0454058-54.2025.3.00.0000

de alugueres vencidos.

2. Apelação interposta sustentando: (i) validade da cláusula de caução, por ter sido livremente pactuada; (ii) compensação da caução com os aluguéis vencidos; (iii) nulidade da sentença por ausência de citação da empresa Posto Bem Te Vi 10; (iv) subsidiariamente, validade parcial da caução até o limite legal, dilação do prazo para desocupação e redução dos honorários. 3. Contrarrazões pela manutenção da sentença, defendendo a nulidade da cláusula de caução, a ausência de litisconsórcio passivo necessário e requerendo a condenação do apelante por litigância de má-fé.

4. Apelo recebido com efeito suspensivo.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula de caução é válida ou nula, no todo ou em parte; (ii) saber se estão presentes os requisitos para a manutenção do despejo liminar e da cobrança de aluguéis vencidos, bem como se é devida a aplicação de multa por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Afastada a preliminar de ausência de dialeticidade, pois o Apelante impugnou os fundamentos da sentença, nos termos do art. 932, III, do CPC.

7. Afastada a nulidade da sentença por ausência de citação da empresa Posto Bem Te Vi 10, por inexistir litisconsórcio passivo necessário, uma vez que o contrato de locação foi firmado em nome do Apelante, sócio da empresa.

8. A cláusula de caução que excede o limite legal de três meses de aluguel é nula, nos termos do art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/91. Reconhece-se sua validade parcial até o limite de três aluguéis, assegurando-se o equilíbrio contratual e a observância do ordenamento jurídico.

9. A inadimplência do apelante supera o valor da caução válida, de modo que não subsiste garantia locatícia suficiente. Correta a concessão de despejo liminar, nos termos do art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, e a rescisão contratual por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91).

10. Caracterizada a litigância de má-fé do Apelante, ante a alteração da verdade dos fatos, ao alegar nulidade fundada em suposta ausência de citação de litisconsorte, incidindo ma penalidade prevista nos arts. 80, II, e 81 do CPC.

11. Mantida a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos, devidamente atualizados, bem como os honorários advocatícios, majorados para 12%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Apelo parcialmente provido. Revogação da liminar concedida. Tese de julgamento: “A cláusula de caução que estipula valor superior ao equivalente a três meses de aluguel é nula de pleno direito, subsistindo apenas até o limite legal, sem prejuízo do despejo liminar, quando a dívida supera a garantia.”.

Trata-se, na origem, de ação de despejo com cobrança de aluguéis movida por W Comércio e Serviços Administrativos LTDA, ora requerida, em face de Raimundo José Cruz Júnior, ora requerente, alegando descumprimento do contrato de locação firmado entre as partes.

A requerente sustenta que estão presentes os requisitos para a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial interposto, inobstante a pendência de juízo de admissibilidade na origem.

O pleito antecipatório foi deferido (e-STJ Fl.665-669)

A parte recorrida intepôs agravo interno e pleiteou a reconsideração da decisão.

É o relatório.

DECIDO.

Sustenta a peticionante, em suma, que "(1) o Agravado agiu com má-fé perante o TJAC, (2) induziu esta relatoria ao erro, mentindo sobre a situação de inadimplência, e ainda (3) está envolvido em uma acusação de fraude na venda de combustíveis."

Ocorre, contudo, que, como ponderado pela decisão que concedeu a tutela antecipada, "Quanto ao periculum in mora, trata-se de predicado cautelar evidente, fundamentado no risco de perecimento do direito alegado já nas primeiras horas do dia 17.11.2025, data em que será cumprido mandado de despejo com consequente encerramento forçado do empreendimento empresarial e demissão em massa dos funcionários da requerente."

Ainda, no mesmo sentido, apontou-se que "Também parece haver, em primeira análise, plausibilidade no argumento de que a requerida teria faltado com boa-fé ao anuir inicialmente à caução prestada, no montante de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), para depois pleitear a invalidade da caução e argumentar, com base no seu valor reduzido ao limite legal, que a mesma não seria suficiente para cobrir o débito acumulado."

