Cumprimento de sentença 0808725-58.2019.4.05.8000 - STJ

Cumprimento de sentença 0808725-58.2019.4.05.8000 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 1924619/AL (2021/0059742-3) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE: MARIA DE FATIMA ALVES DE MEDEIROS ADVOGADOS: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL009008 PAULO CESAR DE AZEVEDO PANTALEÃO JUNIOR - AL013318 RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO: MARIA DAS GRAÇAS DE OLIVEIRA CARVALHO - PE011022 RECORRIDO: EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO IB GATTO SPE LTDA RECORRIDO: CERUTTI ENGENHARIA EIRELI ADVOGADOS: BRUNO SANTA MARIA NORMANDE - AL004726 ALEXANDRE PEIXOTO DACAL - AL008000 HUGO MELRO BENTES - AL008057 KAYO FERNANDEZ SOBREIRA DE ARAÚJO - AL011285 GABRIEL COSTA NEVES STERN DA ROSA - AL016851 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por MARIA DE FÁTIMA ALVES DE MEDEIROS em face de acórdão assim ementado (fls. 344/345, e-STJ): PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DIRETO COM A CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. HIPOTECA. REGISTRO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e MARIA DE FÁTIMA ALVES DE MEDEIROS contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas [julgando procedentes os pedidos exordiais]. A CAIXA alega em suas razões recursais: a) necessária incidência da Lei 13.097/2015 ao caso, visto que o imóvel em questão já tinha sido dado em garantia à CEF pela Cerutti Engenharia, em 03.09.2013, conforme Certidão de Inteiro Teor acostada aos autos, de maneira que a apelada não se desincumbiu do ônus de verificar a matrícula da unidade adquirida; b) inaplicabilidade da Súmula 308 o STJ, pois o imóvel não foi adquirido no âmbito do SFH, e a CEF não teve qualquer participação no negócio firmado entre a Construtora e a apelada. Requer o provimento da presente apelação, com a reforma in totum da sentença vergastada, com o reconhecimento da improcedência da pretensão formulada na petição inicial. afirma em sua apelação: a) o arbitramento dos honorários advocatícios por equidade, realizado A autora pelo magistrado de 1º Grau, ofendeu os ditames da lei, pois somente deveria ser utilizado nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, hipóteses que não se alinham ao presente caso, pois o valor da causa foi arbitrado em R$ 260.000,00. Requer a condenação das recorridas ao pagamento solidário dos honorários advocatícios, a serem arbitrados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% do valor atualizado da causa. 3. Em sua exordial, narra a autora: a) adquiriu o apartamento em questão, localizado na Av. Dom Antônio Brandão, nº 239, Farol, nesta cidade de Maceió/AL, mediante Contrato de Compra e Venda, celebrado em 15 de setembro de 2016, com a Cerutti Engenharia LTDA e Empreendimento Imobiliário IB Gatto Spe LTDA (incorporadora); b) quitado o contrato, após mais de 3 anos da entrega do imóvel, com habite-se emitido desde 09 de novembro de 2016, tomou conhecimento a unidade se encontra hipotecada à CEF; c) tentou resolver o problema com a CERUTTI, que pediu 90 dias para dar baixa na hipoteca, no entanto, isso acorreu em meados de janeiro/2019, e até a data do ajuizamento, o imóvel continuava hipotecado. 4. O magistrado deferiu a antecipação da tutela de evidência, determinando a imediata baixa da hipoteca gravada no imóvel descrito na inicial. Na sentença, entendeu pela aplicação do entendimento consolidado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, protegendo os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, o qual não assumiu a responsabilidade de pagar a dívida contraída pela construtora e vê-se a mercê de ter o seu patrimônio executado. Assim, entendeu o Juiz por confirmar a liminar concedida, condenando as rés ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em R$ 1.000,00. Justiça gratuita deferida. 5. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de. compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" 6. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 08061203120184058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO CARVALHO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 05/11/2019). 7., os autores adquiriram as unidades sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito doIn casu SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre a autora e a Construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal FERNANDO BRAGA, Pleno, DJE 14/02/2014. Grifos acrescidos.) 8. Ademais, conforme documento acostado pela CEF, o autor adquiriu o bem em questão por meio de contrato de compra e venda, em 15/09/2016 e a hipoteca de sua unidade já tinha registro no cartório de imóveis desde 03/09/2013. Portanto, o gravame já era público, não se podendo alegar o desconhecimento do mesmo. 