito de imissão na posse formulado pelos agravantes, ante à constatação da ocupação injusta do imóvel objeto da lide.

Registre-se, oportunamente, que nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/1997, a desocupação do imóvel adquirido por força de leilão público deve ocorrer no prazo de 60 (sessenta) dias, in verbis:

"Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome."

Assim, sob pena de violação ao princípio da dignidade da pessoa humana, deve ser fixado o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação do imóvel objeto da lide (Nesse sentido: (in Acórdão de minha lavra, Agravo de Instrumento n. 4003971-18.2019.8.24.0000, j. 09-04-2019).

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento para afastar a determinação de suspensão da demanda originária e deferir o pedido de imissão na posse do bem imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC, fixando prazo improrrogável de 60 (sessenta) dias para desocupação do referido bem.

(fls. 174-180)

3. Nessa ordem de ideias, da leitura das razões do recurso especial verifica-se que há razoabilidade em suas alegações, haja vista que "conforme entendimento firmado pela Corte Especial do STJ no julgamento dos EREsp 1.409.256/PR, tramitando simultaneamente, em juízos diversos, ação de imissão de posse e ação em que se discute o ato de transferência do domínio, é necessária a suspensão da primeira em razão da existência de prejudicialidade externa" (AgInt no AREsp n. 2.757.648/SC, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025.).

No mesmo sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. SUSPENSÃO DE AÇÃO POSSESSÓRIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que determinou a suspensão de ação possessória em curso na Justiça estadual até o julgamento definitivo de ação anulatória de leilão em trâmite na Justiça Federal.

2. Ação anulatória promovida na Justiça Federal questiona a validade do leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal, alegando nulidades formais, como ausência de intimação pessoal para purga da mora e falta de avaliação do imóvel.

3. Ação possessória movida pelo arrematante na Justiça estadual busca a imissão na posse do imóvel arrematado no leilão cuja validade é contestada.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a existência de prejudicialidade externa entre a ação anulatória de leilão e a ação possessória justifica a suspensão desta última até o julgamento da primeira.

5. HÁ a necessidade de avaliar se a consolidação da posse em favor do arrematante, antes da definição da validade do leilão, comprometeria a eficácia da tutela jurisdicional pleiteada na ação anulatória.

III. Razões de decidir

6. A suspensão da ação possessória é necessária para evitar decisões conflitantes entre a Justiça estadual e a Justiça Federal, garantindo a segurança jurídica e a efetividade da tutela jurisdicional.

7. A consolidação da posse em favor do arrematante, antes da definição da validade do leilão, gera risco de irreversibilidade dos efeitos, comprometendo a eficácia da decisão federal.

8. A decisão monocrática está em conformidade com precedentes que reconhecem a necessidade de suspensão da ação possessória em casos de prejudicialidade externa.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo desprovido.

Tese de julgamento: "1. A suspensão da ação possessória é justificada pela existência de prejudicialidade externa quando a validade do título de domínio é questionada em outra jurisdição. 2.

A consolidação da posse antes da definição da validade do leilão compromete a eficácia da tutela jurisdicional federal".

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 313, V, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, CC n. 207015/DF, relator Ministro Humberto Martins, julgado em 28/10/2024; STJ, AgInt nos EDcl no CC n. 189.096/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 13/12/2022; STJ, CC n. 178.416/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 21/10/2021.

(AgInt no CC n. 211.304/MG, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Segunda Seção, julgado em 8/5/2025, DJEN de 19/5/2025.)

Também se vislumbra a presença de periculum in mora, haja vista a concessão do prazo de 60 (sessenta) dias, pelo TJSC, para que os requerentes desocupem do imóvel (fl. 178)

Cumpre esclarecer que, no âmbito da tutela provisória, não se examina o objeto do recurso especial. Apenas é analisada, em sede de cognição sumária, a existência dos pressupostos legais autorizadores da cautelar, sem que haja um exame aprofundado da controvérsia, o que somente se realiza no julgamento do recurso principal.