As razões suscitadas em bloqueio pela parte peticionante dizem respeito ao mérito da contenda, que será apreciado, se o caso, por ocasião do julgamento do recurso que ascenderá a esta corte, não prejudicando, contudo, a análise feita anteriormente a título provisório, para efeito de verificação da existência de "fumus boni iuris" e "periculum in mora".

Assim, com base em tais razões, indefiro o pleito de reconsideração.

Publique-se. Intimem-se.

Relator

DANIELA TEIXEIRA

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula de caução é válida ou nula, no todo ou em parte; (ii) saber se estão presentes os requisitos para a manutenção do despejo liminar e da cobrança de aluguéis vencidos, bem como se é devida a aplicação de multa por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Afastada a preliminar de ausência de dialeticidade, pois o Apelante impugnou os fundamentos da sentença, nos termos do art. 932, III, do CPC.

7. Afastada a nulidade da sentença por ausência de citação da empresa Posto Bem Te Vi 10, por inexistir litisconsórcio passivo necessário, uma vez que o contrato de locação foi firmado em nome do Apelante, sócio da empresa.

8. A cláusula de caução que excede o limite legal de três meses de aluguel é nula, nos termos do art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/91. Reconhece-se sua validade parcial até o limite de três aluguéis, assegurando-se o equilíbrio contratual e a observância do ordenamento jurídico.

9. A inadimplência do apelante supera o valor da caução válida, de modo que não subsiste garantia locatícia suficiente. Correta a concessão de despejo liminar, nos termos do art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, e a rescisão contratual por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91).

10. Caracterizada a litigância de má-fé do Apelante, ante a alteração da verdade dos fatos, ao alegar nulidade fundada em suposta ausência de citação de litisconsorte, incidindo ma penalidade prevista nos arts. 80, II, e 81 do CPC.

11. Mantida a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos, devidamente atualizados, bem como os honorários advocatícios, majorados para 12%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Apelo parcialmente provido. Revogação da liminar concedida. Tese de julgamento: “A cláusula de caução que estipula valor superior ao equivalente a três meses de aluguel é nula de pleno direito, subsistindo apenas até o limite legal, sem prejuízo do despejo liminar, quando a dívida supera a garantia.”.

Trata-se, na origem, de ação de despejo com cobrança de aluguéis movida por W Comércio e Serviços Administrativos LTDA, ora requerida, em face de Raimundo José Cruz Júnior, ora requerente, alegando descumprimento do contrato de locação firmado entre as partes.

A requerente sustenta que estão presentes os requisitos para a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial interposto, inobstante a pendência de juízo de admissibilidade na origem.

É, em suma, o relatório.

Decido.

Quanto ao periculum in mora, trata-se de predicado cautelar evidente, fundamentado no risco de perecimento do direito alegado já nas primeiras horas do dia 17.11.2025, data em que será cumprido mandado de despejo com consequente encerramento forçado do empreendimento empresarial e demissão em massa dos funcionários da requerente.

Quanto ao fumus boni iuris, o requerente argumenta que o objeto do contrato é a locação de posto de combustível situado na Rua Marechal Deodoro, nº 1040, Bosque, Rio Branco/AC por 5 (cinco) anos, pelo valor mensal de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), reajustado anualmente pelo índice IGPM+5%. Argumenta que, no contrato, pactuou-se o pagamento de caução no valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), o equivalente a aproximadamente 18 (dezoito) meses de aluguel. Passados mais de 3 (três) anos do início do contrato, a recorrida ajuizou a referida ação de despejo em face do requerente, alegando o inadimplemento dos aluguéis, a nulidade da caução prestada, a cessão clandestina do imóvel, descaso com a manutenção e a alteração na fachada do posto de combustível.