9. Assim, resta provido o recurso da CAIXA, para que a unidade sub examine permaneça como garantia do empréstimo efetuado pela CEF, invertendo-se os ônus sucumbenciais, com a exigibilidade dos honorários suspensa, face ao deferimento da gratuidade judiciária. 10. Apelação da CEF provida. Apelação da autora prejudicada. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta a divergência jurisprudencial relativa à aplicação da Súmula 308 do STJ. Defende a declaração de ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente de boa-fé que comprou e quitou o imóvel residencial, como no caso em análise. Contrarrazões apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O recurso especial merece provimento. Cuida-se de ação ordinária ajuizada pela recorrente contra os recorridos pretendendo a baixa da hipoteca gravada na unidade imobiliária por ela adquirida. A ação foi julgada procedente em virtude da incidência da Súmula 308 do STJ. As partes interpuseram recurso de apelação. A parte ora recorrente pretendeu a fixação dos honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015. A recorrida pretendeu o afastamento da Súmula 308 do STJ ao caso. O Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava. Confira-se: O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: " A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a Construtora inadimplente (PROCESSO: 08061203120184058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO CARVALHO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 05/11/2019). In casu, o autor adquiriu a unidade diretamente da Construtora/Incorporadora, por meio de contrato sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing) [...] (fl. 342, e-STJ). Ocorre que tal entendimento está em sentido contrário ao da jurisprudência desta Corte, que se firmou no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ), ainda que a unidade não tenha sido adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, NULIDADE DE HIPOTECA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROVENIENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO PESSOAL. RESTRIÇÃO ÀS PARTES CONTRATANTES. CÔNJUGE QUE NÃO FEZ PARTE DO AJUSTE CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO QUE AFASTOU O REFERIDO ENUNCIADO SUMULAR. DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis" (REsp 247.344/MG, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2001, DJ de 16/04/2001, p. 107). Súmula 239 do STJ. 2. Hipótese em que o Tribunal de origem acolheu preliminar de ilegitimidade ativa, em relação ao cônjuge que não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto de pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de direito pessoal, restrito aos contratantes. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). 4. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008). Precedentes. 5. Em sentido contrário, o Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava, devendo ser mantida a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. 6. Agravo interno provido. Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ. (AgInt no REsp n. 2.129.038/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.) RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula 308/STJ). 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp n. 593.474/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/11/2010, DJe de 1/12/2010.) Portanto, o acórdão recorrido, como visto, divergiu do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 308, no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. É devido, portanto, o restabelecimento da sentença que reconheceu a incidência da Súmula 308 do STJ ao caso, e, portanto, a necessidade de devolução dos autos ao Tribunal de origem para que seja realizado o julgamento do recurso de apelação da recorrente. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial, determinando o retorno dos autos à origem, a fim de que o Tribunal de origem prossiga com o julgamento do recurso de apelação da recorrente como entender de direito. Intimem-se. Relator MARIA ISABEL GALLOTTI

24/02/2025, 00:00

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Partes do Processo(14)

Advogados / Representantes(6)

Juntada de Certidão de Intimação

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Juntada de Certidão de Intimação

Migrada a tramitação do processo do sistema eletrônico originário para o outro sistema eletrônico

Expedição de expediente

Juntada de Certidão de Retificação de Autuação

Juntada de petição de Execução / cumprimento de sentença

Juntada de Certidão de Intimação

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Juntada de Certidão de Intimação

Juntada de Certidão de Intimação

Expedição de expediente

Expedição de expediente

Expedição de expediente

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Todas as movimentações(199)