Com efeito, conforme asseverado no decisum, constata-se a probabilidade do direito recursal, pois "conforme entendimento firmado pela Corte Especial do STJ no julgamento dos EREsp 1.409.256/PR, tramitando simultaneamente, em juízos diversos, ação de imissão de posse e ação em que se discute o ato de transferência do domínio, é necessária a suspensão da primeira em razão da existência de prejudicialidade externa" (AgInt no AREsp n. 2.757.648/SC, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025.).

Posicionamento jurisprudencial, aliás, que não foi refutado no petitório de reconsideração.

Na espécie, tem-se uma ação de imissão de posse na justiça comum e uma ação anulatória corrente na Justiça Federal questionando justamente a alienação do imóvel adjudicado pela Caixa Econômica (alienação fiduciária Lei 9.514/97) e que deu substrato à propriedade da empresa MASSARANDUBA, por ter a alienação violado as normas específicas que exigem a intimação do fiduciário para exercer o seu direito de preferência.

Assim, até ulterior deliberação desta Corte Superior, é recomendável a mantença da suspensão da ação de imissão de posse.

3. Ante o exposto, indefiro o pedido de reconsideração.

Publique-se.

Relator

RAUL ARAÚJO

ii) é firme o entendimento do STJ no sentido "defendido pela requerente, segundo o qual o art. 313, V, “ a “ do CPC/2015 dispõe acerca da suspensão do processo quando seu julgamento depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente";

iii) o TJSC negou o pleito de efeito suspensivo, ignorando o fato de que, na ação de declaratória de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel, "a sentença de primeiro grau da Justiça Federal julgou improcedente a ação ordinária anulatória teve APELAÇÃO a qual foi recebida em efeito suspensivo (art. 1.012 do CPC). Portanto, dar validade jurídica a uma compra e venda que teve seus efeitos suspensos pelo TRF-4 é uma grave violação à lei federal”;

iv) "Os apelantes, idosos, por conta de uma dívida de sua empresa, foram induzidos a entregar seu único imóvel em garantia fiduciária, tendo a Caixa Econômica promovido a adjudicação do imóvel que residem sem qualquer pedido de imissão de posse. A operação de crédito não se reverteu em benefício da família e nem se tratava de uma tomada de recursos novos, mas sim de uma “repactuação de dívida” da empresa de um dos requerentes. Promovida a adjudicação do imóvel na forma prevista na Lei n. 9.514/97, o banco promoveu a alienação do bem sem qualquer comunicação aos fiduciantes", como seria de rigor.

v) "prevê a lei que o possuidor fiduciário seja intimado/notificado da pretensa alienação pelo fiduciário para exercer seu direito de preferência, na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. A exigência da lei possui transcendência já reconhecida pelos tribunais superiores, no sentido de que deve haver a intimação/notificação do fiduciante devedor para exercer seus direitos, sob pena de nulidade do leilão ou da alienação";

vi) "Ao ser prolatada a sentença em 17/6/2024, já havia sido julgado o mérito do agravo (06/12/2023 acórdão e 13/06/2024 trânsito em julgado) e mantido o entendimento contrário a sentença de que a efetiva intimação/notificação do fiduciário da alienação do imóvel deve ser precedida da intimação pessoal, conforme firmado entendimento do STJ (art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997) para que exerça seu direito de preferência";

vii) "O direito de preferência assegurado pelo art. 27, §2º-B, da Lei n. 9.514/1997 é um direito legítimo de reaver a propriedade do imóvel, cuja posse ainda detém o fiduciário, não podendo a intimação pessoal ser “presumível” pelo fato da existência de um litígio. O objetivo é a anulação da venda da Caixa Econômica para a empresa Massaranduba Comercio De Veículos Ltda, cujo ato jurídico não foi precedido da devida comunicação para o exercício de preferência nos termos do art. art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997";