O magistrado singular julgou procedente o feito, decretando a extinção da relação locatícia, com a desocupação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, declarando a nulidade da caução e condenando o requerente ao pagamento dos aluguéis vencidos.

Interposta apelação pelo requerente, o Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso para considerar a caução válida até o montante equivalente a 3 (três) aluguéis, mantendo o despejo por inadimplemento, vez que a caução, agora reduzida ao limite legal, seria insuficiente para cobrir o débito da requerente (e-STJ fls. 37):

19. A vista do contrato de locação firmado (p. 19), em sua cláusula 12ª, tem-se caução no valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), e o contrato firmado tinha como valor mensal de aluguel R$31.981,00 (trinta e um mil, novecentos e oitenta e um reais), de modo que o limite legal para a caução totalizaria R$95.943,00 (noventa e cinco mil novecentos e quarenta e três reais). Logo, tenho que a solução que melhor se coaduna com os princípios da legalidade e da equidade é reconhecer a nulidade parcial da cláusula, mantendo sua validade apenas até o limite legalmente permitido, isto é, até o valor equivalente a três meses de aluguel. Dessa forma, assegura-se o equilíbrio contratual e a observância do ordenamento jurídico, afastandose eventual enriquecimento sem causa e preservando-se, na medida do possível, a vontade das partes em conformidade com a lei.

20. Considerando a validade da cláusula de caução até o limite legal, impende analisar a legalidade (ou não) do despejo liminar, que foi fundamentado na ausência de garantia locatícia, vez que a sentença reconheceu a nulidade total da caução. Conforme antes alinhavado, foi reconhecida a validade parcial da cláusula de caução, porém a referida caução oferecida pelo Apelante não cobre a totalidade dos aluguéis em atraso, que em muito excedem o valor daquela, o que extingue sua finalidade. No mesmo sentido é o entendimento jurisprudencial:

[...]

21. In casu, a Apelada ingressou com a ação, ante a ausência de pagamento dos aluguéis dos meses de março a junho de 2024, mas o Apelante comprovou o pagamento dos meses de março e abril do referido ano (pp. 144/149), mas silenciou sobre os demais meses e, na audiência de instrução, foi provado que os aluguéis estavam em aberto há mais de um ano, de modo que a inadimplência vai muito além do valor da caução (R$95.943,00). Assim, ausente ilegalidade no despejo liminar, pois feito em consonância com o artigo 59 da Lei de Inquilinato.

22. Assim, ao cobrar os aluguéis vencidos, a Apelada estava no seu exercício regular de direito, ante a ausência de garantia hábil a quitar a dívida ou impedir o despejo.

Dos excertos colhidos acima, resulta claro que o Colegiado estadual fundamentou sua conclusão de inadimplemento do contrato - o que motivou a ação de despejo - no valor reduzido da caução, equivalente ao limite legal de 3 (três) vezes o valor do aluguel, conforme art. 38, § 2°, da Lei n° 8.245/91, e não no valor efetivamente caucionado, qual seja de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), o qual deveria ter sido levado em consideração para aferir o estado real de adimplência ou inadimplência da requerente com suas obrigações contratuais relativas aos aluguéis atrasados.

Também parece haver, em primeira análise, plausibilidade no argumento de que a requerida teria faltado com boa-fé ao anuir inicialmente à caução prestada, no montante de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), para depois pleitear a invalidade da caução e argumentar, com base no seu valor reduzido ao limite legal, que a mesma não seria suficiente para cobrir o débito acumulado.

Presentes, portanto, os requisitos autorizadores da tutela de urgência, sua concessão é medida que se impõe.

Ante o exposto, concedo a tutela de urgência para atribuir efeito suspensivo ao recurso especial interposto pela requerente até seu julgamento definitivo e anular, consequentemente, o mandado de despejo que pende sobre a mesma a fim de garantir que o recorrente permaneça na posse do imóvel até a análise do mérito recursal.

Cumpra-se.

Publique-se.

Intimem-se.

Relator

DANIELA TEIXEIRA