viii) "Tanto a consolidação da propriedade (2018) quanto o leilão (2022) ocorreram após a entrada em vigor da Lei n. 13.645/2017, o que torna obrigatório o cumprimento do art. 27, §2º-B, da Lei n. 9.514/1997, intimações estas desnecessárias antes da alteração da lei, a qual decorria de interpretação jurisprudencial sobre os dispositivos do Decreto-Lei 70/1966, que regem a execução extrajudicial de dívida hipotecária";

ix) "No caso concreto, conforme consta no acórdão 5006634-49.2018.4.04.7209, já transitado em julgado, o qual está sendo objeto de elaboração de ação rescisória, a alienação fiduciária foi firmada por um dos sócios da empresa em favor da CEF para renegociação de dívida da empresa Oechsler Materiais de Construção Ltda, a qual agora o STJ entende com sendo impenhorável e inalienável diante dos julgados vinculantes";

x) houve acórdão anterior, com trânsito em julgado, determinando a suspensão do feito possessório em razão da prejudicialidade externa, que, no entanto, foi ignorado pelo acórdão do TJSC que se quer suspender os seus efeitos.

Requer seja atribuído efeito suspensivo ativo ao recurso especial interposto para se suspender os efeitos do acórdão do TJSC que determinou a imissão da posse da pessoa jurídica requerida no imóvel dos requeridos, ao menos até o julgamento do Recurso Especial por este C. Superior Tribunal de Justiça ou ulterior decisão judicial.

É o relatório. Decido.

2. Acerca da tutela provisória, o Código de Processo Civil de 2015 assim dispõe:

"Art. 294. A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental."

"Art. 299. A tutela provisória será requerida ao juízo da causa e, quando antecedente, ao juízo competente para conhecer do pedido principal.

Parágrafo único. Ressalvada disposição especial, na ação de competência originária de tribunal e nos recursos a tutela provisória será requerida ao órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito."

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo."

Especificamente no que se refere à concessão de efeito suspensivo a recurso especial, o novo Codex, com as alterações estabelecidas pela Lei nº 13.256/2016, estabelece que:

"Art. 1.029. O recurso extraordinário e o recurso especial, nos casos previstos na Constituição Federal, serão interpostos perante o presidente ou o vice-presidente do tribunal recorrido, em petições distintas que conterão:

(...)

§ 5º. O pedido de concessão de efeito suspensivo a recurso extraordinário ou a recurso especial poderá ser formulado por requerimento dirigido:

I – ao tribunal superior respectivo, no período compreendido entre a publicação da decisão de admissão do recurso e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-lo;

II - ao relator, se já distribuído o recurso;

III – ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, no período compreendido entre a interposição do recurso e a publicação da decisão de admissão do recurso, assim como no caso de o recurso ter sido sobrestado, nos termos do art. 1.037."

Fazendo-se uma interpretação lógico-sistemática dos dispositivos legais ora transcritos, pode-se concluir que a concessão de efeito suspensivo a recurso especial e, por consequência lógica, ao eventual agravo em recurso especial, exige, assim como no anterior sistema processual, a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris, consistente na plausibilidade do direito invocado no recurso especial, e do periculum in mora, cuja caracterização materializa-se na demonstração de risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente de eventual demora na solução da causa.

No caso concreto, partindo de uma análise perfunctória do recurso a que se pretende emprestar eficácia suspensiva, próprio da via eleita, depreende-se que estão presentes os requisitos para o pretendido efeito suspensivo.

No ponto, o Tribunal de origem assentou que:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória (evento 108, DESPADEC1) que, no âmbito da ação de imissão na posse n. 5006194- 38.2022.8.24.0026, indeferiu o novo pedido liminar realizado pela pessoa jurídica autora, no qual objetivava a imissão na posse do imóvel objeto da controvérsia.

De início, destaca-se que a pessoa jurídica agravante ajuizou a ação de imissão na posse originária amparada em prova da titularidade do Imóvel registrado no Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Guaramirim/SC sob o número 18.202 (evento 1, MATRIMÓVEL4, dos autos principais).

No entanto, o Juízo singular suspendeu o feito por 1 (um ano) e indeferiu o pedido de imissão na posse por entender haver prejudicialidade externa, em razão da existência de recurso de apelação pendente de julgamento (procedimento comum nº 5006095-44.2022.4.04.7209), o qual tramita na Justiça Federal e revela a discussão relacionada a declaração de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC, onde litigam a possuidora do bem (agravada), a proprietária de boa-fé (agravante) e Caixa Econômica Federal (credora fiduciária).

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), a pessoa jurídica agravante sustenta a viabilidade da imissão na posse porquanto houve a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal (Credora fiduciária), a qual se efetivou em 12/06/2018, conforme consta na Matrícula do referido imóvel, sendo que desde então, os agravados estão usufruindo do imóvel irregularmente. Defende, também, que [...] a matrícula do bem registra o fato de que a propriedade do imóvel foi consolidada pelo Registro Imobiliário no patrimônio da CEF na data de 12/06/2018, sendo que esta espécie de documento, lavrado nos termos do artigo 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997, por ser dotada de fé pública, vem acompanhada da presunção juris tantum da veracidade das afirmações nela inseridas e de que o ato seguiu as formalidades legais, constituindo documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal." Por fim, aduz, que "[...] uma vez perfectibilizado o ato de compra e venda do imóvel, passa a ganhar especial destaque o Princípio da Segurança Jurídica, bem como, o da Proteção à Boa-FÉ Objetiva, ambos salvaguardando os interesses legítimos do Agravante, que por meio de um negócio lídimo, adquiriu o bem, não podendo ser privado do uso, ao mesmo passo que eventuais perdas e danos deverão ser indenizados pela própria CEF. Ainda mais pelo fato de que os Agravados transferiram a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal, não podendo agora opor seus interesses frente ao terceiro adquirente de boa-fé, precipuamente em razão do Princípio da Força Obrigatória dos Contratos, pois ainda que os Agravados não fossem obrigados a contratar com a CEF, ao assim proceder, devem cumprir as obrigações assumidas, em homenagem à Segurança dos Negócios Jurídicos." Pelas razões expostas, pleiteia o conhecimento e provimento do recurso para que a decisão interlocutória seja reformada a fim de ser deferido o pedido de imissão na posse.

Pois bem.

É consabido que a ação de imissão na posse visa conferir ao proprietário a posse de imóvel com fundamento em seu título aquisitivo. A obtenção de êxito nessa demanda condiciona-se à demonstração da aquisição da propriedade do imóvel pelo autor e da injusta posse exercida pelo demandado.

Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

Sobre a ação de imissão na posse, leciona Theotonio Negrão:

"A Ação de imissão na posse é uma ação real que possui como causa de pedir, a propriedade e o direito de sequela (ius possuiendi). Possui fundamento no artigo 1.228 do CC/2002. Assim sendo, é requisito imprescindível desta demanda que a parte autora possuia o título de propriedade. [...]" (Código Civil e legislação civil em vigor. 33 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 473)

Com efeito, tem a ação de imissão na posse natureza petitória, mormente porque baseia- se no direito de o proprietário ingressar na posse do bem. Para propositura da demanda é exigível a apresentação de título de domínio.

Outrossim, cumpre destacar que a posse injusta para fins de ação reivindicatória não se relaciona aos vícios da violência, clandestinidade e precariedade, mas tão somente à ausência de causa jurídica. Assim, apresentado o título de propriedade pelo reivindicante, somente será improcedente a demanda se o reivindicado apresentar título de propriedade que o sobreponha, desconstituir o título apresentado, provar que adquiriu por usucapião ou demonstrar que sua posse decorre de contrato em vigor entabulado com o reivindicante.

In casu, em que pese a existência de demanda ajuizada pela parte agravada envolvendo pedido de anulação do procedimento de alienação extrajudicial do bem litigioso, tal fato, não caracteriza prejudicialidade externa e não configura óbice à continuidade do feito e a concessão da imissão de posse pretendida pela parte agravada com base na Lei n. 9.514/1997.

Destaca-se que a referida legislação, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa móvel e dá outras providências - assegura ao adquirente por força de leilão público a "reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome", fato que se confirmou no caso dos autos, em que há comprovação de que a pessoa jurídica agravante arrematou o imóvel litigioso em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal e é proprietário escritural do bem imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC (evento 1, MATRIMÓVEL4).

Oportunamente, colaciona-se o teor do artigo 30, da Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, verbis:

"É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome."

Deste modo, certificado por serventia extrajudicial dotada de fé pública (art. 405, Código de Processo Civil) a mora do agravante e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, verifica-se terem sido cumpridas as exigências contidas na Lei n. 9.514/1997.

Nesse particular, cumpre ressaltar, a inexistência de decisão judicial suspendendo a eficácia da adjudicação (evento 101, SENT_OUT_PROCES5 e evento 101, SENT_OUT_PROCES6).

Em relação a hipótese em análise, esclarece-se que o Superior Tribunal de Justiça, tem decidido reiteradamente no sentido de que não há prejudicialidade externa a ensejar a inviabilidade de imissão na posse ou a suspensão da referida ação em virtude do ajuizamento de outra demanda que tem por objeto a nulidade da alienação extrajudicial e a transmissão do domínio. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. SOBRESTAMENTO DO FEITO. TRIBUNAL A QUO . AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ possui entendimento consolidado de que "o art. 265, IV, 'a', do CPC/73, não impõe o sobrestamento de ação de imissão de posse enquanto se discute, em outro feito, a anulação de ato de transferência de domínio" (REsp 108.746/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 2.3.1998). Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no R Esp n. 1.777.965/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, D Je de 26/8/2022.)

No mesmo sentido:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. SUSPENSÃO DO FEITO ATÉ JULGAMENTO DE AÇÃO ANULATÓRIA. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. [...]. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (STJ - AR Esp: 2396285, Relator.: Marco Aurélio Bellizze, Data de Publicação: 13/09/2023).

Oportunamente, destaca-se que esta Corte de Justiça, também vem manifestando o entendimento de que inexiste prejudicialidade externa em hipóteses como a ora analisada:

APELAÇÕES CÍVEIS E AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DE AMBAS AS PARTES. APELO DOS RÉUS. PEDIDO PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. AÇÃO ANULATÓRIA DO PROCEDIMENTO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL AJUIZADA EM FACE DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA ENTRE AS DEMANDAS. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. "[...] 1. O STJ POSSUI ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DE QUE "O ART. 265, IV, 'A', DO CPC/73, NÃO IMPÕE O SOBRESTAMENTO DE AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE ENQUANTO SE DISCUTE, EM OUTRO FEITO, A ANULAÇÃO DE ATO DE TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO" (RESP 108.746/SP, REL. MINISTRO CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ DE 02.3.1998). PRECEDENTES.2. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AGINT NO ARESP N. 744.119/SP, RELATOR MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 11/4/2019, DJE DE 8/5/2019.)". [...]. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO. (TJSC, Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação n. 5063731-70.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 24-08-2023).

E, ainda:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEFERIMENTO DO PLEITO LIMINAR. RECURSO DA PARTE RÉ. 1. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO ALEGADAMENTE NULA. QUESTÕES DISCUTIDAS EM AÇÃO AUTÔNOMA. MATÉRIA NÃO OPONÍVEL EM FACE DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. POSSE INJUSTA CARACTERIZADA. 2. REQUISITOS DO ART. 1.228, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL, A PRINCÍPIO, PREENCHIDOS. 2.1. FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA. EXEGESE DO ART. 300 DO MENCIONADO DIPLOMA PROCESSUAL. PRESSUPOSTOS ATENDIDOS PELA PARTE AGRAVADA. DECISÃO MANTIDA. 3. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4020496-12.2018.8.24.0000, de Itajaí, rel. Raulino Jacó Brüning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 06-12-2018).

Deste modo, em que pese a existência de demanda na qual os requeridos, ora agravados, sustentam a nulidade do procedimento de alienação extrajudicial, cumpre salientar que a Lei n. 9.514/1997 exige tão somente a comprovação da consolidação da propriedade em nome do adquirente para concessão imissão na posse.

Por derradeiro, colaciona-se julgado de minha Relatoria:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERIU O PLEITO ANTECIPATÓRIO DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DOS REQUERIDOS. PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA COM BASE EM MATÉRIA NÃO DEBATIDA NO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU. DESCABIDA A ANÁLISE POR ESTE ÓRGÃO JULGADOR. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE NÃO RESTAREM PREENCHIDOS OS REQUISITOS AUTORIZADORES DO DEFERIMENTO DA MEDIDA. INSUBSISTÊNCIA. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INADIMPLEMENTO DOS DEVEDORES E REALIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS CABÍVEIS À ESPÉCIE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PERFECTIBILIZADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. BEM ADQUIRIDO PELOS AGRAVADOS POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DOMÍNIO DA PARTE AGRAVADA COMPROVADO. POSSIBILIDADE DE IMISSÃO LIMINAR DO ADQUIRENTE NA POSSE DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 30, DA LEI N. 9.514/1997. OUTROSSIM, AÇÃO ANULATÓRIA AJUIZADA PELOS AGRAVANTES QUE, POR SI SÓ, NÃO CARACTERIZA O DIREITO DE OS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS PERMANECEREM NA POSSE DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE DECISÃO JUDICIAL SUSPENDENDO A EFICÁCIA DA ADJUDICAÇÃO. POSSE INJUSTA DA ANTIGA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. REQUISITOS DA IMISSÃO DE POSSE CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO." (in Acórdão de minha lavra, Agravo de Instrumento n. 4025429- 44.2018.8.24.0900, j. 29.10.2018).

Na espécie o pleito dos agravantes de imissão na posse está embasado na propriedade decorrente da resolução da avença que conferia aos agravados o direito de permanecer na posse do bem, que se mantinha em nome do credor fiduciário (proprietário resolúvel). Diante da mora e da notificação pessoal dos devedores (evento 1, NOT8), a propriedade resolúvel (sem posse direta), portanto, resta consolidada em nome da fiduciária (tornando-se plena), e a ocupação do bem pelo devedor/fiduciante perde o caráter justo.

Dessarte, tendo os agravantes comprovado a consolidação da propriedade por meio de Contrato de Compra e Venda firmado com o credor fiduciário (evento 1, CONTR7) e registrado na Matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMÓVEL4), bem como a ocupação injusta do imóvel sub judice pelos agravados, o deferimento da imissão possessória é medida que se impõe e de justiça.

Dessarte, pelas razões ora declinadas, a decisão vergastada deve ser reformada para afastar a suspensão do feito e deferir o pleito de imissão na posse formulado pelos agravantes, ante à constatação da ocupação injusta do imóvel objeto da lide.

Registre-se, oportunamente, que nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/1997, a desocupação do imóvel adquirido por força de leilão público deve ocorrer no prazo de 60 (sessenta) dias, in verbis:

"Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome."

Assim, sob pena de violação ao princípio da dignidade da pessoa humana, deve ser fixado o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação do imóvel objeto da lide (Nesse sentido: (in Acórdão de minha lavra, Agravo de Instrumento n. 4003971-18.2019.8.24.0000, j. 09-04-2019).

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento para afastar a determinação de suspensão da demanda originária e deferir o pedido de imissão na posse do bem imóvel matriculado sob o nº 18.202 do Registro de Imóveis de Guaramirim/SC, fixando prazo improrrogável de 60 (sessenta) dias para desocupação do referido bem.

(fls. 174-180)

3. Nessa ordem de ideias, da leitura das razões do recurso especial verifica-se que há razoabilidade em suas alegações, haja vista que "conforme entendimento firmado pela Corte Especial do STJ no julgamento dos EREsp 1.409.256/PR, tramitando simultaneamente, em juízos diversos, ação de imissão de posse e ação em que se discute o ato de transferência do domínio, é necessária a suspensão da primeira em razão da existência de prejudicialidade externa" (AgInt no AREsp n. 2.757.648/SC, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025.).

No mesmo sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. SUSPENSÃO DE AÇÃO POSSESSÓRIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que determinou a suspensão de ação possessória em curso na Justiça estadual até o julgamento definitivo de ação anulatória de leilão em trâmite na Justiça Federal.

2. Ação anulatória promovida na Justiça Federal questiona a validade do leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal, alegando nulidades formais, como ausência de intimação pessoal para purga da mora e falta de avaliação do imóvel.

3. Ação possessória movida pelo arrematante na Justiça estadual busca a imissão na posse do imóvel arrematado no leilão cuja validade é contestada.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a existência de prejudicialidade externa entre a ação anulatória de leilão e a ação possessória justifica a suspensão desta última até o julgamento da primeira.

5. HÁ a necessidade de avaliar se a consolidação da posse em favor do arrematante, antes da definição da validade do leilão, comprometeria a eficácia da tutela jurisdicional pleiteada na ação anulatória.

III. Razões de decidir

6. A suspensão da ação possessória é necessária para evitar decisões conflitantes entre a Justiça estadual e a Justiça Federal, garantindo a segurança jurídica e a efetividade da tutela jurisdicional.

7. A consolidação da posse em favor do arrematante, antes da definição da validade do leilão, gera risco de irreversibilidade dos efeitos, comprometendo a eficácia da decisão federal.

8. A decisão monocrática está em conformidade com precedentes que reconhecem a necessidade de suspensão da ação possessória em casos de prejudicialidade externa.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo desprovido.

Tese de julgamento: "1. A suspensão da ação possessória é justificada pela existência de prejudicialidade externa quando a validade do título de domínio é questionada em outra jurisdição. 2.

A consolidação da posse antes da definição da validade do leilão compromete a eficácia da tutela jurisdicional federal".

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 313, V, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, CC n. 207015/DF, relator Ministro Humberto Martins, julgado em 28/10/2024; STJ, AgInt nos EDcl no CC n. 189.096/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 13/12/2022; STJ, CC n. 178.416/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 21/10/2021.

(AgInt no CC n. 211.304/MG, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Segunda Seção, julgado em 8/5/2025, DJEN de 19/5/2025.)

Também se vislumbra a presença de periculum in mora, haja vista a concessão do prazo de 60 (sessenta) dias, pelo TJSC, para que os requerentes desocupem do imóvel (fl. 178)

Cumpre esclarecer que, no âmbito da tutela provisória, não se examina o objeto do recurso especial. Apenas é analisada, em sede de cognição sumária, a existência dos pressupostos legais autorizadores da cautelar, sem que haja um exame aprofundado da controvérsia, o que somente se realiza no julgamento do recurso principal.

4. Diante do exposto, defiro a liminar pleiteada e concedo efeito suspensivo ao recurso especial em curso perante o eg. Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Origem: RECURSO ESPECIAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5082283-15.2024.8.24.0000/SC), determinando, por consequência, a suspensão da ação de imissão de posse, até ulterior deliberação desta Corte Superior.

Oficie-se, com urgência, ao eg. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina e ao il. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guaramirim/SC, comunicando o deferimento da liminar.

Publique-se.

Relator

RAUL ARAÚJO